미분양주택을 건축 후에 주거용으로 사용하는 경우 미분양주택 합산배제 적용 가능 여부

1. 「종합부동산세법」제8조제2항제2호에서 규정한 “제1호의 주택외에 주택건설사업자가 건축하여 소유하고 있는 미분양주택”은 “분양을 목적으로 건축하였다가 분양되지 아니한 주택”을 의미하고, 같은 항 제1호에서 규정하는 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간임대주택이나 「공공주택 특별법」에 따른 공공임대주택은 여기에 포함되지 않습니다. 2. 한편, 「종합부동산세법 시행규칙」제4조 개정(2022.7.27.)에 따라 2022년에 납세의무가 성립하는 경우부터 「건축법」 제11조에 따른 허가 대상 미분양주택에 대해서 “본인 또는 타인의 거주기간이 1년 미만일 것”요건이 폐지되었습니다. 3. 따라서, “분양을 목적으로 건축하였다가 분양되지 아니한 주택”이 건축된 후에 주거용으로 사용된다고 하더라도, 과세기준일 현재 해당 주택이 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간임대주택이나 「공공주택 특별법」에 따른 공공임대주택이 아닌 한 같은 법 시행령 제4조제1항제3호의 요건을 갖춘 경우 같은 법 제8조제2항제2호에 따라 합산배제 적용을 받을 수 있는 것입니다. 4. 다만, 귀 질의의 경우가 “분양 목적으로 건축하였다가 분양되지 아니한 주택”에 해당하는지 여부는 분양광고 내역 등을 객관적인 증빙에 따라 사실판단할 사항입니다.