보증금 대신 '받을 돈'으로 퉁친 사장님, 절대 하지 말아야 할 5가지 실수

"사장님, 제가 지금 목돈이 없어서요. 예전에 사장님께 빌려드렸던 3천만 원, 그거 그냥 보증금으로 퉁치고 가게 계약하면 안 될까요?"

가게 한편을 비워두고 있던 김 사장님. 마침 아는 동생이 들어와서 장사를 해보겠다고 하니 반가운 마음이 큽니다. 게다가 몇 년 전 빌려주고 내심 떼일까 걱정했던 돈을 보증금으로 삼을 수 있다니, 이거야말로 누이 좋고 매부 좋은 일 아닌가 싶습니다. "그래, 그러자!" 흔쾌히 승낙하고 표준임대차계약서에 '보증금 3,000만 원'이라고 적고 도장을 찍었습니다.

몇 년 후, 김 사장님은 급전이 필요해 가게가 있는 건물을 팔게 되었습니다. 새로 건물을 인수한 박 사장은 임차인에게 보증금을 돌려줘야 하니, 김 사장님에게 보증금을 인계하라고 요구합니다. 김 사장님은 "보증금은 예전 채권이랑 퉁쳐서 받은 게 없어요"라고 설명했지만, 박 사장의 반응은 싸늘합니다. "계약서엔 보증금 3천만 원이라고 적혀있는데요? 저는 모르는 일입니다."

이처럼 서로 좋은 뜻으로 시작한 '보증금 퉁치기' 계약이 나중에 큰 골칫덩이가 되어 돌아오는 경우가 많습니다. 오늘은 사장님들이 이런 상황에서 흔히 저지르는 실수 5가지와, 내 보증금을 안전하게 지키는 방법을 속 시원하게 알려드리겠습니다.

01"어차피 받을 돈인데, 그냥 퉁치면 안 되나요?"

가장 흔하고 가장 위험한 첫 번째 실수는 '알아서 처리되겠지'라는 막연한 믿음입니다. 서로 주고받을 돈이 있으니, 굳이 말하지 않아도 서로의 빚이 사라지고 보증금이 지급된 것으로 생각하는 것이죠.

하지만 법은 그렇게 간단하지 않습니다. 우리 법원은 당사자 사이에 서로 채무가 있더라도, 누군가 명확하게 "이 채무와 저 채무를 서로 상계합시다(퉁칩시다)"라고 의사를 표시해야만 채무가 소멸하는 효력이 생긴다고 보고 있습니다(대법원 99다6524 판결 참고). 이걸 법률 용어로 '상계'라고 부릅니다.

만약 이런 '상계 의사표시' 없이 그냥 마음속으로만 '퉁쳤다'고 생각하고 있다면, 법적으로는 여전히 사장님은 임차인에게 보증금을 받지 않은 상태이고, 임차인은 사장님에게 돈을 갚지 않은 상태인 겁니다. 두 개의 빚이 아무런 변동 없이 그대로 살아있는 것이죠.

이 상태에서 만약 건물이 경매에 넘어가거나 새 주인에게 팔리면 어떻게 될까요? 임차인은 대항력을 주장하며 새 주인에게 보증금을 달라고 요구할 수 있지만, 정작 보증금을 낸 적이 없다는 사실이 밝혀지면 매우 복잡한 법적 분쟁에 휘말리게 됩니다.

02계약서에 '보증금 3천만 원'이라고만 쓰면 왜 위험할까요?

두 번째 실수는 계약서 작성에 있습니다. 일반적인 상가임대차계약서 서식을 그대로 가져와 '보증금: 30,000,000원'이라고만 적는 경우입니다. 돈을 실제로 주고받지 않았는데도 말이죠.

이렇게만 적어두면 계약서만 본 제3자(새로운 건물주, 은행, 다른 채권자 등)는 당연히 임차인이 사장님께 현금 3천만 원을 지급했다고 생각하게 됩니다. 나중에 "사실 이건 돈으로 받은 게 아니라 예전 채권이랑 상계한 겁니다"라고 주장해봤자, 서류상 명확한 증거가 없으면 인정받기 어렵습니다.

그럼 어떻게 써야 할까요? 계약서의 '특약사항'란을 적극적으로 활용해야 합니다. 다음과 같이 구체적인 사실관계를 명확하게 기재하는 것이 안전합니다.

[특약사항 예시]

1. 본 계약의 임대차보증금 3,000만 원은, 임차인의 임대인에 대한 2023년 5월 1일 자 대여금 반환 채권 3,000만 원과 상계하여 그 지급을 갈음하며, 임대인은 위 보증금을 수령한 것으로 본다.

이렇게 한 줄만 추가해두면, 누가 보더라도 보증금이 어떤 방식으로 지급되었는지 명확하게 알 수 있습니다. 단순한 말 약속이 아니라, 법적 효력을 갖는 '상계 합의'의 명백한 증거가 되는 것입니다.

03'대항력'이 있는데도 보증금을 못 지킬 수 있다고요?

"저는 상가 점유하고 사업자등록도 해서 대항력이 있어요. 건물이 팔려도 새 주인한테 보증금 받을 수 있는 거 아닌가요?"

네, 맞습니다. 상가건물 임대차보호법상 대항력(점유 + 사업자등록)은 임차인의 보증금을 지켜주는 아주 강력한 무기입니다. 하지만 이 무기가 힘을 발휘하려면 한 가지 대전제가 필요합니다. 바로 **'보증금이 적법하게 지급되었을 것'**입니다.

만약 앞서 말한 실수들처럼, 상계 의사표시도 불분명하고 계약서에도 명확히 기재하지 않았다면 어떨까요? 새 건물주가 "이 임차인은 보증금을 낸 사실이 없으니, 대항력을 인정할 수 없다"고 소송을 걸어올 수 있습니다. 법정에서 보증금 지급 사실(상계 합의)을 제대로 입증하지 못하면, 최악의 경우 대항력을 잃고 보증금도 한 푼 못 받은 채 가게를 비워줘야 하는 상황이 생길 수도 있습니다.

즉, 대항력은 '유효한 임대차 계약'을 보호하는 장치입니다. 보증금 지급은 그 유효한 계약의 핵심 요소고요. 뿌리가 흔들리면 줄기와 잎도 무사할 수 없듯, 보증금 지급 사실이 불분명하면 애써 갖춘 대항력도 무용지물이 될 수 있다는 점을 꼭 기억해야 합니다.

04"나중에 하자"는 말이 얼마나 무서운지 아시나요?

"일단 계약부터 하고, 상계 처리는 나중에 시간 날 때 서류로 정리합시다."

네 번째 실수는 '처리 지연'입니다. 좋은 게 좋은 거라고, 친한 사이일수록 이런 중요한 절차를 미루는 경향이 있습니다. 하지만 법의 세계에서 '나중에'는 가장 위험한 약속입니다.

상계 처리를 미루는 사이, 어떤 일이 벌어질 수 있을까요?

• 채권 소멸시효 완성: 내가 받아야 할 돈(대여금 채권)의 소멸시효(일반적으로 10년)가 지나버릴 수 있습니다. 시효가 완성된 채권은 더 이상 상계에 사용할 수 없습니다.
• 다른 채권자의 압류: 상대방의 다른 빚쟁이가 내가 상계하려던 그 채권(예: 임차인의 대여금 반환 채권)을 먼저 압류나 가압류해버릴 수 있습니다. 이렇게 되면 나는 더 이상 그 채권과 내 보증금 채무를 상계할 수 없게 됩니다.

따라서 상계는 임대차 계약을 체결하는 바로 그 시점에, 계약서 특약으로 명시하고 합의를 완료하는 것이 가장 안전합니다. "나중에"는 없다고 생각하셔야 합니다.

05혹시 그 채권, '상계'할 수 없는 빚은 아닌가요?

마지막 실수는 상계의 기본 조건을 확인하지 않는 것입니다. 모든 빚을 다 마음대로 퉁칠 수 있는 것은 아닙니다. 법적으로 상계가 가능하려면 몇 가지 조건이 필요한데, 사장님들이 가장 쉽게 놓치는 것이 바로 '변제기'입니다.

상계가 되려면 양쪽 채무가 모두 변제기(돈을 갚기로 한 날)에 도달해야 합니다.

예를 들어 보죠. 임차인이 사장님께 "제가 1년 뒤에 갚기로 하고 빌려드린 돈이 있는데, 이걸 지금 보증금이랑 퉁쳐주세요"라고 요구한다면 어떨까요? 이 경우, 사장님의 보증금 지급 의무는 '계약 체결 시'에 발생했지만, 임차인이 돈을 갚을 의무는 '1년 뒤'에 발생합니다. 아직 변제기가 도래하지 않은 채권을 가지고 상계할 수는 없는 것이죠.

아래 표로 흔히 저지르는 실수와 해결책을 한눈에 정리해 드릴게요.

지금 사장님이 할 일

혹시 지금 '보증금 퉁치기' 계약을 하고 계신가요? 그렇다면 지금 바로 아래 4단계를 따라 점검해보세요.

1. 임대차 계약서 꺼내보기: 지금 바로 현재 임차인과의 계약서를 꺼내 '특약사항'란을 확인해보세요. 채권과 보증금을 상계한다는 내용이 구체적으로 적혀 있나요?
2. 구두 합의만 했다면?: 만약 말로만 퉁치기로 하고 계약서에는 아무런 표시를 하지 않았다면, 지금이라도 임차인과 만나 '보증금 상계 합의서'를 별도로 작성하고 양쪽의 서명·날인을 받아두세요.
3. 불안하다면 증거 남기기: 상대방이 협조해주지 않거나 관계가 애매해졌다면, 지금이라도 '상계 의사를 통지'하는 내용증명 우편을 발송하여 내가 상계 의사를 표시했다는 객관적인 증거를 확보해두는 것이 좋습니다.
4. 앞으로의 계약을 위해: 앞으로 이런 계약을 할 때는 번거롭더라도 반드시 계약서 특약사항에 상계 사실을 구체적으로, 명확하게 기재하는 습관을 들이세요.

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이 글은 일반적인 법률 정보를 제공하기 위해 작성되었으며, 특정 사안에 대한 법률적 자문이나 유권해석을 대체할 수 없습니다. 개별적인 상황에 대한 정확한 판단은 AskLaw 등 법률 전문가와의 상담을 통해 확인하시기 바랍니다.