재건축으로 생긴 새 도로, 공원… 내 가게 보상금과 무슨 상관이죠?

“사장님, 우리 가게 있는 이 동네, 드디어 재건축 들어간대요!”

단골손님의 말에 ‘오복치킨’ 김 사장님의 마음이 복잡해집니다. 낡은 건물이 번듯한 새 건물로 바뀌면 좋겠지만, 당장 장사는 어떡해야 할지, 보상금은 제대로 받을 수 있을지 걱정이 앞섭니다.

며칠 뒤 재건축 조합 설명회에 가보니, 조감도가 으리으리합니다. 없던 공원도 생기고, 좁았던 골목길은 왕복 4차선 도로로 넓어진다고 합니다. 그런데 문득 궁금해집니다. ‘저 새로 만드는 공원이랑 도로는 그럼 조합 땅인가? 아니면 나라 땅이 되는 건가? 이게 나랑 무슨 상관이 있는 거지?’

재건축·재개발 구역에서 장사하시는 사장님이라면 누구나 한 번쯤 가질 법한 궁금증입니다. 이 문제가 사장님의 보상금과 직결되는 아주 중요한 쟁점이라는 사실, 알고 계셨나요? 왜 중요한지, 그리고 사장님의 권리와 어떻게 연결되는지 알기 쉽게 파헤쳐 보겠습니다.

01그래서 새로 생긴 공원이나 도로는 누구 건가요?

결론부터 말씀드리면, 나라 또는 지방자치단체(시, 구청 등) 소유가 됩니다.

조합 같은 사업시행자가 재건축을 하면서 새로 도로를 깔거나 공원을 만들면, 그 시설(법에서는 ‘정비기반시설’이라고 부릅니다)은 공사가 끝난 후 국가나 지자체에 무상으로 소유권이 넘어갑니다. 이를 법률 용어로 ‘무상귀속’이라고 합니다. 이는 「도시 및 주거환경정비법」 제97조 제2항(구법 제65조 제2항)에 명시된 내용입니다.

"아니, 조합 돈으로 만들었는데 왜 공짜로 넘겨요?" 하고 의아하실 수 있습니다. 여기에는 일종의 ‘빅딜’이 숨어 있습니다. 조합이 새로운 기반시설을 만들어 기부채납하는 대신, 재건축으로 인해 쓸모가 없어진 기존의 낡은 도로, 작은 공원 같은 국공유지를 조합이 공짜로 넘겨받기 때문입니다. 새로 지어준 시설의 가치만큼 낡은 땅을 받는 셈이죠.

이 제도는 조합과 관청이 마음대로 바꾸거나 생략할 수 없는 강행규정입니다. 대법원 판례에서도 이 규정의 목적을 공공시설의 확보와 효율적인 유지·관리를 위한 것으로 보고, 당사자 간의 합의로 배제할 수 없는 강행규정으로 해석하고 있습니다. 즉, 법으로 정해진 '주고받기' 원칙인 셈입니다.

02'새로 설치'의 기준, 왜 맨날 싸울까요?

바로 이 지점에서 조합과 관할 구청 사이에 다툼이 자주 발생합니다. 그리고 이 다툼은 사업 전체를 지연시켜 사장님들께도 직접적인 영향을 미칠 수 있습니다.

예를 들어, 기존에 있던 2차선 도로를 조합이 4차선으로 넓혔다고 해보겠습니다.

• 조합 입장: "우리가 돈 들여 4차선 도로를 만들었으니, 이 4차선 도로 전체가 ‘새로 설치한 정비기반시설’이다. 그러니 이 도로의 전체 가치만큼 낡은 국공유지를 우리에게 달라!"
• 구청 입장: "아니다. 원래 2차선 도로가 있지 않았느냐. 당신들은 없던 걸 만든 게 아니라 있던 걸 개선한 것이다. 따라서 당신들이 추가로 돈을 들인 ‘2차선 확장 부분’의 가치만큼만 인정해주겠다."

누구 말이 맞을까요? 과거에는 이런 문제로 소송이 빈번했습니다. 이에 대해 법제처는 유권해석(2010.11.12. 회신)을 통해 기준을 제시한 바 있습니다. 핵심은 그 시설이 '정비사업시행계획 및 인가에 따라 설치된 것' 이냐 여부입니다. 즉, 사업계획에 포함되어 인가를 받고 그 계획에 따라 설치되었다면, 설령 기존에 있던 시설을 확장·개량한 것이라 해도 정비사업의 시행으로 '새로 설치'된 기반시설로 볼 수 있다는 취지입니다.

하지만 여기서 끝이 아닙니다. '새로 설치'된 것으로 인정되더라도, 조합이 무상으로 받게 될 낡은 국공유지의 가치는 '새로 설치한 시설의 설치비용' 범위 내로 한정됩니다. 결국 조합이 실제 투자한 비용만큼만 인정받을 수 있기 때문에, 원래 있던 2차선 도로의 가치까지 전부 인정해달라는 조합의 주장은 받아들여지기 어렵습니다.

03계산이 틀리면 어떻게 되나요?

만약 관할 구청이 법을 잘못 해석해서 계산을 틀리게 하면 어떻게 될까요?

예를 들어, 조합이 새로 만든 공원(설치비용 100억)과 도로(설치비용 200억)의 총 가치는 300억인데, 구청이 조합에게 넘겨줄 낡은 도로 부지의 가치를 250억으로 평가했다고 가정해봅시다. 이 경우 법에 따라 300억 범위 내에서 250억짜리 땅을 무상으로 넘겨주면 됩니다.

그런데 구청이 착오로 낡은 도로 부지 가치를 350억으로 평가하고, "새로 만든 시설 가치(300억)를 초과하는 50억은 조합이 돈으로 내시오"라고 정산금을 부과했다면 어떨까요?

이런 경우, 조합은 구청을 상대로 부당이득반환 청구 소송을 할 수 있습니다. 위에서 설명했듯 무상귀속 및 무상양도에 관한 규정은 강행규정이기 때문에, 이를 위반한 행정처분(정산금 부과)은 무효가 될 수 있습니다. 따라서 조합은 잘못 납부한 50억 원을 돌려달라고 요구할 권리가 있습니다. (대법원 2012다82466 판결 취지 참조) 이런 법적 다툼은 사업 기간을 늘리고 불필요한 비용을 발생시키는 주요 원인이 됩니다.

04그래서 이 싸움이 사장님 가게에는 어떤 영향이 있나요?

이 복잡한 다툼이 김 사장님의 ‘오복치킨’에 미치는 영향은 생각보다 큽니다. 조합과 구청의 줄다리기가 사업의 수익성과 속도에 직결되기 때문입니다.

결국 어느 한쪽이 무조건 좋다고 말하기 어렵습니다. 중요한 것은 이 문제가 어떻게 논의되고 있는지 사장님께서 정확히 파악하고 계셔야 한다는 점입니다.

05지금 사장님이 바로 할 일 3가지

내 가게가 포함된 재건축 사업이 이런 문제로 삐걱거릴 기미가 보인다면, 마냥 기다리고만 있을 수는 없습니다. 최소한 아래 3가지는 직접 확인해 보세요.

1. 관할 구청 홈페이지에서 ‘사업시행계획인가 고시’ 확인하기 사업시행계획이 인가되면 구청 홈페이지에 반드시 고시됩니다. 이 문서를 찾아 ‘정비기반시설 및 토지의 귀속에 관한 사항’ 부분을 꼼꼼히 읽어보세요. 우리 동네에서는 어떤 시설을 주고받기로 계획되었는지 가장 정확하게 알 수 있는 공식 문서입니다.

2. 조합 총회 자료나 소식지 챙겨보기 만약 사장님이 조합원이라면 총회 자료는 필수적으로 확인해야 합니다. 조합원이 아니더라도 소식지나 홈페이지를 통해 사업 진행 상황을 파악할 수 있습니다. 특히 기반시설 설치 비용이나 감정평가액 관련 내용이 있다면 주의 깊게 봐야 합니다. 조합의 사업비 책정이 어떻게 이루어지는지 알아야 나중에 보상 협의나 분양가 협상에서 목소리를 낼 수 있습니다.

3. 정보공개청구 적극 활용하기 궁금한 점이 있는데 조합이나 구청에서 제대로 알려주지 않는다면, ‘정보공개포털(open.go.kr)’을 통해 공식적으로 정보공개를 청구할 수 있습니다. 예를 들어, ‘무상 귀속 및 양도 대상 정비기반시설의 감정평가 결과’나 관련 회의록 등을 요구하여 객관적인 자료를 확보하고 상황을 판단할 수 있습니다.

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이 글은 재건축 정비기반시설 무상귀속에 대한 일반적인 정보를 제공하며, 개별 사안에 대한 법적 판단이나 자문을 대체할 수는 없습니다.

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