건축관계자 명의변경처분 무효확인청구

1. 사건개요 청구인은 2007. 11. 12. 피청구인으로부터 ○○시 ○○동 ○-○ 외 7필지에 대한 건축허가를 받은 자로, 청구외 주식회사 ○○건설은 2016. 10. 10. 이 사건 건축허가의 건축주 명의를 청구인으로부터 주식회사 ○○건설로 변경하는 내용의 건축관계자 변경신고서를 제출하였고, 피청구인은 2016. 10. 24. 주식회사 ○○건설의 건축관계자 변경신고를 수리(이하 ‘이 사건 처분’이라고 한다)하였다. 2. 당사자 주장 가. 청구인 주장 1) 청구인은 2007. 11. 12. ○○시 ○○동 ○-○ 외 7필지의 ○○동 연립주택 1, 2, 3동 15세대에 관한 건축허가를 받은 건축주로, 청구외 ㈜○○건설 대표 ○○○는 ㈜○○○○종합건설 대표 ○○○의 승계자이며 이 사건 건축물의 시공자이다. 청구외 ○○○과 청구인은 2011. 6. 14. ‘시공사가 사용승인한 청구외 건축주 ○○○의 건물 4, 5, 6동 빌라에 대해서는 추후 분양자 또는 별도 법인으로 이전이나 별도의 융자금 10억원을 받아서 ’이 사건 건축물‘ 사용승인 경비로 사용한다. 건축주는 일체 융자금에 대해서는 사용하지 않는다. 융자금을 건축주가 사용할 시에는 위 현장에 건축주(소유주)로서 모든 권한을 포기각서 한다.’고 되어 있고, 포기각서에 청구외 ○○○의 인감, 청구인의 건축주 포기각서 인감을 하여주었다. 2) 이후 청구외 ㈜○○건설은 분양 및 융자금 10억을 사용승인 경비로 사용한다는 것이 이행되지 않아 2012. 3. 8. ‘경기도 ○○시 ○○동 ○-○ 일대 현장과 관련하여 청구인, 청구외 ○○○과 시공사하고 공사 중에 오고간 서류 일체를 2012. 3. 2. 이전 서류에 대해서는 일체 무효화 한다’라는 확인서를 작성하고 인감을 첨부해 주었다. 이후 청구외 ○○건설이 2016. 10. 10. 건축관계자 변경신고서를 피청구인에게 제출시 변경 전 건축주 ○○○○○의 명의변경 동의서 없이 위조된 건축주(토지, 건물) 포기각서를 제출하였으나, 피청구인은 2016. 10. 24. 위와 같은 미흡한 서류에 대하여 반려하지 아니하고 변경신고를 수리하였다. 이후 이 사건 건축물에 대하여 청구외 ㈜○○건설에서 2016. 11.경 준공허가까지 피청구인에게 신청된 사항으로, 피청구인이 동 사건의 확인 없이 건축물 준공을 허가할 시 분양받을 사람과 대출은행 등 제3의 피해자 발생이 예상되고 있다. 3) 건축관계자 변경신고는 건축법 시행규칙 제11조에 따른 건축주 명의변경동의서 또는 권리관계의 변경사실을 입증할 수 있는 서류를 첨부하여야 하므로, 피청구인은 2016. 10. 10. 청구외 ㈜○○건설이 신청한 신고서는 청구외 ㈜○○건설이 현 건축주가 아니라는 이유로 반려하는 것이 타당하며, 따라서 이 사건 신고는 권한 없는 자에 의하여 이루어진 것이므로 당연 무효이다. 피청구인은 포기각서를 근거로 명의변경신고를 수리하였으므로 적법한 처분이라고 주장하고 있으나, 위 각서의 내용은 건축주 ○○○과 ○○○○○이 인감증명을 첨부하여 ㈜○○○○종합건설에게 포기한다는 내용이지, ㈜○○건설에 포기한다는 내용이 아니므로 아무 상관이 없는 별도 법인에게 피청구인은 건축관계자 변경신고를 해 주었으므로 주택법령을 위반한 처분을 한 것이다. 4) 건축관계자 변경신고의 증빙서류인 ‘권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류’는 사인이 공법적 효과 발생을 목적으로 행정주체에게 일정한 사실을 알리는 협의의 신고가 아니라, 피청구인의 수리를 요하는 신고이므로, 정당한 권리자가 적법한 요건을 갖춰 신고한 사항만 처리하여야 하므로 그 내용을 검토해서 법률상의 이익을 침해당할 수 있는 제3의 피해자가 없는지 살펴야 한다. 그런데 피청구인은 사문서 위조된 내용은 별도로 판단한다고 하더라도 신고서의 중요내용인 건축주 포기각서에 이 사건 건축주 명의변경과 전혀 상관이 없는 제3의 권리자 청구외 ○○○이 있고, 각서 제출일도 2011. 6. 14.로 2016. 10. 10. 제출당시보다 5년 이상이 지난 서류이므로, 충분히 그 진위를 의심해볼 수 있어 신청서류의 재보완 등을 요구해서 진위파악을 하는 것이 정상적인 결정 절차인데, 동 사건은 그 과정 없이 신고서를 처리함으로써 행정주체가 행정목적을 달성함에 있어 그 목적 실현과 수단 사이에 합리적인 균형 유지에 크게 벗어났으므로 무효라고 할 것이다. 나. 피청구인 주장 건축관계자 변경신고 신청인은 건축법 시행규칙 제11조 제1항에 의거 양수인·상속인이 신고하도록 되어있으므로, 변경 전 건축주가 아닌 변경 후 건축주가 신청하여야 한다. 2016. 10. 10.자로 신청된 건축관계자 변경신고시 제출된 서류는 건축주 포기각서로 변경 전 건축주의 인감이 제출되어 있으며, 그 내용 또한 ‘경기도 ○○시 ○○동 ○-○번지 건축물을 O○○(○○건설 대표)에게 모든 권리 및 분양 처분까지 위임하며, 토지와 건물에 대한 건축주로서 시청에 건축주 명의 및 소유권까지 포기한다’고 명시되어 있음을 확인한 후 2016. 10. 24.자로 처리하였다. 따라서 이 사건 처분은 적법하므로 이 사건 청구를 기각하여 주시기 바란다. 3. 이 사건 처분의 위법·부당여부 가. 관계법령 【건축법】 제16조(허가와 신고사항의 변경) ① 건축주가 제11조나 제14조에 따라 허가를 받았거나 신고한 사항을 변경하려면 변경하기 전에 대통령령으로 정하는 바에 따라 허가권자의 허가를 받거나 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에게 신고하여야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 경미한 사항의 변경은 그러하지 아니하다. <개정 2014.1.14.> ② 제1항 본문에 따른 허가나 신고사항 중 대통령령으로 정하는 사항의 변경은 제22조에 따른 사용승인을 신청할 때 허가권자에게 일괄하여 신고할 수 있다. ③ 제1항에 따른 허가 또는 신고 사항의 변경허가 또는 변경신고에 관하여는 제11조제5항 및 제6항을 준용한다. <신설 2011.5.30.> 【건축법 시행령】 제9조(건축허가 등의 신청) ① 법 제11조제1항에 따라 건축물의 건축허가를 받으려는 자는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 건축허가신청서에 관계 서류를 첨부하여 허가권자에게 제출하여야 한다. 다만, 「방위사업법」에 따른 방위산업시설의 건축허가를 받으려는 경우에는 건축 관계 법령에 적합한지 여부에 관한 설계자의 확인으로 관계 서류를 갈음할 수 있다. <개정 2013.3.23.> ② 허가권자는 법 제11조제1항에 따라 건축허가를 하였으면 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 건축허가서를 신청인에게 발급하여야 한다. <개정 2013.3.23.> [전문개정 2008.10.29.] 제12조(허가·신고사항의 변경 등)① 법 제16조제1항에 따라 허가를 받았거나 신고한 사항을 변경하려면 다음 각 호의 구분에 따라 허가권자의 허가를 받거나 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에게 신고하여야 한다. <개정 2009.8.5, 2012.12.12, 2014.10.14, 2017.1.20> 1. 바닥면적의 합계가 85제곱미터를 초과하는 부분에 대한 증축·개축에 해당하는 변경인 경우에는 허가를 받고, 그 밖의 경우에는 신고할 것 2. 법 제14조제1항제2호 또는 제5호에 따라 신고로써 허가를 갈음하는 건축물에 대하여는 변경 후 건축물의 연면적을 각각 신고로써 허가를 갈음할 수 있는 규모에서 변경하는 경우에는 제1호에도 불구하고 신고할 것 3. 건축주·설계자·공사시공자 또는 공사감리자(이하 "건축관계자"라 한다)를 변경하는 경우에는 신고할 것 ② 법 제16조제1항 단서에서 "대통령령으로 정하는 경미한 사항의 변경"이란 신축·증축·개축·재축·이전·대수선 또는 용도변경에 해당하지 아니하는 변경을 말한다. <개정 2012.12.12.> ③ 생략 ④ 제1항에 따른 허가나 신고사항의 변경에 관하여는 제9조제1항을 준용한다. [전문개정 2008.10.29.] 【건축법 시행규칙】 제11조(건축 관계자 변경신고) ①법 제11조 및 제14조에 따라 건축 또는 대수선에 관한 허가를 받거나 신고를 한 자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하게 된 경우에는 그 양수인·상속인 또는 합병후 존속하거나 합병에 의하여 설립되는 법인은 그 사실이 발생한 날부터 7일 이내에 별지 제4호서식의 건축관계자변경신고서에 변경 전 건축주의 명의변경동의서 또는 권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류를 첨부하여 허가권자에게 제출(전자문서로 제출하는 것을 포함한다)하여야 한다. <개정 2006.5.12., 2007.12.13., 2008.12.11., 2012.12.12.> 1. 허가를 받거나 신고를 한 건축주가 허가 또는 신고 대상 건축물을 양도한 경우 2. 허가를 받거나 신고를 한 건축주가 사망한 경우 3. 허가를 받거나 신고를 한 법인이 다른 법인과 합병을 한 경우 ②건축주는 설계자, 공사시공자 또는 공사감리자를 변경한 때에는 그 변경한 날부터 7일 이내에 별지 제4호서식의 건축관계자변경신고서를 허가권자에게 제출(전자문서에 의한 제출을 포함한다)하여야 한다. <개정 2007.12.13., 2017.1.20.> ③허가권자는 제1항 및 제2항의 규정에 의한 건축관계자변경신고서를 받은 때에는 그 기재내용을 확인한 후 별지 제5호서식의 건축관계자변경신고필증을 신고인에게 교부하여야 한다. [전문개정 1999.5.11.] [제목개정 2006.5.12.] 나. 판 단 1) 인정사실 건축허가서, 포기이행각서, 건축주(토지, 건물) 포기각서, 사실확인서, 건축관계자 변경신고서에 의하면, 다음과 같은 사실이 인정된다. 가) 피청구인은 2007. 11. 12. 청구인에게 ○○시 ○○동 ○-○ 외 7필지에 대한 건축허가를 하였다. 나) 청구인과 청구외 ○○○은 2011. 6. 14. ㈜○○○○종합건설과 ‘(주)○○○○종합건설에서 사용승인한 4, 5, 6,동 빌라에 대해서는 추후 분양자 또는 별도 법인으로 이전이나 별도로 융자금을 받아서 1, 2, 3,동 사용승인 경비로 사용하고, 건축주는 일체 융자금에 대해서는 사용하지 않는다(시공사인 ㈜○○○○종합건설에서 보관하며 집행한다). 만약 융자금액을 건축주가 사용할 시에는 위 현장에 건축주로서 모든 권한을 포기각서 한다.’는 내용의 포기이행각서를 작성하였다. 한편 ㈜○○○○ 종합건설은 2012. 3. 8. 이 사건 토지 건축 현장 관련하여 청구인, ○○○과 시공사인 ㈜○○○○종합건설과 공사 중 오고간 서류 일체를 2012. 3. 2. 이전 서류에 대해서는 일체 무효화 한다는 내용의 사실확인서를 작성하였다. 다) 청구외 주식회사 ○○건설은 2016. 10. 10. 이 사건 건축허가의 건축주 명의를 청구인에서 청구외 주식회사 ○○건설로 변경하는 건축관계자 변경신고서를 피청구인에게 제출하면서, 위 포기각서와 작성날짜와 작성자가 같으나 내용이 상이한 건축주 포기각서를 첨부하였다. 위 건축주 포기각서의 내용은 ‘이 사건 토지 ○○토지신탁 물건 1, 2, 3, 4, 5, 6동 총 30세대 건축주로서 시공사인 ㈜○○○○종합건설 대표 O○○에게 모든 권리 및 분양처분가지 위임하며 건축주 ○○○, 청구인은 위 물건지에 채권 압류 및 위법사항이 있을 시도 모든 책임을 질 것이며, 토지와 건물에 대한 건축주로서 시청에 건축주 명의까지 ㈜○○○○종합건설 대표 O○○에게 모든 권리 및 분양처분까지 위임하며, 건축주 ○○○ ○○○○○(주) 대표 ○○○은 위 물건지에 채권압류 및 위법사항이 있을시도 모든 책임을 질 것이며, 토지와 건물에 대한 건축주로서 시청에 건축주 명의까지 ㈜○○○○ 종합건설 대표 ○○○에게 소유권까지 포기한다’는 것이다. 라) 피청구인은 2016. 10. 24. 청구외 주식회사 ○○건설에게 건축관계자 변경신고를 수리한 후 변경신고필증을 교부하였다. 마) 청구외 ○○○은 2017. 1. 23. ○○경찰서에 청구외 주식회사 ○○건설의 대표 ○○○를 사문서위조 등의 혐의로 고소하였다. 2) 「건축법 시행규칙」 제11조에 의하면, 법 제11조 및 제14조에 따라 건축 또는 대수선에 관한 허가를 받거나 신고를 한 자가 허가를 받거나 신고를 한 건축주가 허가 또는 신고 대상 건축물을 양도한 경우에는 그 양수인·상속인 또는 합병후 존속하거나 합병에 의하여 설립되는 법인은 그 사실이 발생한 날부터 7일 이내에 별지 제4호서식의 건축관계자 변경신고서에 변경 전 건축주의 명의변경동의서 또는 권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류를 첨부하여 허가권자에게 제출(전자문서로 제출하는 것을 포함한다)하여야 하며, 허가권자는 제1항 및 제2항의 규정에 의한 건축관계자 변경신고서를 받은 때에는 그 기재내용을 확인한 후 별지 제5호서식의 건축관계자 변경신고필증을 신고인에게 교부하여야 한다. 3) 살피건대, (주)○○건설은 2016. 10. 10. ‘이 사건 건축허가의 건축주 명의를 청구인으로부터 (주)○○건설로 변경하는’ 내용의 건축관계자 변경신고서를 제출하면서 그 첨부서류로서 청구인 명의로 작성된 2011. 6. 14.자 건축주 포기각서를 제출하였는데, 위 포기각서의 내용은 ‘이 사건 총 30세대 건축주로서 시공사인 (주)○○○○종합건설 대표 ○○○에게 모든 관리 및 분양처분까지 위임하며 건축주 ○○○ 한○○○○(주) 대표 ○○○은 위 물건지에서 채권압류 및 위법사항이 있을 시도 모든 책임을 질 것이며, 토지와 건물에 대한 건축주로서 시청에 건축주 명의까지 (주)○○○○ 종합건설 대표 ○○○에게 소유권까지 포기한다’고 기재되어 있으며, 하단에 ‘(주)○○○○종합건설 대표 ○○○ 귀하’라고 기재되어 있다. 따라서 위 건축주 포기각서는 (주)○○○○종합건설을 양수인으로 하는 내용의 명의변경동의서 내지 권리관계 변경사실 증명서류에 해당할 수는 있을지언정, 위 포기각서에 전혀 언급조차 되지 않은 별도의 법인인 (주)○○건설을 양수인으로 하는 ‘변경 전 건축주의 명의변경동의서 또는 권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류’에 해당한다고 볼 수는 없다.{또한 위 포기각서를 (주)○○○○종합건설의 대표인 ○○○ 개인에게 양도한다는 취지로 해석할 여지도 없어 보인다.} 4) 결국 이 사건 건축관계자 변경신고 수리처분은 건축법 시행규칙이 규정한 양수인 등에 대한‘명의변경동의서 또는 권리관계 변경사실 증명서류’가 첨부되지 않은 상태에서 위법하게 이루어진 것이며, 위와 같이 법령에 위반하여 이루어진 이 사건 처분의 하자는 중대·명백한 하자에 해당한다고 할 것이어서 이 사건 처분은 무효라고 할 것이다. 4. 결 론 그렇다면 청구인의 이 사건 심판청구는 이유 있다고 인정되므로 주문과 같이 재결한다.