2016년 제27회 공인중개사 자격시험 불합격처분 취소청구

1. 사건개요 가. 청구인들이 2016. 10. 29. 실시된 제27회 공인중개사 자격시험(제1차 시험과 제2차 시험이 동시에 실시되었다. 이하 제2차 시험을 ‘이 사건 시험’이라 한다)에 응시하여 취득한 점수가 합격기준에 미달하였다는 이유로 피청구인 1이 2016. 11. 30. 청구인들에게 각 이 사건 시험 불합격처분(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)을 하였다. 나. 이 사건 시험의 과목 및 문제는 다음과 같고, 1문제당 배점은 2.5점이며, 각 과목의 만점은 100점이다. <img src="/LSA/flDownload.do?flSeq=155600047"> - 다 음 - ┌──────────────────────────────────┬────────┬───┐ │과목 │약칭 │문항 │ ┝━━┯━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┿━━━━━━━━┿━━━┥ │1차 │부동산학개론(부동산감정평가론을 포함한다) │- │40문제│ │ ├───────────────────────────────┼────────┼───┤ │ │「민법」(총칙 중 법률행위, 질권을 제외한 물권법, 계약법 │민법 및 │40문제│ │ │중 총칙·매매·교환·임대차) 및 민사특별법 중 부동산 중개 │민사특별법 │ │ │ │에 관련되는 규정 │ │ │ ├──┼───────────────────────────────┼────────┼───┤ │2차 │공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법령(「공 │공인중개사법령 │40문제│ │ │인중개사법」, 「부동산 거래신고에 관한 법률」) 및 중개실 │ │ │ │ │무 │ │ │ │ ├───────────────────────────────┼────────┼───┤ │ │부동산공시에 관한 법령(「부동산등기법」, 「공간정보의 구 │부동산공시법령 │40문제│ │ │축 및 관리 등에 관한 법률」 제2장제4절 및 제3장) 및 부 │및 세법 │ │ │ │동산 관련 세법 │ │ │ │ ├───────────────────────────────┼────────┼───┤ │ │부동산공법(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」·「건축법」· │부동산공법 │40문제│ │ │「도시개발법」·「도시 및 주거환경정비법」·「주택법」·「농지│ │ │ │ │법」) 중 부동산 중개에 관련되는 규정 │ │ │ └──┴───────────────────────────────┴────────┴───┘ </img> 다. 피청구인 1은 이 사건 시험 응시자를 대상으로 하여 매 과목 40점 이상, 전 과목 평균 60점 이상 득점한 자를 합격자로 하였고, 제1차 시험에 불합격한 자의 제2차 시험 점수는 무효로 하였다. 라. 이 사건 시험은 각 문제당 제시된 5개의 답항 중 가장 적합한 1개의 정답을 고르는 것을 전제로 출제되었다. 마. 청구인들의 이 사건 시험 성적(평균)은 별지 2와 같다. 바. 청구인들이 이 사건 심판청구에서 다투는 문제(이하 ‘계쟁문제 1 내지 11’이라 한다)는 다음과 같다. <img src="/LSA/flDownload.do?flSeq=155600049"> - 다 음 - ┌────────┬──┬─────────┬─────┬────────────┐ │과목명 │연번│문제 번호 │피청구인 │청구인들 주장정답 │ │ │ │ │발표정답 │ │ ┝━━━━━━━━┿━━┿━━━━━━━━━┿━━━━━┿━━━━━━━━━━━━┥ │부동산공시법령 │1 │A형74번(B형75번) │④ │③, ④ 복수 정답 │ │및 세법 ├──┼─────────┼─────┼────────────┤ │ │2 │A형68번(B형68번) │④ │모두 정답 │ │ ├──┼─────────┼─────┼────────────┤ │ │3 │A형69번(B형72번) │③ │모두 정답 │ ├────────┼──┼─────────┼─────┼────────────┤ │부동산공법 │4 │A형110번(B형111번)│⑤ │“③, ④, ⑤ 복수 정답”│ │ │ │ │ │또는 “정답 없음” │ │ ├──┼─────────┼─────┼────────────┤ │ │5 │A형98번(B형98번) │② │모두 정답 │ │ ├──┼─────────┼─────┼────────────┤ │ │6 │A형99번(B형100번) │③ │②, ③ 복수 정답 │ ├────────┼──┼─────────┼─────┼────────────┤ │공인중개사법령 │7 │A형40번(B형40번) │④ │모두 정답 │ │ ├──┼─────────┼─────┼────────────┤ │ │8 │A형32번(B형32번) │② │모두 정답 │ │ ├──┼─────────┼─────┼────────────┤ │ │9 │A형22번(B형22번) │③ │모두 정답 │ │ ├──┼─────────┼─────┼────────────┤ │ │10 │A형13번(B형13번) │④ │①, ④ 복수 정답 │ │ ├──┼─────────┼─────┼────────────┤ │ │11 │A형6번(B형6번) │⑤ │모두 정답 │ └────────┴──┴─────────┴─────┴────────────┘ </img> 2. 청구인 주장 1) 계쟁문제 1에 관한 주장 가. 계쟁문제 1 <img src="/LSA/flDownload.do?flSeq=155600051"> ┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓ ┃부동산공시법령 및 세법 A형74번(B형75번) ┃ ┣━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┫ ┃「소득세법」상 사업소득이 있는 거주자가 실지거래가액에 의해 부동산의 양도차익을 계산하┃ ┃는 경우 양도가액에서 공제할 자본적지출액 또는 양도비에 포함되지 않는 것은?(단, 자본 ┃ ┃적지출액에 대해서는 법령에 따른 증명서류가 수취·보관되어 있음) ┃ ┃ ① 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 ┃ ┃ ② 납부의무자와 양도자가 동일한 경우「재건축초과이익 환수에 관한 법률」에 따른 재건축┃ ┃부담금 ┃ ┃ ③ 양도자산의 이용편의를 위하여 지출한 비용 ┃ ┃ ④ 양도자산의 취득 후 쟁송이 있는 경우 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송 ┃ ┃비용으로서 그 지출한 연도의 각 사업소득금액 계산시 필요경비에 산입된 금액 ┃ ┃ ⑤ 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 공증비용 ┃ ┣━━━━━━━━━┯━┯━━━━━━━━━┯━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┫ ┃피청구인 발표 정답│④│청구인들 주장 정답│③, ④ 복수 정답 ┃ ┗━━━━━━━━━┷━┷━━━━━━━━━┷━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛ </img> 나. 답항 ③의 ‘양도자산의 이용편의를 위하여 지출한 비용’도 양도가액 계산시에 기본적으로는 ‘수익적 지출’로 보고, ‘자본적지출액’이나 ‘양도비’에 포함되지 않는 것이므로 정답으로 처리되어야 한다. 왜냐하면 「소득세법 시행규칙」 제79조제1항제3호·제4호 등에 따르면 이용편의비용은 자산의 현상유지 효과비용(도배나 장판의 교체 등 수익적 성격의 비용)과 자산의 가치나 수명연장 효과비용(도로신설, 장애시설 교체 등 자본적 성격의 비용)이 모두 존재하기 때문이다. 다. 예컨대 “양도자산의 가액이 증가되었다”와 같이 ‘자본적지출액’인지 여부를 위한 한정적인 어구가 없이는 답항 ③을 당연히 ‘자본적지출액’으로 볼 수 없다. 한편, 위 계쟁문제에 “자본적지출액에 대해서는 법령에 따른 증명서류가 수취·보관되어 있음”이라고 기재되어 있으나 논리적으로는 이러한 단서가 적용되기 전에 자본적 지출여부가 인정되는 것이 선행되어야 한다. 라. 헌법재판소 2010. 7. 29.자 2009헌바192 결정에 따르면, ‘양도자산의 이용편의를 위하여 지출한 비용’ 자체가 ‘자본적지출액’이라고 볼 수는 없고, ‘자본적지출액’이라고 보기 위해서는 양도자산의 내용연수를 연장시키거나 양도자산의 가치를 현실적, 객관적으로 증가시키기 위하여 지출한 비용 및 그와 유사한 성격을 가진 비용이어야 한다. 마. 제15회 공인중개사 자격시험 문제에 따르면, 「소득세법」상 실지거래가액에 의한 양도차액 계산시 양도가액에서 공제하는 필요경비로 인정되지 않는 것은 “취득 후 본래의 용도를 유지하기 위해 소요된 수익적 지출”이라고 되어 있는바, 본래의 용도를 유지하는 지출로 이용편의를 위하여 지출하였더라도 자본적지출액이 아니라는 의미이다. 또한, 제22회 공인중개사 자격시험 문제에 따르면, 「소득세법」상 거주자가 국내소재 주택의 양도가액과 취득가액을 실지거래된 금액을 기준으로 양도차익을 산정하는 경우 양도소득의 필요경비에 해당하지 않는 것에 대하여 “양도 전 주택의 이용편의를 위한 방 확장 공사비용(이로 인해 주택의 가치가 증가함)”이라는 지문은 정답이 아닌 것으로 되어 있는바, ‘이용편의를 위하여 지출한 비용’이 양도차익 계산시 공제되는 항목이 되려면 ‘양도자산의 가치가 증가함’이라는 단서가 부가되어 있어야 한다. 2) 계쟁문제 2에 관한 주장 가. 계쟁문제 <img src="/LSA/flDownload.do?flSeq=155600129"> ┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓ ┃부동산공시법령 및 세법 A형68번(B형68번) ┃ ┣━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┫ ┃「지방세법」상 재산세 과세대상에 대한 표준세율 적용에 관한 설명으로 틀린 것은? ┃ ┃ ① 납세의무자가 해당 지방자치단체 관할구역에 소유하고 있는 종합합산과세대상 토지의 ┃ ┃가액을 모두 합한 금액을 과세표준으로 하여 종합합산과세대상의 세율을 적용한다. ┃ ┃ ② 납세의무자가 해당 지방자치단체 관할구역에 소유하고 있는 별도합산과세대상 토지의 ┃ ┃가액을 모두 합한 금액을 과세표준으로 하여 별도합산과세대상의 세율을 적용한다. ┃ ┃ ③ 분리과세대상이 되는 해당 토지의 가액을 과세표준으로 하여 분리과세대상의 세율을 ┃ ┃적용한다. ┃ ┃ ④ 납세의무자가 해당 지방자치단체 관할구역에 2개 이상의 주택을 소유하고 있는 경우 ┃ ┃그 주택의 가액을 모두 합한 금액을 과세표준으로 하여 주택의 세율을 적용한다. ┃ ┃ ⑤ 주택에 대한 토지와 건물의 소유자가 다를 경우 해당 주택의 토지와 건물의 가액을 합┃ ┃산한 과세표준에 주택의 세율을 적용한다. ┃ ┣━━━━━━━━━┯━┯━━━━━━━━━┯━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┫ ┃피청구인 발표 정답│④│청구인들 주장 정답│모두 정답 ┃ ┗━━━━━━━━━┷━┷━━━━━━━━━┷━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛ </img> 2 나. 재산세의 과세표준에 대하여 「지방세법」의 규정은 “토지나 주택의 가액 자체”가 과세표준이 되는 것이 아니라 그 가액 중 일정비율의 금액이 과세표준이 되는 것이므로 “가액을 모두 합한 금액”을 과세표준으로 한다는 등의 문구는 치명적인 오류가 있는 것이다. 다.제23회 공인중개사 자격시험 A형76번(B형70번) 문제에서는 답항 ①, ②, ③에서 ‘공정시장가액비율’이라는 단어가 빠져 있다는 이유로 틀린 지문으로 처리하였다. 라. 「지방세법」 제113조에서는 위 계쟁문제의 답항과 같이 규정되어 있으나, 피청구인은 위 규정이 다시 같은 법 제111조 및 제110조를 인용하여 적용하도록 되어 있는 것을 간과하고 막연히 제113조만을 염두에 두고 출제하다 보니 출제오류가 발생한 것으로 보인다. 마. 「지방세법」 제111조제3항에 따르면, 지방자치단체의 장이 상황에 따라 조례에 의거 표준세율의 100분의 50의 범위에서 가감할 수 있도록 되어 있는바, 위 계쟁문제는 표준세율의 가감에 관한 중요한 내용을 간과 내지 누락 또는 생략함으로서 정답이 없는 문항으로 구성되었음이 명백하다. 3) 계쟁문제 3에 대한 주장 가. 계쟁문제 3 <img src="/LSA/flDownload.do?flSeq=155600133"> ┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓ ┃부동산공시법령 및 세법 A형69번(B형72번) ┃ ┣━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┫ ┃소득세법상 국외자산의 양도에 대한 양도소득세 과세에 있어서 국내자산의 양도에 대한 양┃ ┃도소득세 규정 중 준용하지 않는 것은? ┃ ┃ ① 비과세 양도소득 ┃ ┃ ② 양도소득과세표준의 계산 ┃ ┃ ③ 기준시가의 산정 ┃ ┃ ④ 양도소득의 부당행위계산 ┃ ┃ ⑤ 양도 또는 취득의 시기 ┃ ┣━━━━━━━━━┯━┯━━━━━━━━━┯━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┫ ┃피청구인 발표 정답│③│청구인들 주장 정답│모두 정답 ┃ ┗━━━━━━━━━┷━┷━━━━━━━━━┷━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛ </img> 나. 「소득세법」 제118조의8의 괄호 안의 단서(국외자산 중 제118조의2제3호에 따른 주식 등 및 같은 조 제4호에 따른 파생상품 등은 제외한다)를 붙이지 않으면 위 계쟁문제 전체가 명백한 오류가 있다. 4) 계쟁문제 4에 대한 주장 가. 계쟁문제 4 <img src="/LSA/flDownload.do?flSeq=155600155"> ┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓ ┃부동산공법 A형110번(B형111번) ┃ ┣━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┫ ┃주택법령상 주택의 전매행위 제한에 관한 설명으로 틀린 것은?(단, 수도권은 「수도권정비 ┃ ┃계획법」에 의한 것임) ┃ ┃ ① 전매제한기간은 주택의 수급 상황 및 투기 우려 등을 고려하여 지역별로 달리 정할 수 ┃ ┃있다. ┃ ┃ ② 사업주체가 수도권의 지역으로서 공공택지 외의 택지에서 건설·공급하는 주택을 공급 ┃ ┃하는 경우에는 그 주택의 소유권을 제3자에게 이전할 수 없음을 소유권에 관한 등 ┃ ┃기에 부기등기하여야 한다. ┃ ┃ ③ 세대원 전원이 2년 이상의 기간 해외에 체류하고자 하는 경우로서 사업주체의 동의를 ┃ ┃받은 경우에는 전매제한 주택을 전매할 수 있다. ┃ ┃ ④ 상속에 의하여 취득한 주택으로 세대원 전원이 이전하는 경우로서 사업주체의 동의를 ┃ ┃받은 경우에는 전매제한 주택을 전매할 수 있다. ┃ ┃ ⑤ 수도권의 지역으로서 공공택지 외의 택지에서 건설·공급되는 주택의 소유자가 국가에 ┃ ┃대한 채무를 이행하지 못하여 공매가 시행되는 경우에는 사업주체의 동의 없이도 전 ┃ ┃매를 할 수 있다. ┃ ┣━━━━━━━━━┯━┯━━━━━━━━━┯━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┫ ┃피청구인 발표 정답│⑤│청구인들 주장 정답│③, ④, ⑤ 복수정답 ┃ ┃ │ │ │또는 “정답 없음” ┃ ┗━━━━━━━━━┷━┷━━━━━━━━━┷━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛ </img> 나. 「주택법 시행령」 제73조에 따르면 전매가 불가피한 경우로 사업주체(「주택법」 제64조제1항제2호 및 제3호에 해당하는 주택의 경우에는 한국토지주택공사를 말하되, 사업주체가 지방공사인 경우에는 지방공사를 말한다)의 동의를 받은 경우라고 규정하고 있으므로, 주택의 전매에 해당하는 답항 ③, ④의 경우 단순히 ‘사업주체의 동의’라고 해서는 안 되고 그 동의주체를 분명하게 한국토지주택공사(사업주체가 지방공사인 경우에는 지방공사를 말한다)라고 표현하여야 옳은 표현이다. 즉 주택의 입주자로 선정된 지위는 사업주체의 동의를 받아서 전매할 수 있지만, ‘주택’의 경우에는 한국토지주택공사(사업주체가 지방공사인 경우에는 지방공사를 말한다)의 동의를 받아야 전매할 수 있다. 5) 계쟁문제 5에 대한 주장 가. 계쟁문제 5 <img src="/LSA/flDownload.do?flSeq=155600167"> ┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓ ┃부동산공법 A형98번(B형98번) ┃ ┣━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┫ ┃ 도시개발법령상 조합인 시행자가 면적식으로 환지계획을 수립하여 환지방식에 의한 사 ┃ ┃업시행을 하는 경우, 환지계획구역의 평균 토지부담률(%)은 얼마인가? (단, 다른 조건 ┃ ┃은 고려하지 않음) ┃ ┃┌─────────────────────────────────┐ ┃ ┃│ ○ 환지계획구역 면적 : 200,000㎡ │ ┃ ┃│ ○ 공공시설의 설치로 시행자에게 무상 귀속되는 토지면적 : 20,000㎡│ ┃ ┃│ ○ 시행자가 소유하는 토지면적 : 10,000㎡ │ ┃ ┃│ ○ 보류지면적 : 106,500㎡ │ ┃ ┃└─────────────────────────────────┘ ┃ ┃ ① 40 ② 45 ③ 50 ④ 55 ⑤ 60 ┃ ┣━━━━━━━━━┯━┯━━━━━━━━━┯━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┫ ┃피청구인 발표 정답│②│청구인들 주장 정답│모두 정답 ┃ ┗━━━━━━━━━┷━┷━━━━━━━━━┷━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛ </img> 나. 위 계쟁문제에서 ‘공공시설의 설치로 시행자에게 무상 귀속되는 토지’의 의미는 환지계획구역에 새로이 공공시설을 설치함으로서 시행자에게 무상으로 귀속되는 토지로 해석되나, 계쟁문제에서 시행자는 조합이므로 「도시개발법」 제66조제2항을 적용하여 “용도가 폐지되는 행정청의 공공시설과 관련하여 시행자에게 무상으로 귀속되는 토지”라고 기재했어야 한다. 다. 출제자는 ‘공공시설의 설치’와 ‘용도가 폐지되는 공공시설’의 의미 구별을 전혀 고려하지 않은 채 막연히 ‘시행자에게 무상 귀속되는 토지면적’이라고 기재하였고, 결국 새로 설치하는 공공시설인가 아니면 용도가 폐지되어 사라지는 공공시설인가를 분명히 구분하여야 하는데 이를 구별하지 않고 단순히 ‘시행자에게 무상 귀속되는 토지’라고만 하여 위 계쟁문제는 평균 토지부담률을 계산상으로 구할 수 없는 불완전한 문제가 되었다. 6) 계쟁문제 6에 대한 주장 가. 계쟁문제 6 <img src="/LSA/flDownload.do?flSeq=155600169"> ┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓ ┃부동산공법 A형99번(B형100번) ┃ ┣━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┫ ┃ 도시 및 주거환경정비법령상 도시·주거환경정비기본계획(이하 ‘기본계획’)의 수립에 관한 ┃ ┃설명으로 틀린 것은? ┃ ┃ ① 기본계획의 작성방법은 국토교통부장관이 정한다. ┃ ┃ ② 대도시의 시장이 아닌 시장은 기본계획의 내용 중 단계별 정비사업추진계획을 변경하 ┃ ┃는 때에는 도지사의 승인을 얻지 않아도 된다. ┃ ┃ ③ 기본계획에 생활권별 기반시설 설치계획이 포함된 경우에는 기본계획에 포함되어야 할 ┃ ┃사항 중 주거지 관리계획이 생략될 수 있다. ┃ ┃ ④ 대도시의 시장은 지방도시계획위원회의 심의를 거치기 전에 관계 행정기관의 장과 협 ┃ ┃의하여야 한다. ┃ ┃ ⑤ 도지사가 기본계획을 수립할 필요가 없다고 인정하는 대도시가 아닌 시는 기본계획을 ┃ ┃수립하지 아니할 수 있다. ┃ ┣━━━━━━━━━┯━┯━━━━━━━━━┯━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┫ ┃피청구인 발표 정답│③│청구인들 주장 정답│②, ③ 복수 정답 ┃ ┗━━━━━━━━━┷━┷━━━━━━━━━┷━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛ </img> 나. 「도시 및 주거환경정비법」 제3조제4항에서는 ‘기본계획을 변경한 때’라고 하고 있으므로, 이를 답항 ②의 ‘기본계획의 내용 중 단계별 정비사업추진계획 변경’과 연결시킨다면 답항 ②는 ‘기본계획 중 단계별 정비사업추진계획의 변경인 경우’라는 취지인데, 답항 ②에서 ‘변경하는 때에는’이라는 문구는 변경하는 시기를 의미하는 것이고, 앞에서 본 바와 같이 답항 ②는 ‘변경인 경우’라는 취지이므로 ‘도지사의 승인을 받지 않아도 되는 경우’라고 해석될 수 있도록 출제하였어야 한다. 7) 계쟁문제 7에 대한 주장 가. 계쟁문제 7 <img src="/LSA/flDownload.do?flSeq=155600239"> ┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓ ┃공인중개사법령 A형40번(B형40번) ┃ ┣━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┫ ┃부동산 거래신고에 관한 법령상 부동산거래계약 신고서의 작성방법으로 옳은 것을 모두 고 ┃ ┃른 것은? ┃ ┃┌─────────────────────────────────────────┐┃ ┃│ㄱ. 입주권이 매매의 대상인 경우, 분양금액란에는 권리가격에 부가가치세액을 공제한 │┃ ┃│금액을 적는다. │┃ ┃│ㄴ. 거래금액란에는 둘 이상의 부동산을 함께 거래하는 경우 각각의 부동산별 거래금액 │┃ ┃│을 적는다. │┃ ┃│ㄷ. 종전토지란은 입주권 매매의 경우에만 종전 토지에 대해 작성한다. │┃ ┃│ㄹ. 계약의 조건 또는 기한은 부동산 거래계약 내용에 계약조건이나 기한을 붙인 경우에│┃ ┃│만 적는다. │┃ ┃└─────────────────────────────────────────┘┃ ┃ ┃ ┃ ① ㄱ, ㄷ ② ㄴ, ㄹ ③ ㄱ, ㄴ, ㄹ ┃ ┃ ④ ㄴ, ㄷ, ㄹ ⑤ ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ ┃ ┣━━━━━━━━━┯━┯━━━━━━━━━┯━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┫ ┃피청구인 발표 정답│④│청구인들 주장 정답│모두 정답 ┃ ┗━━━━━━━━━┷━┷━━━━━━━━━┷━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛ </img> 나. 사업시행주체가 예정된 시기 내에서 사업시행을 원활하게 진행하면 추가부담금이 발생하지 않을 수 있고, 입주권 상태에서 거래되는 경우 그 시기는 대개 사업시행이 완료되기 전이기 때문에 추가부담금이 발생하기 이전에 거래되는 것이 대부분이다. 입주권 거래에 있어서 추가부담금이 없다면 당연히 권리가격만 적을 수 밖에 없고 이 때 부가가치세액은 발생하지 않기 때문에 적을 수도 없다. 따라서 보기 ㄱ이 틀렸다고 볼 수 없다. 8) 계쟁문제 8에 대한 주장 가. 계쟁문제 8 <img src="/LSA/flDownload.do?flSeq=155600241"> ┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓ ┃공인중개사법령 A형32번(B형32번) ┃ ┣━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┫ ┃┌─────────────────────────────────────────┐개업공인중개사가 중개의뢰인에게 중개대상물에 대하여 설명한 내용으로 옳은 것을 모두 ┃ ┃│ㄱ. 토지의 소재지, 지목, 지형 및 경계는 토지대장을 통해 확인할 수 있다. │ ┃ ┃│ㄴ. 분묘기지권은 등기사항증명서를 통해 확인할 수 없다. │ ┃ ┃│ㄷ. 지적도상의 경계와 실제경계가 일치하지 않는 경우 특별한 사정이 없는 한 실제경계│ ┃ ┃│를 기준으로 한다. │ ┃ ┃│ㄹ. 동일한 건물에 대하여 등기부상의 면적과 건축물대장의 면적이 다른 경우 건축물대 │ ┃ ┃│장을 기준으로 한다. │ ┃ ┃└─────────────────────────────────────────┘ ┃ ┃고른 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름) ┃ ┃ ┃ ┃ ① ㄱ, ㄷ ② ㄴ, ㄹ ③ ㄱ, ㄴ, ㄷ ┃ ┃ ④ ㄱ, ㄷ, ㄹ ⑤ ㄴ, ㄷ, ㄹ ┃ ┣━━━━━━━━━┯━┯━━━━━━━━━┯━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┫ ┃피청구인 발표 정답│②│청구인들 주장 정답│모두 정답 ┃ ┗━━━━━━━━━┷━┷━━━━━━━━━┷━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛ </img> 나. 보기 ㄷ은 공인중개사법령 과목이 아니라 부동산공시법령 및 세법 과목 중 「공간 정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제2장제4절 및 제3장에 관한 사항이다. 다. ‘공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법령 및 중개실무’에 대한 내용에 ‘지적도상의 경계와 실제경계가 일치하지 않는 경우’에 대해서까지 확인·설명할 의무가 있는지 여부가 의문시되고, 설령 그러한 경우가 있다고 하더라도 개업공인중개사가 중개대상물의 현황을 측량까지 하여 ‘경계불일치 여부가 있는지 확인’할 의무도 없으며, 이를 중개의뢰인에게 확인·설명할 의무도 없다. 라. 따라서 시험범위 자체를 벗어나는 오류로 인하여 위 계쟁문제는 ‘정답 없음’ 즉 ‘모두 정답’으로 처리되어야 한다. 마. 지적도와 실제경계가 일치하지 않는 것을 개업공인중개사가 알고 있는 경우든 모르고 있는 경우든 어느 경우에도 개업공인중개사가 판례에 따라 ‘불일치가 있으면 판례는 실제경계를 기준으로 한다’고 설명한 것을 틀린 내용이라고 볼 수 없다. 개업공인중개사의 관점에서는 불일치를 알고 있다면 실제경계대로 설명하는 것도 필요하고, 불일치를 모르고 있다면 설명할 대상이 되지 않는다고 보아야 한다. 9) 계쟁문제 9에 대한 주장 가. 계쟁문제 9 <img src="/LSA/flDownload.do?flSeq=155600243"> ┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓ ┃공인중개사법령 A형22번(B형22번) ┃ ┣━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┫ ┃ 22. 공인중개사법령상 甲과 乙이 받을 수 있는 포상금의 최대 금액은? ┃ ┃┌─────────────────────────────────────────┐┃ ┃│ ○ 甲은 중개사무소를 부정한 방법으로 개설등록한 A와 B를 각각 고발하였으며, 검사 │┃ ┃│는 A를 공소제기하였고, B를 무혐의처분 하였다. │┃ ┃│ ○ 乙은 중개사무소를 부정한 방법으로 개설등록한 C를 신고하였으며, C는 형사재판에 │┃ ┃│서 무죄판결을 받았다. │┃ ┃│ ○ 甲과 乙은 포상금배분에 관한 합의 없이 중개사무소등록증을 대여한 D를 공동으로 │┃ ┃│고발하여 D는 기소유예의 처분을 받았다. │┃ ┃│ ○ 중개사무소의 개설등록을 하지 않고 중개업을 하는 E를 乙이 신고한 이후에 甲도 E │┃ ┃│를 신고하였고, E는 형사재판에서 유죄판결을 받았다. │┃ ┃│ ○ A, B, C, D, E는 甲 또는 乙의 위 신고·고발 전에 행정기관에 의해 발각되지 않았 │┃ ┃│다. │┃ ┃└─────────────────────────────────────────┘┃ ┃ ┃ ┃① 甲 : 75만원, 乙 : 50만원 ② 甲 : 75만원, 乙 : 75만원 ┃ ┃③ 甲 : 75만원, 乙 : 125만원 ④ 甲 : 125만원, 乙 : 75만원 ┃ ┃⑤ 甲 : 125만원, 乙 : 125만원 ┃ ┣━━━━━━━━━┯━┯━━━━━━━━━┯━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┫ ┃피청구인 발표 정답│③│청구인들 주장 정답│모두 정답 ┃ ┗━━━━━━━━━┷━┷━━━━━━━━━┷━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛ </img> 나. 피신고자가 무죄판결을 받은 경우의 포상금 반환 또는 환수 문제에 관하여는 공인중개사법령에서 규정하고 있지 않고, “乙은 중개사무소를 부정한 방법으로 개설등록한 C를 신고하였으며, C는 형사재판에서 무죄판결을 받았다”라는 보기는 검사의 ‘공소제기’라는 핵심단어가 생략되어 「공인중개사법」을 벗어난 특정 「형사소송법」 지식이 없다면 도저히 출제자의 의도에 맞는 답을 할 수 없다. 다. 공인중개사법령에는 포상금 지급취소 규정이 없으나 무죄판결 시 포상금 지급취소에 대한 「공직선거법」의 규정이 유추적용될 수도 있다. 10) 계쟁문제 10에 대한 주장 가. 계쟁문제 10 <img src="/LSA/flDownload.do?flSeq=155600245"> ┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓ ┃공인중개사법령 A형13번(B형13번) ┃ ┣━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┫ ┃ 13. 공인중개사법령상 전속중개계약에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은? ┃ ┃┌────────────────────────────────────────┐┃ ┃│ ㄱ. 특정한 개업공인중개사를 정하여 그 개업공인중개사에 한하여 중개대상물을 중개│┃ ┃│하도록 하는 계약이 전속중개계약이다. │┃ ┃│ ㄴ. 당사자 간에 기간의 약정이 없으면 전속중개계약의 유효기간은 6개월로 한다. │┃ ┃│ ㄷ. 개업공인중개사는 중개의뢰인에게 전속중개계약 체결 후 2주일에 1회 이상 중개 │┃ ┃│업무 처리상황을 문서로 통지해야 한다. │┃ ┃│ ㄹ. 전속중개계약의 유효기간 내에 다른 개업공인중개사에게 해당 중개대상물의 중개│┃ ┃│를 의뢰하여 거래한 중개의뢰인은 전속중개계약을 체결한 개업공인중개사에게 │┃ ┃│위약금 지불의무를 진다. │┃ ┃└────────────────────────────────────────┘┃ ┃ ┃ ┃① ㄱ, ㄷ ② ㄴ, ㄹ ③ ㄱ, ㄴ, ㄷ ④ ㄱ, ㄷ, ㄹ ⑤ ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ ┃ ┣━━━━━━━━━┯━┯━━━━━━━━━┯━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┫ ┃피청구인 발표 정답│④│청구인들 주장 정답│①, ④ 복수정답 ┃ ┗━━━━━━━━━┷━┷━━━━━━━━━┷━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛ </img> 나. 보기 ㄹ은 지급할 위약금의 액수 내지 비율에 관하여 부정확하게 기술한 것이기 때문에 틀렸다고 보아야 한다. 왜냐하면 전속중개계약의 유효기간 내에 의뢰인이 다른 개업공인중개사와 거래한 경우에는 ‘중개보수에 해당하는 금액’을 위약금으로 지불한다는 내용이 맞는 내용이기 때문에다. 이러한 위약금의 기준은 「공인중개사법 시행규칙」 별지 제15호 서식 전속중개계약서 2. 갑의 권리의무 사항란 안에 기재되어 있는 부분이다. 다. 이 사건 시험을 준비하는 수험생들은 기본적으로 종전 시험 출제의 내용이 있었기에 이러한 문제에서 위약금의 범위까지 공부하였는데 막연히 ‘위약금을 지불한다’라고만 하면 그 지문도 틀린 것으로 보는 것이 통상적인 수험생의 입장이 된다. 실제로 기존에 출제된 지문의 유형은 모두 위약금의 범위를 같이 물어보거나 위약금의 범위 자체를 물어보는 것이었다. 11) 계쟁문제 11에 대한 주장 <img src="/LSA/flDownload.do?flSeq=155600171"> ┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓ ┃공인중개사법령 A형6번(B형6번) ┃ ┣━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┫ ┃공인중개사법령상 이중등록 및 이중소속의 금지에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것 ┃ ┃은? ┃ ┃┌─────────────────────────────────────────┐┃ ┃│ㄱ. A군에서 중개사무소개설등록을하여 중개업을 하고 있는 자가 다시 A군에서 개설 │┃ ┃│등록을 한 경우, 이중등록에 해당한다. │┃ ┃│ㄴ. B군에서 중개사무소개설등록을하여 중개업을 하고 있는 자가 다시 C군에서 개설등 │┃ ┃│록을 한 경우, 이중등록에 해당한다. │┃ ┃│ㄷ. 개업공인중개사 甲에게 고용되어 있는 중개보조원은 개업공인중개사인 법인 乙의 사│┃ ┃│원이 될 수 없다. │┃ ┃│ㄹ. 이중소속의 금지에 위반한 경우 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금형에 처 │┃ ┃│한다. │┃ ┃└─────────────────────────────────────────┘┃ ┃ ┃ ┃① ㄱ, ㄴ ② ㄷ, ㄹ ③ ㄱ, ㄴ, ㄷ ④ ㄴ, ㄷ, ㄹ ⑤ ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ ┃ ┣━━━━━━━━━┯━┯━━━━━━━━━┯━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┫ ┃피청구인 발표 정답│⑤│청구인들 주장 정답│모두 정답 ┃ ┗━━━━━━━━━┷━┷━━━━━━━━━┷━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛ </img> 나. 현행 법령상 동일한 군에서 이중등록 자체가 불가능한 것인데도 보기 ㄱ은 이것이 가능한 것처럼 전제하고 있어 심각한 오류가 있다. 「공인중개사법 시행령」 제13조제2항제4호에 따르면 등록거부사유로 “그 밖에 이 법 또는 다른 법령에 따른 제한에 위반되는 경우”라고 명시하고 있으므로 동일한 군에서의 추가 개설등록 자체는 아예 이루어질 수가 없는 것이다. 따라서 지문 ㄱ은 내용 자체로서 불가능한 것을 제시한 것이거나 불가능한 것을 놓고서 옳고 그름을 묻는 것이어서 출제오류가 있는 것이다. 3. 피청구인 주장 1) 계쟁문에 1에 대한 답변 가. 「소득세법 시행령」 제163조제3항제3호의 ‘양도자산의 이용편의를 위하여 지출한 비용’은 제1호의 일반적인 자본적지출액과는 달리 자산의 내용연수를 연장시키거나 가치를 현실적으로 증가시키기 위한 지출액임을 입증하지 않더라도 자본적지출액에 해당된다. 나. 청구인들이 제시한 헌법재판소 결정례는 위 제1호에 관한 것이므로 제3호에 관한 위 계쟁문제와는 관련이 없고, 과세관청의 예규도 특정 지출항목이 ‘양도자산의 이용편의를 위하여 지출한 비용’에 해당되는지 여부에 대한 것이므로 계쟁문제와는 관련이 없으며, 제15회 공인중개사 자격시험 문제도 양도자산의 이용편의를 위해 지출한 비용도 아닐 뿐만 아니라 수익적지출로 명시하고 있고, 제22회 공인중개사 자격시험 문제도 괄호 안의 부분이 들어감으로써 「소득세법 시행령」 제163조제3항제1호에 해당되는 일반적인 자본적지출액을 나타낸 것이고, 괄호 안의 부분이 제외된다고 하더라도 ‘양도자산의 이용편의를 위하여 지출한 비용’은 자본적지출액에 해당하므로 계쟁문제와는 관련이 없다. 2) 계쟁문제 2에 대한 답변 가. 답항 ①, ②, ③, ⑤는 「지방세법」 제113조제1항제1호 내지 제3호 및 제3항의 표현을 그대로 인용한 것이다. 나. 위 「지방세법」 규정에서 “토지 또는 건물의 가액”이라 함은 “시가표준액에 공정시장가액비율을 곱하여 산정한 가액”이라는 의미를 내포하는 것으로 보는 것이 타당하다. 다. 청구인들은 제23회 공인중개사 자격시험 문제에서 공정시장가액비율이 빠져서“전부 정답” 처리되었다고 주장하나, 해당 과목에서는 “전부 정답” 처리된 문제가 없었으므로 청구인들의 주장은 사실이 아니다. 3) 계쟁문제 3에 대한 답변 「소득세법」 제118조의8에서 열거한 준용규정 중에는 제99조(기준시가의 산정)는 빠져 있으므로 기준시가의 산정은 국외자산의 양도에 대한 양도소득세의 과세에 준용하지 않는다고 해석하여야 한다. 이는 빈번한 거래를 기본으로 하는 주식 또는 파생상품 거래의 고유의 특성을 반영하고 세액의 환급에 따른 행정비용을 절약하기 위하여 국외 주식 또는 파생상품 거래로 발생하는 양도소득에 대하여는 예정신고 및 납부제도를 적용하지 않고, 확정신고 및 납부제도만 적용하기 위해 준용의 예외를 규정한 것이다. 4) 계쟁문제 4에 대한 답변 계쟁문제에서는 주택법령상 주택의 전매행위 제한 제도에 대한 일반적 내용을 묻고 있을 뿐, 전매제한의 대상이 되는 주택의 유형이나 특정한 사업주체에 대한 내용까지 고려하라는 내용은 존재하지 않는다. 5) 계쟁문제 5에 대한 답변 가. 「도시개발법」 제66조의 입법취지 및 내용을 살펴보면 사업시행자의 공공시설의 설치로 인한 신규시설의 귀속과 용도 폐지되는 시설의 귀속문제를 해결하는 것이다. 그리고 도시개발법제상 공공시설의 설치로 사업시행자에게 무상으로 귀속되는 토지는 「도시개발법」 제66조에 의한 경우가 유일하므로 위 계쟁문제의 표현이 다른 내용으로 오해될 여지는 없다. 나. 「도시개발법」 제66조제2항 및 같은 법 시행령 제27조제5항제1호에 따르면, 조합인 시행자 등이 공공시설을 새로 설치하면 그 공공시설이 관리청에 무상 귀속된다. 도시개발사업의 시행으로 용도가 폐지되는 행정청의 공공시설은 시행자가 새로 설치한 공공시설의 설치비용에 상당하는 범위에서 시행자에게 무상으로 귀속되는데, 이 때 무상 귀속되는 토지가 바로 「도시개발법」 제66조제1항 및 제2항에 따라 ‘시행자에게 무상 귀속되는 토지’를 의미한다. 6) 계쟁문제 6에 대한 답변 「도시 및 주거환경정비법」 제3조제4항 및 같은 법 시행령 제9조제3항에 따르면 답항 ②는 옳은 지문이다. 7) 계쟁문제 7에 대한 답변 가. 보기 ㄱ은 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙」 별지 제1호 서식의 부동산거래계약 신고서 작성방법 제4항의 “분양금액란에는 분양권의 경우 분양금액을, 입주권의 경우 권리가격과 추가부담금의 합계금액(조합원 분양금액)을 적습니다”라는 내용을 변형하여 틀린 내용으로 출제한 것이다. 나. 청구인들의 주장처럼 추가부담금이 없는 경우 부가가치세가 없다면 없는 부가가치세액을 공제할 수 없으므로 부가가치세액을 공제한 금액을 적는다는 보기가 옳을 수 없다. 또한 추가부담금이 없으면 권리가격만 기재하면 될 것이고, 추가부담금이 있으면 권리가격과 추가부담금의 합계금액을 기재하면 될 것이다. 8) 계쟁문제 8에 대한 답변 가. 이 사건 시험 시행계획 공고에 따르면 보기 ㄷ은 공인중개사법령 과목의 시험범위 중 중개실무에 관한 문제에 해당하므로 시험범위를 일탈하였다는 청구인들의 주장은 이유 없다. 나. 토지의 경계는 개업공인중개사가 확인·설명하여야 하는 중개대상물의 기본적인 사항에 포함된다. 다만 개업공인중개사가 측량까지 하여 정확한 경계를 설명할 의무는 없다. 9) 계쟁문제 9에 대한 답변 C가 형사재판에서 무죄판결을 받았다는 것은 검사의 공소제기 결정을 전제로 한 것이어서 C를 신고한 乙은 포상금 50만원을 받을 수 있다. 한편, 공인중개사법령의 출제범위에는 「공직선거법」이 포함되지 않는다. 10) 계쟁문제 10에 대한 답변 가. 피청구인은 「공인중개사법 시행규칙」 별지 제15호 서식의 제2조에 따라 보기 ㄹ을 구성하였고, 동 보기에서는 위약금 지불의무가 있느냐를 묻고 있을 뿐이므로 위약금의 기준 내지 범위가 제시되지 않았기 때문에 틀린 내용이라는 청구인들의 주장은 받아들일 수 없다. 나. 위약금 지불에 관한 규정은 강행규범적 성격을 지닌 것으로 보아야 하는데, 별지 서식의 기재 내용에 따르면 위약금의 액수를 ‘그가 지불하여야 할 중개보수에 해당하는 금액’이라고 규정하고 있기 때문에 위약금의 액수에 대하여 다른 약정을 할 수 없다. 11) 계쟁문제 11에 대한 답변 지문 ㄱ은 동일 등록관청 관할구역 내에서 이중등록이 되는 경우가 현실적으로 있을 수 있느냐는 가능성을 묻는 것이 아니라 지문 ㄱ의 내용이 이중등록에 해당하는지 여부를 묻는 것이고, 지문 ㄱ의 내용은 이중등록에 해당된다. 한편, 「공인중개사법」 제38조제1항은 이중등록의 경우 반드시 등록을 취소하도록 하고 있고, 같은 법 제49조는 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금형에 처하도록 하고 있는데, 이러한 규정들은 이중등록이 현실적으로 이루어질 수 있음을 반영한 입법이라 할 것이다. 4. 관계법령 행정심판법 제17조 공인중개사법 제4조, 제45조 공인중개사법 시행령 제5조, 제6조, 제10조, 제36조, 별표 1 5. 인정사실 6. 이 사건 처분의 위법·부당 여부 1) 전반적인 판단기준 가. 행정행위로서의 시험의 출제업무에 있어서 출제 담당위원은 법령규정의 허용범위 내에서 어떠한 내용의 문제를 출제할 것인가와 그 문제의 문항과 답항을 어떤 용어나 문장형식을 써서 구성할 것인가를 자유롭게 정할 수 있다는 의미에서 재량권을 가진다고 할 것이고, 반면 그 재량권에는 그 시험의 목적에 맞추어 수험생들의 능력을 평가할 수 있도록 출제의 내용과 구성에서 적정하게 행사되어야 할 한계가 내재되는 것이어서 그 재량권의 행사가 그 한계를 넘을 때에는 그 출제행위는 위법하게 된다. 나. 그러나 전문분야 시험에서의 출제행위의 경우 그 시험의 목적이나 성격상 일정수준의 난이도는 유지되어야 할 필요가 있으므로, 국어학이나 논리학 과목이 아닌 전문분야 시험의 출제기법으로서 문항과 답항의 구성에서의 다의적 용어의 사용은 어느 정도 불가피한 면이 있어서 전문용어가 아닌 일반용어를 사용하는 과정에서 엄밀하게 정확한 용어를 사용하지 아니함으로써 생긴 출제상의 잘못을 예외 없이 재량권이 일탈·남용된 것으로 볼 수 없다. 다. 나아가 객관식 문제의 출제에 있어서 법령규정이나 확립된 해석에 어긋나는 법리를 진정한 것으로 전제하여 출제한 법리상의 오류가 재량권의 남용 또는 일탈로서 위법한 것임은 당연하고, 법리상의 오류를 범하지는 아니하였더라도 그의 문항이나 답항의 문장구성이나 표현용어 선택이 지나칠 정도로 잘못되어 결과적으로 시험의 평균수준의 수험생으로 하여금 정당한 답항을 선택할 수 없게 만든 때에도 재량권의 남용 또는 일탈이라고 할 것이다. 그러나 법리상의 오류는 없고 문항 또는 답항의 일부 용어표현이 미흡하거나 부정확하지만 평균수준의 수험생으로서는 객관식 답안작성 요령이나 전체 문항과 답항의 종합·분석을 통하여 진정한 출제의도 파악과 정답 선택에 장애를 받지 않을 정도에 그친 때에는 특별한 사정이 없는 한 그러한 잘못을 들어 재량권의 일탈 또는 남용이라고 하기 어렵다. 따라서 시험 출제행위에서 재량권을 벗어났다거나 재량권이 남용되었다고 할 수 있으려면 출제와 답안작성 관련 규정의 내용, 출제과목의 성격, 출제의 동기, 다툼이 된 문항과 답항의 내용과 표현 및 구성, 응시자의 이해능력의 수준 등 전체 법질서의 관점에서 관련되는 모든 사정에 관한 구체적이고도 종합적인 검토가 선행되어야 한다. 라. 그러므로 객관식 시험문제의 특성상 출제의도와 답항 선택의 지시사항은 시험문제 자체에서 객관적으로 파악·평가되어야 하고 특별한 사정도 없이 문언의 한계를 벗어나 임의로 출제자의 숨겨진 주관적 출제의도를 짐작하여 판단할 수는 없으나, 그것은 문항에 의하여 명시적으로만 결정되는 것이 아니라 문항과 답항에 대한 종합적 분석을 통하여 명시적·묵시적으로 진정한 출제의도와 답항 선택에 관한 지시사항이 결정되는 것이므로, 수험생으로서는 위와 같은 명시적·묵시적 지시사항에 따라 문항과 답항의 내용을 상호 비교·검토하여 가장 적합한 하나만을 정답으로 골라야 한다(대법원 2009. 10. 15. 선고 2007두22861 판결 참조). 즉 문제를 전체적으로 관찰하여 그 출제의도를 충분히 파악할 수 있고 어느 모로 보나 정답일 수밖에 없는 답항이 있다면, 수험생은 개개의 표현의 비엄밀성, 비문법성을 따지기보다는 전체적으로 그 문제의 출제의도를 파악하고 각 문제의 정답이 1개뿐인 점을 감안하여 여러 개의 답항 중 어느 모로 보나 정답인 답항만을 정답으로 골라야 할 것이고, 따라서 명백히 정답으로 판단되는 답항 외에 표현이 다소 애매하거나 불분명하여 해석하기에 따라서는 정답으로 볼 수도 있고 정답이 아닌 것으로 볼 수도 있는 답항이 있는 경우에는, 그 애매하거나 불분명한 답항은 정답이 아닌 것으로 출제된 것으로 해석하여 그 답항을 정답이 아닌 것으로 처리하여야 할 것이며, 골라야 할 정답이 1개뿐인 것으로 제시되어 있고 어느 모로 보나 정답인 것이 있어 그 답항을 정답으로 요구한 출제의도를 파악하는 데에 어려움이 없는 이상, 일부 다른 답항의 표현이 다소 애매하거나 불분명하다는 사유만으로 그 출제나 채점에 어떠한 위법사유가 있다고 볼 수는 없다. 마. 다만, 위와 같은 기준 하에서도 출제자가 자신의 주관적인 해석이나 관점, 학설, 특정교재 등에 의하여 정답이 달라질 수 있는 문제 또는 당해 시험에 응시한 일반적인 수험생의 지력과 능력으로 해석하여 보아도 그 출제의도가 도저히 파악되지 않는 문제를 출제한 경우에는 문제 자체로 타당성을 상실한다고 할 것이며, 또한 일반적인 수험생의 지력과 능력으로 해석할 때 명백히 출제자의 의도와 다른 답이 정답으로 선택될 수밖에 없다거나 출제자가 선정한 것 외에도 다른 답이 정답으로 인정될 수밖에 없다면 출제자의 위와 같은 출제나 정답선정의 잘못은 객관식 시험의 출제에서 허용되는 재량권의 범위와 한계를 일탈·남용한 것으로서 위법하게 될 것이고, 이와 같은 출제행위에 있어서의 재량권 일탈·남용 여부를 판단하기 위해서는 출제와 답안작성 관련 규정의 규제내용, 출제과목의 성격, 출제의 동기, 다툼이 된 문항과 답항의 내용과 표현 및 구성, 응시자의 이해능력의 수준 등 전체 법질서의 관점에서 관련되는 모든 사정에 관한 구체적이고도 종합적인 검토가 선행되어야 할 것이다. 2) 계쟁문제 1에 대한 판단 가. 계쟁문제 1의 답항 ④가 양도가액에서 공제할 자본적지출액 또는 양도비에 포함되지 않는다는 것에 대하여는 당사자 사이에 다툼이 없으므로 아래에서는 답항 ③의 ‘양도자산의 이용편의를 위하여 지출한 비용’이 양도가액에서 공제할 자본적지출액에 포함되는지 여부에 대해 살펴본다. 나. 「소득세법」 제97조제1항제2호에 따르면, 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것 등으로 한다고 되어 있고, 같은 법 시행령 제163조제3항에 따르면, 같은 법 제97조제1항제2호에서 “자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2제2항에 따른 증명서류를 수취·보관한 경우를 말한다고 되어 있으며, 같은 항 제1호에 따르면 제67조제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액이라고, 제3호에 따르면 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용이라고, 제4호 및 같은 법 시행규칙 제79조제1항에 따르면 「하천법」·「댐건설 및 주변지역지원 등에 관한 법률」 그 밖의 법률에 따라 시행하는 사업으로 인하여 해당사업구역 내의 토지소유자가 부담한 수익자부담금 등의 사업비용, 토지이용의 편의를 위하여 지출한 장애철거비용, 토지이용의 편의를 위하여 해당 토지 또는 해당 토지에 인접한 타인 소유의 토지에 도로를 신설한 경우의 그 시설비, 토지이용의 편의를 위하여 해당 토지에 도로를 신설하여 국가 또는 지방자치단체에 이를 무상으로 공여한 경우의 그 도로로 된 토지의 취득당시 가액, 사방사업에 소요된 비용, 제1호 내지 제5호의 비용과 유사한 비용이라고 되어 있다