2022년도 제33회 공인중개사 자격시험 불합격처분 취소청구

1. 사건개요 가. 청구인들이 2022. 10. 29. 시행한 2022년도 제33회 공인중개사 자격시험(이하 ‘이 사건 시험’이라 한다)에 응시하여 취득한 점수가 합격기준에 미달하였다는 이유로 피청구인은 2022. 11. 30. 청구인들에게 각각 이 사건 시험 불합격처분(이하 청구인들에게 한 각 처분을 합쳐 ‘이 사건 처분’이라 한다)을 하였다. 나. 2022년도 제33회 공인중개사 자격시험의 과목 및 문제는 다음과 같고, 1문제당 배점은 2.5점이며, 각 과목의 만점은 100점이다. - 다 음 - <img src="/LSA/flDownload.do?flSeq=146089701"> ┌─────────────────────────────────────┬─────────┬───┐ │과목 │약칭 │문항 │ ┝━━┯━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┿━━━━━━━━━┿━━━┥ │1차 │부동산학개론(부동산학개론 및 부동산감정평가론) │- │40문제│ │ ├──────────────────────────────────┼─────────┼───┤ │ │?민법?(총칙 중 법률행위, 질권을 제외한 물권법, 계약법 중 총 │민법 및 │40문제│ │ │칙·매매·교환·임대차) 및 민사특별법(?주택임대차보호법?, ?집합건│민사특별법 │ │ │ │물의 소유 및 관리에 관한 법률?, ?가등기담보 등에 관한 법률?, │ │ │ │ │?부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률?, ?상가건물 임대차보호 │ │ │ │ │법?) 중 부동산 중개에 관련되는 규정 │ │ │ ├──┼──────────────────────────────────┼─────────┼───┤ │2차 │공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법령(?공인중개사 │공인중개사법령 │40문제│ │ │법?, ?부동산 거래신고 등에 관한 법률?) 및 중개실무 │ │ │ │ ├──────────────────────────────────┼─────────┼───┤ │ │부동산공법(?국토의 계획 및 이용에 관한 법률?, ?도시개발법?, ? │부동산공법 │40문제│ │ │도시 및 주거환경정비법?, ?주택법?, ?건축법?, ?농지법?) 중 부 │ │ │ │ │동산 중개에 관련되는 규정 │ │ │ │ ├──────────────────────────────────┼─────────┼───┤ │ │부동산공시에 관한 법령(?부동산등기법?, ?공간정보의 구축 및 │부동산공시법령 및 │40문제│ │ │관리 등에 관한 법률? 제2장제4절 및 제3장) 및 부동산 관련 세 │세법 │ │ │ │법(상속세, 증여세, 법인세, 부가가치세 제외) │ │ │ └──┴──────────────────────────────────┴─────────┴───┘ </img> 다. 피청구인은 이 사건 시험 응시자를 대상으로 하여 매 과목 100점을 만점으로 하여 매 과목 40점 이상, 전 과목 평균 60점 이상 득점한 자를 합격자로 하였고, 제1차 시험에 불합격한 자의 제2차 시험 점수는 이를 무효로 하였다. 라. 이 사건 시험의 출제는 각 문제당 제시된 5개의 답항 중 가장 적합한 1개의 정답을 고르는 것을 전제로 출제되었다. 마. 청구인들이 이 사건 심판청구에서 다투는 문제는 다음과 같다. - 다 음 - <img src="/LSA/flDownload.do?flSeq=146089703"> ┌─────────┬───────────────┬─────┬───────┐ │과목명 │계쟁문제 │피청구인발│청구인들 │ │ │ │표정답 │주장정답 │ ├─────────┼───────────────┼─────┼───────┤ │부동산학개론 │A형 4번 │④ │②, ④ │ │ │(이하 ‘계쟁문제 1’이라 한다)│ │ │ │ ├───────────────┼─────┼───────┤ │ │A형 5번 │② │모두정답 또는 │ │ │(이하 ‘계쟁문제 2’라 한다) │ │정답없음 │ │ ├───────────────┼─────┼───────┤ │ │A형 29번 │④ │모두정답 │ │ │(이하 ‘계쟁문제 3’이라 한다)│ │ │ ├─────────┼───────────────┼─────┼───────┤ │민법 및 │A형 75번 │③ │③, ⑤ │ │민사특별법 │(이하 ‘계쟁문제 4’라 한다) │ │ │ ├─────────┼───────────────┼─────┼───────┤ │부동산공법 │A형 80번 │① │모두정답 │ │ │(이하 ‘계쟁문제 5’라 한다) │ │ │ ├─────────┼───────────────┼─────┼───────┤ │부동산공시법령 및 │A형 31번 │② │모두정답 │ │세법 │(이하 ‘계쟁문제 6’이라 한다)│ │ │ │ ├───────────────┼─────┼───────┤ │ │A형 32번 │① │①, ④ │ │ │(이하 ‘계쟁문제 7’이라 한다)│ │ │ └─────────┴───────────────┴─────┴───────┘ </img> 바. 청구인 1 내지 16의 이 사건 시험 제1차 시험의 성적은 다음과 같이 동일하다. - 다 음 - <img src="/LSA/flDownload.do?flSeq=146089705"> ┌──┬───┬───┬───┬───────────┐ │차수│합/불 │총점 │평균 │합격에 필요한 문항 수 │ ├──┼───┼───┼───┼───────────┤ │1 │불합격│117.5 │58.75 │1문항(2.5점) │ └──┴───┴───┴───┴───────────┘ </img> 사. 청구인 1 내지 16의 관련 계쟁문제 기재정답은 다음과 같다. - 다 음 - <img src="/LSA/flDownload.do?flSeq=146089707"> ┌───┬───────────────────────┐ │청구인│관련 계쟁문제 기재정답 │ │ ├─────┬─────┬─────┬─────┤ │ │계쟁문제 1│계쟁문제 2│계쟁문제 3│계쟁문제 4│ ├───┼─────┼─────┼─────┼─────┤ │1 │② │① │⑤ │⑤ │ ├───┼─────┼─────┼─────┼─────┤ │2 │② │① │③ │③ │ ├───┼─────┼─────┼─────┼─────┤ │3 │② │⑤ │④ │⑤ │ ├───┼─────┼─────┼─────┼─────┤ │4 │② │⑤ │④ │③ │ ├───┼─────┼─────┼─────┼─────┤ │5 │② │④ │⑤ │③ │ ├───┼─────┼─────┼─────┼─────┤ │6 │② │② │③ │③ │ ├───┼─────┼─────┼─────┼─────┤ │7 │② │② │⑤ │③ │ ├───┼─────┼─────┼─────┼─────┤ │8 │② │③ │③ │③ │ ├───┼─────┼─────┼─────┼─────┤ │9 │② │⑤ │⑤ │③ │ ├───┼─────┼─────┼─────┼─────┤ │10 │④ │⑤ │① │⑤ │ ├───┼─────┼─────┼─────┼─────┤ │11 │② │⑤ │⑤ │⑤ │ ├───┼─────┼─────┼─────┼─────┤ │12 │② │① │③ │⑤ │ ├───┼─────┼─────┼─────┼─────┤ │13 │② │② │① │⑤ │ ├───┼─────┼─────┼─────┼─────┤ │14 │② │③ │③ │⑤ │ ├───┼─────┼─────┼─────┼─────┤ │15 │② │② │⑤ │⑤ │ ├───┼─────┼─────┼─────┼─────┤ │16 │② │① │③ │③ │ └───┴─────┴─────┴─────┴─────┘ </img> 아. 청구인 17 내지 21의 이 사건 시험 제2차 시험의 성적은 다음과 같이 동일하다. - 다 음 - <img src="/LSA/flDownload.do?flSeq=146088803"> ┌──┬───┬───┬───┬───────────┐ │차수│합/불 │총점 │평균 │합격에 필요한 문항 수 │ ├──┼───┼───┼───┼───────────┤ │2 │불합격│177.5 │59.16 │1문항(2.5점) │ └──┴───┴───┴───┴───────────┘ </img> 자. 청구인 17 내지 21의 관련 계쟁문제 기재정답은 다음과 같다. - 다 음 - <img src="/LSA/flDownload.do?flSeq=146089709"> ┌──┬─────────────────┐ │성명│관련 계쟁문제 기재정답 │ │ ├─────┬─────┬─────┤ │ │계쟁문제 5│계쟁문제 6│계쟁문제 7│ ├──┼─────┼─────┼─────┤ │17 │③ │④ │① │ ├──┼─────┼─────┼─────┤ │18 │④ │③ │③ │ ├──┼─────┼─────┼─────┤ │19 │④ │④ │④ │ ├──┼─────┼─────┼─────┤ │20 │⑤ │② │④ │ ├──┼─────┼─────┼─────┤ │21 │④ │③ │③ │ └──┴─────┴─────┴─────┘ </img> 2. 관계법령 공인중개사법 제4조, 제45조 공인중개사법 시행령 제5조, 제6조, 제10조, 제36조, 별표 1 3. 전반적인 판단기준 가. 행정행위로서의 시험의 출제업무에 있어서 출제 담당위원은 법령규정의 허용범위 내에서 어떠한 내용의 문제를 출제할 것인가와 그 문제의 문항과 답항을 어떤 용어나 문장형식을 써서 구성할 것인가를 자유롭게 정할 수 있다는 의미에서 재량권을 가진다고 할 것이고, 반면 그 재량권에는 그 시험의 목적에 맞추어 수험생들의 능력을 평가할 수 있도록 출제의 내용과 구성에서 적정하게 행사되어야 할 한계가 내재되는 것이어서 그 재량권의 행사가 그 한계를 넘을 때에는 그 출제행위는 위법하게 된다. 나. 그러나 전문분야 시험에서의 출제행위의 경우 그 시험의 목적이나 성격상 일정수준의 난이도는 유지되어야 할 필요가 있으므로, 국어학이나 논리학 과목이 아닌 전문분야 시험의 출제기법으로서 문항과 답항의 구성에서의 다의적 용어의 사용은 어느 정도 불가피한 면이 있어서 전문용어가 아닌 일반용어를 사용하는 과정에서 엄밀하게 정확한 용어를 사용하지 아니함으로써 생긴 출제상의 잘못을 예외 없이 재량권이 일탈ㆍ남용된 것으로 볼 수 없다. 다. 나아가 객관식 문제의 출제에 있어서 법령규정이나 확립된 해석에 어긋나는 법리를 진정한 것으로 전제하여 출제한 법리상의 오류가 재량권의 일탈ㆍ남용으로서 위법한 것임은 당연하고, 법리상의 오류를 범하지는 아니하였더라도 그의 문항이나 답항의 문장구성이나 표현용어 선택이 지나칠 정도로 잘못되어 결과적으로 시험의 평균수준의 수험생으로 하여금 정당한 답항을 선택할 수 없게 만든 때에도 재량권의 일탈ㆍ남용이라고 할 것이다. 그러나 법리상의 오류는 없고 문항 또는 답항의 일부 용어표현이 미흡하거나 부정확하지만 평균수준의 수험생으로서는 객관식 답안작성 요령이나 전체 문항과 답항의 종합ㆍ분석을 통하여 진정한 출제의도 파악과 정답 선택에 장애를 받지 않을 정도에 그친 때에는 특별한 사정이 없는 한 그러한 잘못을 들어 재량권의 일탈ㆍ남용이라고 보기 어렵다. 따라서 시험 출제행위에서 재량권을 벗어났다거나 재량권이 남용되었다고 할 수 있으려면 출제와 답안작성 관련 규정의 내용, 출제과목의 성격, 출제의 동기, 다툼이 된 문항과 답항의 내용과 표현 및 구성, 응시자의 이해능력의 수준 등에 관한 구체적이고도 종합적인 검토가 선행되어야 한다. 라. 그러므로 객관식 시험문제의 특성상 출제의도와 답항 선택의 지시사항은 시험문제 자체에서 객관적으로 파악ㆍ평가되어야 하고, 특별한 사정도 없이 문언의 한계를 벗어나 임의로 출제자의 숨겨진 주관적 출제의도를 짐작하여 판단할 수는 없으나, 그것은 문항에 의하여 명시적으로만 결정되는 것이 아니라 문항과 답항에 대한 종합적 분석을 통하여 명시적ㆍ묵시적으로 진정한 출제의도와 답항 선택에 관한 지시사항이 결정되는 것이므로, 수험생으로서는 위와 같은 명시적ㆍ묵시적 지시사항에 따라 문항과 답항의 내용을 상호 비교ㆍ검토하여 가장 적합한 하나만을 정답으로 골라야 한다(대법원 2009. 10. 15. 선고 2007두22061 판결 참조). 즉 문제를 전체적으로 관찰하여 그 출제의도를 충분히 파악할 수 있고 어느 모로 보나 정답일 수밖에 없는 답항이 있다면, 수험생은 개개의 표현의 비엄밀성, 비문법성을 따지기보다는 전체적으로 그 문제의 출제의도를 파악하고 각 문제의 정답이 1개뿐인 점을 감안하여 여러 개의 답항 중 어느 모로 보나 정답인 답항만을 정답으로 골라야 할 것이다. 따라서 명백히 정답으로 판단되는 답항 외에 표현이 다소 애매하거나 불분명하여 해석하기에 따라서는 정답으로 볼 수도 있고 정답이 아닌 것으로 볼 수도 있는 답항이 있는 경우에는 그 애매하거나 불분명한 답항은 정답이 아닌 것으로 출제된 것으로 해석하여 그 답항을 정답이 아닌 것으로 처리하여야 할 것이고, 골라야 할 정답이 1개뿐인 것으로 제시되어 있고 어느 모로 보나 정답인 것이 있어 그 답항을 정답으로 요구한 출제의도를 파악하는 데에 어려움이 없는 이상 일부 다른 답항의 표현이 다소 애매하거나 불분명하다는 사유만으로 그 출제나 채점에 어떠한 위법사유가 있다고 볼 수는 없다. 마. 다만, 위와 같은 기준하에서도 출제자가 자신의 주관적인 해석이나 관점, 학설, 특정교재 등에 의하여 정답이 달라질 수 있는 문제 또는 당해 시험에 응시한 일반적인 수험생의 지력과 능력으로 해석하여 보아도 그 출제의도가 도저히 파악되지 않는 문제를 출제한 경우에는 문제 자체로 타당성을 상실한다고 할 것이고, 또한 일반적인 수험생의 지력과 능력으로 해석할 때 명백히 출제자의 의도와 다른 답이 정답으로 선택될 수밖에 없다거나 출제자가 선정한 것 외에도 다른 답이 정답으로 인정될 수밖에 없다면 출제자의 위와 같은 출제나 정답선정의 잘못은 객관식 시험의 출제에서 허용되는 재량권의 범위와 한계를 일탈ㆍ남용한 것으로서 위법하게 될 것이며, 이와 같은 출제행위에 있어서의 재량권 일탈ㆍ남용 여부를 판단하기 위해서는 출제와 답안작성 관련 규정의 내용, 출제과목의 성격, 출제의 동기, 다툼이 된 문항과 답항의 내용과 표현 및 구성, 응시자의 이해능력의 수준 등에 관한 구체적이고도 종합적인 검토가 선행되어야 할 것이다. 4. 계쟁문제 1에 대한 청구인들 주장 및 판단 【계쟁문제 1】 <img src="/LSA/flDownload.do?flSeq=146089711"> ┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓ ┃ ┃ ┃ 신규주택시장에서 공급을 감소시키는 요인을 모두 고른 것은?(단, 신규주택은 정상재이며, 다른 조 ① ㄱ, ㄴ ② ㄴ, ㄹ ③ ㄷ, ㅁ ④ ㄱ, ㄴ, ㄹ ┃ ┃ 건은 동일함) ┃ ┃ ┌───────────────────┐ ┃ ┃ │ㄱ. 주택가격의 하락 기대 │ ┃ ┃ │ │ ┃ ┃ │ㄴ. 주택건설업체 수의 감소 │ ┃ ┃ │ │ ┃ ┃ │ㄷ. 주택건설용 토지의 가격 하락 │ ┃ ┃ │ │ ┃ ┃ │ㄹ. 주택건설에 대한 정부 보조금 축소 │ ┃ ┃ │ │ ┃ ┃ │ㅁ. 주택건설기술 개발에 따른 원가절감 │ ┃ ┃ └───────────────────┘ ┃ ┃ ┃ ┃ ┃ ┃ ⑤ ㄴ, ㄹ, ㅁ ┃ ┃ ┃ ┣━━━━━━━━━┯━┯━━━━━━━━━┯━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┫ ┃피청구인 발표정답 │④│청구인들 주장정답 │②, ④ ┃ ┗━━━━━━━━━┷━┷━━━━━━━━━┷━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛ </img> 【청구인들 주장】 신규주택시장에서 공급을 감소시키는 요인에 보기 ㄱ ‘주택가격의 하락 기대’는 단기에 공급을 증가시킨다. 따라서 답항 ②번, ④번을 복수정답 처리하여야 한다. 【판단】 1) 관련 문헌의 내용은 다음과 같다. 다 음 - <img src="/LSA/flDownload.do?flSeq=146089713"> ┌────────────────────────────────────────────────┐ │● [문헌 1] 정윤ㆍ유원상, 「부동산경제론」, 2010. 3. 10., 115, 116쪽 │ │ - 주택시장은 신규주택시장과 중고주택시장으로 구분되는데, 신규주택시장은 분양을 목적으로 한 주 │ │택에 새로 건설됨으로써 형성된다. 신규주택건설은 주택건설 및 공급에 영향을 미치는 경제적 요 │ │인(이자율, 소득수준), 정책적 용인(중앙정부와 지방정부), 주택생상ㆍ기술적 요인, 그리고 주택수 │ │요요인(인구이동 등) 등에 의한 복합적 작용에 의하여 결정되며 중고주택시장에 비하여 정책적 영 │ │향을 많이 받는 경향이 있다. │ │ │ │● [문헌 2] 서진형ㆍ권대중ㆍ김행조ㆍ최인호, 「최신 부동산학의 이해」, 2018. 8. 10., 90쪽 │ │ - 공급 결정요인 중 그 재화의 가격 이외의 요인(예. 기술수준, 생산요소가격 등)이 변화하면 공급곡 │ │선 자체가 이동하는데 이를 공급의 변화라고 한다. 공급곡선 자체가 오른쪽으로 이동(우하향 이동) │ │할 때를 공급의 증가라 하고, 왼쪽으로 이동(좌상향 이동)할 때를 공급의 감소라 한다. │ │ │ │● [문헌 3] 권호근ㆍ민영기ㆍ오기열ㆍ정수경, 「부동산경제학」, 2018. 9. 14., 152쪽 │ │ - 기술수준의 향상, 부동산을 생산하는 데 투입되는 생산요소의 가격하락, 경기전망의 호전 등은 부동│ │산의 공급곡선을 우측으로 이동시킨다. 반면, 부동산 공급에 대한 조세부과, 경기전망에 대한 비관 │ │적 견해 등은 부동산의 공급곡선을 좌측으로 이동시킨다. │ │ │ │● [문헌 4] 신관식, 「해커스 공인중개사 기본서」, 2021. 12. 30., 90쪽 │ │ - 공급자의 부동산시장의 호황전망은 부동산의 공급을 증가시킨다. │ │ │ │● [문헌 5] 경록, 「경록 공인중개사 1차 기본서 부동산학개론, 2022. 1. 10. 130쪽 │ │ - 재화의 가격상승에 대한 예상: 재화의 가격상승은 공급을 증가시킨다. │ │ │ │● [문헌 6] 강근호, 「공인모 공인중개사 기본서 1차 부동산학개론」, 2021. 11. 20., 97쪽 │ │ - 부동산 가격 상승에 대한 기대감: 신규부동산 ? 공급의 증가(예를 들어 분양가격 상승기대는 건설 │ │ㆍ개발업자로 하여금 현재의 착공량을 증가시키게 함), 기존부동산 ? 공급의 감소(기존부동산 소 │ │유자는 가격상승 이후 나중에 매도하기 위해 현재의 공급을 오히려 감소시킴) │ └────────────────────────────────────────────────┘ </img> 2) 청구인은 보기 ㄱ ‘주택가격의 하락 기대’의 요인이 신규주택시장에서 단기 공급을 증가시키므로 답항 ②번, ④번을 복수정답 처리하여야 한다고 주장하므로 이에 대해 살펴본다. 계쟁문제 1은 신규주택시장에서 공급을 감소시키는 요인을 모두 고르는 문제이다. 관련 문헌에 따르면, 주택시장은 신규주택시장과 중고주택시장으로 구분되고, 재화의 가격 이외의 요인이 변화하면 공급곡선이 이동하는데 이를 공급의 변화라고 하며, 공급곡선 자체가 왼쪽으로 이동(좌상향 이동)할 때를 공급의 감소라 하는데, 기술수준의 향상, 생산요소의 가격하락, 경기전망의 호전 등은 공급곡선을 우측으로 이동시키는 반면, 조세부과, 경기전망에 대한 비관적 견해 등은 공급곡선을 좌측으로 이동시키고, 공급자의 부동산시장의 호황전망은 부동산의 공급을 증가시키며, 부동산 가격 상승에 대한 기대감은 신규부동산에서 공급의 증가를 기존부동산에서 공급의 감소를 야기한다고 되어 있다. 따라서 ‘주택가격의 하락 기대’ 요인은 신규주택시장에서 공급을 감소시키는 요인에 해당한다. 이와 달리 청구인은 ‘주택가격의 하락 기대’는 신규주택시장에서 단기 공급을 증가시킨다고 주장하나, 청구인의 주장 외에 이를 인정할 수 있는 객관적이고 구체적인 자료를 확인하기 어렵다. 설령, 청구인의 주장대로 ‘주택가격의 하락 기대’가 신규주택시장에서의 ‘단기 공급 증가’ 요인에 해당한다고 하더라도, 이를 반대해석하면 ‘주택가격의 하락 기대’는 ‘장기 공급 감소’로 이어진다는 것인바, 결국 다른 조건이 동일하다면 ‘주택가격의 하락 기대’는 신규주택시장에서 공급을 감소시키는 요인에 해당한다고 보아야 한다. 더구나 선택해야 할 정답이 1개뿐인 객관식 시험 문제의 답항 선택은 시험의 특성상 출제자의 명시적ㆍ묵시적 지시사항에 따라 문항과 답항의 내용을 상호 비교ㆍ검토하여 가장 적합한 하나만을 정답으로 골라야 하고, 수험생으로서 그 답항을 정답으로 요구한 출제의도를 파악하는데 어려움이 없는 이상 일부 다른 답항의 정답의 가능성이 있다는 사유만으로 그 출제나 채점에 잘못이 있다고 할 수 없다. 5. 계쟁문제 2에 대한 청구인들 주장 및 판단 【계쟁문제 2】 <img src="/LSA/flDownload.do?flSeq=146089715"> ┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓ ┃오피스텔 시장에서 수요의 가격탄력성은 0.5이고, 오피스텔의 대체재인 아파트 가격에 대한 오피스텔 ┃ ┃수요의 교차탄력성은 0.3이다. 오피스텔 가격, 오피스텔 수요자의 소득, 아파트 가격이 각각 5%씩 상 ┃ ┃승함에 따른 오피스텔 전체 수요량의 변화율이 1%라고 하면, 오피스텔 수요의 소득탄력성은?(단, 오 ┃ ┃피스텔과 아파트 모두 정상재이고, 수요의 가격탄력성은 절댓값으로 나타내며, 다른 조건은 동일함) ┃ ┃① 0.2 ② 0.4 ③ 0.6 ④ 0.8 ⑤ 1.0 ┃ ┣━━━━━━━━━┯━┯━━━━━━━━━┯━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┫ ┃피청구인 발표정답 │②│청구인들 주장정답 │모두정답 또는 정답없음 ┃ ┗━━━━━━━━━┷━┷━━━━━━━━━┷━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛ </img> 【청구인들 주장】 계쟁문제 2의 문항상 ‘오피스텔 전체 수요량의 변화율 1%’가 증가율인지 감소율인지 명확하지 않으므로 출제 오류에 해당한다. 따라서 계쟁문제 2는 모두정답 또는 정답없음으로 처리하여야 한다. 【판단】 1) 청구인들은 계쟁문제 2의 조건 중 ‘오피스텔 전체 수요량의 변화율 1%’의 표기가 변화율의 증가를 말하는 것인지 또는 감소를 말하는 것인지를 정하지 않았다는 이유로 계쟁문제 2의 문항에 오류가 있다고 주장하므로 이에 대해 살펴본다. 2) 계쟁문제 2는 일정 조건에서의 오피스텔 수요의 소득탄력성을 구하는 문제로서, 소득 변화에 따른 오피스텔 수요량의 변화율을 오피스텔 수요자의 소득의 변화율로 나누어 계산한다. 여기서 소득 변화에 따른 오피스텔 수요량의 변화율은 오피스텔 전체 수요량의 변화율에서 오피스텔 수요의 가격탄력성에 대한 오피스텔 수요량의 변화율과 아파트 가격에 대한 오피스텔 수요의 교차탄력성에 대한 오피스텔 수요량의 변화율을 뺀 값으로 이에 대한 계산식은 다음과 같다. - 다 음 - <img src="/LSA/flDownload.do?flSeq=146088805"> ┌────────────────────────────────────────────────┐ │소득 변화에 따른 오피스텔 수요량의 변화율 = 오피스텔 전체 수요량의 변화율 - [-(오피스텔 가격의 │ │변화율 × 오피스텔 수요의 가격 탄력성)] - (아파트 가격의 변화율 × 아파트 가격에 대한 오피스텔 │ │수요의 교차탄력성) │ └────────────────────────────────────────────────┘ </img> 위 계산식에 따라 소득 변화에 따른 오피스텔 수요량의 변화율을 계산한 값은 2%{1% - [ - (5% × 0.5)] - (5% × 0.3) = 2%}이고, 오피스텔 수요자의 소득의 변화율은 문항에서 5%로 제시되어 있는바, 오피스텔 수요의 소득탄력성은 소득 변화에 따른 오피스텔 수요량의 변화율 2%를 오피스텔 수요자의 소득의 변화율 5%로 나눈 값인 0.4이다. 그런데 청구인의 주장대로 오피스텔 전체 수요량의 변화율 1%를 증가가 아닌 감소로 보아 ‘-1%’로 계산한다면, 소득변화에 따른 오피스텔 수요량의 변화율은 0{-1% - [ - (5% × 0.5)] - (5% × 0.3) = 0}이고, 오피스텔 수요의 소득탄력성 또한 0(0 / 5% = 0)의 값이 나온다. 그러나 계쟁문제 2는 오피스텔이 정상재임을 전제하고 있어 오피스텔 수요의 소득탄력성은 0보다 커야 하므로 결국 오피스텔 전체 수요량의 변화율 1%는 감소가 아닌 증가를 말한다. 더구나 선택해야 할 정답이 1개뿐인 객관식 시험 문제의 답항 선택은 시험의 특성상 출제자의 명시적ㆍ묵시적 지시사항에 따라 문항과 답항의 내용을 상호 비교ㆍ검토하여 가장 적합한 하나만을 정답으로 골라야 하고, 수험생으로서 그 답항을 정답으로 요구한 출제의도를 파악하는데 어려움이 없는 이상 일부 다른 답항의 정답의 가능성이 있다는 사유만으로 그 출제나 채점에 잘못이 있다고 할 수 없는바, 계쟁문제 2의 정답은 답항 ②번이 유일하다. 6. 계쟁문제 3에 대한 청구인들 주장 및 판단 【계쟁문제 3】 <img src="/LSA/flDownload.do?flSeq=146089763"> ┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓ ┃ ┃ ┃ A씨는 원리금균등분할상환조건으로 1억원을 대출받았다. 은행의 대출조건이 다음과 같을 때, 대출 ① 8,333만원 ② 8,500만원 ③ 8,750만원 ④ 9,237만원 ┃ ┃ 후 5년이 지난 시점에 남아있는 대출잔액은?(단, 만원 단위 미만은 절삭하며, 주어진 조건에 한함) ┃ ┃ ┌───────────────────────┐ ┃ ┃ │? 대출금리: 고정금리, 연 5% │ ┃ ┃ │ │ ┃ ┃ │? 총 대출기간과 상환주기: 30년, 월말 분할상환│ ┃ ┃ │ │ ┃ ┃ │? 월별 원리금지급액: 54만원 │ ┃ ┃ │ │ ┃ ┃ │? 기간이 30년인 저당상수: 0.0054 │ ┃ ┃ │ │ ┃ ┃ │? 기간이 25년인 연금의 현가계수: 171.06 │ ┃ ┃ └───────────────────────┘ ┃ ┃ ┃ ┃ ┃ ┃ ⑤ 9,310만원 ┃ ┃ ┃ ┣━━━━━━━━━┯━┯━━━━━━━━━┯━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┫ ┃피청구인 발표정답 │④│청구인들 주장정답 │모두정답 ┃ ┗━━━━━━━━━┷━┷━━━━━━━━━┷━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛ </img> 【청구인들 주장】 문항의 조건 중 ‘기간이 30년인 저당상수’ 및 ‘기간이 25년인 연금의 현가계수’의 값이 연(年)값인지, 월(月)값인지를 정하지 않았으므로 계쟁문제 3은 출제 오류가 있는 것이어서 모든 답항을 정답으로 하여야 한다. 【판단】 1) 청구인들은 계쟁문제 3의 문항에서 저당상수와 연금의 현가계수의 조건이 명확하지 않음을 이유로 계쟁문제 3에 오류가 있다고 주장하므로 이에 대해서 살펴본다. 2) 계쟁문제 3의 문항에서 주어진 조건에 따른 분할상환 대출잔액을 구하는 기본 계산식은 다음과 같다. - 다 음 - <img src="/LSA/flDownload.do?flSeq=146089769"> ┌──────────────────────────┐ │분할상환 대출잔액 = 원리금지급액 × 연금의 현가계수 │ └──────────────────────────┘ </img> 이에 따른 월말 분할상환 대출잔액 및 연말 분할상환 대출잔액의 계산식은 다음과 같다. - 다 음 - <img src="/LSA/flDownload.do?flSeq=146089771"> ┌──────────────────────────────────┐ │월말 분할상환 대출잔액 = 월별 원리금지급액 × 월단위 연금의 현가계수│ ├──────────────────────────────────┤ │연말 분할상환 대출잔액 = 연별 원리금지급액 × 연단위 연금의 현가계수│ └──────────────────────────────────┘ </img> 3) 위 계산식에서 알 수 있듯이 분할상환 대출잔액은 원리금지급액과 연금의 현가계수를 곱함으로써 구할 수 있고, 월말 분할상환 대출잔액은 월별 원리금지급액 및 월단위 연금의 현가계수를, 연말 분할상환 대출잔액은 연별 원리금지급액 및 연단위 연금의 현가계수를 확인함으로써 계산할 수 있다. 그런데 계쟁문제 3의 문항에서 주어진 조건 중 원리금지급액은 “월별”이고, 월별 원리금지급액을 조건으로 대출잔액을 계산함에 있어 연금의 현가계수가 연단위가 아닌 월단위임은 당연한 전제임을 알 수 있다. 따라서 계쟁문제 3의 정답은 월별 원리금지급액 540,000원에 연금의 현가계수 171.06을 곱한 값인 92,372,400원에서 만원 단위 미만을 절사한 9,237만원인 답항 ④번이고, 여기에 어떠한 잘못이 있다고 할 수 없다. 7. 계쟁문제 4에 대한 청구인들 주장 및 판단 【계쟁문제 4】 <img src="/LSA/flDownload.do?flSeq=146089773"> ┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓ ┃ ┃ ┃ 주택임대차보호법에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름) ① ㄱ ② ㄷ ③ ㄱ, ㄴ ④ ㄴ, ㄷ ┃ ┃ ┌──────────────────────────────────────────────┐ ┃ ┃ │ㄱ. 다가구용 단독주택 일부의 임차인이 대항력을 취득하였다면, 후에 건축물 대장상으로 다가구 │ ┃ ┃ │용 단독주택이 다세대 주택으로 변경되었다는 사정만으로는 이미 취득한 대항력을 상실하지 │ ┃ ┃ │않는다. │ ┃ ┃ │ │ ┃ ┃ │ㄴ. 우선변제권 있는 임차인은 임차주택과 별도로 그 대지만이 경매될 경우, 특별한 사정이 없는 │ ┃ ┃ │한 그 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있다. │ ┃ ┃ │ │ ┃ ┃ │ㄷ. 임차인이 대항력을 가진 후 그 임차주택의 소유권이 양도되어 양수인이 임차보증금반환채무 │ ┃ ┃ │를 부담하게 되었더라도, 임차인이 주민등록을 이전하면 양수인이 부담하는 임차보증금반환 │ ┃ ┃ │채무는 소멸한다. │ ┃ ┃ └──────────────────────────────────────────────┘ ┃ ┃ ┃ ┃ ┃ ┃ ⑤ ㄱ, ㄴ, ㄷ ┃ ┃ ┃ ┣━━━━━━━━━┯━┯━━━━━━━━━┯━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┫ ┃피청구인 발표정답 │③│청구인들 주장정답 │③, ⑤ ┃ ┗━━━━━━━━━┷━┷━━━━━━━━━┷━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛ </img> 【청구인들 주장】 임차인이 임차주택의 소유권을 양수하면, 양수인의 임차보증금반환채무는 소멸하므로 보기 ㄷ은 옳은 지문이고, 답항 ⑤번 또한 정답으로 처리하여야 한다. 【판단】 1) 청구인은 임차인에게 임차주택의 소유권이 양도된 경우에는 임차보증금반환채무가 소멸하기에 보기 ㄷ은 옳은 답항이라고 주장하므로 이에 대해 살펴본다. 2) 판례(대법원 1993. 12. 7. 선고 93다36615 판결 참조)에 따르면, 주택의 임차인이 제삼자에 대하여 대항력을 구비한 후에 임대주택의 소유권이 양도된 경우에는 그 양수인이 임대인의 지위를 승계하게 되므로, 임대인의 임차보증금반환채무도 양수인에게 이전되는 것이고, 이와 같이 양수인이 임차보증금반환채무를 부담하게 된 이후에 임차인이 주민등록을 다른 곳으로 옮겼다 하여 이미 발생한 임차보증금반환채무가 소멸하는 것은 아니므로, 계쟁문제 4의 보기 ㄷ은 틀린 지문이다. 더구나 선택해야 할 정답이 1개뿐인 객관식 시험 문제의 답항 선택은 시험의 특성상 출제자의 명시적ㆍ묵시적 지시사항에 따라 문항과 답항의 내용을 상호 비교ㆍ검토하여 가장 적합한 하나만을 정답으로 골라야 하고, 수험생으로서 그 답항을 정답으로 요구한 출제의도를 파악하는데 어려움이 없는 이상 일부 다른 답항의 정답의 가능성이 있다는 사유만으로 그 출제나 채점에 잘못이 있다고 할 수 없는바, 보기 ㄷ은 「주택임대차보호법」상 대항력에 대한 설명이고, 주택임대차에서의 대항력이라 함은 임차인이 제삼자에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 효력을 말하는 것으로, 보기 ㄷ의 양수인은 임차주택의 임차인이 아닌 제삼자를 말한다. 그러나 임차인이 양수인이 되는 경우를 전제로 하는 청구인들의 주장은 「주택임대차보호법」상 대항력이 아닌, 「민법」상 혼동에 대한 것으로 이를 받아들일 수 없다. 따라서 계쟁문제 4의 정답은 ③번이 유일하며, 여기에 어떠한 잘못이 있다고 할 수 없다. 8. 계쟁문제 5에 대한 청구인들 주장 및 판단 【계쟁문제 5】 <img src="/LSA/flDownload.do?flSeq=146089775"> ┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓ ┃농지법령상 농지대장에 관한 설명으로 틀린 것은? ┃ ┃① 농지대장은 모든 농지에 대해 필지별로 작성하는 것은 아니다. ┃ ┃② 농지대장에 적을 사항을 전산정보처리조직으로 처리하는 경우 그 농지대장 파일은 농지대장으로 ┃ ┃본다. ┃ ┃③ 시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면의 장은 관할구역 안에 있는 농지가 농지전용허가로 농지에 해당하지 않게 된 경우┃ ┃에는 그 농지대장을 따로 편철하여 10년간 보존해야 한다. ┃ ┃④ 농지소유자 또는 임차인은 농지의 임대차계약이 체결된 경우 그 날부터 60일 이내에 시ㆍ구ㆍ읍 ┃ ┃ㆍ면의 장에게 농지대장의 변경을 신청하여야 한다. ┃ ┃⑤ 농지대장의 열람은 해당 시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면의 사무소 안에서 관계공무원의 참여 하에 해야 한다. ┃ ┣━━━━━━━━━┯━┯━━━━━━━━┯━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┫ ┃피청구인 발표정답 │①│청구인 주장정답 │모두정답 ┃ ┗━━━━━━━━━┷━┷━━━━━━━━┷━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛ </img> 【청구인들 주장】 보기 ④번은 「농지법 시행규칙」 제57조의2제1항에 따른 ‘농지의 소재지를 관할하는’이라는 문구가 포함되지 않아 틀린 지문이므로 모든 답항을 정답 처리하여야 한다. 【판단】 1) 관련 규정은 다음과 같다. 다 음 - <img src="/LSA/flDownload.do?flSeq=146088807"> ┌───────────────────────────────────────────────┐ │? 농지법 │ │제49조의2(농지이용 정보 등 변경신청) 농지소유자 또는 임차인은 다음 각 호의 사유가 발생하는 경 │ │우 그 변경사유가 발생한 날부터 60일 이내에 시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면의 장에게 농지대장의 변경을 신청하여 │ │야 한다. │ │ 1. 농지의 임대차계약과 사용대차계약이 체결ㆍ변경 또는 해제되는 경우 │ │ │ │? 농지법 시행규칙 │ │제57조의2(농지대장의 변경신청) ① 법 제49조의2에 따라 농지대장의 변경을 신청하려는 자는 별지 │ │제58호의2서식의 농지대장 이용정보 변경신청서에 다음 각 호의 서류를 첨부하여 해당 농지의 소재 │ │지를 관할하는 시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면장에게 제출해야 한다. │ │ 1. 임대차계약서 또는 사용대차계약서(농지의 임대차계약 또는 사용대차계약이 체결ㆍ변경 또는 해│ │제되는 경우만 해당한다) │ └───────────────────────────────────────────────┘ </img> 2) 계쟁문제 5의 답항 ①번이 틀린 지문이라는 점에 대해서 양 당사자는 다투고 있지 않고, 청구인들은 「농지법 시행규칙」 제57조의2제1항을 근거로 답항 ④번 또한 틀린 지문이라고 주장하므로 이에 대해 살펴본다. 선택해야 할 정답이 1개뿐인 객관식 시험 문제의 답항 선택은 시험의 특성상 출제자의 명시적ㆍ묵시적 지시사항에 따라 문항과 답항의 내용을 상호 비교ㆍ검토하여 가장 적합한 하나만을 정답으로 골라야 하고, 수험생으로서 그 답항을 정답으로 요구한 출제의도를 파악하는데 어려움이 없는 이상 일부 다른 답항의 정답의 가능성이 있다는 사유만으로 그 출제나 채점에 잘못이 있다고 할 수 없다. 계쟁문제 5는 「농지법」, 같은 법 시행령, 같은 법 시행규칙 등 농지법령상 규정에 대한 문제이고, 「농지법」 제49조의2에 따르면, ‘농지소유자 또는 임차인은 다음 각 호의 사유가 발생하는 경우 그 변경사유가 발생한 날부터 60일 이내에 시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면의 장에게 농지대장의 변경을 신청하여야 한다’고 되어 있고, 같은 조제1호에서 ‘농지의 임대차계약과 사용대차계약이 체결ㆍ변경 또는 해제되는 경우’를 규정하고 있다. 따라서 「농지법」 제49조의2의 규정인 ‘... 시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면의 장에게 농지대장의 변경을 신청하여야 한다’를 그대로 옮긴 답항 ④번은 옳은 설명이고, 계쟁문제 5의 정답은 답항 ①번이 유일하다. 그런데 청구인들은 같은 법 시행규칙 제57조의2제1항에서 ‘... 해당 농지의 소재지를 관할하는 시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면장에게 제출해야 한다’고 규정하고 있음을 근거로 답항 ④번의 설명이 틀렸다고 주장하나, 답항 ④번은 「농지법 시행규칙」이 아닌 「농지법」에 대한 설명으로 청구인들의 주장은 받아들일 수 없다. 9. 계쟁문제 6에 대한 청구인들 주장 및 판단 【계쟁문제 6】 <img src="/LSA/flDownload.do?flSeq=146089777"> ┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓ ┃