전세보증금, 지키고 돌려받기

전입신고(주민등록)와 점유는 '대항력'을, 확정일자는 '우선변제권'을 만듭니다. 대항력은 집이 팔리거나 경매돼도 임차권을 주장하며 계속 살 수 있는 힘이고, 우선변제권은 경매 배당에서 후순위 채권자보다 먼저 보증금을 받는 힘입니다. 두 가지를 모두 갖춰야 보증금이 온전히 보호되므로, 이사 당일 전입신고와 확정일자를 함께 받는 것이 안전합니다.

이사(점유)를 마치고 전입신고를 한 그 다음 날 0시부터 대항력이 생깁니다. 신고 당일이 아니라 다음 날부터라는 점이 중요합니다. 그래서 잔금·이사 당일에 집주인이 근저당을 새로 설정하면, 그 근저당이 임차인 대항력보다 하루 앞서 선순위가 될 수 있습니다.

계약 전 등기부등본에서 선순위 근저당(융자)·가압류를 확인하고, (선순위 채권 + 내 보증금)이 시세의 70~80%를 넘으면 깡통전세 위험이 큽니다. 경매로 넘어가면 선순위 은행이 먼저 배당받아 보증금을 다 못 받을 수 있습니다. 계약 직전·잔금 직전 등기부를 다시 떼어 변동을 확인하세요.

임대차가 종료됐는데 보증금을 돌려받지 못하면, 먼저 관할 법원에 임차권등기명령을 신청하세요(주택임대차보호법 제3조의3). 임차권등기를 마치면 이사를 나가더라도 대항력·우선변제권이 유지됩니다. 이후 보증금반환청구소송으로 확정판결을 받아 임차주택을 경매에 넘겨 회수할 수 있습니다. 지연이자도 함께 청구할 수 있습니다.

HUG(주택도시보증공사)·SGI서울보증 등의 전세보증금반환보증에 가입하면, 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 때 보증기관이 대신 반환하고 이후 집주인에게 구상합니다. 소송 없이 회수할 수 있어 유용하지만 가입 요건(보증금 한도·주택 유형·선순위 채권 비율 등)이 있으므로 계약 전 가입 가능 여부를 확인하는 것이 좋습니다.