임대차 계약 해지 총정리
계약기간 중에 나갈 수 있는지, 묵시적 갱신 후에는 언제 해지되는지, 월세를 밀리면 어떻게 되는지, 나갈 때 원상복구와 복비는 누가 부담하는지 2026년 기준으로 정리했습니다.
언제, 누가 해지할 수 있나
해지 가능 여부와 효력 발생 시점은 계약 상태에 따라 다릅니다.
| 상황 | 해지 가능 여부 | 효력 |
|---|---|---|
| 약정기간 중 임차인 일방 해지 | 원칙적으로 불가(임대인 합의 필요) | 합의된 시점 |
| 묵시적 갱신·갱신요구권 갱신 후 | 임차인이 언제든 해지 통지 가능 | 통지 후 3개월 |
| 2기 차임 연체 | 임대인이 해지 가능 | 임차인에게 도달 즉시 |
약정기간 중 중도해지
정해진 임대차 기간 동안에는 임차인이 마음대로 계약을 해지할 수 없는 것이 원칙입니다. 사정이 생겨 나가려면 임대인과 합의해야 하고, 실무에서는 새 임차인을 구하고 중개보수를 부담하는 조건으로 합의하는 경우가 많습니다. 다만 이는 법으로 정해진 의무가 아니라 협의·관행의 영역이라, 계약서의 특약을 먼저 확인해야 합니다.
묵시적 갱신·갱신 후 해지 (제6조의2)
묵시적 갱신이나 계약갱신요구권으로 갱신된 경우, 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있습니다. 이 해지는 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다 (주택임대차보호법 제6조의2). 즉 통지 후 3개월까지는 차임을 부담하고, 그 뒤 보증금을 돌려받고 나갈 수 있습니다. 통지는 문자·내용증명 등 증거가 남는 방법으로 하세요.
임대인의 해지 — 차임 연체
임차인의 차임 연체액이 2기의 차임액에 이르면 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다(민법 제640조). 해지 의사표시가 임차인에게 도달하면 즉시 임대차가 종료됩니다. '연속' 2개월이 아니라 밀린 금액의 합이 2개월분에 이르는지가 기준입니다.
원상복구 의무와 통상손모
임차인은 임대차가 끝나면 목적물을 원상회복해 반환할 의무가 있습니다(민법 제654조·제615조). 임차인이 임의로 설치·변경한 부분을 원래대로 되돌리는 것이 핵심입니다.
반면 통상적인 사용으로 자연히 생기는 손모(통상손모)는 임차인 책임이 아닙니다. 특약이 없는 한 그 원상회복 비용은 임대인이 부담한다는 것이 판례입니다. 도배·장판의 자연스러운 노후를 전부 임차인에게 떠넘기는 것은 부당할 수 있습니다.
중도해지 시 복비는 누가
임차인이 새 임차인을 구하는 중개보수를 부담할 법적 의무는 없다는 것이 다수 견해입니다 (국토교통부·법제처 유권해석, 하급심 판결). 새 계약의 당사자는 임대인과 새 임차인이기 때문입니다. 다만 이를 정면으로 정리한 대법원 판례는 아직 없고, 계약서에 임차인 부담 특약이 있으면 그에 따르게 되므로 계약 조건을 먼저 확인하세요.
자주 묻는 질문
계약기간이 남았는데 중간에 나갈 수 있나요?
약정한 임대차 기간 중에는 임차인이 일방적으로 계약을 해지할 수 없는 것이 원칙입니다. 나가려면 임대인과 합의해야 하고, 실무에서는 새 임차인을 구하고 중개보수를 부담하는 조건으로 합의하는 경우가 많습니다. 다만 이는 법정 의무가 아니라 협의·관행의 영역입니다.
묵시적 갱신이 된 뒤에는 언제든 나갈 수 있나요?
네. 묵시적 갱신이나 계약갱신요구권으로 갱신된 경우, 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있습니다(주택임대차보호법 제6조의2). 이 해지는 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다. 즉 통지 후 3개월까지는 차임을 내야 하고, 그 이후 보증금을 돌려받고 나갈 수 있습니다.
월세를 밀리면 바로 쫓겨나나요?
임차인의 차임 연체액이 2기의 차임액에 이르면 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다(민법 제640조). 해지 의사표시가 임차인에게 도달하면 즉시 임대차가 종료됩니다. '연속' 2개월이 아니라 밀린 금액의 합이 2개월분에 이르는지가 기준입니다.
나갈 때 도배·장판 값을 다 물어줘야 하나요?
임차인은 임대차 종료 시 목적물을 원상회복해 반환할 의무가 있습니다(민법 제654조·제615조). 다만 통상적인 사용으로 자연히 생기는 손모(통상손모)는 임차인 책임이 아니어서, 특약이 없는 한 그 비용은 임대인이 부담한다는 것이 판례입니다. 임차인이 임의로 설치·변경한 부분의 원상회복이 주된 대상입니다.
중도해지하면 복비는 세입자가 내야 하나요?
임차인이 중개보수를 부담할 법적 의무는 없다는 것이 다수 견해입니다(국토교통부·법제처 유권해석, 하급심 판결). 새 계약의 당사자는 임대인과 새 임차인이기 때문입니다. 다만 이를 정면으로 정리한 대법원 판례는 아직 없고, 계약서에 임차인 부담 특약이 있으면 그에 따르게 되므로 계약 조건을 먼저 확인해야 합니다.
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법적 고지
본 가이드는 주택임대차보호법 제6조의2·민법 제640조·제615조·제654조를 기준으로 신뢰 출처를 통해 정리한 참고용 정보입니다(2026-07-25 검증). 중도해지 가능성, 원상복구 범위, 복비 부담은 계약서 특약과 개별 사정에 따라 달라지고, 복비 부담은 대법원 판례가 확립되지 않았습니다. 실제 분쟁은 주택임대차분쟁조정위원회 또는 변호사 상담을 통해 대응하세요.