계약갱신청구권 총정리
전월세 계약을 언제·몇 번 갱신할 수 있는지, 임대인이 거절할 수 있는 경우와 5% 인상 한도, 실거주 거절 후 손해배상, 묵시적 갱신과의 차이까지 2026년 기준으로 정리했습니다.
계약갱신청구권이란
임차인이 임대차 종료 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구하면, 임대인은 정당한 사유가 없는 한 이를 거절하지 못합니다(주택임대차보호법 제6조의3). 이 권리는 1회행사할 수 있고 갱신되는 기간은 2년이라, 최초 2년과 합쳐 최소 4년의 거주가 보장됩니다.
계약갱신요구권 vs 묵시적 갱신
둘 다 계약을 2년 연장하지만 발생 방식과 횟수가 다릅니다.
| 구분 | 계약갱신요구권 (제6조의3) | 묵시적 갱신 (제6조) |
|---|---|---|
| 발생 방식 | 임차인이 종료 6~2개월 전 적극 요구 | 임대인이 그 기간에 거절·조건변경 통지를 안 하면 자동 갱신 |
| 횟수 | 1회 한정 | 제한 없음(요건 충족 시 반복) |
| 존속기간 | 2년 | 2년(종전과 동일 조건) |
| 증액 | 5% 이내로 증액 가능 | 종전과 동일 조건(증액하려면 별도 합의) |
묵시적 갱신은 계약갱신요구권을 쓰지 않아도 자동으로 이뤄지므로, 갱신요구권 1회는 그대로 아껴둘 수 있습니다.
임대인이 갱신을 거절할 수 있는 경우
아래 사유가 있으면 임대인은 갱신을 거절할 수 있습니다(제6조의3 제1항 각 호). 대표적인 것들입니다.
- 2기의 차임액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
- 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우
- 임대인 동의 없이 주택을 전대(재임대)한 경우
- 고의나 중대한 과실로 주택을 파손한 경우
- 임대인 또는 그 직계존속·직계비속이 실제 거주하려는 경우(제8호)
실거주 거절 뒤 제3자에게 임대하면
임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절했음에도, 갱신됐을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 임대한 경우, 임대인은 갱신 거절로 임차인이 입은 손해를 배상해야 합니다 (제6조의3 제5·6항). 실거주 주장이 진짜였는지는 사후에 다툴 수 있으므로, 갱신 거절을 당했다면 이후 그 집의 사용 현황을 확인해 둘 필요가 있습니다.
갱신 시 5% 인상 한도
계약갱신요구권으로 갱신되는 경우, 차임·보증금 증액은 종전의 5% 범위 내에서만 가능합니다 (제7조). 보증금과 월세가 섞여 있으면 전월세 전환율로 환산해 한도를 계산합니다. 5%를 초과하는 인상 요구는 부당하며, 지자체 조례로 상한이 더 낮을 수 있습니다.
임대료 인상한도 계산하기갱신 분쟁이 생겼다면
갱신 의사는 증거가 남게 전달하세요. 문자·카카오톡·내용증명 등으로 6~2개월 전에 요구한 사실을 남기면, 임대인이 부인하거나 5% 초과 인상을 요구할 때 근거가 됩니다.
거절·과다 인상·실거주 진위 다툼은 주택임대차분쟁조정위원회 조정이나 소송으로 다툴 수 있습니다. 사안별로 유불리가 갈리므로, 금액이 크거나 실거주 진위가 의심되면 전문가 상담으로 대응 전략을 잡는 것이 좋습니다.
자주 묻는 질문
계약갱신청구권은 언제까지 행사하나요?
임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 임대인에게 갱신을 요구해야 합니다(주택임대차보호법 제6조·제6조의3). 이 기간을 놓치면 계약갱신요구권 행사가 어려워지므로, 만료 2개월 전까지는 반드시 갱신 의사를 문자·내용증명 등 증거가 남는 방법으로 전달하세요.
몇 번까지 갱신을 요구할 수 있나요?
계약갱신요구권은 1회에 한해 행사할 수 있고, 이때 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년입니다. 즉 최초 2년 + 갱신 2년으로 최소 4년의 거주를 보장받는 구조입니다. 1회를 넘는 그 이후의 갱신은 임대인과의 합의나 묵시적 갱신에 따릅니다.
임대인이 실거주한다며 갱신을 거절할 수 있나요?
임대인 또는 그 직계존속·직계비속이 실제 거주하려는 경우는 갱신거절 사유입니다(제6조의3 제1항 제8호). 다만 실거주를 이유로 거절한 뒤, 갱신됐을 기간이 지나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 임대하면, 임대인은 임차인이 입은 손해를 배상해야 합니다(제5·6항). 실거주 거절이 진짜였는지는 사후에 다툴 수 있습니다.
갱신할 때 임대료를 얼마까지 올릴 수 있나요?
계약갱신요구권으로 갱신되는 경우 차임·보증금 증액은 종전의 5% 범위 내에서만 가능합니다(제7조). 5%를 초과하는 인상 요구는 부당하며, 보증금과 월세가 섞여 있으면 전월세 전환율로 환산해 한도를 계산합니다. 지자체 조례로 상한이 더 낮을 수도 있습니다.
2기 차임을 연체하면 갱신이 거절되나요?
네. 임차인이 2기의 차임액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있으면 임대인은 갱신을 거절할 수 있습니다. 그밖에 거짓·부정한 방법의 임차, 임대인 동의 없는 전대, 고의·중대한 과실로 인한 주택 파손 등도 갱신거절 사유입니다.
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법적 고지
본 가이드는 주택임대차보호법(제6조·제6조의3·제7조)을 기준으로 신뢰 출처를 통해 정리한 참고용 정보입니다(2026-07-25 검증). 갱신거절의 정당성, 실거주 진위, 손해배상액, 전월세 전환 계산은 개별 사정과 지자체 조례에 따라 달라집니다. 실제 분쟁은 주택임대차분쟁조정위원회 또는 변호사 상담을 통해 대응하세요.