건축법위반 이행강제금 부과처분 취소청구

1. 사건개요 청구인은 00시 000 제1, 2종 근린생활시설 및 단독주택(2009. 4. 1. 사용승인, 이하 ‘이 사건 건축물’이라 한다)의 소유권을 2011. 2. 10. 취득한 사람인데, 피청구인은 이 사건 건축물의 1~4층 근린생활시설 부분은 무단 용도변경(근생→주택 19가구, 456.86㎡), 5~6층 부분은 무단대수선(다가구주택의 가구 간 경계벽 증설로 인한 가구 수 증가, 4가구→10가구) 되었다며 2022. 6. 10. 시정명령(원상복구) 사전통지, 2022. 7. 19. 시정명령, 2022. 10. 18. 이행강제금 부과예고 및 자진정비 촉구(이행기간 부여), 2022. 11. 28. 이행강제금 예정금액 정정(이행기간 재부여 포함)을 거쳐 2022. 12. 14. 이행강제금 33,284,800원을 부과(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)하였다. 한편, 피청구인은 이 사건 건축물의 위반행위에 대해 전 소유자 00에 대해 2009. 8. 7. 시정명령을 거쳐 2010. 12. 15. 최초 이행강제금 28,858,000원 부과처분을 하였고 2011. 2. 8. 이를 수납한 바 있다. 2. 당사자 주장 요지 가. 청구인 주장 1) 위반행위 시 구「건축법」, 구「건축법 시행령」에 의하면 이 사건 위반행위는 대수선(주요 구조부에 대한 수선 또는 변경)에 해당하지 않아 시정명령 및 이행강제금의 부과대상이 아니다(대법원 2010두23316 판결 등 참조). 2) 이행강제금 산정 시 용도지수는 현재 사용하는 용도를 기준으로 산정하여야 하는데 대장상의 용도(사무실)를 기준으로 산정하여 위법하다. 3) 대수선의 이행강제금 산정에는 적법, 위법 가릴 것 없이 대수선 산출비율을 적용하여야 하나 이 사건 처분은 이를 적용하지 않아 위법하다. 4) 피청구인은 무단 용도변경에 대한 이행강제금을 산정하면서 이 사건 건축물 중 ‘용도변경을 한 부분’이 아닌 전체면적을 기준으로 산정하여 위법하다. 5) 피청구인은 「건축법」제80조의2 및 「건축법 시행령」 제115조의4에 따른 감경규정(소유권 변경, 임차인 관련)을 적용하지 않아 위법하다. 「수원시 건축조례」상 감경 제외 기간(최초 시정명령을 받은 날로부터 1년)에 해당되지 않음에도 감경하지 않은 이 사건 처분은 위법하다. 6) 「00시 신발생 무허가건축물 단속에 관한 규정」(시행 2008. 8. 21. 훈령 738호)에 따라 시정명령은 2회에 걸쳐 1차 시정명령은 30일 이상, 2차 시정명령은 20일 이상, 시정이 안될 시 30일 이상 시정명령과 이행강제금 계고를 거쳐 재부과토록 되어있으나 피청구인은 한 번도 2회의 시정명령을 한 적이 없어 절차상 위법하다. 7) 「건축법」부칙 <법률 제13471호, 2015. 8. 11.> 제2조에 따라 제80조의2의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 이행강제금을 부과하는 경우부터 적용하므로 2009. 8. 7. 이행강제금 부과 건은 이 법 시행(2016. 2. 12) 후 최초로 이행강제금을 부과한 것이 아니므로 이번 시정명령(2022. 8. 16.)이 최초 시정명령이며 그렇다면 감면기간인 1년을 초과하지 않았으므로 감면규정을 적용하여야 한다. 8) 대수선은 본래 용도를 달리 사용하고자 하는 것이므로 대수선의 경우 이행강제금 산정 시 용도변경 위반면적이 포함되므로 건물 전체면적으로 대수선 이행강제금을 산정한 후 또다시 용도변경 한 부분을 위반면적으로 하여 이행강제금을 산정하는 것은 이중제재에 해당하여 위법하다. 9) 피청구인은 2009. 5. 29. 전소유자에게 대수선 부분에 대한 이행강제금을 부과할 때에는 해당 위반면적인 249㎡만 적용한 반면 이 사건 처분은 전체면적을 적용하였는데 이는 당시 시행된 구 「건축법 시행령」[별표 15] 제13호 “그 밖에 이 법 또는 이 법에 따른 명령이나 처분에 위반한 건축물”에 따라 위반면적에 따라 이행강제금을 산출하여야 한다. 10) 용도변경은 위반한 면적에 대하여만 적용하여야 하고 공용면적(엘리베이터실, 계단, 복도 등)은 제외되어야 한다. 나. 피청구인 주장 1) 이 사건 건축물의 위법사항을 최초 적발하고 이행강제금을 부과할 당시 「건축법 시행령」[별표 15]과 부칙(대통령령 제23469호, 2011. 12. 30.) 제6조에 따라 위법행위 시 법령을 적용하여 시가표준액의 100분의 3에 해당하는 금액을 부과하였으므로 적법하다. 2) 이 사건 이행강제금은 현 용도인 주거시설을 적용하고 위반 행위일시도 적법하게 적용하였다. 또한 대수선 산출비율(0.25)을 적용하였다. 3) 이 사건 위반행위 중 무단 용도변경 부분은 위반 면적만 적용, 산정하였다. 4) 최초 시정명령일(2009. 8. 7.)로부터 1년 이상 경과하였으므로 이행강제금 감경대상이 아니다. 5) 피청구인은 「건축법」 제79조 및 「00시 신발생 무허가건축물 단속에 관한 규정」제12조에 따라 30일 이상 시정명령과 이행강제금 부과계고를 각 1회 실시한 후 이 사건 처분을 하였다. 6) 무단 용도변경과 대수선은 서로 별개인 법 위반행위로 이행강제금도 각각 부과한다. 7) 이 사건 건축물은 일반건축물로서 전유·공유부분을 별도로 구분하지 않는다. 설사 전유, 공유부분이 구분될 수 있더라고 「건축법 시행령」[별표 1] 비고 제1호에 따라 ‘해당 용도에 쓰는 바닥면적’이란 실 사용면적에 공용부분 면적을 비례 배분한 면적을 합한 면적이므로 위반면적 산정시 공용부분 면적이 포함되야 한다. 3. 이 사건 처분의 위법·부당 여부 가. 관계법령 【건축법】 제2조(정의) ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 7. “주요구조부”란 내력벽(耐力壁), 기둥, 바닥, 보, 지붕틀 및 주계단(主階段)을 말한다. 다만, 사이 기둥, 최하층 바닥, 작은 보, 차양, 옥외 계단, 그 밖에 이와 유사한 것으로 건축물의 구조상 중요하지 아니한 부분은 제외한다. 8. “건축”이란 건축물을 신축ㆍ증축ㆍ개축ㆍ재축(再築)하거나 건축물을 이전하는 것을 말한다. 9. “대수선”이란 건축물의 기둥, 보, 내력벽, 주계단 등의 구조나 외부 형태를 수선ㆍ변경하거나 증설하는 것으로서 대통령령으로 정하는 것을 말한다. 제11조(건축허가) ① 건축물을 건축하거나 대수선하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받아야 한다. 다만, 21층 이상의 건축물 등 대통령령으로 정하는 용도 및 규모의 건축물을 특별시나 광역시에 건축하려면 특별시장이나 광역시장의 허가를 받아야 한다. 제14조(건축신고) ① 제11조에 해당하는 허가 대상 건축물이라 하더라도 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 미리 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 신고를 하면 건축허가를 받은 것으로 본다. <개정 2009. 2. 6., 2011. 4. 14., 2013. 3. 23., 2014. 1. 14., 2014. 5. 28.> 3. 연면적이 200제곱미터 미만이고 3층 미만인 건축물의 대수선 4. 주요구조부의 해체가 없는 등 대통령령으로 정하는 대수선 제19조(용도변경) ① 건축물의 용도변경은 변경하려는 용도의 건축기준에 맞게 하여야 한다. ② 제22조에 따라 사용승인을 받은 건축물의 용도를 변경하려는 자는 다음 각 호의 구분에 따라 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받거나 신고를 하여야 한다. <개정 2013. 3. 23., 2014. 1. 14.> 1. 허가 대상: 제4항 각 호의 어느 하나에 해당하는 시설군(施設群)에 속하는 건축물의 용도를 상위군(제4항 각 호의 번호가 용도변경하려는 건축물이 속하는 시설군보다 작은 시설군을 말한다)에 해당하는 용도로 변경하는 경우 2. 신고 대상: 제4항 각 호의 어느 하나에 해당하는 시설군에 속하는 건축물의 용도를 하위군(제4항 각 호의 번호가 용도변경하려는 건축물이 속하는 시설군보다 큰 시설군을 말한다)에 해당하는 용도로 변경하는 경우 ④ 시설군은 다음 각 호와 같고 각 시설군에 속하는 건축물의 세부 용도는 대통령령으로 정한다. 1. 자동차 관련 시설군 2. 산업 등의 시설군 3. 전기통신시설군 4. 문화 및 집회시설군 5. 영업시설군 6. 교육 및 복지시설군 7. 근린생활시설군 8. 주거업무시설군 9. 그 밖의 시설군 제79조(위반 건축물 등에 대한 조치 등) ① 허가권자는 이 법 또는 이 법에 따른 명령이나 처분에 위반되는 대지나 건축물에 대하여 이 법에 따른 허가 또는 승인을 취소하거나 그 건축물의 건축주ㆍ공사시공자ㆍ현장관리인ㆍ소유자ㆍ관리자 또는 점유자(이하 “건축주등”이라 한다)에게 공사의 중지를 명하거나 상당한 기간을 정하여 그 건축물의 해체ㆍ개축ㆍ증축ㆍ수선ㆍ용도변경ㆍ사용금지ㆍ사용제한, 그 밖에 필요한 조치를 명할 수 있다. 제80조(이행강제금) ① 허가권자는 제79조제1항에 따라 시정명령을 받은 후 시정기간 내에 시정명령을 이행하지 아니한 건축주등에 대하여는 그 시정명령의 이행에 필요한 상당한 이행기한을 정하여 그 기한까지 시정명령을 이행하지 아니하면 다음 각 호의 이행강제금을 부과한다. 다만, 연면적(공동주택의 경우에는 세대 면적을 기준으로 한다)이 60제곱미터 이하인 주거용 건축물과 제2호 중 주거용 건축물로서 대통령령으로 정하는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 금액의 2분의 1의 범위에서 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 금액을 부과한다. <개정 2011. 5. 30., 2015. 8. 11., 2019. 4. 23.> 1. 건축물이 제55조와 제56조에 따른 건폐율이나 용적률을 초과하여 건축된 경우 또는 허가를 받지 아니하거나 신고를 하지 아니하고 건축된 경우에는 「지방세법」에 따라 해당 건축물에 적용되는 1제곱미터의 시가표준액의 100분의 50에 해당하는 금액에 위반면적을 곱한 금액 이하의 범위에서 위반 내용에 따라 대통령령으로 정하는 비율을 곱한 금액 2. 건축물이 제1호 외의 위반 건축물에 해당하는 경우에는 「지방세법」에 따라 그 건축물에 적용되는 시가표준액에 해당하는 금액의 100분의 10의 범위에서 위반내용에 따라 대통령령으로 정하는 금액 ③ 허가권자는 제1항 및 제2항에 따른 이행강제금을 부과하기 전에 제1항 및 제2항에 따른 이행강제금을 부과ㆍ징수한다는 뜻을 미리 문서로써 계고(戒告)하여야 한다. <개정 2015. 8. 11.> ④ 허가권자는 제1항 및 제2항에 따른 이행강제금을 부과하는 경우 금액, 부과 사유, 납부기한, 수납기관, 이의제기 방법 및 이의제기 기관 등을 구체적으로 밝힌 문서로 하여야 한다. <개정 2015. 8. 11.> ⑤ 허가권자는 최초의 시정명령이 있었던 날을 기준으로 하여 1년에 2회 이내의 범위에서 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 횟수만큼 그 시정명령이 이행될 때까지 반복하여 제1항 및 제2항에 따른 이행강제금을 부과ㆍ징수할 수 있다. <개정 2014. 5. 28., 2015. 8. 11., 2019. 4. 23.> 제80조의2(이행강제금 부과에 관한 특례) ① 허가권자는 제80조에 따른 이행강제금을 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 감경할 수 있다. 다만, 지방자치단체의 조례로 정하는 기간까지 위반내용을 시정하지 아니한 경우는 제외한다. 2. 그 밖에 위반 동기, 위반 범위 및 위반 시기 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우(제80조제2항에 해당하는 경우는 제외한다)에는 2분의 1의 범위에서 대통령령으로 정하는 비율을 감경 [본조신설 2015. 8. 11.] 【건축법 시행령】 제2조(정의) 이 영에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 13. “부속용도”란 건축물의 주된 용도의 기능에 필수적인 용도로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 용도를 말한다. 가. 건축물의 설비, 대피, 위생, 그 밖에 이와 비슷한 시설의 용도 나. 사무, 작업, 집회, 물품저장, 주차, 그 밖에 이와 비슷한 시설의 용도 제3조의2(대수선의 범위) 법 제2조제1항제9호에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 증축ㆍ개축 또는 재축에 해당하지 아니하는 것을 말한다. <개정 2010. 2. 18., 2014. 11. 28.> 8. 다가구주택의 가구 간 경계벽 또는 다세대주택의 세대 간 경계벽을 증설 또는 해체하거나 수선 또는 변경하는 것 제3조의5(용도별 건축물의 종류) 법 제2조제2항 각 호의 용도에 속하는 건축물의 종류는 별표 1과 같다. ■ 건축법 시행령 [별표 1] 3. 제1종 근린생활시설 가. 식품·잡화·의류·완구·서적·건축자재·의약품·의료기기 등 일용품을 판매하는 소매점으로서 같은 건축물(하나의 대지에 두 동 이상의 건축물이 있는 경우에는 이를 같은 건축물로 본다. 이하 같다)에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 1천 제곱미터 미만인 것 (이하 각목 생략) 4. 제2종 근린생활시설 가. 공연장(극장, 영화관, 연예장, 음악당, 서커스장, 비디오물감상실, 비디오물소극장, 그 밖에 이와 비슷한 것을 말한다. 이하 같다)으로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만인 것 (이하 각목 생략) 비고 1. 제3호 및 제4호에서 "해당 용도로 쓰는 바닥면적"이란 부설 주차장 면적을 제외한 실(實) 사용면적에 공용부분 면적(복도, 계단, 화장실 등의 면적을 말한다)을 비례 배분한 면적을 합한 면적을 말한다. 제11조(건축신고) ② 법 제14조제1항제4호에서 “주요구조부의 해체가 없는 등 대통령령으로 정하는 대수선”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 대수선을 말한다. <신설 2009. 8. 5., 2014. 10. 14.> 1. 내력벽의 면적을 30제곱미터 이상 수선하는 것 2. 기둥을 세 개 이상 수선하는 것 3. 보를 세 개 이상 수선하는 것 4. 지붕틀을 세 개 이상 수선하는 것 5. 방화벽 또는 방화구획을 위한 바닥 또는 벽을 수선하는 것 6. 주계단ㆍ피난계단 또는 특별피난계단을 수선하는 것 제115조의2(이행강제금의 부과 및 징수) ① 법 제80조제1항 각 호 외의 부분 단서에서 “대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 경우를 말한다. <개정 2011. 12. 30., 2020. 10. 8.> 5. 그 밖에 법 또는 법에 따른 명령이나 처분을 위반한 경우(별표 15 위반 건축물란의 제1호의2, 제4호부터 제9호까지의 규정에 해당하는 경우는 제외한다)로서 건축조례로 정하는 경우 ② 법 제80조제1항제2호에 따른 이행강제금의 산정기준은 별표 15와 같다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=158828407"></img> 제115조의4(이행강제금의 감경) ① 법 제80조의2제1항제2호에서 “대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. 다만, 법 제80조제1항 각 호 외의 부분 단서에 해당하는 경우는 제외한다. <개정 2018. 9. 4.> 1. 위반행위 후 소유권이 변경된 경우 2. 임차인이 있어 현실적으로 임대기간 중에 위반내용을 시정하기 어려운 경우(법 제79조제1항에 따른 최초의 시정명령 전에 이미 임대차계약을 체결한 경우로서 해당 계약이 종료되거나 갱신되는 경우는 제외한다) 등 상황의 특수성이 인정되는 경우 ② 법 제80조의2제1항제2호에서 “대통령령으로 정하는 비율”이란 다음 각 호의 구분에 따른 비율을 말한다. <개정 2018. 9. 4.> 1. 제1항제1호부터 제6호까지 및 제6호의2의 경우: 100분의 50 2. 제1항제7호의 경우: 건축조례로 정하는 비율 구【건축법】[시행 2005. 5. 26.] [법률 제7511호, 2005. 5. 26., 일부개정] 제2조 (정의) ①이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다. <개정 1995. 1. 5., 1996. 12. 30., 1997. 12. 13., 1999. 2. 8., 2002. 2. 4.> 6. “주요구조부”라 함은 내력벽ㆍ기둥ㆍ바닥ㆍ보ㆍ지붕틀 및 주계단을 말한다. 다만, 사이기둥ㆍ최하층바닥ㆍ작은보ㆍ차양ㆍ옥외계단 기타 이와 유사한 것으로 건축물의 구조상 중요하지 아니한 부분을 제외한다. 10. “대수선”이라 함은 다음 각목의 1에 해당하는 것으로서 대통령령이 정하는 것을 말한다. 가. 건축물의 주요구조부에 대한 수선 또는 변경 나. 건축물의 외부형태의 변경 구【건축법 시행령】[시행 2005. 10. 20.] [대통령령 제19092호, 2005. 10. 20., 일부개정] 제3조의2 (대수선의 범위) 법 제2조제1항제10호 본문에서 “대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것으로서 증축ㆍ개축 또는 재축에 해당하지 아니하는 것을 말한다. <개정 2003. 2. 24.> 8. 다가구주택 및 다세대주택의 가구 및 세대간 주요구조부인 경계벽의 수선 또는 변경 구【건축법】[시행 2006. 5. 9.] [법률 제7696호, 2005. 11. 8., 일부개정] 제2조 (정의) ①이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다. <개정 1995. 1. 5., 1996. 12. 30., 1997. 12. 13., 1999. 2. 8., 2002. 2. 4., 2005. 11. 8.> 6. “주요구조부”라 함은 내력벽ㆍ기둥ㆍ바닥ㆍ보ㆍ지붕틀 및 주계단을 말한다. 다만, 사이기둥ㆍ최하층바닥ㆍ작은보ㆍ차양ㆍ옥외계단 기타 이와 유사한 것으로 건축물의 구조상 중요하지 아니한 부분을 제외한다. 10. “대수선”이라 함은 건축물의 기둥ㆍ보ㆍ내력벽ㆍ주계단 등의 구조 또는 외부형태를 수선ㆍ변경 또는 증설하는 것으로서 대통령령이 정하는 것을 말한다. 구【건축법 시행령】[시행 2006. 5. 9.] [대통령령 제19466호, 2006. 5. 8., 일부개정] 제3조의2 (대수선의 범위) 법 제2조제1항제10호에서 “대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 증축ㆍ개축 또는 재축에 해당하지 아니하는 것을 말한다. <개정 2003. 2. 24., 2006. 5. 8.> 8. 다가구주택 및 다세대주택의 가구 및 세대간 경계벽을 증설ㆍ해체하거나 수선ㆍ변경하는 것 구【건축법】[시행 2016. 2. 12.] [법률 제13471호, 2015. 8. 11., 일부개정] 부칙 <법률 제13471호, 2015. 8. 11.> 제1조(시행일) 이 법은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행한다. 제2조(이행강제금 부과에 관한 적용례) 제80조 및 제80조의2의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 이행강제금을 부과하는 경우부터 적용한다. 구【건축법 시행령】[시행 2012. 12. 12.] [대통령령 제24229호, 2012. 12. 12., 일부개정] <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=158828405"></img> 부 칙 <대통령령 제24229호, 2012. 12. 12.> 제9조(이행강제금의 부과에 관한 경과조치) 이 영 시행 당시 허가를 받지 아니하고 증설 또는 해체로 대수선을 한 건축물에 대해서는 별표 15 제1호의 개정규정에도 불구하고 종전의 규정에 따른다. 구【건축법 시행령】[시행 2012. 3. 17.] [대통령령 제23469호, 2011. 12. 30., 일부개정] <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=158828401"></img> 부 칙 <대통령령 제23469호, 2011. 12. 30.> 제1조(시행일) 이 영은 2012년 3월 17일부터 시행한다. 제6조(이행강제금의 부과에 관한 경과조치) 이 영 시행 당시 신고를 하지 아니하고 증설 또는 해체로 대수선을 한 건축물에 대해서는 별표 15 제1호의 개정규정에도 불구하고 종전의 규정에 따른다. 구【건축법 시행령】[시행 2008. 10. 29.] [대통령령 제21098호, 2008. 10. 29., 일부개정] <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=158828399"></img> 구【건축법 시행령】[시행 2016. 2. 12.] [대통령령 제26974호, 2016. 2. 11., 일부개정] 제115조의4(이행강제금의 감경) ① 법 제80조의2제1항제2호에서 “대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. 다만, 법 제80조제1항 각 호 외의 부분 단서에 해당하는 경우는 제외한다. 1. 위반행위 후 소유권이 변경된 경우 2. 임차인이 있어 현실적으로 임대기간 중에 위반내용을 시정하기 어려운 경우(법 제79조제1항에 따른 최초의 시정명령 전에 이미 임대차계약을 체결한 경우로서 해당 계약이 종료되거나 갱신되는 경우는 제외한다) 등 상황의 특수성이 인정되는 경우 [본조신설 2016. 2. 11.] 【000시 건축조례】 제42조(이행강제금의 부과) ② 법 제80조제1항의 단서 규정에 따른 이행강제금 부과금액은 법 제80조제1항제1호 및 제2호의 기준금액의 2분의 1로 한다. (개정 2014.11.17.)(개정 2020.10.05) ⑦ 법 제80조의2제1항 단서 규정에서 “지방자치단체의 조례로 정하는 기간”이란 법 제79조제1항에 따라 최초의 시정명령을 받은 날부터 1년을 말한다. 다만, 영115조의4제1항제6호의 경우 법률 제12516호 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률 일부개정법률 부칙 제9조에 따라 같은 조 제1항 각 호에 따른 기간으로 한다. 〈신설 2017.09.27〉 (종전 제6항에서 이동 2022.04.27) 【지방세 시가표준액 조사·산정 기준】[시행 2022. 6. 1.] [행정안전부훈령 제242호, 2022. 5. 30., 일부개정] 제3조(적용범위) 시가표준액의 조사ㆍ산정은 지방세법령에서 따로 정한 것 외에는 이 기준이 정하는 바에 따르고, 이 기준에서 정하지 아니한 사항은 시가표준액 조사ㆍ산정 업무요령에 따른다. 제19조(오피스텔 외 건축물의 시가표준액) ① 오피스텔 외 건축물에 대한 시가표준액은 아래의 산식에 따라 산정한다. 이 경우 산정한 ㎡당 금액에서 1,000원 미만 숫자는 버린다. 다만, ㎡당 금액이 1,000원미만일 때는 1,000원으로 한다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=158828403"></img> ② 제1항에 따른 지수, 경과연수별 잔가율, 가감산율은 다음 각 호와 같다. (다음 각호 및 별표 생략) 부 칙 <제242호, 2022.05.30.> 제1조(시행일) 이 훈령은 2022년 6월 1일부터 시행한다. 제2조(적용례) 이 훈령은 시행일 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용한다. 【2022년도 지방세 시가표준액 조사·산정 업무요령】(행정안전부 지침) ? 증·개축 건축물 등에 대한 시가표준액 산정요령 5. 대수선 건축물 3) 대수선 건축물에 대한 취득세 부과시의 시가표준액은 해당 건축물의 신축건축물시가표준액에 [표2]의 비율을 곱하여 산정한 금액을 ㎡당 시가표준액으로 한다. ※ m²당 시가표준액 = 건물신축가격기준액 × 구조지수 × 용도지수 × 위치지수 × 가감산특례× m²당 시가표준액 산정비율[별표2] 4) 건축허가로 대수선한 해당 건축물에 대한 건축연도는 기존건축물의 건축연도에 대수선으로 인한 내용연수 증가분(대수선 시점의 경과연수의 40%, 소수점이하 절사함)을 가산하여 계산한 연도를 신축연도로 본다. 5) 건축신고로 대수선한 해당 건축물에 대한 신축연도는 앞 ‘4) 건축허가로 대수선한 건축물’기준에 의하여 산정된 내용연수 증가분의 70%(소수점이하 절사함)를 가산하여 계산한 연도를 신축연도로 한다. (예) ① 1988년도에 신축한 건축물(내용연수 50년)을 2018년도에 대수선(허가)한 경우 : 1988 +〔30년 × 0.40〕= 2000년(신축연도) ② 1988년도에 신축한 건축물(내용연수 50년)을 2018년도에 대수선(신고)한 경우 : 1988 + 〔30년 × 0.40〕× 0.7 = 1996년(신축연도) ※ 시가표준액 = 건물신축가격기준액 × 구조지수 × 용도지수 × 위치지수 × (변경된)경과연수별잔가율 × 면적 × 가감산특례 ≪표로 인한 여백≫ 나. 판 단 1) 인정사실 이 사건 처분서, 시정명령 사전통지, 시정명령, 시정명령 이행통지, 이행강제금 사전통지, 건물등기부 등본, 청구서, 답변서 등 각 증빙자료를 종합하면 다음과 같은 사실을 인정할 수 있다. 가) 이 사건 건축물은 제1, 2종근린생활시설 및 단독주택[1층 주차장 75.3㎡, 1~3층 제2종 근린생활시설(사무소, 1층 66.06㎡, 2층, 3층 각 124.72㎡), 4층 제1종 근린생활시설(한의원, 141.36㎡, 이상 주차장 제외 1~4층 면적 합계 456.86㎡), 5~6층 다가구주택(각 층 2가구, 5층 133.3㎡, 6층 115.44㎡, 합 248.74㎡), 주차장 포함 전체 연면적 780.9㎡, 용적률 산정 연면적(주차장제외) 705.6㎡] 용도로 2009. 4. 1. 사용승인되었고 청구인은 이 사건 주택의 소유권을 2011. 2. 10. 취득하였다. 나) 피청구인은 이 사건 건축물의 1~4층 근린생활시설 부분은 무단 용도변경(근생→주택 19가구, 456.86㎡), 5~6층 부분(248.74㎡)은 무단 대수선(다가구주택의 가구 간 경계벽 증설로 인한 가구 수 증가, 4가구→10가구) 되었다며 2022. 6. 10. 시정명령(원상복구) 사전통지, 2022. 7. 19. 시정명령, 2022. 10. 18. 이행강제금 부과예고 및 자진정비 촉구(이행기간 부여), 2022. 11. 28. 이행강제금 예정금액 정정(이행기간 재부여 포함)을 거쳐 2022. 12. 14. 건축법령 및 「2022년도 지방세 시가표준액 조사·산정요령」에 따라 다음 요지와 같이 이행강제금 33,284,800원을 부과하였다. - (시가표준액 산정 지수 등) 행위일시 2009년, 구조 철근콘크리트조(구조지수 1), 용도 다가구주택(용도지수 1), 2022년 개별공시지가(2,111,000원, 위치지수 1.12), 경과연수잔가율(0.74), 대수선 산정비율(0.25) - (용도변경 이행강제금) ㎡당 시가표준액 646,000원 × 456.86(위반면적) × 0.1(적용요율) ≒ 29,513,100원 - (대수선 이행강제금) ㎡당 시가표준액 646,000원 × 0.25(대수선 산정비율) × 780.9(위반면적) × 0.03(적용요율) ≒ 3,771,700원 다) 한편, 피청구인은 이 사건 건축물의 위반행위에 대해 전 소유자 유○에 대해 2009. 8. 7. 시정명령을 거쳐 2010. 12. 15. 최초 이행강제금 28,858,000원 부과처분을 하였고 2011. 2. 8. 이를 수납한 바 있다. 2) 관련 법령의 규정 「건축법」, 같은 법 시행령 및 시행규칙에 따르면 “주요구조부”란 내력벽(耐力壁), 기둥, 바닥, 보, 지붕틀 및 주계단(主階段)을 말하고 건축이란 건축물을 신축ㆍ증축ㆍ개축ㆍ재축(再築)하거나 건축물을 이전하는 것을 말하며 “대수선”이란 건축물의 기둥, 보, 내력벽, 주계단 등의 구조나 외부 형태를 수선ㆍ변경하거나 증설하는 것으로서 대통령령으로 정하는 것을 말하는데(법 제2조 제7호 내지 9호) 대수선에는 다가구주택의 가구 간 경계벽 또는 다세대주택의 세대 간 경계벽을 증설 또는 해체하거나 수선 또는 변경하는 것을 포함한다(영 제3조의2 제8호). 건축물을 대수선하려는 자는 시장의 허가를 받아야 하며 연면적 200제곱미터 미만이고 3층 미만이 건축물의 경우에는 신고를 하여야 한다(법 제11조, 제14조) 사용승인을 받은 건축물의 용도를 변경하려는 자는 시장 등의 허가를 받거나 신고를 하여야 한다(법 제19조). 허가권자는 이 법 또는 이 법에 따른 명령이나 처분에 위반되는 대지나 건축물에 대하여 이 법에 따른 허가 또는 승인을 취소하거나 그 건축물의 건축주ㆍ공사시공자ㆍ현장관리인ㆍ소유자ㆍ관리자 또는 점유자(이하 “건축주등”이라 한다)에게 공사의 중지를 명하거나 상당한 기간을 정하여 그 건축물의 해체ㆍ개축ㆍ증축ㆍ수선ㆍ용도변경ㆍ사용금지ㆍ사용제한, 그 밖에 필요한 조치를 명할 수 있고(법 제79조) 제79조제1항에 따라 시정명령을 받은 후 시정기간 내에 시정명령을 이행하지 아니한 건축주등에 대하여는 그 시정명령의 이행에 필요한 상당한 이행기한을 정하여 그 기한까지 시정명령을 이행하지 아니하면 다음 각 호의 이행강제금을 부과한다(법 제80조 제1항). 허가권자는 최초의 시정명령이 있었던 날을 기준으로 하여 1년에 2회 이내의 범위에서 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 횟수만큼 그 시정명령이 이행될 때까지 반복하여 제1항 및 제2항에 따른 이행강제금을 부과ㆍ징수할 수 있다(법 제80조 제2항). 또한 허가권자는 위반행위 후 소유권이 변경된 경우나 임차인이 있어 현실적으로 임대기간 중에 위반내용을 시정하기 어려운 경우 등에는 제80조에 따른 이행강제금을 감경할 수 있다. 다만, 지방자치단체의 조례로 정하는 기간까지 위반내용을 시정하지 아니한 경우는 제외한다(법 제80조의2, 영 제115조의4). 「00시 건축조례」에 따르면 법 제80조의2제1항 단서 규정에서 “지방자치단체의 조례로 정하는 기간”이란 법 제79조제1항에 따라 최초의 시정명령을 받은 날부터 1년을 말한다(제42조 제7항). 3) 판단 가) 위반행위 시에 적용되는 구「건축법」, 구「건축법 시행령」에 의하면 이 사건 위반행위는 대수선(주요 구조부에 대한 수선 또는 변경)에 해당하지 않아 위법하다는 주장에 대해 살피건대, 이 사건 이행강제금 처분의 전제인 시정명령은 2009년을 위반행위 발생 연도로 특정하여 처분된 것으로, 청구인이 주장하는 다가구주택의 가구간 ‘주요구조부(내력벽등)인 경계벽’의 변경만을 대수선의 범위에 포함한 것은 「건축법」 및 같은 법 시행령이 각각 2005. 11. 8.과 2006. 5. 8. 개정(법률 제7696호 및 대통령령 제19466호)되어 2006. 5. 9. 시행되기 전의 규정에 따른 것으로, 그 이후에는 주요구조부가 아닌 다가구주택의 가구간 경계벽을 증설, 변경하는 것도 대수선에 포함되므로 청구인 주장은 이유없다. 나) 현재 사용 중인 용도(주택)를 기준으로 하지 않고 대장상의 용도(근린생활시설)를 기준으로 이행강제금을 산정하였고 대수선의 경우 대수선 산출비율을 적용하지 않았으며 용도변경에 대한 이행강제금 산정 시 전체면적을 기준으로 이행강제금을 산정하여 이행강제금이 과다 산정되어 위법하다는 주장에 대해 이 사건 인정사실에서 보는 바와 같이 이 사건 건축물 1~4층 부분의 근린생활시설을 다가구주택 용도로 용도변경한 부분에 대해서는 다가구주택 용도를 기준으로 용도지수를 적용하였고 대수선의 경우 대수선 산출비율(25%)을 적용하였으며 용도변경에 부분에 대해서는 해당 부분(456.86㎡)을 기준으로 이행강제금을 산정하였으므로 청구인 주장은 모두 근거 없다. 다) 「건축법」 제80조의2 및 「건축법 시행령」 제115조의4에 따른 감경규정(소유권 변경, 임차인 관련)을 적용하지 않아 위법하고 「건축법」부칙 <법률 제13471호, 2015. 8. 11.> 제2조에 따라 제80조의2의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 이행강제금을 부과하는 경우부터 적용하므로 2009. 8. 7. 이행강제금 부과 건은 이 법 시행(2016. 2. 12) 후 최초로 이행강제금을 부과한 것이 아니므로 이 사건 처분 관련 시정명령(2022. 8. 16.)이 최초 시정명령이며 그렇다면 「수원시 건축조례」에 따라 감면 제척기간인 최초 시정명령을 받은 때로부터 1년을 초과하지 않았으므로 감면규정을 적용하여야 한다는 주장에 대해 살피건대, 「건축법」 제80조의2 제1항 제2호 및 같은 법 시행령 제115조의4 제1항 제1호, 제2호에 따른 위반행위 후 소유권이 변경된 경우나 임차인이 있어 현실적으로 임대기간 중에 위반내용을 시정하기 어려운 경우에 적용되는 감경규정은 각각 2015. 8. 11.(법률)과 2016. 2. 11.(시행령) 신설된 규정으로, 구「건축법」부칙(법률 제13471호, 2015. 8. 11.) 제2조에 따르면 제80조의2의 개정(신설)규정은 ‘이 법 시행 후 최초로 이행강제금을 부과하는 경우부터’ 적용한다고 규정하고 있으므로, 최초 이행강제금이 2009. 8. 7. 부과된 이 사건 이행강제금 반복부과건에 대해서는 「건축법」제80조의2에 따른 감경규정이 적용되지 않으므로 청구인 주장은 모두 이유없다. 라) 이 사건 처분시 2회의 시정명령을 하지 않아 절차상 위법하다는 주장에 대해 구 「건축법」제80조 제1항, 제4항에 의하면 문언상 최초의 시정명령이 있었던 날을 기준으로 1년 단위별로 2회에 한하여 이행강제금을 부과할 수 있고, 이 경우에도 매 1회 부과 시마다 구 「건축법」제80조 제1항 단서에서 정한 1회분 상당액의 이행강제금을 부과한 다음 다시 시정명령의 이행에 필요한 상당한 이행기한을 정하여 그 기한까지 시정명령을 이행할 수 있는 기회(이하 ‘시정명령의 이행 기회’라 한다)를 준 후 비로소 다음 1회분 이행강제금을 부과할 수 있다(대법원 2016. 7. 14., 선고, 2015두46598, 판결 참조). 또한 이행강제금의 부과 전에 이행기간의 부여를 통해 의무를 이행할 수 있는 기회를 제공한 이상 반복하여 이행강제금을 부과·징수할 때마다 시정명령 절차부터 다시 거쳐야 한다고 볼 수는 없다(대법원 2013. 12. 12. 선고 2012두20397 판결례 및 법제처 법령해석 21-0026호 2021. 2. 24. 참조). 살피건대, 피청구인은 이 사건 처분(이행강제금 반복부과) 전 다시 시정명령을 할 필요가 없음에도 불구하고 2022. 6. 10. 시정명령 사전통지, 2022. 7. 19. 시정명령을 다시 한 바 있고, 시정명령을 이행하지 않자 2022. 10. 18., 2022. 11. 28. 에 각각 2022. 11. 4.까지, 2022. 12. 12.까지 다시 시정명령을 이행할 기회를 부여한 후 이 사건 처분을 하였으므로 절차상 위법이 있다고 할 수 없다. 또한 청구인이 든 「00시 신발생 무허가건축물 단속에 관한 규정」은 행정청 내부 규율을 위한 훈령에 불과한 것으로 이 사건 처분 절차가 가사 이 규정에 일부 부합하지 않는 점이 있다고 하더라도 그 이유만으로 이 사건 처분이 위법하다 할 수 없다. 마) 대수선의 경우 이행강제금 산정 시 용도변경 위반면적이 포함되므로 건물 전체면적으로 대수선 이행강제금을 산정한 후 또다시 용도변경 한 부분만 위반면적으로 이행강제금을 산정하는 것은 이중제재에 해당하여 위법하다는 주장에 대해 살피건대, 이 사건 처분은 이 사건 건축물의 1~4층 근린생활시설을 다가구주택으로 용도변경한 부분에 대해서는 「건축법 시행령」[별표15]의 용도변경 위반을 적용하여 허가를 받지 아니하고 ‘용도변경을 한 부분’의 시가표준액의 100분의 10에 해당하는 금액. 즉, 용도변경 면적 456.86㎡에 평방미터당 시가표준액 및 적용요율(10%)을 감안하여 이행강제금을 산정하였고 5~6층 다가구주택의 가구간 경계벽을 증설로 인한 가구 수 증가(대수선)에 대해서는 해당 대수선 면적은 248.74㎡이나 「구 건축법 시행령」(2012. 4. 10. 법률 제23718호로 개정되어 2012. 4. 15. 시행되기 이전의 것) 제115조의2 제2항 및 대통령령 제23469호 「건축법 시행령」 부칙 제6조에 따라 ‘시가표준액의 100분의 3에 해당하는 금액’ 즉, 대수선 면적 248.74㎡가 아닌 전체 면적 780.9㎡을 기준으로 여기에 적용요율(3%)을 감안하여 이행강제금을 산정하였다. 결국 이 사건 건축물의 1~4층 근린생활시설 부분에 대해서는 용도변경 이행강제금이, 5~6층 다가구 주택부분에 대해서는(건축물 전체의 안전에 영향을 미치는 대수선의 경우 직접적으로 대수선한 부분만이 아닌 건축물 전체 면적을 기준으로) 대수선 이행강제금을 산정, 부과되었으므로 이중제재에 해당한다는 청구인 주장은 이유없다(청구인 주장을 적용할 경우 이 사건의 경우처럼 1~4층 용도변경과 더불어 5~6층 대수선을 한 경우와 5~6층만 대수선을 한 경우 이행강제금이 같게 되어 불합리하다). 바) 이 사건 위반행위에 대한 최초의 이행강제금 부과 시에는 대수선 부분에 대해 직접 위반면적(249㎡)만 적용하였으므로 이 사건 처분 시에도 해당 부분만 적용하여야 한다는 주장에 대해 이 사건 이행강제금은 위 마)에서 보는 바와 같이 구「건축법 시행령」 및 해당 부칙에 따라 부과된 것으로 그 적법성이 인정되고 설사 2009년 이행강제금 산정에 잘못된 부분이 있다고 하다라도 이 사건 처분이 당시의 잘못된 이행강제금 산정에 구속되는 것은 아니므로 청구인 주장은 이유없다. 사) 용도변경은 직접 위반한 면적에 대하여만 적용하여야 하고 공용면적(엘리베이터실, 계단, 복도 등)은 제외되어야 한다는 주장에 대해 살피건대, 이 사건 건축물은 그 용도가 근린생활시설 및 다가구주택인 일반건축물로, 전용 및 공용부분이 별도로 구분되어 있지 않고 설사 그 실제 용도에 따라 이를 구분할 수 있다고 하더라도 「건축법 시행령」[별표15] 및 「건축법 시행령」[별표1] (용도별 건축물의 종류) 비고 제1호[제3호(제1종 근린생활시설) 및 제4호(제2종 근린생활시설)에서 "해당 용도로 쓰는 바닥면적"이란 부설 주차장 면적을 제외한 실(實) 사용면적에 공용부분 면적(복도, 계단, 화장실 등의 면적을 말한다)을 비례 배분한 면적을 합한 면적을 말한다]를 종합하면 ‘용도변경한 부분’은 결국 직접 용도를 바꾼 부분의 바닥면적에 엘리베이터실, 복도, 계단 등의 공용부분 면적을 포함한 것으로 볼 수 있으므로 청구인 주장은 이유 없다. 4. 결 론 그렇다면, 청구인의 주장을 인정할 수 없으므로 청구인의 청구를 받아들이지 않기로 하여 주문과 같이 재결한다.