건축법위반 이행강제금 부과처분 취소청구

1. 사건개요 청구인은 OO시 OO동 0번지 외 8개 필지(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)를 청구외 주식회사 OOOO에게 임대한 자이다. 피청구인은 위 토지에 건축허가를 받지 않은 창고 6개 동 (이하 ‘이 사건 건축물들’이라 한다)이 신축된 것을 적발하고, 청구인에게 시정명령 및 이행강제금 부과 계고를 한 후 2022. 11. 28. 청구인에게 이행강제금 33,531,000원을 부과(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)하였다. 2. 당사자 주장 가. 청구인 주장 1) 청구인은 이 사건 토지를 청구외 OOO에게 임대한 임대사업자이다. 위 OOO은 2022. 7. 청구인의 동의를 구하지 않고 이 사건 토지에 무단으로 건축물을 건축하였고, 청구인은 피청구인으로부터 고지서를 받아 사실을 확인하였다. 2) 위 OOO은 벌금 부과 전 철거할 것이라고 하며 벌금이나 위법사항에 대한 모든 책임은 본인이 진다고 하여 확약서를 받았다. 그러나 철거를 하지 않아 이행강제금이 부과되었다. 3) 피청구인 건축과에 이행강제금에 대하여 문의하였는데, 이행강제금 부과대상을 변경할 수 있다는 것을 이행강제금 부과 후인 최근에야 설명 들었지만, 이행강제금 부과대상을 변경할 수 있는 기간이 경과하여 현재는 불가하다고 한다. 모든 책임이 있는 위 OOO이 확약서까지 쓴 상태에서 임대인인 청구인에게 이행강제금이 부과된 것은 부당하므로 이에 대한 조치를 부탁한다. 이행강제금을 위 OOO에게 부과할 수 있었음에도 불구하고 어떠한 안내나 고지를 받지 못하였다. 4) 위 OOO은 이행강제금이 청구인에게 부과된 것을 악용하여 납부를 하지 않고 시간을 끌고 있어 청구인은 신용상 문제가 생겼고, 임대료도 1년 이상 연체하여 보증금도 소진한 상태이다. 빠른 조치를 부탁한다. 5) 위 OOO은 청구인의 동의 없이 불법건축물을 신축하고 청구인이 이를 확인하였을 때 철거한다고 하였으나 약속을 지키지 않았다. 따라서 이행강제금 부과대상을 위 OOO으로 변경할 것을 요청한다. 【보충서면】 6) 청구인이 요청하는 것은 이 사건 처분에 행정상의 오류가 있으니 이행강제금을 취소하여 달라는 것이 아니고, 부과대상을 임차인으로 변경하여 달라는 것이다. 7) 이의신청기간 내에 담당자에게 분명히 문의를 하였으나 부과대상 변경에 대한 안내를 전혀 받지 못하였고 담당자가 바뀌고 이의신청 기간이 지나서야 안내를 받았다. 이에 이행강제금 부과대상을 위 OOO으로 변경하여 주기 바란다. 나. 피청구인 주장 1) 이 사건 건축물들은 건축물대장이 존재하지 않는 지목이 하천인 이 사건 토지에 있고, 이 사건 건축물들의 소유자나 권리자를 확인할 수 있는 공부상 서류가 존재하지 않는다. 피청구인은 이 사건 토지의 소유자인 청구인에게 위반건축물의 시정명령 전 처분 사전통지를 하여 의견제출기회를 주었으나 청구인은 어떠한 의견도 제출하지 않았다. 이에 「건축법」 제79조 및 제80조에 따른 시정명령 및 이행강제금 부과계고 절차를 이행하여 이 사건 처분을 하였으므로 절차상 하자는 없다. 2) 청구인은 청구외 OOO이 이 사건 건축물들을 신축하였다고 주장하나, 이 사건 처분 전까지 이를 입증할 어떠한 근거도 제출하지 않았다. 청구인은 이 사건 처분 후에야 작성한 확약서를 근거로 이 사건 처분의 취소 및 처분 상대방 변경을 주장하나, 「건축법」 제79조제1항 및 제80조제1항에 의하면 허가권자는 위반건축물에 대하여 건축주, 공사시공자, 현장관리인, 소유자, 관리자 또는 점유자에게 시정을 명할 수 있으며, 시정기한 내에 시정명령을 이행하지 아니한 경우 이행강제금을 부과하도록 규정되어 있다. 이에 따라 토지 소유자인 청구인에게 시정명령과 이행강제금을 부과하였으며 비록 토지 소유자가 건축물의 위법상태를 직접 초래하거나 또는 그에 관여하지 않았다 하더라도 토지 소유자에게 시정명령 등을 할 수 있다 할 것이다. 3) 청구인은 이 사건 토지의 소유자로서 위반건축물에 대한 시정명령 사전통지를 받고도 어떠한 의견도 제출하지 않았으며, 시정기간에도 원상복구가 이행되지 않았으므로 이에 이행강제금을 부과한 이 사건 처분은 적법하다. 3. 이 사건 처분의 위법·부당 여부 가. 관계법령 【건축법】 제11조(건축허가) ① 건축물을 건축하거나 대수선하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받아야 한다. 다만, 21층 이상의 건축물 등 대통령령으로 정하는 용도 및 규모의 건축물을 특별시나 광역시에 건축하려면 특별시장이나 광역시장의 허가를 받아야 한다. 제14조(건축신고) ① 제11조에 해당하는 허가 대상 건축물이라 하더라도 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 미리 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 신고를 하면 건축허가를 받은 것으로 본다. <각 호 생략> 제79조(위반 건축물 등에 대한 조치 등) ① 허가권자는 이 법 또는 이 법에 따른 명령이나 처분에 위반되는 대지나 건축물에 대하여 이 법에 따른 허가 또는 승인을 취소하거나 그 건축물의 건축주ㆍ공사시공자ㆍ현장관리인ㆍ소유자ㆍ관리자 또는 점유자(이하 “건축주등”이라 한다)에게 공사의 중지를 명하거나 상당한 기간을 정하여 그 건축물의 해체ㆍ개축ㆍ증축ㆍ수선ㆍ용도변경ㆍ사용금지ㆍ사용제한, 그 밖에 필요한 조치를 명할 수 있다. <개정 2019. 4. 23., 2019. 4. 30.> ⑤ 허가권자는 이 법 또는 이 법에 따른 명령이나 처분에 위반되는 대지나 건축물에 대한 실태를 파악하기 위하여 조사를 할 수 있다. <신설 2019. 4. 23.> 제80조(이행강제금) ① 허가권자는 제79조제1항에 따라 시정명령을 받은 후 시정기간 내에 시정명령을 이행하지 아니한 건축주등에 대하여는 그 시정명령의 이행에 필요한 상당한 이행기한을 정하여 그 기한까지 시정명령을 이행하지 아니하면 다음 각 호의 이행강제금을 부과한다. 다만, 연면적(공동주택의 경우에는 세대 면적을 기준으로 한다)이 60제곱미터 이하인 주거용 건축물과 제2호 중 주거용 건축물로서 대통령령으로 정하는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 금액의 2분의 1의 범위에서 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 금액을 부과한다. <개정 2011. 5. 30., 2015. 8. 11., 2019. 4. 23.> <각 호 생략> 나. 판 단 1) 인정사실 이 사건 청구서, 답변서, 확약서, 임대차계약서, 2023경기행심0000 제출자료, 항공사진 및 이 사건 처분서 등에 의하면 다음과 같은 사실을 인정할 수 있다. 가) 이 사건 건축물들은 건축허가 또는 건축신고 없이 신축된 건축물로서 그 현황은 다음과 같다. <생략> 나) 피청구인은 청구인에게 시정명령 및 이행강제금 부과 계고를 한 후 2022. 11. 28. 청구인에게 이 사건 처분인 이행강제금 33,531,000원 부과처분을 하였다. 다) 청구인은 2016. 7. 21. OOO과 이 사건 토지 외 8필지에 관하여 2016. 8. 31.부터 24개월간 임대차계약을 체결하였다. 라) 청구외 OOO은 2022. 9. 청구인에게 이 사건 건축물들을 청구인 동의 없이 신축하였으며 이행강제금을 전액 납부 및 원상복구를 약속하는 확약서를 교부하였다. 마) 이 사건 토지의 2009년 및 2010년 항측현황은 다음과 같다. <생략> 2) 이 사건 건축물들에 관하여 청구인에게 시정명령이 내려진 사실과 이 사건 건축물들이 위와 같은 시정명령의 대상에 해당하는 사실에 대해서는 당사자간 다툼이 없고, 다만 청구인은 자신이 청구외 OOO에게 이 사건 토지를 임대하여 주었는데 위 OOO이 청구인의 동의를 얻지 않고 무단으로 이 사건 건축물들을 건축하였으므로, 부과대상은 위 OOO이 되어야 한다고 주장한다. 가) 「건축법」 제79조는 건축물의 건축주와 소유자뿐만 아니라 관리자 또는 점유자를 ‘건축주등’으로 정의하면서 건축주등에 대해 시정명령을 할 수 있다고 규정하고 있고, 같은 법 제80조제1항에서는 위 시정명령을 이행하지 않을 경우 이행과징금을 부과하도록 규정하고 있으므로, 건축물의 관리자 또는 점유자도 이행과징금의 부과대상자에 해당한다. 나) 청구인은 자신의 주장에 관한 증거로 위 OOO이 작성한 확약서를 제출하였으나, 그에 따르더라도 확약서의 작성일자가 2022. 9.경이라는 사실이 확인될 뿐 위 OOO이 청구인으로부터 이 사건 토지를 임차한 시점이 기재되어 있지 아니하다. 또한 청구인이 이 사건 심판청구 이후에 다시 청구한 2023경기행심0000 사건의 행정심판 청구서에 의하면, 청구인은 2009. 7.경 위 OOO이 대표이사인 주식회사 OOOO에게 이 사건 토지를 임대하여 주었다고 주장하고 있으나, 청구인이 제출한 임대차계약서에는 계약체결일이 2016. 7. 21.로 기재되어 있으며, 청구인은 자신이 주장하는 2009. 7.경 OOOO과 임대차계약을 체결한 사실을 뒷받침할만한 임대차계약서나 차임 지급사실에 관한 증거 등을 제출하지 못하고 있다. 그러므로 제출된 자료에 의하면 청구인과 주식회사 OOOO 사이에는 2016. 7. 21. 처음으로 임대차계약이 체결된 것으로 보인다. 그런데 연도별 항측현황에 의하면 2009. 5.경에는 이 사건 토지 지상에 건축물이 존재하지 않았던 것으로 보이고, 2010. 3.경 처음으로 이 사건 건축물들이 확인되므로, 이 사건 건축물들은 OOOO과의 임대차계약 체결 이전에 축조된 것으로 보인다. 따라서 청구인의 주장처럼 위 OOO이 청구인의 동의를 얻지 않고 2022. 7.경 무단으로 이 사건 건축물들을 건축하였다고 인정할 증거가 없으며, 위 건축물의 건축자와 건축 당시의 이 사건 토지의 임차인을 확인할 자료가 제출되지 않는 이상 위 건축물은 당시 위 건축물의 소유자였던 청구인이 건축한 것으로 봄이 상당하다. 다) 설령 청구인이 건축주가 아니라고 하더라도, 청구인은 이 사건 건축물들을 이 사건 토지와 함께 OOOO에게 임대하고 OOOO은 이를 택배사업을 위한 물품보관용으로 사용하고 있는 것으로 보이므로, 청구인이 이 사건 건축물들의 관리자 또는 점유자의 지위에 있다가 이 사건 건축물들을 OOOO에게 임대한 것으로 보인다. 그러므로 청구인이 이 사건 건축물들의 건축주가 아니라고 하더라도, 제출된 증거에 의하면 이 사건 건축물들의 관리자 또는 점유자에 해당하므로, 시정명령과 이행강제금의 부과대상자에 해당하는 것으로 판단된다. 4. 결 론 그렇다면, 청구인의 주장을 인정할 수 없으므로 청구인의 청구를 받아들이지 않기로 하여 주문과 같이 재결한다.