건축법위반 이행강제금 부과처분 취소청구

1. 사건개요 청구인은 00시 00동 000 00 제00동 00호 집합건물(연립주택, 2016. 10. 19. 최초 등기, 면적 66.1541㎡, 이하 ‘이 사건 주택’이라 한다)의 소유권을 2021. 7. 29. 취득한 사람인데, 피청구인은 이 사건 주택의 베란다가 무단 증축[개방되어 있던 베란다를 경량철골조로 지붕과 벽(기둥)을 만들어 확장]되었다며 청구인에게 2022. 6. 24. 시정명령(원상복구)을 하였고 시정명령이 이행되지 않자 시정명령 촉구, 이행기간 부여, 이행강제금 계고를 거쳐 2023. 2. 13. 이행강제금 769,230원 부과처분(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)을 하였다. 2. 당사자 주장 요지 가. 청구인 주장 1) 청구인이 이 집을 매수할 당시 무단 증축이 있었다는 것을 전혀 몰랐다. 2) 베란다 새시 추가설치는 아무에게도 피해를 주지 않는다. 이 사건 주택은 그 새시가 없으면 정상적으로 사용할 수 없는 구조이다. 나. 피청구인 주장 1) 이 사건 주택의 설계 도면에 의하면 청구인 거실 앞은 1.3미터 높이의 안전난간이 설치되어 있는, 오픈되어 있는 베란다 구조다. 안전상, 구조상 베란다 새시 설치가 불가피하다는 주장은 근거 없다. 2) 청구인이 위법행위자가 아니라도 「건축법」상 현재의 소유자에게도 이행강제금을 부과할 수 있다. 3. 이 사건 처분의 위법·부당 여부 가. 관계법령 【건축법】 제2조(정의) ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 8. “건축”이란 건축물을 신축ㆍ증축ㆍ개축ㆍ재축(再築)하거나 건축물을 이전하는 것을 말한다. 제11조(건축허가) ① 건축물을 건축하거나 대수선하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받아야 한다. 다만, 21층 이상의 건축물 등 대통령령으로 정하는 용도 및 규모의 건축물을 특별시나 광역시에 건축하려면 특별시장이나 광역시장의 허가를 받아야 한다. 제14조(건축신고) ① 제11조에 해당하는 허가 대상 건축물이라 하더라도 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 미리 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 신고를 하면 건축허가를 받은 것으로 본다. <개정 2009. 2. 6., 2011. 4. 14., 2013. 3. 23., 2014. 1. 14., 2014. 5. 28.> 1. 바닥면적의 합계가 85제곱미터 이내의 증축ㆍ개축 또는 재축. 다만, 3층 이상 건축물인 경우에는 증축ㆍ개축 또는 재축하려는 부분의 바닥면적의 합계가 건축물 연면적의 10분의 1 이내인 경우로 한정한다. 제79조(위반 건축물 등에 대한 조치 등) ① 허가권자는 이 법 또는 이 법에 따른 명령이나 처분에 위반되는 대지나 건축물에 대하여 이 법에 따른 허가 또는 승인을 취소하거나 그 건축물의 건축주ㆍ공사시공자ㆍ현장관리인ㆍ소유자ㆍ관리자 또는 점유자(이하 “건축주등”이라 한다)에게 공사의 중지를 명하거나 상당한 기간을 정하여 그 건축물의 해체ㆍ개축ㆍ증축ㆍ수선ㆍ용도변경ㆍ사용금지ㆍ사용제한, 그 밖에 필요한 조치를 명할 수 있다. 제80조(이행강제금) ① 허가권자는 제79조제1항에 따라 시정명령을 받은 후 시정기간 내에 시정명령을 이행하지 아니한 건축주등에 대하여는 그 시정명령의 이행에 필요한 상당한 이행기한을 정하여 그 기한까지 시정명령을 이행하지 아니하면 다음 각 호의 이행강제금을 부과한다. 다만, 연면적(공동주택의 경우에는 세대 면적을 기준으로 한다)이 60제곱미터 이하인 주거용 건축물과 제2호 중 주거용 건축물로서 대통령령으로 정하는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 금액의 2분의 1의 범위에서 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 금액을 부과한다. <개정 2011. 5. 30., 2015. 8. 11., 2019. 4. 23.> 1. 건축물이 제55조와 제56조에 따른 건폐율이나 용적률을 초과하여 건축된 경우 또는 허가를 받지 아니하거나 신고를 하지 아니하고 건축된 경우에는 「지방세법」에 따라 해당 건축물에 적용되는 1제곱미터의 시가표준액의 100분의 50에 해당하는 금액에 위반면적을 곱한 금액 이하의 범위에서 위반 내용에 따라 대통령령으로 정하는 비율을 곱한 금액 제80조의2(이행강제금 부과에 관한 특례) ① 허가권자는 제80조에 따른 이행강제금을 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 감경할 수 있다. 다만, 지방자치단체의 조례로 정하는 기간까지 위반내용을 시정하지 아니한 경우는 제외한다. 2. 그 밖에 위반 동기, 위반 범위 및 위반 시기 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우(제80조제2항에 해당하는 경우는 제외한다)에는 2분의 1의 범위에서 대통령령으로 정하는 비율을 감경 【건축법 시행령】 제2조(정의) 이 영에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 2. “증축”이란 기존 건축물이 있는 대지에서 건축물의 건축면적, 연면적, 층수 또는 높이를 늘리는 것을 말한다. 제115조의3(이행강제금의 탄력적 운영) ① 법 제80조제1항제1호에서 “대통령령으로 정하는 비율”이란 다음 각 호의 구분에 따른 비율을 말한다. 다만, 건축조례로 다음 각 호의 비율을 낮추어 정할 수 있되, 낮추는 경우에도 그 비율은 100분의 60 이상이어야 한다. 1. 건폐율을 초과하여 건축한 경우: 100분의 80 2. 용적률을 초과하여 건축한 경우: 100분의 90 3. 허가를 받지 아니하고 건축한 경우: 100분의 100 4. 신고를 하지 아니하고 건축한 경우: 100분의 70 제115조의4(이행강제금의 감경) ① 법 제80조의2제1항제2호에서 “대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. 다만, 법 제80조제1항 각 호 외의 부분 단서에 해당하는 경우는 제외한다. <개정 2018. 9. 4.> 1. 위반행위 후 소유권이 변경된 경우 2. 임차인이 있어 현실적으로 임대기간 중에 위반내용을 시정하기 어려운 경우(법 제79조제1항에 따른 최초의 시정명령 전에 이미 임대차계약을 체결한 경우로서 해당 계약이 종료되거나 갱신되는 경우는 제외한다) 등 상황의 특수성이 인정되는 경우 3. 위반면적이 30제곱미터 이하인 경우(별표 1 제1호부터 제4호까지의 규정에 따른 건축물로 한정하며, 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」의 적용을 받는 집합건축물은 제외한다) 4. 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」의 적용을 받는 집합건축물의 구분소유자가 위반한 면적이 5제곱미터 이하인 경우(별표 1 제2호부터 제4호까지의 규정에 따른 건축물로 한정한다) 5. 법 제22조에 따른 사용승인 당시 존재하던 위반사항으로서 사용승인 이후 확인된 경우 ② 법 제80조의2제1항제2호에서 “대통령령으로 정하는 비율”이란 다음 각 호의 구분에 따른 비율을 말한다. <개정 2018. 9. 4.> 1. 제1항제1호부터 제6호까지 및 제6호의2의 경우: 100분의 50 2. 제1항제7호의 경우: 건축조례로 정하는 비율 【00시 건축조례】 제43조(이행강제금 부과 기준 등) ④ 법 제80조의2제1항 단서에서 조례로 정하는 기한은 최초 시정명령이 있었던 날부터 3년 이내를 말한다.〈개정 2009. 2. 9, 2013. 7. 29. 2016.7.11., 2016.12.15.〉 제43조의2(이행강제금의 탄력적 운영) 영 제115조의3 단서에서 조례로 정하는 비율은 다음 각 호와 같다. <개정 2017. 6. 1.> 1. 건폐율을 초과하여 건축된 경우에는 100분의 60 2. 용적률을 초과하여 건축된 경우에는 100분의 60 3. 허가를 받지 아니하고 건축된 경우에는 100분의 60 4. 신고를 하지 아니하고 건축된 경우 100분의 60 ［본조신설 2016.7.11.］ 【지방세 시가표준액 조사·산정 기준】[시행 2023. 1. 1.] [행정안전부훈령 제271호, 2022. 12. 28., 일부개정] 제3조(적용범위) 시가표준액의 조사ㆍ산정은 지방세법령에서 따로 정한 것 외에는 이 기준이 정하는 바에 따르고, 이 기준에서 정하지 아니한 사항은 시가표준액 조사ㆍ산정 업무요령에 따른다. 제19조(오피스텔 외 건축물의 시가표준액) ① 오피스텔 외 건축물에 대한 시가표준액은 아래의 산식에 따라 산정한다. 이 경우 산정한 ㎡당 금액에서 1,000원 미만 숫자는 버린다. 다만, ㎡당 금액이 1,000원미만일 때는 1,000원으로 한다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=158828651"></img> ② 제1항에 따른 지수, 경과연수별 잔가율, 가감산율은 다음 각 호와 같다. (다음 각호 및 별표 생략) 제20조(증축 및 개축건축물의 시가표준액) ① 증축 및 개축건축물에 대한 시가표준액은 아래의 산식에 따라 산정한다. 이 경우 ㎡당 시가표준액 산정비율은 별표9에 의한다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=158828653"></img> ② 증축 및 개축한 부분에 대하여 증축 및 개축연도를 신축연도로 본다. 부 칙 <제271호, 2022.12.28> 제1조(시행일) 이 훈령은 2023년 1월 1일부터 시행한다. 다만, 제18조부터 제23조까지 개정규정은 2023년 6월 1일부터 시행한다. 제2조(적용례) 이 훈령은 시행일 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용한다. 【2023년 건물신축가격기준액 고시】[시행 2023. 6. 1.] [행정안전부고시 제2022-82호, 2022. 12. 28., 제정] 제2조(건물신축가격기준액) 「지방세법」 제4조제2항 및 같은 법 시행령 제4조제1항제1의2호에 따른 건물신축가격기준액은 별표와 같다. [별표] 건물신축 가격기준액 : 주거용건축물 810,000원 【2023년도 지방세 시가표준액 조사·산정 업무요령】(행정안전부 지침) 4. 2023년도 주요 개정사항 ○ 건물신축가격기준액 차등화 - 주거용 건물 : 2022년 780,000원/㎡, 2023년 810,000원/㎡ ○ 주거용 건축물 용도지수 조정 <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=158828647"></img> 나. 판 단 1) 인정사실 이 사건 처분서, 시정명령 사전통지, 시정명령, 시정명령 촉구, 이행강제금 사전통지, 건물등기부 등본, 청구서, 답변서 등 각 증빙자료를 종합하면 다음과 같은 사실을 인정할 수 있다. 가) 이 사건 주택은 2016. 10. 19. 최초 등기되었고 청구인은 2021. 7. 29. 이 사건 주택의 소유권을 취득하였다. 나) 피청구인은 이 사건 주택의 베란다가 무단 증축[개방되어 있던 베란다를 경량철골조로 지붕과 벽(기둥)을 만들어 확장]되었다며 청구인에게 2022. 6. 24. 시정명령(원상복구)을 하였고 시정명령이 이행되지 않자 시정명령 촉구, 이행기간 부여, 이행강제금 계고를 거쳐 2023. 2. 13. 이 사건 처분을 하였다. 2) 관련 법령의 규정 「건축법」, 같은 법 시행령 및 「양주시 건축조례」에 따르면 바닥면적의 합계가 85제곱미터 이내의 증축을 하려는 경우 미리 시장 등 허가권자에게 신고를 하여야 하며(제14조) 허가권자는 이 법에 위반되는 건축물에 대하여 건축주등에게 그 건축물의 해체등 필요한 조치를 명할 수 있고(제79조). 시정명령을 받은 후 시정기간 내에 시정명령을 이행하지 아니한 건축주등에 대하여 그 시정명령의 이행에 필요한 상당한 이행기한을 정하여 그 기한까지 시정명령을 이행하지 아니하면 이행강제금을 부과하되, 위반내용이 허가를 받지 아니하거나 신고를 하지 아니하고 건축된 경우일 경우 「지방세법」에 따라 해당 건축물에 적용되는 1제곱미터의 시가표준액의 100분의 50에 해당하는 금액에 위반면적을 곱한 금액 이하의 범위에서, 신고를 하지 아니하고 건축한 경우에는 100분의 60을 곱한 금액을 이행강제금을 부과한다(법 제80조 제1항 제1호, 영 제115조의3 제1항 제4호 및 조례 제43조의2 제4호). 허가권자는 그 밖에 위반 동기, 위반 범위 및 위반 시기 등을 고려하여 위반행위 후 소유권이 변경된 경우에는 100분의 50을 감경할 수 있다(법 제80조의2 제1항 제2호, 영 제115조의4 제1항 제1호, 제2항). 한편, 「지방세 시가표준액 조사·산정 기준」(시행 2023. 1. 1., 행정안전부훈령 제271호, 2022. 12. 28., 일부개정) 부칙(제271호, 2022.12.28.)에 따르면 제19조 오피스텔 외 건축물의 시가표준액 산정 지수 등의 개정 규정은 2023. 6. 1.부터 적용하고 「2023년 건물신축가격기준액 고시」(2023년 건물신축 가격기준액 810,000원)에 따르면 2023년 건물신축 가격기준액은 2023. 6. 1.부터 적용한다. 3) 판단 가) 청구인 주장에 대하여 청구인은 이 사건 위반행위는 본인이 한 것이 아닌데도 자신에게 이 사건 이행강제금을 부과한 것은 잘못되었다고 주장하나 「건축법」제79조 및 제80조에 따르면 이행강제금은 시정명령을 받은 후 시정기간 내에 시정명령을 이행하지 아니한 ‘건축주등’에 대하여 부과하는 것으로, 여기서 ‘건축주등’이란 그 건축물의 건축주ㆍ공사시공자ㆍ현장관리인ㆍ소유자ㆍ관리자 또는 점유자를 말하고 이 사건 처분은 이 사건 주택의 소유자인 청구인에게 부과되었으므로 이 사건 처분이 위법하다 할 수 없다. 또한 청구인은 베란다 새시 추가설치는 아무에게도 피해를 주지 않으며 해당 새시가 없으면 이 사건 주택을 정상적으로 사용할 수 없는 구조라 주장하나 건축물을 증축하고자 하는 자는 미리 허가를 받거나 신고를 하고 해당 행위를 하면 되는데 이 사건 주택은 허가나 신고없이 증축행위를 하였으므로 청구인 주장은 이유 없고 또한 이 사건 주택의 설계 도면을 보면 이 사건 주택의 베란다 부분은 설계 당시부터 안전 난간 외에는 개방되어 있는 구조였으므로 이 사건 주택의 구조상 증축이 불가피하다는 청구인 주장도 인정할 수 없다. 다) 이 사건 이행강제금 산정에 대하여 직권으로 이 사건 이행강제금이 적정하게 산정되었는지 본다. 청구인은 2022. 11. 18. 이행강제금 계고 시 산정한 이행강제금 예고 금액을 그대로 2023. 2. 13.자 이 사건 처분 시 부과한 것으로 보이고 「건축법」제80조의2 및 같은 법 시행령 제115조의4 제1항 제1호 및 제2항에 따른 이행강제금 감경규정을 적용하지 않고 이 사건 이행강제금(769,230원)을 산정한 것으로 보인다. 그러나 이행강제금 부과 예고 당시의 이행강제금은 2022년 「지방세 시가표준액 조사·산정 기준」이 적용되고 이 사건 처분은 2023년 기준이 적용되는 점(해당 기준 부칙에 따라 일부 예외가 있다), 이 사건 주택은 2016년 10월경 사용승인 내지 등기되었고 피청구인은 이 사건 위반행위 시점을 2017년으로 특정하는 반면 청구인은 이 사건 주택을 2021년 7월 취득한 점(이 사건 최초 시정명령이 2022. 6. 24. 있었으므로 「00시 건축조례」제43조에 따른 감경규정 적용제외는 해당없다) 등을 고려하면 「건축법 시행령」제115조의4 제1항 제1호 ‘위반행위 후 소유권이 변경된 경우’에 해당함이 명백한 반면 이를 적용하지 않을 특별한 사유를 찾을 수 없으므로 이를 적용하지 않은 이 사건 이행강제금은 잘못 산정되었다. 위 관련 법령 등과 인정사실을 종합하여 산정한 이행강제금은 다음과 같으므로 이 사건 처분 중 이행강제금액 769,230원을 362,670원으로 변경함이 합당하다. - 다 음 - <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=158828649"></img> <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=158828645"></img> ※ 신축건물가액, 용도지수는 2022년 기준 적용 4. 결 론 그렇다면 청구인의 주장을 일부 인정할 수 있으므로 청구인의 청구를 일부 받아들이기로 하여 주문과 같이 재결한다.