건축법위반 이행강제금 부과처분 취소청구

1. 사건개요 청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○○-○번지 소재의 제2종근린생활시설 및 다가구 주택 건물(철근콘크리트구조 지상 4층 건물, 1층 135.65㎡ 제2종근린생활시설(일반음식점), 2층 145.92㎡ 제2종근린생활시설(사무실), 3층 108.8㎡ 다가구주택(2가구), 4층 93.13㎡ 다가구주택(1가구), 이하 ‘이 사건 건축물’이라 한다)의 소유자로, 청구인은 이 사건 건물의 2층 145.92㎡ 사무실을 무단으로 주택으로 용도변경(이하 ‘이 사건 용도변경’이라 한다)하였고, 피청구인은 이를 적발하여 2014. 12. 11.과 2015. 3. 3. 「건축법」 위반사항 시정명령을 통지하였으나, 청구인 부재로 송달하지 못하자, 2015. 4. 23.부터 같은 해 5. 6.까지 공시송달에 의한 방법으로 「건축법」 위반 건축물 시정명령을 하고, 같은 해 5. 13. 「건축법」 위반사항 시정명령 및 이행강제금 부과예고를 하였으나, 이에 대한 이행이 없자 2015. 6. 30. 청구인에게 「건축법」 제80조 규정에 의거 이행강제금 7,806,720원 부과 처분(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)을 하였다. 2. 당사자 주장 가. 청구인 주장 1) 피청구인은 청구인이 소유·사용하고 있는 건축물에 대하여 「건축법」 위반사항을 원상복구토록 시정통보 하였으나 원상복구가 이루어지지 않았다는 사유로 「건축법」 제80조 규정에 의가하여 이 사건 처분을 하였다. 이 사건 건물은 4층 철근콘크리트 건물이고, 1층 135.65㎡는 소매점으로, 2층 사무실은 145.92㎡는 사무실로, 3층 108.8㎡과 4층 93. 13㎡는 각각 주택으로 사용승인을 받았다. 2) 청구인은 2003년 10월 이 사건 건물을 준공 후 신축 건물에 입주하였으나 2년이 지나도록 2층 사무실은 ○○ 신도시의 경기침체로 입주자가 없이 공실로 유지하다가 ○○은행으로부터 건축비 차입 등의 변제 압박에 의해서 청구인이 거주하던 4층은 전세로 임차하고 2층 사무실을 주거용으로 용도변경하여 사용하게 된 것이다. 3) 피청구인의 행정조치사항을 살펴보면 2005년 이 사건 건물의 용도변경에 대한 시정통보를 하고, 2005년부터 2015년 7월 현재까지 재산세를 주택으로 부과해 오다가, 2015년 1월 재차 이 사건 2층 부분에 대하여 시정통보를 하고, 2015. 5. 13.부터 2015. 6. 13.까지 원상복구를 하지 않으면 이행강제금 7,806,720원을 부과함을 계고하였고, 2015. 6. 29. 이 사건 처분을 하였다. 4) 피청구인은 이 사건 건물의 불법행위에 대하여 2005년도에 인지하고 시정통보 하였다가, 이 사건 처분이 있기까지 별다른 행정조치나 설명을 하지 않았는데, 만약에 피청구인이 행정조치 진행사항을 적극적으로 청구인에게 알리고 조치를 취하였다면 청구인은 현재의 불이익을 피할 수 있었을 것이다. 2005년 당시의 「건축법」에서는 용도변경이 현재보다 용이했는데 위에서 살펴본 바와 같이 피청구인은 위법행위 발견 후 별다른 조치를 취하지 않아 청구인으로 하여금 면죄부를 받은 것으로 착오를 일으킬 수 있는 개연성을 피청구인 제공하였다 할 것이고, 현재는 「건축법」의 주차 공간 확보에 대한 규제가 강화되어 사실상 용도변경이 곤란한 상황이다. 피청구인은 그동안 별다른 행정조치를 취하지 않았다가 10년이 지난 지금에 와서 늑장 조치를 취하는 것은 청구인으로서는 이해하기 어렵고, 또한 피청구인은 이 사건 건물의 2층 부분에 대하여 주거용으로 재산세를 부과하고 있는데, 이는 피청구인 스스로가 일관성 없는 행정조치를 취하고 있는 것으로 보인다. 5) 한편, 피청구인은 2015. 5. 13. 계고를 통하여 같은 해 6. 13.까지 한 달의 기간을 주고 이 사건 건물을 원상복구하라고 명령을 하고, 이를 이행하지 않았다는 사유로 같은 해 6. 29. 그 많은 벌금을 납부하라고 하는 것은 현실을 너무나 무시한 처사이다. 청구인은 피청구인측 담당부서를 찾아가서 현재 살고 있는 4층 세입자가 다른 장소로 이사하기 촉박함을 알리고, 용도 변경을 하려고 하여도 시간이 촉박하여 여유를 달라고 하였으나 피청구인은 이를 무시하고 이 사건 처분을 한 것이다. 청구인은 현재 최악으로 곤란한 지경에 처해 있으며, 만약 이 사건 처분이 정당하다면 최소한 납부기한이라도 조정해 주고, 용도 변경이라도 할 수 있게끔 시간적인 여유를 주는 행정기술을 발휘하여 주기 바란다. 6) 또한, 피청구인은 이 사건 건물에 대한 건축년도를 2005년으로 기록하고 있으나, 이 사건 건물은 2003년 준공되어 사용승인 되었고, 계단실 면적은 용도변경되지 않았음에도 이를 위반면적에 포함하였으므로, 이 사건 건물의 건축연도를 2003년도로 하여 계단실 면적을 위반면적에서 제외하고 이행강제금을 산정하는 것이 타당하다. 나. 피청구인 주장 1) 청구인은 경기도 ○○시 ○○구 ○○○○길 ○○-○○(○○동 ○○○-○번지) 소재에 위치한 지상 ○층 건물(연면적 483.5㎡, 구조 철근 콘크리트, 용도 근린생활시설 및 다가구 주택 3가구)의 소유자로서, 청구인은 이 사건 건물의 ○층 145.92㎡를 제2종 근린생활시설(사무실)에서 주거용 건물로 무단으로 용도변경 하였고, 피청구인은 이를 적발하여 2014. 12. 11.과 2015. 3. 3. 시정명령을 하였으나 청구인의 부재로 송달하지 못하였다가, 2015. 4. 22. 위반건축물 시정명령을 공시송달하였고, 같은 해 5. 13. 「건축법」 위반사항 시정명령 및 이행강제금 부과계고를 거쳐 2015. 6. 30. 이 사건 처분을 하였다. 2) 청구인은 피청구인이 이 사건 위반건축물에 대해 2005년부터 위반사실을 인지하고 시정통보를 한 사실이 있었음에도, 이후 적극적인 행정조치를 하지 않아 청구인이 스스로 원상복구할 기회를 상실하였고, 2005년부터는 재산세를 주택의 용도로 부과하고 있음에도 이 사건 처분을 한 것은 업무의 상관관계상 일관성이 없어 부당하다고 주장한다. 이 사건 이행강제금 부과처분은 최초 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제54조 위반 (가구수 2 위반(근생→주거로 용도변경))을 이유로 건축물대장상 위반건축물로 등재된 사항에 대하여 「건축법」 제79조의 의거 2014. 12. 11. 1차 시정명령을 하고 2015. 3. 3. 2차 시정명령을 통보하였으나 폐문부재로 송달되지 않아, 「행정절차법」제14조의 규정에 따라 2015. 4. 23.부터 같은 해 5. 6.까지 시정명령 공시송달을 한 후 2015. 5. 13. 이행강제금 부과계고 절차를 거쳐 이 사건 처분을 한 사항으로 행정절차상 위법사항이 없다. 또한 위반사항에 대해 피청구인으로부터 적극적인 행정계도와 처분이 없음으로 인해 청구인이 원상복구할 기회를 상실하였다는 주장은 2차례의 시정명령 공문이 폐문부재로 도달되지 않아 공시송달 절차를 밟았다는 사실에 비추어 볼 때 설득력이 없다. 아울러, 재산세(주택)는 개별주택가격의 60%를 과세표준액으로 하여 부과하는 사항으로 개별주택가격 산정은 조사원이 직접 현장을 확인하여 조사하는데, 이 사건의 건축물은 2004년부터 2층이 주택으로 조사되어 주택분으로 재산세가 부과된 사항이다. 나아가 건축물의 용도는 사용승인 당시 용도로 사용하여야 하며 건축물이 용도를 변경하려는 자는 「건축법」제19조에 의거 시장·군수·구청장의 허가를 받거나 신고를 하여야 하나, 청구인은 위와 같은 허가나 신고를 하지 않고 무단으로 용도를 변경하여 사용하였기에 「건축법」제80조에 의거 이행강제금을 부과한 것이다. 3) 한편, 청구인은 이행강제금부과계고 후 원상복구할 수 있는 기간이 한 달에 불과하고 불이행시 과다한 이행강제금을 부과 하는 것은 현실을 무시한 처분이며, 원상복구에 대한 의견을 제출하였음에도 이 사건 처분을 한 것은 부당하다고 주장하나, 청구인은 위반사항을 인지하고 2015. 1. 28. 구청을 방문하여 2층 용도변경 부분에 대한 추인 허가 절차 등을 상담 받았으며, 이후 2차례에 걸쳐(2015. 2. 11., 2015. 6. 12.) 구청을 방문하여 추가적으로 위반사항에 대해 상담을 받은 사실이 있는바, 피청구인으로서는 위반사항에 대해 최초 인지한 후 사실상 약 6개월의 시정기한을 부여한 것으로, 그 기간 내에 불법행위에 대한 원상복구하지 않아 이 사건 이행강제금을 부과한 사항은 행정절차상 부당성이 없다. 4) 이 사건 처분은 건축물 2층 용도변경(근린생활시설→주거) 위반사항에 대하여 「건축법」 제79조 규정에 따라 위반 건축물에 대한 권리·의무를 가지고 있는 청구인에게 시정명령으로 원상복구를 명령하였으나, 청구인이 이를 이행하지 않아「건축법」 제80조에 따라 이행강제금 부과금액을 산정하여 시정명령 및 이행강제금 부과예고를 통보한 후 같은 법 제80조 규정에 따라 이행강제금 부과처분을 한 것이고, 관련 법령에 따른 적법한 처분이므로 청구인의 주장은 마땅히 기각되어야 한다. 3. 이 사건 처분의 위법·부당 여부 가. 관계법령 【건축법】[시행 2014.5.28.] [법률 제12701호, 2014.5.28., 일부개정] 제19조(용도변경) ① 건축물의 용도변경은 변경하려는 용도의 건축기준에 맞게 하여야 한다. ② 제22조에 따라 사용승인을 받은 건축물의 용도를 변경하려는 자는 다음 각 호의 구분에 따라 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장의 허가를 받거나 신고를 하여야 한다. <개정 2013.3.23., 2014.1.14.> 1. 허가 대상: 제4항 각 호의 어느 하나에 해당하는 시설군(施設群)에 속하는 건축물의 용도를 상위군(제4항 각 호의 번호가 용도변경하려는 건축물이 속하는 시설군보다 작은 시설군을 말한다)에 해당하는 용도로 변경하는 경우 2. 신고 대상: 제4항 각 호의 어느 하나에 해당하는 시설군에 속하는 건축물의 용도를 하위군(제4항 각 호의 번호가 용도변경하려는 건축물이 속하는 시설군보다 큰 시설군을 말한다)에 해당하는 용도로 변경하는 경우 ③ 제4항에 따른 시설군 중 같은 시설군 안에서 용도를 변경하려는 자는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에게 건축물대장 기재내용의 변경을 신청하여야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 변경의 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2013.3.23., 2014.1.14.> ④ 시설군은 다음 각 호와 같고 각 시설군에 속하는 건축물의 세부 용도는 대통령령으로 정한다. 1. 자동차 관련 시설군 2. 산업 등의 시설군 3. 전기통신시설군 4. 문화 및 집회시설군 5. 영업시설군 6. 교육 및 복지시설군 7. 근린생활시설군 8. 주거업무시설군 9. 그 밖의 시설군 ⑤ 제2항에 따른 허가나 신고 대상인 경우로서 용도변경하려는 부분의 바닥면적의 합계가 100제곱미터 이상인 경우의 사용승인에 관하여는 제22조를 준용한다. ⑥ 제2항에 따른 허가 대상인 경우로서 용도변경하려는 부분의 바닥면적의 합계가 500제곱미터 이상인 용도변경(대통령령으로 정하는 경우는 제외한다)의 설계에 관하여는 제23조를 준용한다. ⑦ 제1항과 제2항에 따른 건축물의 용도변경에 관하여는 제3조, 제5조, 제6조, 제7조, 제11조제2항부터 제9항까지, 제12조, 제14조부터 제16조까지, 제18조, 제20조, 제27조, 제29조, 제35조, 제38조, 제42조부터 제44조까지, 제48조부터 제50조까지, 제50조의2, 제51조부터 제56조까지, 제58조, 제60조부터 제64조까지, 제67조, 제68조, 제78조부터 제87조까지의 규정과 「녹색건축물 조성 지원법」 제15조 및 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제54조를 준용한다. <개정 2011.5.30., 2014.1.14., 2014.5.28.> 제22조(건축물의 사용승인) ① 건축주가 제11조·제14조 또는 제20조제1항에 따라 허가를 받았거나 신고를 한 건축물의 건축공사를 완료[하나의 대지에 둘 이상의 건축물을 건축하는 경우 동(棟)별 공사를 완료한 경우를 포함한다]한 후 그 건축물을 사용하려면 제25조제5항에 따라 공사감리자가 작성한 감리완료보고서(같은 조 제1항에 따른 공사감리자를 지정한 경우만 해당된다)와 국토교통부령으로 정하는 공사완료도서를 첨부하여 허가권자에게 사용승인을 신청하여야 한다. <개정 2013.3.23.> ② 허가권자는 제1항에 따른 사용승인신청을 받은 경우 국토교통부령으로 정하는 기간에 다음 각 호의 사항에 대한 검사를 실시하고, 검사에 합격된 건축물에 대하여는 사용승인서를 내주어야 한다. 다만, 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 건축물은 사용승인을 위한 검사를 실시하지 아니하고 사용승인서를 내줄 수 있다. <개정 2013.3.23.> 1. 사용승인을 신청한 건축물이 이 법에 따라 허가 또는 신고한 설계도서대로 시공되었는지의 여부 2. 감리완료보고서, 공사완료도서 등의 서류 및 도서가 적합하게 작성되었는지의 여부 ③ 건축주는 제2항에 따라 사용승인을 받은 후가 아니면 건축물을 사용하거나 사용하게 할 수 없다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2013.3.23.> 1. 허가권자가 제2항에 따른 기간 내에 사용승인서를 교부하지 아니한 경우 2. 사용승인서를 교부받기 전에 공사가 완료된 부분이 건폐율, 용적률, 설비, 피난·방화 등 국토교통부령으로 정하는 기준에 적합한 경우로서 기간을 정하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 임시로 사용의 승인을 한 경우 ④ 건축주가 제2항에 따른 사용승인을 받은 경우에는 다음 각 호에 따른 사용승인·준공검사 또는 등록신청 등을 받거나 한 것으로 보며, 공장건축물의 경우에는 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」 제14조의2에 따라 관련 법률의 검사 등을 받은 것으로 본다. <개정 2009.1.30., 2009.6.9., 2011.4.14., 2011.5.30., 2014.1.14.> 1. 「하수도법」 제27조에 따른 배수설비(排水設備)의 준공검사 및 같은 법 제37조에 따른 개인하수처리시설의 준공검사 2. 「측량·수로조사 및 지적에 관한 법률」 제64조에 따른 지적공부(地籍公簿)의 변동사항 등록신청 3. 「승강기시설 안전관리법」 제13조에 따른 승강기 완성검사 4. 「에너지이용 합리화법」 제39조에 따른 보일러 설치검사 5. 「전기사업법」 제63조에 따른 전기설비의 사용전검사 6. 「정보통신공사업법」 제36조에 따른 정보통신공사의 사용전검사 7. 「도로법」 제62조제2항에 따른 도로점용 공사의 준공확인 8. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제62조에 따른 개발 행위의 준공검사 9. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제98조에 따른 도시·군계획시설사업의 준공검사 10. 「수질 및 수생태계 보전에 관한 법률」 제37조에 따른 수질오염물질 배출시설의 가동개시의 신고 11. 「대기환경보전법」 제30조에 따른 대기오염물질 배출시설의 가동개시의 신고 12. 삭제 <2009.6.9.> ⑤ 허가권자는 제2항에 따른 사용승인을 하는 경우 제4항 각 호의 어느 하나에 해당하는 내용이 포함되어 있으면 관계 행정기관의 장과 미리 협의하여야 한다. ⑥ 특별시장 또는 광역시장은 제2항에 따라 사용승인을 한 경우 지체 없이 그 사실을 군수 또는 구청장에게 알려서 건축물대장에 적게 하여야 한다. 이 경우 건축물대장에는 설계자, 대통령령으로 정하는 주요 공사의 시공자, 공사감리자를 적어야 한다. 제79조(위반 건축물 등에 대한 조치 등) ① 허가권자는 대지나 건축물이 이 법 또는 이 법에 따른 명령이나 처분에 위반되면 이 법에 따른 허가 또는 승인을 취소하거나 그 건축물의 건축주·공사시공자·현장관리인·소유자·관리자 또는 점유자(이하 "건축주등"이라 한다)에게 공사의 중지를 명하거나 상당한 기간을 정하여 그 건축물의 철거·개축·증축·수선·용도변경·사용금지·사용제한, 그 밖에 필요한 조치를 명할 수 있다. ② 허가권자는 제1항에 따라 허가나 승인이 취소된 건축물 또는 제1항에 따른 시정명령을 받고 이행하지 아니한 건축물에 대하여는 다른 법령에 따른 영업이나 그 밖의 행위를 허가·면허·인가·등록·지정 등을 하지 아니하도록 요청할 수 있다. 다만, 허가권자가 기간을 정하여 그 사용 또는 영업, 그 밖의 행위를 허용한 주택과 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2014.5.28.> ③ 제2항에 따른 요청을 받은 자는 특별한 이유가 없으면 요청에 따라야 한다. ④ 허가권자는 제1항에 따른 시정명령을 하는 경우 국토교통부령으로 정하는 표지를 그 위반 건축물이나 그 대지에 설치하여야 하며, 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 건축물대장에 위반내용을 적어야 한다. <개정 2013.3.23.> ⑤ 누구든지 제4항의 표지 설치를 거부 또는 방해하거나 훼손하여서는 아니 된다. 제80조(이행강제금) ① 허가권자는 제79조제1항에 따라 시정명령을 받은 후 시정기간 내에 시정명령을 이행하지 아니한 건축주등에 대하여는 그 시정명령의 이행에 필요한 상당한 이행기한을 정하여 그 기한까지 시정명령을 이행하지 아니하면 다음 각 호의 이행강제금을 부과한다. 다만, 연면적(공동주택의 경우에는 세대 면적을 기준으로 한다)이 85제곱미터 이하인 주거용 건축물과 제2호 중 주거용 건축물로서 대통령령으로 정하는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 금액의 2분의 1의 범위에서 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 금액을 부과한다. <개정 2011.5.30.> 1. 건축물이 제55조와 제56조에 따른 건폐율이나 용적률을 초과하여 건축된 경우 또는 허가를 받지 아니하거나 신고를 하지 아니하고 건축된 경우에는 「지방세법」에 따라 해당 건축물에 적용되는 1제곱미터의 시가표준액의 100분의 50에 해당하는 금액에 위반면적을 곱한 금액 이하 2. 건축물이 제1호 외의 위반 건축물에 해당하는 경우에는 「지방세법」에 따라 그 건축물에 적용되는 시가표준액에 해당하는 금액의 100분의 10의 범위에서 위반내용에 따라 대통령령으로 정하는 금액 ② 허가권자는 제1항에 따른 이행강제금을 부과하기 전에 제1항에 따른 이행강제금을 부과·징수한다는 뜻을 미리 문서로써 계고(戒告)하여야 한다. ③ 허가권자는 제1항에 따른 이행강제금을 부과하는 경우 금액, 부과 사유, 납부기한, 수납기관, 이의제기 방법 및 이의제기 기관 등을 구체적으로 밝힌 문서로 하여야 한다. ④ 허가권자는 최초의 시정명령이 있었던 날을 기준으로 하여 1년에 2회 이내의 범위에서 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 횟수만큼 그 시정명령이 이행될 때까지 반복하여 제1항에 따른 이행강제금을 부과·징수할 수 있다. 다만, 제1항 각 호 외의 부분 단서에 해당하면 총 부과 횟수가 5회를 넘지 아니하는 범위에서 해당 지방자치단체의 조례로 부과 횟수를 따로 정할 수 있다. <개정 2014.5.28.> ⑤ 허가권자는 제79조제1항에 따라 시정명령을 받은 자가 이를 이행하면 새로운 이행강제금의 부과를 즉시 중지하되, 이미 부과된 이행강제금은 징수하여야 한다. ⑥ 허가권자는 제3항에 따라 이행강제금 부과처분을 받은 자가 이행강제금을 납부기한까지 내지 아니하면 「지방세외수입금의 징수 등에 관한 법률」에 따라 징수한다. <개정 2013.8.6.> 【건축법 시행령】 [시행 2014.11.29.] [대통령령 제25786호, 2014.11.28., 일부개정] 제3조의5(용도별 건축물의 종류)법 제2조제2항 각 호의 용도에 속하는 건축물의 종류는 별표 1과 같다. [전문개정 2008.10.29.] [제3조의4에서 이동 <2014.11.28.>] <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159270339"></img> 제14조(용도변경) ① 삭제 <2006.5.8.> ② 삭제 <2006.5.8.> ③ 국토교통부장관은 법 제19조제1항에 따른 용도변경을 할 때 적용되는 건축기준을 고시할 수 있다. 이 경우 다른 행정기관의 권한에 속하는 건축기준에 대하여는 미리 관계 행정기관의 장과 협의하여야 한다. <개정 2008.10.29., 2013.3.23.> ④ 법 제19조제3항 단서에서 "대통령령으로 정하는 변경"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물 상호 간의 용도변경을 말한다. <개정 2009.6.30., 2009.7.16., 2011.6.29., 2012.12.12., 2014.3.24.> 1. 별표 1의 같은 호에 속하는 건축물 상호 간의 용도변경 2. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」이나 그 밖의 관계 법령에서 정하는 용도제한에 적합한 범위에서 제1종 근린생활시설과 제2종 근린생활시설 상호 간의 용도변경 ⑤ 법 제19조제4항 각 호의 시설군에 속하는 건축물의 용도는 다음 각 호와 같다. <개정 2008.10.29., 2010.12.13., 2011.6.29., 2014.3.24.> 7. 근린생활시설군 가. 제1종 근린생활시설 나. 제2종 근린생활시설(다중생활시설은 제외한다) 8. 주거업무시설군 가. 단독주택 ⑥ 기존의 건축물 또는 대지가 법령의 제정·개정이나 제6조의2제1항 각 호의 사유로 법령 등에 부적합하게 된 경우에는 건축조례로 정하는 바에 따라 용도변경을 할 수 있다. <개정 2008.10.29.> ⑦ 법 제19조제6항에서 "대통령령으로 정하는 경우"란 1층인 축사를 공장으로 용도변경하는 경우로서 증축·개축 또는 대수선이 수반되지 아니하고 구조 안전이나 피난 등에 지장이 없는 경우를 말한다. <개정 2008.10.29.> [전문개정 1999.4.30.] 제115조의2(이행강제금의 부과 및 징수) ① 법 제80조제1항 각 호 외의 부분 단서에서 "대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 경우를 말한다. <개정 2011.12.30.> 1. 법 제22조에 따른 사용승인을 받지 아니하고 건축물을 사용한 경우 2. 법 제42조에 따른 대지의 조경에 관한 사항을 위반한 경우 3. 법 제60조에 따른 건축물의 높이 제한을 위반한 경우 4. 법 제61조에 따른 일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한을 위반한 경우 5. 그 밖에 법 또는 법에 따른 명령이나 처분을 위반한 경우(별표 15 위반 건축물란의 제1호의2, 제4호부터 제9호까지 및 제13호에 해당하는 경우는 제외한다)로서 건축조례로 정하는 경우 ② 법 제80조제1항제2호에 따른 이행강제금의 산정기준은 별표 15와 같다. ③ 이행강제금의 부과 및 징수 절차는 국토교통부령으로 정한다. <개정 2013.3.23.> [전문개정 2008.10.29.] <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159270341"></img> 【지방세법】 제4조(부동산 등의 시가표준액) ① 이 법에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따라 공시된 가액(價額)으로 한다. 다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 시장·군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 "시장·군수"라 한다)이 같은 법에 따라 국토교통부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따라 시장·군수가 산정한 가액으로 한다. <개정 2013.3.23.> ② 제1항 외의 건축물(새로 건축하여 건축 당시 개별주택가격 또는 공동주택가격이 공시되지 아니한 주택으로서 토지부분을 제외한 건축물을 포함한다), 선박, 항공기 및 그 밖의 과세대상에 대한 시가표준액은 거래가격, 수입가격, 신축·건조·제조가격 등을 고려하여 정한 기준가격에 종류, 구조, 용도, 경과연수 등 과세대상별 특성을 고려하여 대통령령으로 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액으로 한다. ③ 제1항과 제2항에 따른 시가표준액의 결정은 「지방세기본법」 제141조에 따른 지방세심의위원회에서 심의한다. 【지방세법 시행령】 제3조(공시되지 아니한 공동주택가격의 산정가액)법 제4조제1항 단서에서 "대통령령으로 정하는 기준"이란 지역별ㆍ단지별ㆍ면적별ㆍ층별 특성 및 거래가격 등을 고려하여 안전행정부장관이 정하는 기준을 말한다. 이 경우 안전행정부장관은 미리 관계 전문가의 의견을 들어야 한다. <개정 2013.3.23.> 제4조(건축물 등의 시가표준액 결정 등) ① 법 제4조제2항에서 "대통령령으로 정하는 기준"이란 과세대상별 구체적 특성을 고려하여 다음 각 호의 방식에 따라 안전행정부장관이 정하는 기준을 말한다. <개정 2013.3.23.> 1. 건축물: 「소득세법」 제99조제1항제1호나목에 따라 산정ㆍ고시하는 건물신축가격기준액에 다음 각 목의 사항을 적용한다. 가. 건물의 구조별ㆍ용도별ㆍ위치별 지수 나. 건물의 경과연수별 잔존가치율 다. 건물의 규모ㆍ형태ㆍ특수한 부대설비 등의 유무 및 그 밖의 여건에 따른 가감산율(加減算率) ③ 법 제4조제2항에 따른 건축물, 선박, 항공기 및 그 밖의 과세대상에 대한 시가표준액은 매년 1월 1일 현재 시장ㆍ군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 "시장ㆍ군수"라 한다)이 제1항의 안전행정부장관이 정하는 기준에 따라 산정하여 특별시장ㆍ광역시장 또는 도지사(이하 "도지사"라 한다)의 승인을 받아 결정한다. 다만, 시가의 변동 또는 그 밖의 사유로 이미 결정한 시가표준액을 그대로 적용하는 것이 불합리하다고 인정되는 경우에는 도지사는 안전행정부장관의 승인을 받아 해당 시가표준액을 변경결정할 수 있다. <개정 2013.3.23.> 제119조(재산세의 현황부과) 재산세의 과세대상 물건이 공부상 등재 현황과 사실상의 현황이 다른 경우에는 사실상 현황에 따라 재산세를 부과한다. 나. 판 단 1) 인정사실 이 사건 청구서와 답변서, 건축법 위반사항 시정명령 1차, 건축법 위반사항 시정명령 2차, ○○구청 공고 제2015-190호(공시송달 공고), 건축법 위반사항 시정명령 및 이행강제금 부과계고, 이 사건 처분서 등에 따르면 다음과 같은 사실이 인정된다. 가) 청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○○-○번지 소재의 이 사건 건물을 2003. 10. 16. 신축하여 피청구인으로부터 사용승인을 받았다. 나) 일반건축물 대장상 이 사건 건물의 용도는 제2종근린생활시설 및 다가구주택으로, 1층 135.65㎡는 제2종근린생활시설(일반음식점), 2층 145.92㎡는 제2종근린생활시설(사무실), 3층 108.8㎡는 다가구주택(2가구), 4층 93.13㎡는 다가구주택(1가구)이다. 다) 청구인은 「건축법」 제19조에 따른 용도변경 신고 없이, 이 사건 건물의 2층 145.92㎡를 제2종근린생활시설(사무실)에서 주택(2가구)로 용도변경 하였고, 피청구인은 이를 적발하여 2014. 12. 11.과 2015. 3. 3. 「건축법」 위반사항 시정명령을 통지하였으나, 청구인 부재로 송달하지 못하자, 2015. 4. 23.부터 같은 해 5. 6.까지 공시송달에 의한 방법으로 「건축법」 위반 건축물 시정명령을 하였다. 라) 피청구인은 청구인이 원상복구를 이행하지 아니하자, 2015. 5. 13. 「건축법」 위반사항 시정명령 및 이행강제금 부과예고를 하였고, 이에 대한 이행이 없자 2015. 6. 30. 청구인에게 「건축법」 제80조 규정에 의거 이 사건 처분을 하였다. 피청구인이 이 사건 처분하면서 산출한 이행강제금 부과내역은 아래와 같다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159270343"></img> 2) 「건축법」 제19조, 제79조 제1항에 따르면, 사용승인을 받은 건축물의 용도를 변경하려는 자는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장의 허가를 받거나 신고를 하여야 하고, 허가권자는 건축물이 이 법 또는 이 법에 따른 명령이나 처분에 위반되면 이 법에 따른 허가 또는 승인을 취소하거나 그 건축물의 건축주·공사시공자·현장관리인·소유자·관리자 또는 점유자(이하 "건축주등"이라 한다)에게 공사의 중지를 명하거나 상당한 기간을 정하여 그 건축물의 철거·개축·증축·수선·용도변경·사용금지·사용제한, 그 밖에 필요한 조치를 명할 수 있으며, 같은 법 제80조에서 허가권자는 제79조제1항에 따라 시정명령을 받은 후 시정기간 내에 시정명령을 이행하지 아니한 건축주등에 대하여는 그 시정명령의 이행에 필요한 상당한 이행기한을 정하여 그 기한까지 시정명령을 이행하지 아니하면 건축물이 「건축법」 제55조와 제56조에 따른 건폐율이나 용적률을 초과하여 건축된 경우 또는 허가를 받지 아니하거나 신고를 하지 아니하고 건축된 경우 이외의 경우에는「지방세법」에 따라 그 건축물에 적용되는 시가표준액에 해당하는 금액의 100분의 10의 범위에서 위반내용에 따라 대통령령으로 정하는 금액의 이행강제금을 부과한다고 규정하고 있다. 한편, 「건축법 시행령」 제115조의2 별표15 이행강제금 산정기준에서 「건축법」 제19조에 따른 허가를 받지 아니하거나 신고를 하지 아니하고 용도변경을 한 건축물의 경우에는 허가를 받지 아니하거나 신고를 하지 아니하고 용도변경을 한 부분의 시가표준액의 100분의 10에 해당하는 금액의 이행강제금을 산정하도록 정하고 있다. 3) 청구인은 피청구인이 2005년부터 2015년 7월 현재까지 이 사건 건물의 용도변경 부분에 대하여 주택으로 재산세를 부과해왔음에도 이 사건 처분한 것은 행정의 일관성이 결여된 것이라고 주장한다. 살피건대, 이 사건 건물의 일반건축물대장상 2층 145.92㎡의 용도는 제2종근린생활시설인데, 피청구인측 담당직원들이 2014. 11. 24. 이 사건 건물의 2층이 「건축법」 제19조에 따른 신고 없이 주택으로 용도 변경된 사실을 적발하여, 2014. 12. 11.과 2015. 3. 3. 「건축법」 위반사항 시정명령을 통지하였으나, 청구인 부재로 송달하지 못하자, 2015. 4. 23.부터 같은 해 5. 6.까지 공시송달로 「건축법」 위반 건축물 시정명령을 하고, 청구인이 원상복구를 이행하지 아니하자, 2015. 5. 13. 「건축법」 위반사항 시정명령 및 이행강제금 부과예고를 하였으며, 이에 대한 이행이 없자 2015. 6. 30. 청구인에게 「건축법」 제80조 규정에 의거 이 사건 처분을 한 것이다. 「건축법」 제19조에 따르면 사용승인을 받은 건축물의 용도를 변경하려는 자는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장의 허가를 받거나 신고를 하여야 한다고 규정하고 있는바, 피청구인이 불법 용도변경에 대하여 시정명령 및 이행강제금 부과계고를 하였음에도 그에 따른 이행이 없어 이행강제금을 부과한 것은 적법하다 판단된다. 한편, 청구인은 피청구인이 이 사건 건물의 2층을 무단으로 용도변경 하였음에도 재산세를 주택으로 부과하기에, 청구인으로서는 피청구인이 이 사건 불법 용도변경 행위에 대하여 적법하게 처리된 것으로 알았다고 주장 하나, 피청구인이 이 사건 건물의 용도변경 부분이 공부상 제2종근린생활시설임에도 주택으로 과세한 것은 「지방세법 시행령」 제119조에 따른 현황과세 원칙에 따른 것이고, 달리 피청구인이 청구인의 위법행위를 정당한 것으로 처리하겠다는 공적인 견해를 표명하였다고 보이지 않는 이상 이 부분 청구인의 주장은 인정하기 어렵다. 4) 청구인은 피청구인이 이 사건 이행강제금을 산출하면서 주택으로 용도 변경되지 않은 계단 등의 공용면적까지 포함하였고, 이 사건 건물의 건축년도가 2003년임에도 용도변경 시점인 2005년을 기준으로 건축물의 잔가율을 적용한 것은 위법하다고 주장한다. 피청구인은 이 사건 이행강제금을 부과하면서 이 사건 건물의 2층면적인 145.92㎡를 위반면적으로 산정하였는데, 이 사건 건물의 2층이 주택용도로 불법 용도변경되었고 계단 등 공용면적 또한 이에 부속하여 사용되고 있는 점, 「건축법 시행령」 제3조의5 별표1 비고에서 “해당 용도로 쓰는 바닥면적"이란 부설 주차장 면적을 제외한 실(實) 사용면적에 공용부분 면적(복도, 계단, 화장실 등의 면적을 말한다)을 비례 배분한 면적을 합한 면적을 말한다고 규정하고 있는 점을 종합적으로 고려하면, 이 사건 처분의 위반면적 산출에 위법함은 없다고 보인다. 다만, 피청구인이 이 사건 건물의 시가표준액을 산출하면서, 이 사건 건물의 불법 대수선 시점인 2005년을 신축연도로 이행강제금을 산출하였는데, 청구인이 비록 불법으로 용도변경을 하였다고 하더라도 건축물의 신축연도가 용도변경 시점으로 바뀌는 것으로 볼 이유는 없다. 따라서 이 사건 건물의 신축년도는 2003년으로 보아야 하고 이를 적용하여 산출한 시가표준액은 508,000원/㎡〔= 2015년 신축가격 기준액 650,000원 × 1.0 (구조지수 : 철근콘크리트) × 1.0 (용도지수 : 다가구 주택) × 1.03 (위치지수 : 공지시가 1,200,000원/㎡) × 0.76 (경과년수별잔가율 : 2003년 신축), 천원미만 절사〕이며, 이를 적용하여 계산한 이행강제금은 7,412,730원〔시가표준액 508,000원/㎡ × 위반면적 145.92㎡ × 이행강제금 부과요율 0.1〕이다. 따라서 이 사건 이행강제금 7,806,720원 부과 처분은 이행강제금 7,412,730원 부과처분으로 변경함이 타당하다고 판단된다. 4. 결 론 그렇다면 이 사건 행정심판 청구는 일부 이유 있다고 인정되므로 주문과 같이 재결한다.