건축주명의변경 불허가처분 취소청구

1. 사건개요 청구 외 ○○○○건설(주)이 2011. 8. 26. ○○시 ○○면 ○○리 ○○○번지(이하 ‘이 사건 부지’라 한다)에 주택건설사업계획승인(대지면적 4,606㎡, 도시형생활주택 88세대, 이하 ‘이 사건 사업’이라 한다)을 받아 2013. 2. 14. 착공신고를 하였으나 미비사항에 대한 보완요구를 하자 보완요구사항을 이행하지 못하다가 2013. 3. 29. 취하서를 제출하자 피청구인이 이를 수리하였다. 청구 외 ○○○○건설(주)과 이해관계가 있는 청구인은 2013. 10. 18. 명의변경에 대한 합의를 하고 분담금 등을 납부하여 오고 있었는데 착공할 수 없다는 것은 부당하다는 이유로 행정심판을 청구하였다. 2. 당사자 주장 가. 청구인 주장 1) 청구인은 2011. 10. 23. 이 사건 부지 내의 주택건설사업에 대하여 청구 외 ○○○○건설(주)로부터 이 사건 주택건설사업을 양수하여 분담금 등 제반비용을 납부하면서 사업을 추진하여 왔다. 또한 주택기금 대출 및 시공사와 업무협약을 하고 진입로까지 매입하여 착공단계에 이르렀다. 그런데 피청구인은 건축주가 민원을 제기하였다는 이유로 착공을 보류한다는 통지를 받았다. 2) 청구인은 현 건축주인 ○○○○건설(주)으로부터 이 사업을 양수받아 진행하면서 건축주명의변경을 하기로 합의하였고, 각종 분담금 등을 납부하였고, 피청구인은 이를 인지하고 업무를 진행하여 왔다. 건축명의자의 아무런 권한이 없다는 민원만으로 더 이상 사업을 진행할 수 없다는 것은 무책임한 처분이고 부당하므로 시정되어야 한다. 나. 피청구인 주장 1) 주택건설사업이 승인된 후 공사를 시작하기 위하여 사업주체인 청구 외 ○○○○건설(주)이 공사 착공서를 「주택법」 제16조제8항에 따라 2013. 2. 14. 피청구인에게 제출하였고, 피청구인은 관련법 협의와 그 적법성을 검토하여 착공신고 전 주택건설사업계획승인 시 미이행 사항에 대한 보완을 촉구하자, 청구 외 ○○○○건설(주)에서 2013. 3. 29. 자진하여 취하한 것을 피청구인이 수리를 한 것이다. 청구인은 사업을 양수받았다고 주장하나 세움터 건축행정 사이트에 2013. 2. 14. 제출된 착공서류에는 양도나 양수관련 서류가 제출되어 있지 않다. 즉 청구인은 주택건설사업의 사업주체도 아니고, 단순히 청구 외 ○○○○건설(주)과 사적인 이해관계만을 갖는 자에 불과하다. 따라서 청구인은 이 사건 행정심판청구에 있어서 청구인적격이 없다. 2) 피청구인은 2013. 2. 14. 제출된 착공신고서에 대하여 관련협의를 진행하였고, 검토 결과 「수도법」에 따른 상수도원인자부담금과 「대도시권광역교통관리에 관한 특례법」상 광역교통시설부담금이 납부되지 않았고, 주택건설사업승인조건 및 유의사항을 사전에 이행하지 않아 보완을 통보하였던 것이고, 이에 청구 외 ○○○○건설(주)은 착공 취하서를 제출하였으며, 그 후 시공자와 감리자가 사업주체에게 최종의사를 물었으나 신청 취하의사를 서면으로 확인해 주었다. 3) 청구인은 아무런 권한이 없는 청구 외 ○○○○건설(주)에서 민원을 제기하여 착공할 수 없는 것은 무책임하고 부당하다고 주장하나, 이 사건 주택건설과 관련한 행정업무 당사자는 청구 외 ○○○○건설(주)과 피청구인이며, 청구인은 청구 외 ○○○○건설(주)과 사적인 이해관계를 갖는 사람에 불과하다. 즉 사적인 분쟁을 피청구인이 가려줄 사안은 아니다. 즉 사인간의 다툼으로 인하여 부당성을 제기하는 청구는 행정심판의 대상이 될 수 없다. 따라서 이 사건 심판청구는 각하되어야 한다. 3. 이 사건 청구의 적법여부 가. 관계법령 【주택법】 제16조(사업계획의 승인) ① 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택건설사업을 시행하려는 자 또는 대통령령으로 정하는 면적 이상의 대지조성사업을 시행하려는 자는 사업계획승인신청서에 주택과 그 부대시설 및 복리시설의 배치도, 대지조성공사 설계도서 등 대통령령으로 정하는 서류를 첨부하여 다음 각 호의 사업계획승인권자(이하 "사업계획승인권자"라 한다. 국가 및 한국토지주택공사가 시행하는 경우와 대통령령으로 정하는 경우에는 국토교통부장관을 말하며, 이하 이 조, 제16조의2 및 제17조에서 같다)에게 제출하고 사업계획승인을 받아야 한다. 다만, 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2009.4.1, 2010.4.5, 2012.1.26, 2013.3.23, 2013.6.4> 1. 주택건설사업 또는 대지조성사업으로서 해당 대지면적이 10만 제곱미터 이상인 경우: 시·도지사 또는 「지방자치법」 제175조에 따라 서울특별시와 광역시를 제외한 인구 50만 이상의 대도시(이하 "대도시"라 한다)의 시장 2. 주택건설사업 또는 대지조성사업으로서 해당 대지면적이 10만 제곱미터 미만인 경우: 특별시장·광역시장·특별자치도지사 또는 시장·군수 ②~⑦ 생략 ⑧ 사업계획승인권자는 제1항 또는 제3항에 따라 사업계획을 승인하였을 때에는 이에 관한 사항을 고시하여야 한다. 이 경우 국토교통부장관 또는 시·도지사는 사업계획승인서 및 관계 서류의 사본을 지체 없이 관할 시장·군수·구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)에게 송부하여야 한다. <개정 2012.1.26, 2013.3.23> ⑨ 제1항 또는 제3항에 따라 사업계획승인을 받은 사업주체는 승인받은 사업계획대로 사업을 시행하여야 하고, 다음 각 호의 구분에 따라 공사를 시작하여야 한다. 다만, 사업계획승인권자는 대통령령으로 정하는 정당한 사유가 있다고 인정하는 경우에는 사업주체의 신청을 받아 그 사유가 없어진 날부터 1년의 범위에서 제1호 또는 제2호가목에 따른 공사의 착수기간을 연장할 수 있다. <개정 2012.1.26, 2013.6.4> 1. 제1항에 따라 승인을 받은 경우: 승인받은 날부터 3년 이내 2. 제3항에 따라 승인을 받은 경우 가. 최초로 공사를 진행하는 공구: 승인받은 날부터 3년 이내 나. 최초로 공사를 진행하는 공구 외의 공구: 해당 주택단지에 대한 최초 착공신고일부터 2년 이내 ⑩ 제1항 또는 제3항에 따라 사업계획승인을 받은 사업주체가 공사를 시작하려는 경우에는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 사업계획승인권자에게 신고하여야 한다. <개정 2012.1.26, 2013.3.23> ⑪ 사업주체가 제10항에 따라 신고한 후 공사를 시작하려는 경우 사업계획승인을 받은 해당 주택건설대지에 제18조의2 및 제18조의3에 따른 매도청구 대상이 되는 대지가 포함되어 있으면 해당 매도청구 대상 대지에 대하여는 그 대지의 소유자가 매도에 대하여 합의를 하거나 매도청구에 관한 법원의 승소판결(판결이 확정될 것을 요하지 아니한다)을 받은 경우에만 공사를 시작할 수 있다. <신설 2013.6.4> ⑫ 사업계획승인권자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 그 사업계획의 승인을 취소(제2호 또는 제3호에 해당하는 경우 이 법 제77조제1항에 따라 주택분양보증이 된 사업은 제외한다)할 수 있다. <개정 2013.6.4> 1. 사업주체가 제9항(제2호나목은 제외한다)을 위반하여 공사를 시작하지 아니한 경우 2. 사업주체가 경매·공매 등으로 인하여 대지소유권을 상실한 경우 3. 사업주체의 부도·파산 등으로 공사의 완료가 불가능한 경우 ⑬ 사업계획승인권자는 제12항제2호 또는 제3호의 사유로 사업계획 승인을 취소하고자 하는 경우에는 사업주체에게 사업계획 이행, 사업비 조달 계획 등 대통령령으로 정하는 내용이 포함된 사업 정상화 계획을 제출받아 계획의 타당성을 심사한 후 취소 여부를 결정하여야 한다. <신설 2013.6.4> ⑭ 제12항에도 불구하고 사업계획승인권자는 해당 사업의 시공자 등이 제4항에 따른 해당 주택건설대지의 소유권 등을 확보하고 사업주체 변경을 위하여 제5항에 따른 사업계획의 변경승인을 요청하는 경우에 이를 승인할 수 있다. <신설 2013.6.4> [전문개정 2009.2.3] 【행정심판법】 제13조(청구인 적격) ① 취소심판은 처분의 취소 또는 변경을 구할 법률상 이익이 있는 자가 청구할 수 있다. 처분의 효과가 기간의 경과, 처분의 집행, 그 밖의 사유로 소멸된 뒤에도 그 처분의 취소로 회복되는 법률상 이익이 있는 자의 경우에도 또한 같다. ② 무효등확인심판은 처분의 효력 유무 또는 존재 여부의 확인을 구할 법률상 이익이 있는 자가 청구할 수 있다. ③ 의무이행심판은 처분을 신청한 자로서 행정청의 거부처분 또는 부작위에 대하여 일정한 처분을 구할 법률상 이익이 있는 자가 청구할 수 있다. 나. 판 단 1) 인정사실 이 사건 주택건설사업계획승인고시, 착공신고서, 행정심판청구서, 답변서, 착공신고서 등에 따르면 다음과 같은 사실이 인정된다. 가) 피청구인은 「주택법」 2011. 8. 26. 청구 외 ○○○○건설(주)에게 이 사건 부지에 이 사건 주택건설사업계획을 승인하였고, 청구 외 ○○○○건설(주)은 2013. 2. 14. 이 사건 사업착공신고를 하였다. 나) 피청구인이 3차례(2013. 2. 14., 2013. 3. 15., 2013. 3. 29.)에 걸쳐 「수도법」에 따른 상수도원인자부담금과 「대도시권광역교통관리에 관한 특례법」상 광역교통시설부담금이 납부되지 않았고, 주택건설사업승인조건 및 유의사항을 사전에 이행하지 않아 이행할 것을 통보하자 청구 외 ○○○○건설(주)은 2013. 3. 29. 취하서를 제출하였고, 피청구인은 2013. 4. 16. 취하서를 수리하였다. 다) 청구인과 청구 외 ○○○○건설(주) 사이에 2013. 10. 23. 이 사건 사업을 양도한다는 약정을 하였으나 피청구인에게 건축주명의변경신청을 한 사실이 없다. 2) 「주택법」 제16조에 따르면, 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택건설사업을 시행하려는 자는 사업계획승인신청서에 주택과 그 부대시설 및 복리시설의 배치도, 대지조성공사 설계도서 등 대통령령으로 정하는 서류를 첨부하여 다음 각 호의 사업계획승인권자(이하 "사업계획승인권자"라 한다. 국가 및 한국토지주택공사가 시행하는 경우와 대통령령으로 정하는 경우에는 국토교통부장관을 말하며, 이하 이 조, 제16조의2 및 제17조에서 같다)에게 제출하고 사업계획승인을 받아야 하고, 사업계획승인권자는 제1항 또는 제3항에 따라 사업계획을 승인하였을 때에는 이에 관한 사항을 고시하여야 하며, 사업계획승인을 받은 사업주체는 승인받은 사업계획대로 사업을 시행하여야 하고, 승인받은 날부터 3년 이내에 공사를 시작하여야 한다. 사업계획승인을 받은 사업주체가 공사를 시작하려는 경우에는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 사업계획승인권자에게 신고하도록 규정하고 있다. 한편, 「행정심판법」 제13조에 따르면 취소심판은 처분의 취소 또는 변경을 구할 법률상 이익이 있는 자가 청구할 수 있고, 의무이행심판은 처분을 신청한 자로서 행정청의 거부처분 또는 부작위에 대하여 일정한 처분을 구할 법률상 이익이 있는 자가 청구할 수 있다고 규정한다. 3) 청구인의 주위적 청구에 대해서 본다. 청구인은 건축주명의변경 신청 불허가처분을 취소를 구하고 있으나, 건축주명의변경신청은 「건축법 시행규칙」제11조제1항에 따르면, 허가를 받거나 신고를 한 건축주가 허가 또는 신고 대상 건축물을 양도한 경우 건축관계자변경신고서에 변경 전 건축주의 명의변경동의서 또는 권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류를 첨부하여 허가권자에게 제출하도록 규정하고 있는데, 이 사건 건축착공신고서가 2013. 4. 16. 취하되었고, 2011. 10. 23. 청구인과 청구 외 ○○○○건설(주) 사이에 건축주 사업포기 및 양도동의서를 가지고 있을 뿐 건축명의변경신청서를 피청구인에게 제출한 사실이 없다는 점에서 이 사건 심판청구를 하는 것은 부적법한 청구이다. 4) 청구인의 예비적 청구에 대해서 본다. 청구인은 건축주명의변경 및 착공신청에 대한 수리의무를 이행을 구하고 있으나, 피청구인은 2013. 4. 16. 건축착공신고가 취하되어 건축주명의변경을 할 수 없고, 건축착공신고서를 제출하지 않은 상황에서 착공신고 수리가 있을 수 없다는 점에서 청구인의 예비적 청구도 부적법한 청구이다. 4. 결 론 그렇다면 청구인의 이 사건 심판청구는 모두 부적법하다고 인정되므로 주문과 같이 재결한다.