개별공시지가 이의신청 기각결정 등 취소청구

1. 사건개요 청구인은 2017. 3. 29. 피청구인으로부터 ○○시 ○○동 ▲▲▲ 토지(이하 ‘이 사건 토지’라 한다) 지상에 제1종근린생활시설(소매점, 이하 ‘이 사건 건물’이라 한다) 신축에 대하여 건축허가를 받은 자로서, 2021. 12. 22. 이 사건 건물 신축에 착공하여 2022. 4. 29. 청구인의 건물 신축을 위한 소매점 부지조성사업에 관하여 ○○동 ▲▲▲ 외 2필지[[[FOOTNOTE]]]1[[[FOOTNOTE]]]토지에 대하여 소매점 개발행위 준공검사를 마치고, 같은 해 5. 23. 이 사건 건물의 사용승인을 받았다. 피청구인은 2022. 10. 31. 「부동산 가격공시에 관한 법률」(이하 ‘부동산가격공시법’이라 한다) 제10조에 따라 이 사건 토지의 2022. 7. 1. 기준 개별공시지가를 655,800원/㎡으로 결정·공시하였고, 이에 청구인은 같은 해 11. 29. 이 사건 토지의 개별공시지가에 대하여 의견가격을 600,000원/㎡으로 하는 개별공시지가 하향조정 취지의 이의신청을 제기하였다. 피청구인은 2022. 12. 22. 부동산가격공시위원회의 심의절차를 거쳐, 당초 토지의 이용상황과 형상 등 이 사건 토지 관련 표준지 적용이 잘못 적용되었다는 이유로 표준지를 변경하여 이 사건 토지 관련 개별공시지가를 655,800원/㎡에서 735,700원/㎡으로 정정·의결하고, 같은 해 12. 26. 부동산공시법 제11조제2항에 따라 청구인의 이의신청에 대하여 이 사건 토지가 지가 정정대상 토지라는 사유로 기각결정하여 통지(이하 ‘이 사건 제1처분’이라 한다)하고, 같은 날 같은 법 제12조 및 같은 법 시행령 제23조에 따라 이 사건 토지의 개별공시지가를 655,800원/㎡에서 735,700원/㎡으로 상향하는 정정결정 처분(이하 ‘이 사건 제2처분’이라 한다)을 하였다. 2. 당사자 주장 가. 청구인 주장 1) 사건개요 청구인은 "○○시 ○○동 ▲▲■번지[[[FOOTNOTE]]]3[[[FOOTNOTE]]]일원" 토지에 소매점을 신축하고 2022. 4. 29. 준공을 하였으며 이에 따른 개발부담금 부과 및 납부를 통지받았다. 2) 사건의 경위 청구인에게 부과된 개발부담금의 산정을 위한 현실적인 공시지가 정정을 위한 이의신청을 하였으나 지가정정대상 필지로 공시지가 정정 이의신청이 기각되어 현실성 있는 공시지가의 재산정을 요구하는 행정심판을 제기하였다. 3) 이 사건 처분의 부당성 가) 공시지가를 산정함에 있어 현재의 가치보다 미래의 가치에 기준을 두어 산정하였다. 나) 현재의 주변 상황은 시가지의 구성 요건을 위한 기반시설(상하수도, 도시가스, 도로변 등)이 없어서 접근성과 편의성이 현저하게 떨어지는 지점임에도 불구하고 주변에 반영된 표준지가 반영구간을 적용하였다. 다) 이 사건의 개발부담금 부과를 위한 공시지가 산정 방법은 위법·부당하다. 4) 결론 그러므로 피청구인의 이 사건 처분은 공시지가를 재산정하여 조정되어야 한다. 나. 피청구인 주장 1) 사건개요 청구인의 청구취지 및 청구원인을 면밀히 검토해 보아도 그 취지를 이해하기 어렵고, 청구인은 “개발부담금 부과를 위한 종료시점지가 산정”행위와 “개별공시지가 결정”행위가 별개의 행정행위임에도 동일한 행정행위라고 혼동하는 것으로 보인다. 따라서, 본 답변서에서는 위 두 행위를 각각 나누어 설명하겠다. 가) 개발부담금 부과 관련 ○○시 ○○동 ▲▲▲번지(대 661㎡)는 「개발이익 환수에 관한 법률」(이하 ‘개발이익환수법’이라 한다) 제5조 및 같은 법 시행령 제4조 규정에 의한 개발부담금 부과대상 토지로, 청구인은 2017. 3. 29. 건축허가를 받고 2022. 4. 29. 소매점으로 개발행위준공허가를 득한 후 같은 법 제24조 규정에 따라 2022. 6. 7. 피청구인에게 개발비용산출명세서를 제출하였다. 개발부담금 부과액 산정 방법에 대해 구체적으로 설명하면, 개발이익환수법 제8조(부과기준) 규정에 의거 부과종료시점의 부과 대상 토지의 가액(이하 ‘종료시점지가’라 한다)에서 부과개시시점의 부과 대상 토지의 가액(이하 ‘개시시점지가’라 한다)과 부과기간의 정상지가상승분과 같은 법 제12조에 따른 개발비용을 뺀 금액으로 하며, 납부의무자가 납부하여야 할 개발부담금은 같은 법 제8조에 따라 산정된 개발이익에 같은 법 제13조제2호 규정에 의한 부담률(100분의 25)을 곱하여 산정한다. 피청구인은 이 사건 토지 개발부담금 부과를 위해 개발이익환수법 제10조(지가의 산정) 및 같은 법 시행령 제10조의2(종료시점지가의 검증)제2항 규정에 의거 종료시점지가를 산정하고 종료시점지가의 적정성에 대하여 감정평가법인의 검증을 받아 같은 법 시행규칙 제8조(지가의 산정방법)규정에 따라 2022. 6. 20. ○○시 부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 ㎡당 723,300원으로 결정하고, 청구인에게 개발이익환수법 제14조(부담금의 결정·부과) 및 같은 법 시행령 제15조(부과기준과 부과금액의 예정통지)에 따라 2022. 10. 24. 개발부담금 부과 예정통지를 하고 2022. 11. 29. 개발부담금 36,973,130원을 부과하였다. 나) 개별공시지가 산정 관련 이 사건 토지에 대하여 피청구인은 2022. 10. 31. 부동산가격공시법 제10조 및 같은 법 시행령 제21조 규정에 의거 이 사건 토지에 대한 2022. 7. 1.기준 개별공시지가를 655,800원(㎡당)으로 결정·공시하였다. 이에 청구인은 같은 해 11. 29. 600,000원(㎡당) 미만으로 의견가격을 제시하여 개별공시지가 하향조정 이의신청을 하였다. 피청구인은 「개별공시지가의 검증업무 처리지침」 제18조 규정에 의한 감정평가법인의 검증을 받아 부동산가격공시법 제25조에 의한 ○○시 부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 부동산가격공시법 제11조(개별공시지가에 대한 이의신청)에 따라 이 사건 토지의 2022. 7. 1.기준 개별공시지가 이의신청을 기각하여 2022. 12. 26. 결정 후 청구인에게 통지하였다. 그러나, 피청구인은 위 이의신청 절차를 진행하던 중 “이 사건 토지를 공시할 당시 이 사건 토지에 대한 표준지를 잘못 적용하여 개별공시지가를 과소하게 산정한 오류”를 발견하여, 2022. 12. 22. 부동산가격공시법 제25조 및 같은 법 시행령 제23조(개별공시지가의 정정사유)에 의한 ○○시 부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 같은 해 12. 26. 청구인에게 이 사건 토지의 2022. 7. 1. 기준 개별공시지가를 655,800원(㎡당)에서 735,700원(㎡당)으로 정정하여 결정·공시 후 통지하였다. 이에 청구인은 이 사건 행정심판을 제기하였다. 2) 처분경위 가) 개발부담금 부과 관련 ① 2022. 5. 18. 개발비용산출명세서 제출 안내 ② 2022. 6. 7. 개발비용산출명세서 제출 ③ 2022. 6. 22. 개발부담금 종료시점지가 검증 ④ 2022. 6. 22. 부동산가격공시위원회 심의 ⑤ 2022. 10. 24. 개발부담금 부과예정통지 ⑥ 2022. 11. 29. 개발부담금 부과 통지 나) 개별공시지가 관련 ① 2022. 10. 31. 2022.7.1.기준 개별공시지가 결정·공시 ② 2022. 11. 29. 개별공시지가 이의신청 ③ 2022. 12. 02. 이의신청토지 검증 ④ 2022. 12. 22. 이의신청토지 및 정정토지 부동산가격공시위원회 심의 ⑤ 2022. 12. 26. 이의신청 및 정정 토지 결정·공시 및 처리결과 통지 3) 청구인 주장 청구인은 다음과 같은 이유로 공시지가를 재산정하여 조정되어야 한다고 주장한다. ① 공시지가를 산정함에 있어 현재가치보다 미래가치에 기준을 두어 산정하였다. ② 현재의 주변상황은 시가지의 구성 요건을 위한 기반시설(상하수도, 도시가스, 도로변 등)이 없어서 접근성과 편의성이 현저하게 떨어지는 지점임에도 불구하고 주변에 반영된 표준지가 반영 구간을 적용하였다. 4) 피청구인 답변 가) 주위적으로, 이 사건 청구는 모두 각하되어야 한다.(개발부담금 관련) 우선, 청구인은 이 사건 행정심판 청구서의 청구취지를 “피청구인에게 개발부담금 부과(납부) 통지를 위해 산출한 개별공시지가 재산정 청구를 한다”로 기재하였으므로, 피청구인은 청구인이 의도한 청구취지를 개발부담금 부과를 위해 산정한 종료시점지가를 재산정하여 부과해야 한다는 것으로 이해하였다. 이는 개발이익환수법에 의한 처리절차를 거쳐 이행되어야 하는 것으로 개발이익환수법 제26조(행정심판의 특례) 규정에 의거 “개발부담금 등의 부과·징수에 이의가 있는 자는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 중앙토지수용위원회에 행정심판을 청구”할 수 있으므로, 청구인의 이 사건 청구는 심판청구 기관을 잘못한 부적법한 청구이므로 각하되어야 한다. 나) 예비적으로, 이 사건 청구는 모두 기각되어야 한다.(개별공시지가 관련) 개별공시지가는 국토교통부장관이 매년 공시하는 표준지공시지가를 기준으로, 개별토지의 특성을 조사하고 비교표준지의 특성과 비교하여 산정하며, 여기서 말하는 토지특성조사는 토지특성조사표에 기재된 항목에 대하여 조사·기재하는 것을 말한다. 이 사건 토지는 생산녹지지역과 자연녹지지역으로 제1종 근린생활시설 소매점으로 이용하고 있으며, 청구인이 주장하는 기반시설(상하수도, 도시가스 등)의 경우 토지의 개별공시지가를 산정하는데 기초자료가 되는 토지특성조사표 항목에 해당하지 않기 때문에 토지특성조사 시 고려대상이 아니며, 이 사건의 토지는 ○○동 651번지 및 667-3번지 대로변에 위치하고 있으며 인근에 주공아파트 및 고등학교를 비롯 단독주택 및 상가들이 위치해 있는 곳으로 청구인의 주장처럼 접근성과 편의성이 현저히 떨어지는 곳이라고 볼 수 없기 때문에 「개별공시지가의 검증업무 처리지침」 제18조 규정에 의한 감정평가법인의 검증을 받아 부동산가격공시법 제25조에 의한 부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 청구인의 이의신청을 기각하였다. 또한 지가정정의 경우 부동산가격공시법 제12조는 “시장·군수 또는 구청장은 개별공시지가에 틀린 계산, 오기, 표준지 선정의 착오, 그 밖에 대통령령으로 정하는 명백한 오류가 있음을 발견한 때에는 지체 없이 이를 정정하여야 한다”고 규정하고 있고, “개별공시지가 조사·산정지침” 중 비교표준지 선정기준에서 비교표준지는 조사대상 토지와 동일 용도지역 안에 있는 유사가격권의 표준지 중에서 토지이용상황이 동일한 표준지를 선정하여야 한다고 규정하고 있다. 이 사건 토지의 경우 토지이용상황이 상업용임에도 불구하고 2022. 7. 1. 기준 개별공시지가 산정 시 비교표준지를 상업용이 아닌 단독으로 잘못 적용하였기 때문에 자연녹지지역과 생산녹지지역 표준지 중 토지이용상황이 상업용이고 도로접면이 같은 비교표준지를 정정하여 지가정정을 하였다. 따라서 이 사건 토지의 2022. 7. 1. 기준 개별공시지가는 부동산가격공시법과 개별공시지가 조사·산정지침에 따라 적법하게 하였기에 이 사건 청구는 모두 기각되어야 한다. 5) 결론 위에서 설명한 것과 같이, 이 사건 청구는 모두 주위적으로 각하, 예비적으로 기각되어야 한다. 3. 이 사건 처분의 위법·부당 여부 가. 관계법령 【부동산 가격공시에 관한 법률】 제10조(개별공시지가의 결정ㆍ공시 등) ① 시장ㆍ군수 또는 구청장은 국세ㆍ지방세 등 각종 세금의 부과, 그 밖의 다른 법령에서 정하는 목적을 위한 지가산정에 사용되도록 하기 위하여 제25조에 따른 시ㆍ군ㆍ구부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 매년 공시지가의 공시기준일 현재 관할 구역 안의 개별토지의 단위면적당 가격(이하 “개별공시지가”라 한다)을 결정ㆍ공시하고, 이를 관계 행정기관 등에 제공하여야 한다. ② ~ ③ (생략) ④ 시장ㆍ군수 또는 구청장이 개별공시지가를 결정ㆍ공시하는 경우에는 해당 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 토지가격비준표를 사용하여 지가를 산정하되, 해당 토지의 가격과 표준지공시지가가 균형을 유지하도록 하여야 한다. ⑤ 시장ㆍ군수 또는 구청장은 개별공시지가를 결정ㆍ공시하기 위하여 개별토지의 가격을 산정할 때에는 그 타당성에 대하여 감정평가법인등의 검증을 받고 토지소유자, 그 밖의 이해관계인의 의견을 들어야 한다. 다만, 시장ㆍ군수 또는 구청장은 감정평가법인등의 검증이 필요 없다고 인정되는 때에는 지가의 변동상황 등 대통령령으로 정하는 사항을 고려하여 감정평가법인등의 검증을 생략할 수 있다. ⑥ ~ ⑦ (생략) ⑧ 제1항부터 제7항까지에서 규정한 것 외에 개별공시지가의 산정, 검증 및 결정, 공시기준일, 공시의 시기, 조사ㆍ산정의 기준, 이해관계인의 의견청취, 감정평가법인등의 지정 및 공시절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제11조(개별공시지가에 대한 이의신청) ① 개별공시지가에 이의가 있는 자는 그 결정ㆍ공시일부터 30일 이내에 서면으로 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 이의를 신청할 수 있다. ② 시장ㆍ군수 또는 구청장은 제1항에 따라 이의신청 기간이 만료된 날부터 30일 이내에 이의신청을 심사하여 그 결과를 신청인에게 서면으로 통지하여야 한다. 이 경우 시장ㆍ군수 또는 구청장은 이의신청의 내용이 타당하다고 인정될 때에는 제10조에 따라 해당 개별공시지가를 조정하여 다시 결정ㆍ공시하여야 한다. ③ 제1항 및 제2항에서 규정한 것 외에 이의신청 및 처리절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제12조(개별공시지가의 정정) 시장ㆍ군수 또는 구청장은 개별공시지가에 틀린 계산, 오기, 표준지 선정의 착오, 그 밖에 대통령령으로 정하는 명백한 오류가 있음을 발견한 때에는 지체 없이 이를 정정하여야 한다. 제25조(시ㆍ군ㆍ구부동산가격공시위원회) ① 다음 각 호의 사항을 심의하기 위하여 시장ㆍ군수 또는 구청장 소속으로 시ㆍ군ㆍ구부동산가격공시위원회를 둔다. 1. 제10조에 따른 개별공시지가의 결정에 관한 사항 2. 제11조에 따른 개별공시지가에 대한 이의신청에 관한 사항 3. ~ 6. (생략) 7. 그 밖에 시장ㆍ군수 또는 구청장이 심의에 부치는 사항 【부동산 가격공시에 관한 법률 시행령】 제21조(개별공시지가의 결정 및 공시) ① 시장ㆍ군수 또는 구청장은 매년 5월 31일까지 개별공시지가를 결정ㆍ공시하여야 한다. 다만, 제16조제2항제1호의 경우에는 그 해 10월 31일까지, 같은 항 제2호의 경우에는 다음 해 5월 31일까지 결정ㆍ공시하여야 한다. ② 시장ㆍ군수 또는 구청장은 제1항에 따라 개별공시지가를 공시할 때에는 다음 각 호의 사항을 해당 시ㆍ군 또는 구의 게시판 또는 인터넷 홈페이지에 게시하여야 한다. 1. 조사기준일, 공시필지의 수 및 개별공시지가의 열람방법 등 개별공시지가의 결정에 관한 사항 2. 이의신청의 기간ㆍ절차 및 방법 제23조(개별공시지가의 정정사유) ① 법 제12조에서 “대통령령으로 정하는 명백한 오류”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. 1. ~ 2. (생략) 3. 토지가격비준표의 적용에 오류가 있는 경우 ② 시장ㆍ군수 또는 구청장은 법 제12조에 따라 개별공시지가의 오류를 정정하려는 경우에는 시ㆍ군ㆍ구부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 정정사항을 결정ㆍ공시하여야 한다. 다만, 틀린 계산 또는 오기(誤記)의 경우에는 시ㆍ군ㆍ구부동산가격공시위원회의 심의를 거치지 아니할 수 있다. 【개별공시지가의 검증업무 처리지침】 제18조(이의신청지가검증의 의뢰) 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 법 제11조제1항 및 영 제22조제1항에 따라 개별공시지가에 이의가 있는 자가 제출한 이의신청에 대해 검증을 의뢰하고자 할 경우에는 제5조에 따라 지정된 감정평가법인등에게 별지 제1호서식으로 이를 통지하여야 한다. 다만, 해당 개별토지의 산정가격 및 의견제출가격 검증을 담당한 감정평가법인등은 제외한다. 【개발이익 환수에 관한 법률】 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 1. “개발이익”이란 개발사업의 시행이나 토지이용계획의 변경, 그 밖에 사회적ㆍ경제적 요인에 따라 정상지가(正常地價)상승분을 초과하여 개발사업을 시행하는 자(이하 “사업시행자”라 한다)나 토지 소유자에게 귀속되는 토지 가액의 증가분을 말한다. 2. “개발사업”이란 국가나 지방자치단체로부터 인가ㆍ허가ㆍ면허 등(신고를 포함하며, 이하 “인가등”이라 한다)을 받아 시행하는 택지개발사업이나 산업단지개발사업 등 제5조에 따른 사업을 말한다. 3. “정상지가상승분”이란 금융기관의 정기예금 이자율 또는 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제19조에 따라 국토교통부장관이 조사한 평균지가변동률(그 개발사업 대상 토지가 속하는 해당 시ㆍ군ㆍ자치구의 평균지가변동률을 말한다) 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 기준에 따라 산정한 금액을 말한다. 4. “개발부담금”이란 개발이익 중 이 법에 따라 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 “시장ㆍ군수ㆍ구청장”이라 한다)이 부과ㆍ징수하는 금액을 말한다. 제3조(개발이익의 환수) 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제5조에 따른 개발부담금 부과 대상 사업이 시행되는 지역에서 발생하는 개발이익을 이 법으로 정하는 바에 따라 개발부담금으로 징수하여야 한다. 제5조(대상 사업) ① 개발부담금의 부과 대상인 개발사업은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업으로 한다. 1. ~ 6. (생략) 7. 지목 변경이 수반되는 사업으로서 대통령령으로 정하는 사업 8. 그 밖에 제1호부터 제6호까지의 사업과 유사한 사업으로서 대통령령으로 정하는 사업 ② (생략) ③ 제1항 및 제2항에 따른 개발사업의 범위ㆍ규모 및 동일인의 범위 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제8조(부과 기준) 개발부담금의 부과 기준은 부과 종료 시점의 부과 대상 토지의 가액(이하 “종료시점지가”라 한다)에서 다음 각 호의 금액을 뺀 금액으로 한다. 1. 부과 개시 시점의 부과 대상 토지의 가액(이하 “개시시점지가”라 한다) 2. 부과 기간의 정상지가상승분 3. 제11조에 따른 개발비용 제10조(지가의 산정) ① 종료시점지가는 부과 종료 시점 당시의 부과 대상 토지와 이용 상황이 가장 비슷한 표준지의 공시지가를 기준으로 「부동산 가격공시에 관한 법률」 제3조제7항에 따른 표준지와 지가산정 대상토지의 지가형성 요인에 관한 표준적인 비교표에 따라 산정한 가액(價額)에 해당 연도 1월 1일부터 부과 종료 시점까지의 정상지가상승분을 합한 가액으로 한다. 이 경우 종료시점지가와 표준지의 공시지가가 균형을 유지하도록 하여야 하며, 개발이익이 발생하지 않을 것이 명백하다고 인정되는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우 외에는 종료시점지가의 적정성에 대하여 감정평가법인등(「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가사 또는 감정평가법인을 말한다)의 검증을 받아야 한다. 제11조(개발비용의 산정) ① 개발사업의 시행과 관련하여 지출된 비용(이하 “개발비용”이라 한다)은 다음 각 호의 금액을 합하여 산출한다. 1. 순(純) 공사비, 조사비, 설계비 및 일반관리비 2. 관계 법령이나 해당 개발사업 인가등의 조건에 따른 다음 각 목의 금액 가. 납부 의무자가 국가나 지방자치단체에 공공시설이나 토지 등을 기부채납(寄附採納)하였을 경우에는 그 가액 나. 납부 의무자가 부담금을 납부하였을 경우에는 그 금액 3. 해당 토지의 개량비, 각종 세금과 공과금, 보상비 및 그 밖에 대통령령으로 정하는 금액 제13조(부담률) 납부 의무자가 납부하여야 할 개발부담금은 제8조에 따라 산정된 개발이익에 다음 각 호의 구분에 따른 부담률을 곱하여 산정한다. 1. 제5조제1항제1호부터 제6호까지의 개발사업: 100분의 20 2. 제5조제1항제7호 및 제8호의 개발사업: 100분의 25. 다만, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제38조에 따른 개발제한구역에서 제5조제1항제7호 및 제8호의 개발사업을 시행하는 경우로서 납부 의무자가 개발제한구역으로 지정될 당시부터 토지 소유자인 경우에는 100분의 20으로 한다. 제14조(부담금의 결정ㆍ부과) ① 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 부과 종료 시점부터 5개월 이내에 개발부담금을 결정ㆍ부과하여야 한다. 다만, 제9조제3항 각 호 외의 부분 단서에 해당하는 경우로서 해당 사업이 대규모 사업의 일부에 해당되어 제11조에 따른 개발비용의 명세(明細)를 제출할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 개발부담금을 결정ㆍ부과할 수 있다. ② 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제1항에 따라 개발부담금을 결정ㆍ부과하려면 대통령령으로 정하는 바에 따라 미리 납부 의무자에게 그 부과 기준과 부과 금액을 알려야 한다. ③ 제2항에 따라 통지받은 개발부담금에 대하여 이의가 있는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 심사를 청구할 수 있다. 제24조(자료 제출 의무) 납부 의무자는 다음 각 호의 구분에 따라 대통령령으로 정하는 바에 따라 제11조에 따른 개발비용의 산정에 필요한 명세서를 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 제출하여야 한다. 1. 국가나 지방자치단체로부터 개발사업의 준공인가 등을 받은 경우 2. 제9조제3항 단서의 경우 제26조(행정심판의 특례) ① 개발부담금 등의 부과ㆍ징수에 이의가 있는 자는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 중앙토지수용위원회에 행정심판을 청구할 수 있다. ② 제1항에 따른 행정심판청구에 대하여는 「행정심판법」 제6조에도 불구하고 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 중앙토지수용위원회가 심리ㆍ의결하여 재결(裁決)한다. 【개발이익 환수에 관한 법률 시행령】 제4조(대상 사업) ① 법 제5조에 따라 부담금의 부과 대상이 되는 개발사업의 범위는 별표 1과 같고, 그 규모는 관계 법률에 따라 국가 또는 지방자치단체로부터 인가ㆍ허가ㆍ면허 등(신고를 포함하며, 이하 “인가등”이라 한다)을 받은 사업 대상 토지의 면적(부과 종료 시점 전에 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제84조에 따라 등록 사항 중 면적을 정정한 경우에는 그 정정된 면적을 말한다)이 다음 각 호에 해당하는 경우로 한다. 이 경우 동일인[법인을 포함하며, 자연인인 경우에는 배우자 및 직계존비속(直系尊卑屬)을 포함한다. 이하 같다]이 연접(連接)한 토지[동일인이 소유한 연속된 일단(一團)의 토지인 경우를 포함한다]에 하나의 개발사업이 끝난 후 5년 이내에 개발사업의 인가등을 받아 사실상 분할하여 시행하는 경우에는 각 사업의 대상 토지 면적을 합한 토지에 하나의 개발사업이 시행되는 것으로 본다. 1. 특별시ㆍ광역시 또는 특별자치시의 지역 중 도시지역인 지역에서 시행하는 사업(제3호의 사업은 제외한다)의 경우 660제곱미터 이상 2. 제1호 외의 도시지역인 지역에서 시행하는 사업(제3호의 사업은 제외한다)의 경우 990제곱미터 이상 3. 도시지역 중 개발제한구역에서 그 구역의 지정 당시부터 토지를 소유한 자가 그 토지에 대하여 시행하는 사업의 경우 1천650제곱미터 이상 4. 도시지역 외의 지역에서 시행하는 사업의 경우 1천650제곱미터 이상 ④ 별표 1 제7호에 따른 지목변경이 수반되는 개발사업의 경우 부담금 부과 대상이 되는 규모는 제1항에도 불구하고 국가 또는 지방자치단체로부터 인가등을 받은 토지의 면적 중 사실상 또는 공부상(公簿上) 지목이 변경되는 토지의 면적이 제1항 각 호에 해당하는 경우로 한다. 이 경우 하나의 필지가 사실상 둘 이상의 용도로 이용되고 있는 토지의 지목은 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 시행령」 제59조에 따른다. 제10조의2(종료시점지가의 검증) ① 법 제10조제1항 후단에서 “개발이익이 발생하지 않을 것이 명백하다고 인정되는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. 1. 법 제8조에 따라 산정한 개발이익이 없는 경우. 이 경우 개발부담금 부과 종료 시점의 부과 대상 토지의 가액(이하 “종료시점지가”라 한다) 산정의 기준이 되는 표준지가 1개 이상 있으면 그 중 공시지가가 가장 높은 표준지를 기준으로 산정한다. 2. 법 제9조제3항제1호에 해당하여 부과 대상 토지의 일부(이하 이 호에서 “분할토지”라 한다)에 대하여 개발부담금이 결정ㆍ부과된 경우로서 분할토지의 종료시점지가 산정 시 적용된 표준지를 기준으로 부과 대상 토지의 종료시점지가를 산정한 경우 제15조(부과기준과 부과 금액의 예정 통지) ① 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 법 제14조에 따라 부담금을 부과하려면 미리 납부 의무자에게 결정될 부과기준 및 부과 금액을 알려야 한다. ② 제1항에 따른 통지는 비용명세서가 제출된 날부터 60일 이내에 하여야 한다. ③ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 법 제14조제1항 단서에 해당하는 사업에 대하여 부담금을 부과하는 경우에는 전체 개발사업이 끝난 후에 법 제9조제3항 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지별로 부담금을 산정하여 부과할 수 있다 【개발이익 환수에 관한 법률 시행규칙】 제8조(지가 산정방법) ① 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 법 제10조제1항에 따라 종료시점지가를 산정하려면 미리 「부동산 가격공시에 관한 법률」 제25조에 따라 설치된 시ㆍ군ㆍ구부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐야 한다. ② 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 법 제10조제5항에 따라 종료시점지가 및 개시시점지가를 산정하는 경우에는 둘 이상의 감정평가법인등(「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제2조제4호에 따른 감정평가법인등을 말한다. 이하 같다)이 감정평가한 가액을 산술평균한 가액으로 해당 지가를 산정해야 한다. 【행정심판법】 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 1. “처분”이란 행정청이 행하는 구체적 사실에 관한 법집행으로서의 공권력의 행사 또는 그 거부, 그 밖에 이에 준하는 행정작용을 말한다. 제3조(행정심판의 대상) ① 행정청의 처분 또는 부작위에 대하여는 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우 외에는 이 법에 따라 행정심판을 청구할 수 있다. 제5조(행정심판의 종류) 행정심판의 종류는 다음 각 호와 같다. 1. 취소심판: 행정청의 위법 또는 부당한 처분을 취소하거나 변경하는 행정심판 2. 무효등확인심판: 행정청의 처분의 효력 유무 또는 존재 여부를 확인하는 행정심판 3. 의무이행심판: 당사자의 신청에 대한 행정청의 위법 또는 부당한 거부처분이나 부작위에 대하여 일정한 처분을 하도록 하는 행정심판 나. 판 단 1) 인정사실 이 사건 청구서 및 답변서, 건축허가증, 개발행위준공필증, 개발부담금 종료시점지가 심의조서, 개발부담금 부과예정 통지서, 개발부담금 부과 통지서, 토지이용계획확인서, ○○시 공시 제2022-2273호(2022. 10. 31.), 개별공시지가 이의신청서, 부동산가격공시위원회 심의자료, 이 사건 제1처분서, 이 사건 제2처분서 등에 의하면 다음과 같은 사실이 인정된다. 가) 청구인은 2017. 3. 29. 피청구인으로부터 ○○시 ○○동 ▲▲▲ 토지 지상에 제1종근린생활시설(소매점, 대지면적 661㎡, 연면적 99㎡) 신축에 대하여 건축허가를 받았다. 나) 청구인은 2021. 12. 22. 이 사건 건물 신축에 착공하여 2022. 4. 29. 건물 신축을 위한 소매점 부지조성사업에 관하여 ○○동 ▲▲▲ 외 2필지[[[FOOTNOTE]]]2[[[FOOTNOTE]]]토지에 대하여 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(이하 ‘국토계획법’이라 한다) 제62조제1항 및 같은 법 시행규칙 제11조제4항에 따라 소매점 개발행위 준공 검사를 마치고, 같은 해 5. 23. 이 사건 건물의 사용승인을 받았다. 다) 피청구인은 2022. 6. 9. (주)감정평가법인 ○○감정원으로부터 개발부담금 종료시점지가 검증결과서를 제출받고, 같은 해 6. 20. 부동산가격공시법 제10조 및 같은 법 시행령 제16조에 따라 개발부담금 종료시점지가 등에 관한 안건에 대한 부동산가격공시위원회 심의절차를 거쳐, 같은 해 10. 24. 청구인에게 개발부담금 부과예정 통지 후, 같은 해 11. 30. 개발이익환수법 제15조에 따라 개발부담금 36,973,130원을 부과하였다. 라) 한편, 피청구인은 2022. 10. 31. 부동산공시법 제10조에 따라 ○○시 공시 제2022-2273호로 4,351필지 토지에 대하여 2022. 7. 1. 기준 개별공시지가를 결정·공시하면서, 이 사건 토지의 개별공시지가를 655,800원/㎡으로 공시하였고, 이에 청구인은 같은 해 11. 29. 이 사건 토지의 개별공시지가에 대하여 의견가격을 600,000원/㎡으로 하는 개별공시지가 하향조정 취지의 이의신청을 제기하였다. 마) 피청구인은 2022. 12. 22. 개별공시지가 정정에 관한 안건을 포함하여 개별공시지가 관련 부동산가격공시위원회의 심의절차를 거쳐, 당초 토지의 이용상황과 형상 등 표준지 적용이 잘못 적용되었다는 이유로 표준지를 변경하여 이 사건 토지 관련 개별공시지가를 655,800원/㎡에서 735,700원/㎡으로 정정하도록 의결하였다. 바) 피청구인은 2022. 12. 26. 부동산공시법 제11조제2항에 따라 청구인의 이의신청에 대하여 이 사건 토지가 지가 정정대상 토지라는 사유로 기각결정하여 통지하고, 같은 날 같은 법 제12조 및 같은 법 시행령 제23조에 따라 이 사건 토지의 개별공시지가를 655,800원/㎡에서 735,700원/㎡으로 상향하는 정정결정 처분을 하였다. 2) 본안 판단에 앞서 이 사건 심판청구의 적법 여부를 살펴본다. 피청구인은 청구인이 개발부담금 부과를 위해 산정한 종료시점지가를 재산정하여 부과할 것을 구하고 있는 것으로 이해할 수 있는바, 이는 개발이익환수법 제26조에 따라 중앙토지수용위원회에 행정심판을 청구해야 하므로, 이 사건 심판청구는 「행정심판법」 제3조제1항에 위배되어 부적법한 청구인 이상 부적법하여 각하되어야 한다고 주장한다. 그러나, 청구인은 2023. 2. 24. 이 사건 심판청구서 기재 청구취지의 불명확한 문언을 보정한바, 개발부담금 부과처분에 관하여 다투고자 하는 것이 아니라, 피청구인의 2022. 12. 26.자 이의신청 기각결정처분과 개별공시지가 정정결정 처분에 대한 취소를 구하고 있음이 명백하므로, 피청구인의 본안전 항변은 받아들이지 아니한다. 3) 이 사건 처분의 적정 여부 다음으로 이 사건 제1처분과 제2처분의 위법·부당 여부에 관하여 살펴본다. 청구인은 이 사건 토지의 주변 상황은 시가지의 구성 요건을 위한 기반시설이 없어서 접근성과 편의성이 현저하게 떨어지는 지점임에도 불구하고 피청구인이 이 사건 토지에 대한 개별공시지가를 산정함에 있어 현재의 가치보다 미래의 가치에 기준을 두어 공시지가 산정 방법이 위법·부당하므로 이 사건 제1처분과 제2처분이 취소되어야 한다고 주장한다. 인정사실과 제출된 증거에 의하면, ① 피청구인이 2022. 7. 1. 기준 개별공시지가에 대하여 같은 해 10. 31. 부동산공시법 제10조에 따라 이 사건 토지의 개별공시지가를 655,800원/㎡으로 공시하자, 청구인은 같은 해 11. 29. 의견가격을 600,000원/㎡으로 하여 개별공시지가 하향조정 취지의 이의신청을 제기한 사실, ② 이에 피청구인은 같은 해 12. 22. 부동산가격공시위원회의 심의절차에서 개별공시지가 정정에 관한 안건과 개별공시지가 이의신청지가 심의 안건에서 이 사건 토지에 관하여는 지가 정정대상 토지라는 사유로 이의신청을 기각하고, 이 사건 토지의 개별공시지가의 표준지가 잘못 선정되었다는 사유로 표준지를 변경하여 개별공시지가를 당초 655,000원/㎡에서 735,700원/㎡으로 정정 결정을 의결하여, 같은 해 12. 26. 이 사건 제1처분과 이 사건 제2처분을 한 사실 등을 인정할 수 있다. (피청구인은 이 사건 제2처분 당시 정정 처리에 대한 이의신청기간을 조정·공시일로부터 30일 즉 2022. 12. 27.부터 2023. 1. 26.까지의 기간으로 통지하였으나, 청구인은 이 사건 제2처분에 대한 이의신청을 제기하지 않았다) 기록에 의하면, 이 사건 토지의 지목은 공장용지이고 국토계획법에 따른 도시지역 생산녹지지역, 자연녹지지역에 해당하고, 이 사건 토지의 토지이용상황이 ‘상업용’에 해당하며, 형상은 ‘부정형’이고, 도로접면은 ‘중로한면’에 해당하는바, 당초 표준지인 ○○동 ▲▲-6 토지는 이용상황이 ‘단독’에 해당하고 형상이 ‘정방형’이며 도로접면은 ‘세로(불)’에 해당하고, ○○동 △△-24 토지는 이용상황이 ‘단독’에 해당하고 형상이 ‘사다리형’이고 도로접면은 ‘세로(가)’에 해당하여 이 사건 토지의 특성과는 상이한 반면, 변경된 표준지인 ○○동 △△△-3 토지는 이용상황이 ‘상업용’이고 형상이 ‘부정형’이며 도로접면은 ‘중로한면’에 해당하고, ○○동 □□□-49 토지는 이용상황이 ‘상업용’이고 형상이 ‘사다리형’이며 도로접면은 ‘중로한면’에 해당하여 이 사건 토지의 표준지로서 적합하다고 보아야 할 것인바, 피청구인의 부동산공시법 제12조에 따라 이 사건 토지의 개별공시지가의 표준지 선정의 착오를 발견하여 이를 정정한 것은 적법하다고 할 것이고, 청구인이 추상적으로 제시하는 기반시설이 없는 주변상황 등 인근 토지와 비교하여 접근성과 편의성이 현저하게 떨어지는 토지의 특성으로 인하여 개별공시지가 산정방법이 위법하다거나 부당하다는 주장은 받아들이기 어렵다. 또한 청구인에게 이 사건 토지 관련 개발부담금 부과절차에서 드러난 개발부담금 종료시점지가가 723,300원/㎡으로서 이 사건 제2처분상 개별공시지가인 735,700원/㎡과 유사한 수준의 가격인 점, 이 사건 토지의 개별공시지가의 하향 조정의 필요성을 뒷받침할 구체적인 자료가 제출되지 아니한 점 등을 종합하여 보면 청구인의 개별공시지가 이의신청을 기각한 이 사건 제1처분이 위법하다거나 부당하다고 보기 어렵고, 달리 이 사건 제1처분과 제2처분에 하자가 있다고 볼 수 있는 자료도 제시되지 않은바, 청구인의 주장은 이유 없다. 4. 결 론 그렇다면, 청구인의 주장을 인정할 수 없으므로 청구인의 청구를 모두 받아들이지 않기로 하여 주문과 같이 재결한다. 【각주】 1) 위 개발행위 준공검사 당시 ○○동 ▲▲▲(답, 477.0㎡), 같은 동 ▲▲■(답, 133.0㎡), 같은 동 ▲■▲-7(도, 51.0㎡), 위 3필지 토지는 생산녹지지역에 해당하고, 개발행위 준공면적은 661㎡이며, 지목변경 대상에 해당한다. 2) 위 개발행위 준공검사 당시 ○○동 ▲▲▲(답, 477.0㎡), 같은 동 ▲▲■(답, 133.0㎡), 같은 동 ▲■▲-7(도, 51.0㎡), 위 3필지 토지는 생산녹지지역에 해당하고, 개발행위 준공면적은 661㎡이며, 지목변경 대상에 해당하였다. 3) ○○동 ▲▲■번지는 2022. 5. 6. 같은 동 ▲▲▲번으로 합병되었다.