개별공시지가 이의신청 기각결정 취소청구

1. 사건개요 청구인은 ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지(주차장, 836.9㎡) 토지(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)에 대하여 신탁을 원인으로 소유권을 이전한 회사이고, 피청구인은 2024. 4. 30. 「부동산 가격공시에 관한 법률」(이하‘부동산공시법’이라 한다) 제10조에 따라 이 사건 토지의 2024. 1. 1. 기준 개별공시지가를 1,353,000원/㎡으로 결정·공시(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)하였다. 청구인은 2024. 4. 30. 피청구인에게 이 사건 토지의 2024. 1. 1. 기준 개별공시지가에 대하여 개별공시지가 하향조정 취지의 이의신청을 제기하였고, 피청구인은 ○○시 부동산가격공시위원회 심의 절차를 거쳐 같은 해 6. 27. 청구인에게 이의신청 기각결정 통지(이하 ‘이 사건 이의신청 기각결정’이라 한다)를 하였다. 2. 이 사건 처분의 위법·부당 여부 가. 관계법령 【부동산 가격공시에 관한 법률】 제1조(목적) 이 법은 부동산의 적정가격(適正價格) 공시에 관한 기본적인 사항과 부동산 시장ㆍ동향의 조사ㆍ관리에 필요한 사항을 규정함으로써 부동산의 적정한 가격형성과 각종 조세ㆍ부담금 등의 형평성을 도모하고 국민경제의 발전에 이바지함을 목적으로 한다. 제10조(개별공시지가의 결정·공시 등) ① 시장ㆍ군수 또는 구청장은 국세ㆍ지방세 등 각종 세금의 부과, 그 밖의 다른 법령에서 정하는 목적을 위한 지가산정에 사용되도록 하기 위하여 제25조에 따른 시ㆍ군ㆍ구부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 매년 공시지가의 공시기준일 현재 관할 구역 안의 개별토지의 단위면적당 가격(이하 “개별공시지가”라 한다)을 결정ㆍ공시하고, 이를 관계 행정기관 등에 제공하여야 한다. ② 제1항에도 불구하고 표준지로 선정된 토지, 조세 또는 부담금 등의 부과대상이 아닌 토지, 그 밖에 대통령령으로 정하는 토지에 대하여는 개별공시지가를 결정ㆍ공시하지 아니할 수 있다. 이 경우 표준지로 선정된 토지에 대하여는 해당 토지의 표준지공시지가를 개별공시지가로 본다. ③ 시장ㆍ군수 또는 구청장은 공시기준일 이후에 분할ㆍ합병 등이 발생한 토지에 대하여는 대통령령으로 정하는 날을 기준으로 하여 개별공시지가를 결정ㆍ공시하여야 한다. ④ 시장ㆍ군수 또는 구청장이 개별공시지가를 결정ㆍ공시하는 경우에는 해당 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 토지가격비준표를 사용하여 지가를 산정하되, 해당 토지의 가격과 표준지공시지가가 균형을 유지하도록 하여야 한다. ⑤ 시장ㆍ군수 또는 구청장은 개별공시지가를 결정ㆍ공시하기 위하여 개별토지의 가격을 산정할 때에는 그 타당성에 대하여 감정평가법인등의 검증을 받고 토지소유자, 그 밖의 이해관계인의 의견을 들어야 한다. 다만, 시장ㆍ군수 또는 구청장은 감정평가법인등의 검증이 필요 없다고 인정되는 때에는 지가의 변동상황 등 대통령령으로 정하는 사항을 고려하여 감정평가법인등의 검증을 생략할 수 있다. ⑥ 시장ㆍ군수 또는 구청장이 제5항에 따른 검증을 받으려는 때에는 해당 지역의 표준지의 공시지가를 조사ㆍ평가한 감정평가법인등 또는 대통령령으로 정하는 감정평가실적 등이 우수한 감정평가법인등에 의뢰하여야 한다. ⑦ 국토교통부장관은 지가공시 행정의 합리적인 발전을 도모하고 표준지공시지가와 개별공시지가와의 균형유지 등 적정한 지가형성을 위하여 필요하다고 인정하는 경우에는 개별공시지가의 결정ㆍ공시 등에 관하여 시장ㆍ군수 또는 구청장을 지도ㆍ감독할 수 있다. ⑧ 제1항부터 제7항까지에서 규정한 것 외에 개별공시지가의 산정, 검증 및 결정, 공시기준일, 공시의 시기, 조사ㆍ산정의 기준, 이해관계인의 의견청취, 감정평가법인등의 지정 및 공시절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제11조(개별공시지가에 대한 이의신청) ① 개별공시지가에 이의가 있는 자는 그 결정ㆍ공시일부터 30일 이내에 서면으로 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 이의를 신청할 수 있다. ② 시장ㆍ군수 또는 구청장은 제1항에 따라 이의신청 기간이 만료된 날부터 30일 이내에 이의신청을 심사하여 그 결과를 신청인에게 서면으로 통지하여야 한다. 이 경우 시장ㆍ군수 또는 구청장은 이의신청의 내용이 타당하다고 인정될 때에는 제10조에 따라 해당 개별공시지가를 조정하여 다시 결정ㆍ공시하여야 한다. ③ 제1항 및 제2항에서 규정한 것 외에 이의신청 및 처리절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제25조(시ㆍ군ㆍ구부동산가격공시위원회) ① 다음 각 호의 사항을 심의하기 위하여 시장ㆍ군수 또는 구청장 소속으로 시ㆍ군ㆍ구부동산가격공시위원회를 둔다. 1. 제10조에 따른 개별공시지가의 결정에 관한 사항 2. 제11조에 따른 개별공시지가에 대한 이의신청에 관한 사항 【부동산 가격공시에 관한 법률 시행령】 제17조(개별공시지가 조사ㆍ산정의 기준) ① 국토교통부장관은 법 제10조제4항에 따른 개별공시지가 조사ㆍ산정의 기준을 정하여 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 통보하여야 하며, 시장ㆍ군수 또는 구청장은 그 기준에 따라 개별공시지가를 조사ㆍ산정하여야 한다. ② 제1항에 따른 기준에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다. 1. 지가형성에 영향을 미치는 토지 특성조사에 관한 사항 2. 개별공시지가의 산정기준이 되는 표준지(이하 “비교표준지”라 한다)의 선정에 관한 사항 3. 법 제3조제8항에 따른 토지가격비준표(이하 “토지가격비준표”라 한다)의 사용에 관한 사항 4. 그 밖에 개별공시지가의 조사ㆍ산정에 필요한 사항 제18조(개별공시지가의 검증) ① 시장ㆍ군수 또는 구청장은 법 제10조제5항 본문에 따라 개별토지가격의 타당성에 대한 검증을 의뢰하는 경우에는 같은 조 제4항에 따라 산정한 전체 개별토지가격에 대한 지가현황도면 및 지가조사자료를 제공하여야 한다. ② 법 제10조제5항 본문에 따라 검증을 의뢰받은 감정평가법인등은 다음 각 호의 사항을 검토ㆍ확인하고 의견을 제시해야 한다. 1. 비교표준지 선정의 적정성에 관한 사항 2. 개별토지 가격 산정의 적정성에 관한 사항 3. 산정한 개별토지가격과 표준지공시지가의 균형 유지에 관한 사항 4. 산정한 개별토지가격과 인근토지의 지가와의 균형 유지에 관한 사항 5. 표준주택가격, 개별주택가격, 비주거용 표준부동산가격 및 비주거용 개별부동산가격 산정 시 고려된 토지 특성과 일치하는지 여부 6. 개별토지가격 산정 시 적용된 용도지역, 토지이용상황 등 주요 특성이 공부(公簿)와 일치하는지 여부 7. 그 밖에 시장ㆍ군수 또는 구청장이 검토를 의뢰한 사항 ③ 시장ㆍ군수 또는 구청장은 법 제10조제5항 단서에 따라 감정평가법인등의 검증을 생략할 때에는 개별토지의 지가변동률과 해당 토지가 있는 읍ㆍ면ㆍ동의 연평균 지가변동률(국토교통부장관이 조사ㆍ공표하는 연평균 지가변동률을 말한다) 간의 차이가 작은 순으로 대상 토지를 선정해야 한다. 다만, 개발사업이 시행되거나 용도지역ㆍ용도지구가 변경되는 등의 사유가 있는 토지는 검증 생략 대상 토지로 선정해서는 안 된다. ④ 제1항부터 제3항까지에서 규정한 사항 외에 개별토지 가격의 검증에 필요한 세부적인 사항은 국토교통부장관이 정한다. 이 경우 검증의 생략에 대해서는 관계 중앙행정기관의 장과 미리 협의하여야 한다. 제22조(개별공시지가에 대한 이의신청) ① 법 제11조제1항에 따라 개별공시지가에 대하여 이의신청을 하려는 자는 이의신청서에 이의신청 사유를 증명하는 서류를 첨부하여 해당 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 제출하여야 한다. ② 시장ㆍ군수 또는 구청장은 제1항에 따라 제출된 이의신청을 심사하기 위하여 필요할 때에는 감정평가법인등에게 검증을 의뢰할 수 있다. 【개별공시지가의 검증업무 처리지침】 제3조(검증의 구분) 검증은 다음 각 호와 같이 구분한다. 1. "산정지가검증"이란 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 산정한 지가에 대하여 지가현황도면 및 지가조사자료를 기준으로 「부동산 가격공시에 관한 법률」(이하 "법"이라 한다) 제10조제5항 및 「부동산 가격공시에 관한 법률 시행령」(이하 "영"이라 한다) 제18조제1항ㆍ제2항에 따라 실시하는 검증을 말한다. 2. "의견제출지가검증"이란 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 산정한 지가에 대하여 법 제10조제5항 및 영 제19조에 따른 토지소유자 및 그 밖의 이해관계인(이하 "개별토지소유자등"이라 한다)이 지가열람 및 의견제출기간 중에 의견을 제출한 경우에 실시하는 검증을 말한다. 3. "이의신청지가검증"이란 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 개별공시지가를 결정ㆍ공시한 후 법 제11조 및 영 제22조에 따라 개별공시지가에 이의가 있는 자가 이의신청을 제기한 경우에 실시하는 검증을 말한다. 제10조(산정지가검증의 실시) ① 산정지가검증을 의뢰받은 감정평가법인등은 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 작성하여 제공하는 지가현황도면 및 지가조사자료를 기준으로 개별토지가격 산정 등의 적정성 여부를 검토하여야 한다. 다만, 감정평가법인등이 필요하다고 인정하는 경우에는 현지조사를 실시할 수 있다. ② 지가현황도면을 작성한 공무원과 검증을 실시한 감정평가법인등은 지가현황도면의 여백에 그 작성과 검증의 정확성을 확인한 후 서명날인하여야 한다. 다만, 지가현황도면을 전자도면으로 제공하는 경우에는 서명날인을 생략할 수 있다. 제11조(산정지가검증 시 확인사항) ① 감정평가법인등이 제10조제1항에 따라 산정지가검증을 실시할 때에는 다음 각 호의 사항을 충실히 검토ㆍ확인하여야 한다. 1. 비교표준지의 선정에 관한 사항 2. 개별토지의 가격산정의 적정성에 관한 사항 3. 산정한 개별토지의 가격과 표준지공시지가의 균형유지에 관한 사항 4. 산정한 개별토지의 가격과 인근토지의 지가와의 균형유지에 관한 사항 5. 산정한 개별토지의 특성이 표준주택가격, 개별주택가격, 비주거용 표준부동산가격 및 비주거용 개별부동산가격 산정 시 고려된 토지특성과 일치하는지 여부 6. 개별토지가격 산정 시 적용된 용도지역, 토지이용상황 등 주요 특성이 공부(公簿)와 일치하는지 여부 7. 그 밖에 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 검토를 의뢰한 사항 ② 감정평가법인등이 제1항에 따라 지가의 적정성을 검토한 결과 산정된 개별토지의 가격이 인근지가 등과 균형을 이루고 있지 않다고 판단될 경우에는 적정한 가격과 이에 관한 의견을 제시하여야 한다. 제18조(이의신청지가검증의 의뢰) 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 법 제11조제1항 및 영 제22조제1항에 따라 개별공시지가에 이의가 있는 자가 제출한 이의신청에 대해 검증을 의뢰하고자 할 경우에는 제5조에 따라 지정된 감정평가법인등에게 별지 제1호서식으로 이를 통지하여야 한다. 다만, 해당 개별토지의 산정가격 및 의견제출가격 검증을 담당한 감정평가법인등은 제외한다. 제20조(준용규정) 제6조제2항, 제9조, 제11조, 제13조 및 제15조의 규정은 이의신청지가검증의 경우에 이를 준용한다. 【2024년도 적용 개별공시지가 조사·산정지침】 Ⅱ. 토지특성 조사 3. 토지특성 항목별 조사요령 ⑭ 토지이용상황 ㉮ 토지의 실제이용상황 및 주위의 주된 토지이용상황을 기준으로 조사하여 해당번호를 기재하되, 일시적인 이용상황은 고려하지 아니한다. ㉯ ~ ㉷ (생략) ㉸ 토지이용상황의 구분은 다음과 같다. 토지이용상황 구분 <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=158830035"></img> ⑮ 지형지세 : 고저 ㉮ 토지의 고저는 간선도로 또는 주위의 지형지세를 기준으로 조사하되, 해당 토지가 속한 지대의 경사도(측량자료 또는 수치지형도 등 기준)를 고려할 수 있다. ㉯ 일단지로 조사된 토지는 일단지 전체의 고저를 기준으로 토지특성을 조사하여 기재한다. 지형지세 구분 <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=158830037"></img> Ⅲ. 비교표준지 선정 3. 비교표준지 선정기준 나. 조사대상 토지가 “특수토지”, “공공용지 등”, “기타”의 경우 ① (생략) ② 조사대상필지가 ‘공공용지 등’인 경우에는 용도지역을 고려하여 인근 지역의 주된 토지이용상황과 지가수준을 대표하는 표준지 중에서 선정한다. 예시) 주거지역에 위치하는 도로의 경우에는 토지이용상황이 주거용 토지로서 중간수준의 지가인 표준지를 선정 Ⅳ. 토지가격비준표 활용 3. 토지특성 항목별 적용방법 바. 토지이용상황 ○ 공공용지 등 - 현황이 공공시설용지(도로, 공원, 하천 등)는 인근지역의 주된 토지용도와 지가수준을 대표하는(중간수준의 지가) 표준지를 비교표준지로 선정하여, ‘공공용지 등’의 배율표에서 해당시설의 가격배율만을 적용한다. 나. 판 단 1) 인정사실 이 사건 청구서 및 답변서, 토지 등기사항전부증명서, 토지대장, 토지특성조사표, 이의신청서, ○○시 부동산가격공시위원회 심의결과, 이 사건 처분서 등에 의하면 다음과 같은 사실이 인정된다. 가) 청구인은 2023. 2. 6. 이 사건 토지에 대하여 주식회사 ○○에 신탁을 원인으로 소유권을 이전한 회사이고, 피청구인은 2024. 4. 30. 부동산공시법 제10조에 따라 이 사건 토지의 2024. 1. 1. 기준 개별공시지가를 1,353,000원/㎡으로 결정·공시하였다. 나) 청구인은 2024. 4. 30. 피청구인에게 이 사건 토지의 2024. 1. 1. 기준 개별공시지가에 대하여 개별공시지가 하향조정 취지의 이의신청을 제기하였고, 피청구인은 같은 해 6. 18 ~ 6. 21. ○○시 부동산가격공시위원회 심의를 거친 후, 같은 해 6. 27. 청구인에게 이 사건 이의신청 기각결정을 통지하였다. 2) 처분의 적정 여부 부동산공시법 제10조제1항, 제4항, 제5항에 의하면, 시장 등은 국세·지방세 등 각종 세금의 부과, 그 밖의 다른 법령에서 정하는 목적을 위한 지가산정에 사용되도록 하기 위하여 제25조에 따른 시·군·구부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 매년 공시지가의 공시기준일 현재 관할 구역 안의 개별토지의 단위면적당 가격(이하 “개별공시지가”라 한다)을 결정·공시하고, 이를 관계 행정기관 등에 제공하여야 하고, 시장 등이 개별공시지가를 결정·공시하는 경우에는 해당 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 토지가격비준표를 사용하여 지가를 산정하되, 해당 토지의 가격과 표준지공시지가가 균형을 유지하도록 하여야 하며, 개별공시지가를 결정·공시하기 위하여 개별토지의 가격을 산정할 때에는 그 타당성에 대하여 감정평가법인등의 검증을 받고 토지소유자, 그 밖의 이해관계인의 의견을 들어야 한다. 다만, 시장 등은 감정평가법인등의 검증이 필요 없다고 인정되는 때에는 지가의 변동상황 등 대통령령으로 정하는 사항을 고려하여 감정평가법인등의 검증을 생략할 수 있다. 한편 부동산공시법 제11조제1항 같은 법 시행령 제22조에 의하면, 개별공시지가에 이의가 있는 자는 그 결정ㆍ공시일부터 30일 이내에 서면으로 시장 등에게 이의를 신청할 수 있고, 개별공시지가에 대하여 이의신청을 하려는 자는 이의신청서에 이의신청 사유를 증명하는 서류를 첨부하여 해당 시장 등에게 제출하여야 하며, 시장 등은 제1항에 따라 제출된 이의신청을 심사하기 위하여 필요할 때에는 감정평가법인등에게 검증을 의뢰할 수 있다. 청구인은 이 사건 토지의 비교표준지를 ○○동 ○○번지로 보고, 이를 전제로 하여 비교표준지 선정과 개별공시지가 산정의 위법·부당함을 주장하고 있으나, 이 사건 토지의 비교표준지는 ○○동 ○○번지임이 기록상 명백하므로, ○○동 ○○번지가 비교표준지임을 전제로 하여 비교표준지 선정의 부당함과 개별공시지가 산정 결과를 다투는 청구인의 주장은 이유 없다. 그러나 청구인의 주장을 비교표준지가 ○○동 ○○번지로 동일한 ○○동 ○○번지 토지와 이 사건 토지를 비교하여 비교표준지 선정에 있어서의 위법·부당 여부를 다투고 나아가 이 사건 토지의 개별공시지가 산정 결과가 위법·부당하다는 취지로 선해하여 이를 살펴보기로 한다. 가) 비교표준지 선정의 부당함에 대하여 「2024년 적용 개별공시지가 조사·산정지침」에 의하면 조사대상 필지가 ‘공공용지 등’인 경우에는 비교표준지는 용도지역을 고려하여 인근 지역의 주된 토지이용상황과 지가수준을 대표하는 표준지 중에서 선정하고, ‘공공용지 등’의 배율표에서 해당시설의 가격배율만을 적용한다고 규정되어 있다. 기록에 의하면, 이 사건 토지의 지목은 ‘주차장’, 용도지역은 ‘준주거지역’, 토지이용상황은 ‘공공용지(주차장 등)’에 해당하고 이 사건 토지의 건축물은 자동차관련시설과 제2종근린생활시설로 이용 중이다. 피청구인은 이 사건 토지의 개별공시지가를 산정함에 있어 동일한 용도지역인 준주거지역 내, 인근 지역의 주된 토지이용상황인 상업용으로 이용되고 있는 비교표준지를 선정하여 토지가격비준표상의 토지특성 차이에 따른 가격배율을 적용하여 적정하게 산정하였는바, 이 사건 비교표준지 선정에 위법이 있다고 보기 어렵고, 달리 이에 반하는 증거가 없으므로 이 부분 청구인의 주장은 이유 없다. 나) 인근 토지와 비교 시 개별공시지가 산정 결과의 부당함에 대하여 개별공시지가 결정의 적법 여부는 부동산공시법 등 관련 법령이 정하는 절차와 방법에 따라 이루어진 것인지 여부에 의하여 결정될 것이지, 이 사건 토지의 시가나 실제 거래가격과 직접적인 관련이 있는 것은 아니므로 단지 그 공시지가가 감정가액이나 실제 거래가격을 초과한다는 사유만으로 그것이 현저하게 불합리한 가격이어서 그 가격 결정이 위법하다고 단정할 수는 없고 당해 토지의 개별공시지가가 인근 토지의 개별공시지가 등에 비추어 현저하게 부당하다는 점에 대하여는 이를 다투는 자에게 그 입증의 필요가 있다(대법원 2005. 7. 15 선고 2003두12080 판결, 대법원 1995. 3. 28. 선고 94누12920 판결 참조). 우선, 이 사건 처분 및 이의신청 기각결정에 절차상 하자가 존재하는지 살펴보면, 피청구인은 청구인의 개별공시지가 이의신청에 따라 감정평가법인의 감정평가를 실시하고 부동산가격공시위원회의 심의절차를 거쳐 이 사건 토지의 개별공시지가 이의신청을 기각결정한바, 이 사건 처분에 절차상 위법은 인정되지 아니한다. 청구인은 ○○동 ○○번지와 이 사건 토지의 경사도 및 입지조건, 시세 등의 특성을 비교하며 이 사건 토지의 개별공시지가 산정 결과가 위법·부당하다고 주장하나, 이 사건 토지와 ○○동 ○○번지는 지목(주차장), 용도지역(준주거지역), 토지이용상황[공공용지(주차장 등)]이 동일하고, 각 토지의 건축물이 자동차관련시설과 제2종근린생활시설로 이용 중인 점에서도 유사성을 보인다. 「2024년 적용 개별공시지가 조사·산정지침」에 따르면 조사대상필지가 ‘공공용지 등’인 경우 비교표준지는 용도지역을 고려하여 인근 지역의 주된 토지이용상황과 지가수준을 대표하는 표준지 중에서 선정하고, ‘공공용지 등’의 배율표에서 해당시설의 가격배율만을 적용한다고 규정되어 있고, 다른 토지특성에 따른 비준율은 적용되지 않으므로 경사도 등 청구인이 주장하는 지형지세, 도로조건 등의 사정을 근거로 하여 이 사건 토지의 개별공시지가가 산정되지 아니하고, 또한 ○○동 ○○번지와 시세 등을 단순 비교하여 이 사건 처분이 위법하다거나 부당하다고 보기도 어렵다. 따라서 피청구인은 국토교통부장관이 고시하는 토지가격비준표 활용지침에 따라 ‘공공용지 공통 토지가격비준표’상의 해당시설에 대한 가격배율만을 적용하여야 하므로, 이 사건 토지와 ○○동 ○○번지의 개별공시지가는 절차에 따라 적정하게 산정된 것으로 보이고, 달리 이에 반하는 증거가 없으므로 이 사건 토지의 개별공시지가가 인근 토지의 개별공시지가와 비교하여 현저히 부당하다고 볼 수 없다. 3. 결 론 그렇다면, 청구인의 주장을 인정할 수 없으므로 청구인의 청구를 받아들이지 않기로 하여 주문과 같이 재결한다.