개별공시지가 이의신청 기각결정 취소청구

1. 사건개요 청구인들은 ○○○시 ○○읍 ○○리 ○○○-○번지(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)의 공유자들로, 2017년도 개별공시지가 이의신청을 하면서 2016년 이전 분의 개별공시지가(이하 ‘과년도 개별공시지가’라 한다)를 조정하여 줄 것을 주장하였으나 피청구인이 이를 기각하였다. 2. 당사자 주장 가. 청구인 주장 1) 청구인들은 이 사건 토지를 상속받은 공유자들로, 2017년도 개별공시지가 결정 고시 이전에 피청구인에 대하여 2016년 이전의 공시지가가 너무 높게 결정 고시되어 있었다며 조정하여 줄 것을 요구하였고, 이에 피청구인은 2017년도 개별공시지가를 2016년도의 5,252,000원/㎡보다 낮은 4,738,000원/㎡으로 고시하였다. 그렇다면 2017년도 이전의 개별공시지가 역시 조정되어야 마땅할 것이고, 이에 피청구인은 위와 같은 취지로 청구인에게 이의신청을 한 것이다. 2) 이 사건 토지의 과년도 개별공시지가는 주변토지의 동 년도 개별공시지가와 균형을 이루지 못한다. 또한 주변토지인 ○○리 ○○○-○○번지의 개별공시지가 상승률은 1990년도 이후 2016년도까지 329%인 반면 이 사건 토지의 지가 상승률은 같은 기간 1,006%에 이르러, 주변의 지가상승률과 비교하여 볼 때 이 사건 토지의 지가상승률이 지나치게 높아 형평성에 반한다. 나. 피청구인 주장 1) 이 사건 개별공시지가 결정·공시는 관련규정에 따라 적법하게 처리된 것으로 특성조사 및 가격산정에 오류가 없었다. 이 사건 토지는 부동산 가격공시에 관한 법률 및 관련 법규에 따라 국토교통부장관이 선정·공시하는 표준지 중에서 사건토지와 유사 가격권 범위 안의 비교표준지 (○○읍 ○○리 ○○○-○○번지)를 선정하였고, 비교표준지의 특성과 사건토지의 특성을 비교하여 국토교통부장관이 개발·공급한 「토지가격비준표」상의 토지특성차이에 따른 가격배율을 적용하여 산정한 후 감정평가사의 검증을 받았으며, 토지소유자 등의 의견수렴과 이의신청 및 ○○○시 부동산평가위원회 심의 등의 절차를 거쳐 ○○○시장이 결정·공시한 것이다. 2) 청구인이 근거로 제시한 인근 토지(○○○시 ○○리 ○○○-○○, ○○○시 ○○동 ○○○, ○○시 ○○동 ○○○-○)는 지가의 형성요인에 차이가 있어 부적합한 비교 대상 지역에 위치한 토지들이고, 각 토지의 개별공시지가를 산출하기 위한 비교표준지를 달리 사용하고 있으며, 오히려 위 토지들과 지가 균형을 맞추면 이 사건 토지 지가와 실제 유사가격권내 인근 토지 지가 간에 불균형을 이루게 된다. 3) 이 사건 토지와 비교표준지를 달리하는 토지들의 지가상승률을 근거로 사건 토지피청구인은 청구인의 이의신청에 대하여 결정지가의 적정여부를 재조사하였으며, 감정평가업자의 검증 및 ○○시부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 그 처리결과를 청구인에게 통지한 것이므로, 기각 처분은 적법한 것이다. 4) 청구인은 과년도 개별공시지가가 정정 대상이라고 주장하나, 사건 토지와 비교표준지를 달리하는 토지들의 지가상승률(용도지역, 토지이용사항, 도로접면 등)을 근거로 이 사건 토지의 지가상승률이 높다고 주장하는 것은 비교 대상이 잘못된 것이며 지가 형성 요인이 유사한 인근토지와 비교하여 볼 때 객관적인 가격균형을 이루고 있어 청구인의 주장은 이유가 없다. 3. 이 사건 처분의 위법·부당여부 가. 관계법령 【부동산가격공시에 관한 법률】 제10조(개별공시지가의 결정·공시 등) ① 시장·군수 또는 구청장은 국세·지방세 등 각종 세금의 부과, 그 밖의 다른 법령에서 정하는 목적을 위한 지가산정에 사용되도록 하기 위하여 제25조에 따른 시·군·구부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 매년 공시지가의 공시기준일 현재 관할 구역 안의 개별토지의 단위면적당 가격(이하 "개별공시지가"라 한다)을 결정·공시하고, 이를 관계 행정기관 등에 제공하여야 한다. ② 제1항에도 불구하고 표준지로 선정된 토지, 조세 또는 부담금 등의 부과대상이 아닌 토지, 그 밖에 대통령령으로 정하는 토지에 대하여는 개별공시지가를 결정·공시하지 아니할 수 있다. 이 경우 표준지로 선정된 토지에 대하여는 해당 토지의 표준지공시지가를 개별공시지가로 본다. ③ 시장·군수 또는 구청장은 공시기준일 이후에 분할·합병 등이 발생한 토지에 대하여는 대통령령으로 정하는 날을 기준으로 하여 개별공시지가를 결정·공시하여야 한다. ④ 시장·군수 또는 구청장이 개별공시지가를 결정·공시하는 경우에는 해당 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 토지가격비준표를 사용하여 지가를 산정하되, 해당 토지의 가격과 표준지공시지가가 균형을 유지하도록 하여야 한다. ⑤ 시장·군수 또는 구청장은 개별공시지가를 결정·공시하기 위하여 개별토지의 가격을 산정할 때에는 그 타당성에 대하여 감정평가업자의 검증을 받고 토지소유자, 그 밖의 이해관계인의 의견을 들어야 한다. 다만, 시장·군수 또는 구청장은 감정평가업자의 검증이 필요 없다고 인정되는 때에는 지가의 변동상황 등 대통령령으로 정하는 사항을 고려하여 감정평가업자의 검증을 생략할 수 있다. ⑥ 시장·군수 또는 구청장이 제5항에 따른 검증을 받으려는 때에는 해당 지역의 표준지의 공시지가를 조사·평가한 감정평가업자 또는 대통령령으로 정하는 감정평가실적 등이 우수한 감정평가업자에게 의뢰하여야 한다. ⑦ 국토교통부장관은 지가공시 행정의 합리적인 발전을 도모하고 표준지공시지가와 개별공시지가와의 균형유지 등 적정한 지가형성을 위하여 필요하다고 인정하는 경우에는 개별공시지가의 결정·공시 등에 관하여 시장·군수 또는 구청장을 지도·감독할 수 있다. ⑧ 제1항부터 제7항까지에서 규정한 것 외에 개별공시지가의 산정, 검증 및 결정, 공시기준일, 공시의 시기, 조사·산정의 기준, 이해관계인의 의견청취, 감정평가업자의 지정 및 공시절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제11조(개별공시지가에 대한 이의신청) ① 개별공시지가에 이의가 있는 자는 그 결정·공시일부터 30일 이내에 서면으로 시장·군수 또는 구청장에게 이의를 신청할 수 있다. ② 시장·군수 또는 구청장은 제1항에 따라 이의신청 기간이 만료된 날부터 30일 이내에 이의신청을 심사하여 그 결과를 신청인에게 서면으로 통지하여야 한다. 이 경우 시장·군수 또는 구청장은 이의신청의 내용이 타당하다고 인정될 때에는 제10조에 따라 해당 개별공시지가를 조정하여 다시 결정·공시하여야 한다. ③ 제1항 및 제2항에서 규정한 것 외에 이의신청 및 처리절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 【부동산 가격공시에 관한 법률 시행령】 제17조(개별공시지가 조사ㆍ산정의 기준) ① 국토교통부장관은 법 제10조제4항에 따른 개별공시지가 조사·산정의 기준을 정하여 시장·군수 또는 구청장에게 통보하여야 하며, 시장·군수 또는 구청장은 그 기준에 따라 개별공시지가를 조사·산정하여야 한다. ② 제1항에 따른 기준에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다. 1. 지가형성에 영향을 미치는 토지 특성조사에 관한 사항 2. 개별공시지가의 산정기준이 되는 표준지(이하 "비교표준지"라 한다)의 선정에 관한 사항 3. 법 제3조제7항에 따른 토지가격비준표(이하 "토지가격비준표"라 한다)의 사용에 관한 사항 4. 그 밖에 개별공시지가의 조사·산정에 필요한 사항 제22조(개별공시지가에 대한 이의신청) ① 법 제11조제1항에 따라 개별공시지가에 대하여 이의신청을 하려는 자는 이의신청서에 이의신청 사유를 증명하는 서류를 첨부하여 해당 시장·군수 또는 구청장에게 제출하여야 한다. ② 시장·군수 또는 구청장은 제1항에 따라 제출된 이의신청을 심사하기 위하여 필요할 때에는 감정평가업자에게 검증을 의뢰할 수 있다. 【2017년 개별공시지가 조사 및 산정 지침】 3. 비교표준지 선정기준 가. 조사대상 토지가 일반토지인 경우 ① 조사대상 토지와 동일 용도지역 안에 있는 유사가격권의 표준지 중에서 조사대상 토지와 토지이용상황이 동일한 표준지를 선정한다. 다만 인근에 동일한 토지이용상황의 표준지가 없거나, 토지이용상황에 따라 표준지를 선정할 경우 인접토지와 지가불균형이 초래되는 경우 도로접면이 유사한 표준지를 우선 선정할 수 있다. ※ 2017년 1월 1일 현재 관리지역에 대한 세분화가 이루어진 지역의 경우 세분된 동일 용도지역(계획관리, 보전관리, 생산관리)안에 있는 유사가격권의 표준지 중에서 조사대상 토지와 토지이용상황이 유사한 표준지를 비교표준지로 선정한다. ※ 유사가격권이란 땅값의 형성요인(도로조건, 건축규제, 주변여건 등)이 비슷하여 유사한 가격대를 형성하는 지역적 범위를 말함 ※ 토지이용상황이 동일한 표준지란 주용도(주거용, 상업·업무용, 주상복합용, 공업용, 전, 답, 임야)가 같은 표준지를 말함 다. 비교표준지 선택 개념도 및 유사가격권 개념 <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159271907"></img> ○ 유사가격권의 개념 - 유사가격권이란 용어 그 자체로 보면 가격이 비슷한 일정 범위라는 의미이다. 땅값은 각각의 경제적 유용성에 따라 개별지가 간 차이가 있지만 토지이용규제의 내용에 따라 비슷한 가격대를 갖는 권역들로 구분된다. - 예를 들면, 도로를 중심으로 노선상업지대는 블록 또는 상업지역의 지정이 끝나는 어느 지점까지 거의 유사한 가격대를 형성한다. 그러나 거리상으로는 매우 가깝지만 이면도로에 인접해 있는 필지와는 현저한 가격차이가 나며, 이면도로에 연접해 있는 필지와 그 뒤에 위치한 주택가와는 역시 현저한 지가 차이가 있다. - 이처럼 지가의 차이가 분명한 경계 즉 도로, 지장물, 공적규제선 등은 개별토지 간 경계가 되기도 한다. - 따라서 유사가격권이란 이처럼 땅값의 형성요인(도로조건, 건축규제, 주변여건 등)이 비슷하여 유사한 가격대를 형성하는 지역적 범위를 말한다. 나. 판 단 1) 인정사실 이 사건 청구서 및 답변서 등의 기재내용에 의하면 다음과 같은 사실이 인정된다. 가) 피청구인은 2017. 5. 31. 이 사건 토지의 2017. 1. 1.기준 개별공시지가를 4,738,000/㎡로 공시하였는데, 이는 2016년도 같은 토지의 개별공시지가 5,252,000원/㎡보다 514,000/㎡ 낮아진 것이다. 나) 이 사건 토지의 비교표준지 선정 내역을 살펴보면 2017년 이전에는 ○○읍 ○○리 ○○○-○ 주거용 비교표준지에 특성별 배율을 사용하여 공시지가를 산정하였으나, 2017년도에는 같은 리 ○○○-○○를 비교표준지로 변경하였고, 이 사건 토지의 2017년도 개별공시지가가 2016년도 개별공시지가보다 낮게 산정된 것은 위와 같은 비교표준지의 변경에 기인한 것으로 보인다. 다) 청구인은 2016년도까지의 개별공시지가가 과도하게 높게 산정되었다며 2017. 6. 23. 피청구인에게 이의신청을 제기하였고, 이에 피청구인은 부동산가격공시위원회 심의를 거쳐 2017. 7. 27. 청구인의 이의신청을 기각하는 처분을 하였다. 2) 부동산 가격공시에 관한 법률 제10조 제1항에 의하면 시장·군수 또는 구청장은 국세·지방세 등 각종 세금의 부과, 그 밖의 다른 법령에서 정하는 목적을 위한 지가산정에 사용되도록 하기 위하여 제25조에 따른 시·군·구부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 매년 개별공시지가를 결정·공시하고, 이를 관계 행정기관 등에 제공하여야 한다. 또한 같은 법 제4항에 의하면 시장 등이 개별공시지가를 결정·공시하는 경우에는 해당 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 토지가격비준표를 사용하여 지가를 산정하되, 해당 토지의 가격과 표준지공시지가가 균형을 유지하도록 하여야 한다. 같은 법 제5항에 의하면 시장·군수 또는 구청장은 개별공시지가를 결정·공시하기 위하여 개별토지의 가격을 산정할 때에는 그 타당성에 대하여 감정평가업자의 검증을 받고 토지소유자, 그 밖의 이해관계인의 의견을 들어야 한다. 한편 같은 법 시행령 제17조 제1항에 의하면 국토교통부장관은 법 제10조 제4항에 따른 개별공시지가 조사·산정의 기준을 정하여 시장·군수 또는 구청장에게 통보하여야 하며, 시장·군수 또는 구청장은 그 기준에 따라 개별공시지가를 조사·산정하여야 한다. 3) 위 인정사실에서 본 바와 같이 피청구인은 2017년도 이전에는 이 사건 토지의 개별공시지가 산정의 비교표준지로 ○○읍 ○○리 ○○○-○ 번지를 사용하였으나, 2017년도에는 같은 리 ○○○-○○ 번지를 비교표준지로 변경하였고, 그 결과 이 사건 토지의 2017년도 개별공시지가는 2016년도의 5,252,000원/㎡에서 하향되어 4,738,000원/㎡으로 결정되었다. 그런데 2017년에 변경된 비교표준지인 ○○리 ○○○-○○번지는 기존의 비교표준지였던 같은 리 ○○○-○번지에 비하여 이 사건 토지와의 거리는 조금 더 멀지만, 이 사건 토지와 유사가격권에 해당하고, 토지이용상황이 이 사건 토지와 동일하므로, ○○○-○번지에 비하여 더 적합한 비교표준지라고 판단된다. 위와 같이 피청구인이 2017년도 개별공시지가를 산정함에 있어 비교표준지를 변경한 것은 유사가격권 및 토지이용상황 등을 고려하였을 때 오히려 적절한 것으로 판단되고, 피청구인 역시 2017년도의 비교표준지 설정이 적법하고도 적절한 것이라는 취지로 주장하고 있는바, 그렇다면 비교표준지 변경 전의 과년도 개별공시지가 산정에 오류가 있다는 청구인의 주장은 일응 근거가 있는 것으로 보인다. 다만 부동산 가격공시에 관한 법률(이하 ‘부동산공시법’이라고 한다) 제11조는 개별공시지가의 이의신청은 개별공시지가에 이의가 있는 자가 그 결정·공시일로부터 30일 이내에 서면으로 신청할 수 있도록 규정하고 있음에 비추어, 위 법률규정의 이의신청 절차는 당해 연도의 개별공시지가를 다투는 절차일 뿐, 해당 절차를 통하여 과년도 개별공시지가 공시의 위법성까지 다툴 수 있다고 보기 어렵다. 결국 청구인의 청구는 이의신청의 판단이 되지 않는 대상에 대하여 이의신청을 제기한 것으로, 피청구인이 위 이의신청 절차에서 2017년도 개별공시지가 산정에 위법성이 없다는 이유로 청구인의 이의신청을 기각한 것은 적법·타당한 처분인 것으로 보아야 할 것이다. 4. 결 론 그렇다면 청구인의 주장을 인정할 수 없으므로 청구인의 청구를 받아들이지 않기로 하여 주문과 같이 재결한다. [별지] 1. ○○○ 경기도 ○○○시 ○○읍 ○○로 ○○○, ○○○동 ○○○호(○○아파트) 2. ○○○ 서울 ○○구 ○○○○로 ○○길 ○○, ○○○동 ○○○호(○○동, ○○○○아파트) 3. ○○○ 경기도 ○○시 ○○구 ○○로 ○○-○○(○○동) 4. ○○○ 미합중국 ○○○○○주(우편번호 ○○○○○○) ○○○○○○○ ○○ 드라이브 ○○○○○ 5. ○○○ 서울 ○○구 ○○로 ○○길 ○○, ○○○동 ○○○호(○○동, ○○아파트)