개별공시지가 이의신청 기각결정 취소청구

1. 사건개요 피청구인은 2015. 5. 29. 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」(이하 ‘부동산가격공시법’이라 한다)에 의거 청구인 소유의 ○○○구 ○○동 ○○-○○(대,114.7㎡, 이하 ‘이 사건 제1토지’라 한다) 및 ○○동 ○○-△△(대, 59.5㎡, 이하 ‘이 사건 제2토지’라 한다) 토지의 2015. 1. 1. 기준 개별공시지가를 각각 ㎡당 3,238,000원 및 1,860,000원으로 결정(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)하였고, 이에 대하여 청구인이 이의신청 하였으나 피청구인은 2015. 7. 29. 당초 결정지가는 적정하다고 통지하였다.(청구인은 2015. 7. 29.자 피청구인의 이의신청 처리결과에 대한 취소 등을 구하고 있으나, 원처분인 2015. 5. 29.자 이 사건 처분의 취소를 구하는 것으로 선해하여 본다) 2. 청구인 주장 가. 이 사건 제1토지인 ○○○구 ○○동 ○○-○○번지는 모서리집이라는 이유만으로 지가가 높게 책정되었으나, 실상은 인접한 ○○-□□번지 보다 지표가 4m나 낮아 그늘지고 대지면적이 작은데다가 가각 정리되어 있어 네모난 토지보다 대지면적 활용도가 현저히 낮으며 청구인 소유의 이 사건 제2토지인 ○○동 ○○-△△번지에 인접한 지정제 건축선 때문에 2m 후퇴되어 있는 등, 실제 거래를 하면 인근의 ○○동 ○○-□□번지나 ○○-□□□번지보다 낮게 평가되는 실정이고, 또한 해당 토지는 급경사지이며, 주민들이 차량의 방향을 바꾸기 위하여 해당 토지 앞의 삼거리 도로를 이용하여 매연으로 피해를 보고 있는데도 개별공시지가가 지나치게 높게 산정되었으므로 이는 취소되어야 한다. 나. 이 사건 제2토지인 ○○○구 ○○동 ○○-△△번지는 폭 2m의 주택가 이면도로로서 소방도로로 지정되어 대지로 전혀 활용되지 못하고 산나물 등을 심어 활용하는 등 대지로서의 기능이 전혀 없고 임야(녹지)에 불과하고, 해당 토지와 인근○○-□□번지 토지의 지표면 차이로 인한 4m의 옹벽 때문에 건축선이 이 사건 제1토지 쪽으로 4m 책정되어 이 사건 제1토지의 건축가능 대기면적까지 감소하였음에도 불구하고 개별공시지가가 과도하게 높게 책정되었으므로 취소되어야 한다. 다. 또한, 이 사건 제1토지는 급경사임에도 불구하고 개별공시지가 산정시 토지특성을 완경사로 분류하여 잘못 산정하였고, 이 사건 제2토지는 지정제 건축선으로 인해 저촉사항이 있는 토지이며 형상도 부정형이므로 이러한 점을 고려하여 ○○동 ○○-○○ 토지는 ㎡당 2,500,000원으로, ○○동 ○○-△△번지 토지는 ㎡당 800,000원으로 개별공시지가가 재산정되어야 타당하다 하겠다. 3. 피청구인 주장 가. 개별공시지가는 국토교통부장관이 매년 공시하는 표준지공시지가를 기준으로 시장·군수·구청장이 조사한 개별토지의 특성과 비교표준지의 특성을 비교하여, 국토교통부장관이 개발·공급한 토지가격비준표 상의 토지특성 차이에 따른 가격배율을 산출하고, 이를 표준지공시지가에 곱하여 산정한 후 감정평가업자의 검증을 받아, 토지소유자 등의 의견수렴과 시장·군수·구청장이 결정·공시하는 개별토지의 단위면적당 가격을 말하는 것으로, 피청구인은 「2015년도 적용 개별공시지가 조사·산정지침」에 따라 토지특성을 조사하고 비교표준지를 선정하고 감정평가업자의 검증을 받았으며, 피청구인 부동산평가위원회의 심의를 거쳐 부동산가격공시법 제11조 제1항의 규정에 의하여 2015. 5. 29. 자로 2015. 1. 1. 기준 개별공시지가를 결정·공시 하였다. 나. 청구인은 이 사건 토지의 개별공시지가에 대하여 하향을 요구하는 이의신청을 2015. 6. 30. 피청구인에게 제출하였고, 이에 피청구인은 감정평가업자의 검증과 피청구인 소속 부동산평가위원회의 심의를 거쳐 이의신청에 대한 심사를 하고, 그 결과 당초 개별공시지가가 적정하여 조정되지 아니하였음을 2015. 7. 29.자로 청구인에게 통지하였다. 따라서 피청구인은 이 사건 토지들의 개별공시지가 산정 및 이의신청 처리절차에 대하여 적법한 절차를 통하여 처리하였으므로, 청구인의 이 사건 청구는 이유 없다 하겠다. 다. 이 사건 제1토지인 ○○동 ○○-○○번지 토지는 도로 두면과 접해있고, 인근 토지인 ○○동 ○○-□□번지 토지도 도로 두면에 접해 있어 토지특성 중 도로접면이 “세각(가)”에 해당하고, 같은 동 ○○-□□□은 도로 한면에 접해 있어 도로접면이 “세로(가)로 적용되었으며, 청구인은 이 사건 제1토지가 지정제 건축선으로 대지 활용도가 줄어들고 있으므로 개별공시지가가 낮게 평가되어야 한다고 주장하고 있으나. 지정제 건축선은 토지특성 조사항목에 포함된 것이 아니고, 또한 인근 대지들이 지정제 건축선이 지정되어 있으며 가격균형을 이루고 있으므로 이에 대한 청구인의 주장은 이유 없다. 라. 비교표준지 선정 시 조사대상 토지와 동일 용도지역 안에 있는 유사가격권의 표준지 중에서 조사대상 토지와 토지이용상황이 동일한 표준지를 선정하게 되어 있는바, 이 사건 제1토지와 ○○동 ○○-△△△은 도로 전면에 위치하고 있어 동일한 여건의 표준지을 선정하였고, 같은 동 ○○-□□번지 토지는 도로 후면에 있는 표준지를 선정하여 개별공시지가를 산정하였으며, 따라서 이 사건 제1토지의 개별공시지가는 적정하다 할 것이고, 토지특성 조사시 청구인이 주장하는 매연 배출량은 적용되지 않으며, 이는 지극히 주관적인 주장이므로 이유 없다. 마. 한편, 이 사건 제2토지는 개별공시지가 조사·산정지침 상 토지이용상황 중 ‘주거용 나지’에 해당하는바, 토지이용상황 중 임야는 자연상태의 임야인 자연림과 구릉지와 같은 토지임야가 있는데, 이 사건 제2토지는 위에서 본 임야에 해당하지 않고, 인근지역이 주택지대이며 건물이 없으므로 ‘주거용 나지’에 해당하는 것이며, 이 사건 제2토지는 이 사건 제1토지인 ○○동 13-57번지와는 별개의 필지로 보고 토지특성 조사시 도로접면을 도로 한면을 접하는 것으로 보았고, 비교표준지 또한 후면 표준지를 선정하여 개별공시지가를 산정한 결과 산정지가가 ㎡당 2,763,000원으로 나왔으나, 토지를 효율적으로 이용할 수 없는 상황과 인근지가와의 균형을 고려하고 전년도 지가에 평균변동율을 적용하여 감정평가사의 검증가격인 ㎡당 1,860,000원으로 결정한 것으로 이는 적법한 처분이다. 4. 관계법령 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제56조, 제59조, 제114조 서울특별시 도시계획조례 시행규칙 제8조, 제24조 5. 인정사실 청구인과 피청구인이 제출한 행정심판 청구서, 답변서 등의 기재 내용을 종합하여 보면 다음과 같은 사실을 각각 인정할 수 있다. 가. 피청구인은 이 사건 제1토지의 토지특성을 제3종일반주거지역, 단독주택용지, 완경사, 사다리형, 북동향, 세각(가)로 조사하였고, 이 사건 토지의 지가산정을 위한 비교표준지로 ○○동 ○○-□□번지(3,150,000원/㎡, 토지특성 : 제3종일반주거지역, 단독주택용지, 완경사, 세장형, 남동향, 세로(가))를 선정하였으며, 비교표준지 지가에 가격배율(1.028)을 곱하여 이 사건 토지의 개별공시지가를 ㎡당 3,238,000원으로 산출하였다. 나. 피청구인은 이 사건 제2토지의 토지특성을 제3종 일반주거지역, 주거용나지, 완경사, 사다리형, 북동향, 세로(가)하였고, 이 사건 토지의 지가산정을 위한 비교표준지로 ○○동 ○○-△△△번지(2,590,000원/㎡, 토지특성 : 제3종일반주거지역, 단독주택용지, 완경사, 세장형, 남동향, 세로(불))를 선정하였으며, 비교표준지 지가에 가격배율(1.067)을 곱하여 나온 ㎡당 2,763,000원에 대하여 전년도 지가의 평균변동율을 적용하여 개별공시지가를 ㎡당 1,860,000원으로 산출하였다. 다. 피청구인은 2015. 4. 9. “개별공시지가 열람 및 의견제출(기간 : 2015. 4. 10.~4. 30.) 요령”을 공고(○○○구 공고 제2015-330호)하였다. 라. 피청구인은 2015. 5. 29. 이 사건 처분(○○○구 공고 제2015-481호)을 하였고, 청구인은 2015. 6. 30. 피청구인에게 이 사건 제1토지와 제2토지의 개별공시지가에 대한 이의신청서를 제출하였다. 마. 피청구인은 2015. 7. 22. 부동산평가위원회를 개최하여 위 이의신청에 대하여 심의하였고, 2015. 7. 29. 청구인에게 ‘토지특성 및 비교표준지 선정 등이 적정하며, 인근지가와 가격균형을 이루고 있어 당초 지가가 적정함’이라는 내용으로 이의신청에 대한 기각결정을 통지하였다. 6. 이 사건 처분의 위법·부당여부 가. 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」(이하 ‘부동산가격공시법’이라 한다) 제3조 제1항에 의하면 국토교통부장관은 토지이용상황이나 주변환경 그 밖의 자연적·사회적 조건이 일반적으로 유사하다고 인정되는 일단의 토지 중에서 선정한 표준지에 대하여 매년 공시기준일 현재의 적정가격을 조사·평가하고, 제19조의 규정에 의한 중앙부동산평가위원회의 심의를 거쳐 이를 공시하여야 한다고 되어 있고, 제8조 제1항 및 제2항에 의하면 표준지공시지가에 대하여 이의가 있는 자는 표준지공시지가의 공시일부터 30일 이내에 서면으로 국토교통부장관에게 이의를 신청할 수 있고, 국토교통부장관은 제1항의 규정에 의한 이의신청기간이 만료된 날부터 30일 이내에 이의신청을 심사하여 그 결과를 신청인에게 서면으로 통지하여야 한다고 되어 있다. 또한, 부동산가격공시법 제11조 제1항에 의하면 시장·군수 또는 구청장은 「개발이익환수에 관한 법률」에 의한 개발부담금의 부과 그 밖의 다른 법령이 정하는 목적을 위한 지가산정에 사용하도록 하기 위하여 제20조의 규정에 의한 시·군·구부동산평가위원회의 심의를 거쳐 매년 공시지가의 공시기준일 현재 관할구역 안의 개별토지의 단위면적당 가격(개별공시지가)을 결정·공시하여야 한다고 되어 있고, 같은 조 제3항에 의하면 시장·군수 또는 구청장이 개별공시지가를 결정·공시하는 경우에는 당해 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 토지가격비준표를 사용하여 지가를 산정하되, 당해 토지의 가격과 표준지공시지가가 균형을 유지하도록 하여야 한다고 되어 있으며, 같은 조 제4항에 의하면 시장·군수 또는 구청장은 개별공시지가를 결정·공시하기 위하여 개별토지의 가격을 산정한 때에는 그 타당성에 대하여 감정평가업자의 검증을 받고 토지소유자 그 밖의 이해관계인의 의견을 들어야 한다고 되어 있고, 같은 조 제2항에 의하면 제1항의 규정에 의한 개별공시지가의 조사·산정지침에는 지가형성에 영향을 미치는 토지특성조사에 관한 사항, 개별공시지가의 산정기준이 되는 표준지(비교표준지)의 선정에 관한 사항, 토지가격비준표의 사용에 관한 사항, 그 밖에 개별공시지가의 조사·산정에 관하여 국토교통부장관이 필요하다고 인정하는 사항이 포함되어야 한다고 되어 있다. 또한, 같은 조 제7항에 의하면 제1항 내지 제6항에 규정된 것 외에 개별공시지가의 산정·검증·결정 및 공시, 이해관계인의 의견청취, 감정평가업자의 지정 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다고 되어 있고 같은 법 시행령 제16조 제1항에 의하면 국토교통부장관은 법 제11조제3항 및 제7항의 규정에 의한 개별공시지가의 조사·산정지침을 정하여 시장·군수 또는 구청장에게 통보하여야 하며, 시장·군수 또는 구청장은 그 지침에 따라 개별공시지가를 조사·산정하여야 한다고 되어 있다. 그리고, 같은 법 제12조 제1항에 의하면 개별공시지가에 대하여 이의가 있는 자는 개별공시지가의 결정·공시일부터 30일 이내에 서면으로 시장·군수 또는 구청장에게 이의를 신청할 수 있다고 되어 있고, 같은 법 시행령 제21조 제1항에 의하면 토지소유자등이 개별공시지가에 대하여 이의신청을 하고자 하는 때에는 신청인의 성명 및 주소, 이의신청의 대상이 되는 토지의 소재지·지목·토지이용상황 등, 이의신청의 사유의 사항을 기재한 이의신청서를 당해 시장·군수 또는 구청장에게 제출하여야 한다고 되어 있다. 나. 이 사건 처분에 관하여 본다. 위 인정사실과 제출된 기록 등에 의하면, 이 사건 토지의 개별공시지가는 부동산 가격공시법 제11조 제3항 및 제7항, 같은 법 시행령 제16조에 근거하여 국토교통부장관이 작성한 2015년도 적용 개별공시지가 조사·산정지침에 따라 토지 특성 조사, 개별공시지가 열람 및 의견 청취, 개별공시지가 결정·공고, 이의신청서 접수 및 심의 등의 절차를 거쳐 결정되었고, 청구인의 이의신청에 대하여 피청구인이 적법한 절차를 거쳐 기각결정을 통보한바, 피청구인이 지가 산정에 위산(?算), 오기, 비교표준지 선정의 착오, 토지소유자의 의견청취 또는 공시절차를 거치지 아니하거나 용도지역 등 토지가격에 영향을 미치는 주요 요인의 조사를 잘못하거나, 토지가격비준표의 적용에 오류가 있다고 볼 수 없으므로 피청구인이 청구인에 대하여 한 이 사건 처분을 위법하거나 부당하다고 할 수 없다. 청구인은 이 사건 제1토지가 지정제 건축선으로 토지 효용이 떨어지므로 개별공시지가도 낮게 평가되어야 한다고 주장하고 있으나, 위 사항은 토지특성 항목과 관련이 없고, 같은 상황의 인근대지들과 가격균형을 이루고 있으므로 이에 대한 청구인의 주장은 이유 없고, 이 사건 제2토지가 소방도로로 지정되어 대지로 활용되지 못하고 임야로서만 쓰이고 있다고 주장하고 있으나, 이 사건 제2토지는 개별공시지가 조사·산정 지침상 임야에 해당하지 않으며 인근이 주택지대이고 건물이 없는 ‘주거나지’에 해당하는 바 이에 대한 주장도 이유 없다 할 것이며, 한편, 청구인은 이 사건 제1토지가 급경사지라고 주장하고 있으나, 개별공시지가 산정지침에서 말하는 경사도라 함은 조사대상토지 자체의 경사도를 말하는 것이 아니라, 토지의 고저 판단의 기준이 되는 간선도로와 조사대상토지의 높이를 연결한 선과 간선도로의 지면과의 각도를 말하는 것으로, 이에 따르면 이 사건 제1토지를 포함한 일대는 완경사지역이므로, 피청구인의 이 사건 처분에 위법 또는 부당함이 있다 할 수 없다. 7. 결 론 그렇다면, 청구인의 주장을 인정할 수 없으므로 청구인의 청구를 기각하기로 하여 주문과 같이 재결한다.