개별공시지가 이의신청 기각결정 취소청구

1. 사건개요 청구인은 경기도 ○○시 ○○구 ○○동 ○○-○○○번지 토지(이하 ‘이 사건 토지’라고 한다)의 소유자이다. 피청구인은 「부동산 가격공시에 관한 법률」(이하 ‘부동산공시법’이라 한다)에 따라 감정평가업자의 검증 및 ○○시 부동산가격공시위원회 심의를 거쳐 2022. 1. 1. 기준 이 사건 토지의 개별공시지가를 ○원/㎡으로 결정·공시하였다. 청구인은 2022. 5. 17. 피청구인에게 개별공시지가 결정에 대하여 이의신청을 하였고, 피청구인은 부동산공시법 및 감정평가업자의 검증 및 ○○시 부동산가격공시위원회 심의를 거쳐 2022. 6. 23. 청구인에게 기각결정(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)을 하였다. 2. 당사자 주장 요지 가. 청구인 주장 1) 청구인은 오랫동안 소유해온 경기도 ○○시 ○○구 ○○동 ○○-○○번지의 토지를 2007년경 분할하여 개발이 쉬운 아래쪽 땅(○○-○○번지)은 매도하고 개발도 어렵고 집도 지을 수 없어 팔리지 않는 윗부분 토지인 이 사건 토지를 소유하고 있다. 2) 개발허가를 받더라도 비용이 많이 들고, 공시지가는 3억이 넘는다고 하나, 실제 매수의사를 보이는 사람은 6천만 원에 매수하겠다고 할 정도이다. 따라서 이 사건 토지에 대한 공시지가는 매우 불합리하다. ○○○○ 동산이라는 이유만으로 우수관 연결도 쉽지 않고 집도 지을 수 없을 정도로 경사가 가파르며 6천만 원에 매수하겠다는 사람이 있는 이 사건 토지의 개별공시지가가 주변 토지에 비하여 과하게 높게 공시되어 있으니 이 사건 처분을 취소하여 주기 바란다. 나. 피청구인 주장 1) 이 사건 토지는 2007. 7. 9. ○○시 ○○구 ○○동 ○○-○○번지에서 분할되었으며(을 제1호증), 2008년도부터 2022년까지 ‘완경사’, ‘토지임야’로 조사·산정되었다(을 제2호증). 이 사건 토지에 대한 적용 표준지는 「2022년도 개별공시지가 조사·산정지침」의 비교표준지 선정기준에 따라 동일 용도지역 안에 있는 유사가격권의 표준지 중에서 토지이용상황이 동일한 표준지로 이를 선정하였다. 그리고 인근의 토지이용 상황이 동일한 토지 모두 이 사건 토지와 같은 비교표준지인 ○○시 ○○구 ○○동 ○○-○○○번지를 비교표준지로 선정하였으며, 개별 토지 각각의 토지 특성을 비교·산정하여 인근 토지와의 가격 균형을 이뤘다(을 제3호증). 또한 피청구인은 청구인의 이 사건 토지에 대한 이의신청에 따라 감정평가법인의 검증(을 제4호증) 및 ○○시 부동산 가격공시위원회 심의(을 제5호증)를 거치는 등 관련 법률에 따라 적법한 절차에 의하여 처분하였다. 따라서 이 사건 심판청구는 기각되어야 한다. 2) 결론 이상과 같이 비교표준지 선정에 위법이 없고, 토지이용상황 조사를 적정하게 하였으므로 2022. 6. 23. 피청구인에 의한 개별공시지가 이의신청 기각결정은 적법한 처분이므로 이 사건 심판청구를 기각하여 주기 바란다. 3. 이 사건 처분의 위법·부당 여부 가. 관계법령 【부동산 가격공시에 관한 법률】 제10조(개별공시지가의 결정ㆍ공시 등) ① 시장ㆍ군수 또는 구청장은 국세ㆍ지방세 등 각종 세금의 부과, 그 밖의 다른 법령에서 정하는 목적을 위한 지가산정에 사용되도록 하기 위하여 제25조에 따른 시ㆍ군ㆍ구부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 매년 공시지가의 공시기준일 현재 관할 구역 안의 개별토지의 단위면적당 가격(이하 "개별공시지가"라 한다)을 결정ㆍ공시하고, 이를 관계 행정기관 등에 제공하여야 한다. ② 제1항에도 불구하고 표준지로 선정된 토지, 조세 또는 부담금 등의 부과대상이 아닌 토지, 그 밖에 대통령령으로 정하는 토지에 대하여는 개별공시지가를 결정ㆍ공시하지 아니할 수 있다. 이 경우 표준지로 선정된 토지에 대하여는 해당 토지의 표준지공시지가를 개별공시지가로 본다. ③ 시장ㆍ군수 또는 구청장은 공시기준일 이후에 분할ㆍ합병 등이 발생한 토지에 대하여는 대통령령으로 정하는 날을 기준으로 하여 개별공시지가를 결정ㆍ공시하여야 한다. ④ 시장ㆍ군수 또는 구청장이 개별공시지가를 결정ㆍ공시하는 경우에는 해당 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 토지가격비준표를 사용하여 지가를 산정하되, 해당 토지의 가격과 표준지공시지가가 균형을 유지하도록 하여야 한다. ⑤ 시장ㆍ군수 또는 구청장은 개별공시지가를 결정ㆍ공시하기 위하여 개별토지의 가격을 산정할 때에는 그 타당성에 대하여 감정평가법인등의 검증을 받고 토지소유자, 그 밖의 이해관계인의 의견을 들어야 한다. 다만, 시장ㆍ군수 또는 구청장은 감정평가법인등의 검증이 필요 없다고 인정되는 때에는 지가의 변동상황 등 대통령령으로 정하는 사항을 고려하여 감정평가법인등의 검증을 생략할 수 있다. <개정 2020. 4. 7.> ⑥ 시장ㆍ군수 또는 구청장이 제5항에 따른 검증을 받으려는 때에는 해당 지역의 표준지의 공시지가를 조사ㆍ평가한 감정평가법인등 또는 대통령령으로 정하는 감정평가실적 등이 우수한 감정평가법인등에 의뢰하여야 한다. <개정 2020. 4. 7.> ⑦ 국토교통부장관은 지가공시 행정의 합리적인 발전을 도모하고 표준지공시지가와 개별공시지가와의 균형유지 등 적정한 지가형성을 위하여 필요하다고 인정하는 경우에는 개별공시지가의 결정ㆍ공시 등에 관하여 시장ㆍ군수 또는 구청장을 지도ㆍ감독할 수 있다. ⑧ 제1항부터 제7항까지에서 규정한 것 외에 개별공시지가의 산정, 검증 및 결정, 공시기준일, 공시의 시기, 조사ㆍ산정의 기준, 이해관계인의 의견청취, 감정평가법인등의 지정 및 공시절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. <개정 2020. 4. 7.> 【부동산 가격공시에 관한 법률 시행령】 제19조(개별토지 소유자 등의 의견청취) ① 시장ㆍ군수 또는 구청장은 법 제10조제5항에 따라 개별토지의 가격 산정에 관하여 토지소유자 및 그 밖의 이해관계인(이하 “개별토지소유자등”이라 한다)의 의견을 들으려는 경우에는 개별토지가격 열람부를 갖추어 놓고 해당 시ㆍ군 또는 구(자치구를 말한다. 이하 같다)의 게시판 또는 인터넷 홈페이지에 다음 각 호의 사항을 20일 이상 게시하여 개별토지소유자등이 개별토지가격을 열람할 수 있도록 하여야 한다. 1. 열람기간 및 열람장소 2. 의견제출기간 및 의견제출방법 ② 제1항에 따라 열람한 개별토지가격에 의견이 있는 개별토지소유자등은 의견제출기간에 해당 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 의견을 제출할 수 있다. ③ 시장ㆍ군수 또는 구청장은 제2항에 따라 의견을 제출받은 경우에는 의견제출기간 만료일부터 30일 이내에 심사하여 그 결과를 의견제출인에게 통지하여야 한다. ④ 시장ㆍ군수 또는 구청장은 제3항에 따라 심사를 할 때에는 현지조사와 검증을 할 수 있다. 【2022년도 적용 개별공시지가 조사산정지침】 Ⅱ. 토지특성 조사 3. 토지특성 항목별 조사요령 ⑭ 토지이용상황 ㉮ 토지의 실제이용상황 및 주위의 주된 토지이용상황을 기준으로 조사하여 해당번호를 기재하되, 일시적인 이용상황은 고려하지 아니한다. ㉸ 토지이용상황의 구분은 다음과 같다. 《 표로 인한 여백 》 (18) 도로조건 : 도로접면 ㉮ 조사대상필지가 어떤 도로에 몇 면이 접해 있는지 등 도로와의 관계를 조사하여 기재하되 각지 또는 2면 이상에 접한 경우에는 넓은 도로를 기준으로 기재함을 원칙으로 한다. 다만, 넓은 도로가 주된 역할을 하지 못하는 경우에는 주된 역할을 하는 도로를 기준으로 기재한다. ㉯ 일단지로 조사된 토지는 일단지 전체의 형상을 기준으로 도로접면을 조사하여 기재한다. ㉰ 도로의 분류 ○ 인도를 포함한 도로의 폭을 기준으로 하되 비탈면(법면)은 제외한다. ○ 도로는 관계법령의 규정에 불구하고 사실상 이용 중인 도로와 건설 공사중인 도로(조사시점 현재 공사가 진행 중인 구간을 말한다)만을 “도로”로 보고 고속국도와 자동차전용도로 등 차량 진출입이 불가능한 도로와 이용되지 않는 폐도는 제외한다. - 다만 개발행위허가(건축물의 건축, 공작물의 설치, 토지의 형질변경)를 받고 건축물의 부지 등으로 이용 중인 토지와 접한 고속국도와 자동차 전용도로의 경우는 “도로”로 간주한다. ○ 도로는 현황도로를 기준으로 하되, 개발사업지의 경우 토지수용 및 환지방식의 개발사업지는 확정예정지번(블록·롯트 포함)의 부여시점과 관리처분방식의 개발사업지는 실공사(착공신고 등 적법한 절차에 따른 실공사를 의미함)를 착공한 시점을 기준으로 그 이후에는 도면상의 도로를 기준으로 조사한다. ○ 토지특성조사표상 조사항목 및 그 내용은 다음과 같다. Ⅲ. 비교표준지 선정 3. 비교표준지 선정기준 <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=158829559"></img> 가. 조사대상 토지가 일반토지인 경우 1) 일반적 기준 비교표준지는 조사대상 토지와 동일 용도지역 안에 있는 유사가격권의 표준지 중에서 토지이용상황(주용도 포함)이 동일한 표준지를 선정한다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=158829561"></img> ※ 토지이용상황 주용도는 주거용, 상업·업무용, 주상복합용, 공업용, 전, 답, 임야 등 토지 이용상황의 대분류를 의미함 ※ 표준지가 둘 이상의 용도지역으로 구분·지정된 경우 원칙적으로 표준지의 주된 용도지역(용도지역1)을 기준으로 조사대상 토지와 동일 용도지역 여부를 판단함 2) 세부 기준 ① 인근에 동일한 토지이용상황(주용도 포함)의 표준지가 없거나, 토지이용상황에 따라 표준지를 선정하여 인접토지와 가격불균형이 발생하는 경우 도로접면이 유사한 표준지를 선정할 수 있다. ② 일반적 기준을 충족하는 표준지가 2개 이상인 경우, 가격형성요인이 유사한 표준지 중 가급적 지리적으로 근접한 표준지를 선정 ③ 동일한 용도지역의 표준지가 유사가격권 내 없거나 먼 거리에 위치하여 비교표준지로 선정하는 것이 불합리한 경우, 토지이용상황이 동일한 인근의 표준지로서 용도지역 대분류가 동일한 표준지를 선정할 수 있다.(주거지역, 관리지역에 한함) ※ 보전관리지역 표준지가 없는 경우, 계획관리 또는 생산관리지역 내 표준지를 선정할 수 있으나, 용도지역별 가격배율로 인해 왜곡된 지가가 산정될 수 있으므로 가급적 동일 용도지역의 표준지를 선정 ④ 개별지가 둘 이상의 용도지역으로 구분된 경우, - 둘 이상 용도지역으로 구분된 표준지로서 용도지역이 개별지 각각의 용도지역과 모두 동일하며, 일반적 기준을 충족하는 표준지가 존재할 경우 해당 표준지 하나만 비교표준지로 선정하고, <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=158829557"></img> - 적용 가능한 둘 이상 용도지역으로 구분된 표준지가 존재하지 않는 경우 일반적 기준에 따라 용도지역별로 각각의 비교표준지를 선정한다. 나. 조사대상 토지가 “특수토지”, “공공용지 등”, “기타”의 경우 ① 조사대상 필지가 ‘특수토지’(광천지, 염전, 골프장, 경마장, 여객자동차터미널부지 등)인 경우에는 용도지역이나 거리에 관계없이 실제 토지이용상황 또는 지목이 같은 표준지 중에서 선정한다. ② 조사대상필지가 ‘공공용지 등’인 경우에는 용도지역을 고려하여 인근지역의 주된 토지이용상황과 지가수준을 대표하는 표준지 중에서 선정한다. 예시) 주거지역에 위치하는 도로의 경우에는 토지이용상황이 주거용 토지로서 중간수준의 지가인 표준지를 선정 ③ 조사대상 필지가 ?기타?인 경우에는 용도지역과 이용상황이 동일하거나 유사한 표준지를 우선적으로 선정하고, 이러한 표준지가 없는 경우에는 조사대상 필지 인근의 토지이용상황을 감안하여 유사가격권의 표준지를 선정한다. 나. 판 단 1) 인정사실 이 사건 행정심판 청구서, 답변서, 토지특성조사표, 분할측량성과도, 개발행위(토지분할) 허가증, 개별공시지가 이의신청지 검증의뢰에 대한 회신, 부동산가격공시위원회 심의조서 등의 기재 내용을 종합하면, 다음과 같은 사실이 인정된다. 가) 청구인의 이 사건 토지의 소유자이고, 이 사건 토지는 경기도 ○○시 ○○구 ○○동 ○○-○○번지 토지에서 분할된 토지로 실제 이용상황은 임야로 한 면이 도로 폭 8m 이하의 자동차의 통행이 가능한 ○○○로○○번길 도로에 접하고 있다. 나) 피청구인은 이 사건 토지의 개별공시지가를 산정함에 있어 다음과 같이 이용상황을 ‘토지임야’로 하고, 도로접면을 세로(가)로 판단하였고, 비교표준지를 ○○시 ○○구 ○○동 ○○-○○○번지(이하 ‘이 사건 비교표준지’라고 한다)로 선정하여 개별공시지가 ○원으로 결정하였다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=158829555"></img> [비교표 : 2022. 1. 1. 기준 토지특성 및 개별공시지가] 다) 이 사건 토지 인근 토지들 중 이용상황이 ‘토지임야’인 ○○동 ○○-○○번지, ○○동 ○○-○○번지, ○○동 ○○-○○, ○○동 ○○-○○번지의 비교표준지를 이 사건 비교표준지로 하여 개별공시지가를 산정하였다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=158829563"></img> 라) 피청구인은 2022. 5. 31. ㈜감정평가법인 ○○ 경기○○지사에 이 사건 토지의 지가검증을 의뢰하였고, 같은 해 6. 8. 위 감정평가법인으로부터 이 사건 토지에 적용된 비교표준지 및 토지특성이 적정하다는 결과 보고를 받았다. 마) 피청구인은 2022. 6. 13. 개최된 2022년 제4회 ○○시 부동산가격공시위원회에 이 사건 토지에 대한 심의자료를 제출하여 같은 해 6. 16. ○○시장으로부터 이 사건 토지의 개별공시지가는 적정한 것으로 판단된다는 내용의 기각결정을 통보받았다. 바) 피청구인은 2022. 6. 23. 청구인에게 이 사건 처분을 하였다. 2) 청구인은 이 사건 토지가 인접 토지에 비하여 개별공시지가가 과도하게 높게 산정되었다고 주장하므로 살펴본다. 이 사건 토지는 자연녹지로 지목은 임야이고 실제 이용상황도 토지임야에 해당하며, 도로 폭이 8m 이하이나 자동차의 통행이 가능한 ○○○로○○번길에 한 면이 접하고 있다. 따라서 이용상황을 ‘토지임야’로 보고, 도로접면을 ‘세로(가)’로 판단한 것은 적법하다고 할 것이다. 그리고 이 사건 비교표준지 역시 이 사건 토지의 토지특성과 용도지역, 이용상황, 지목, 도로접면이 모두 동일하고 이 사건 토지로부터 직선거리 200m 이내에 위치하는바, 비교표준지 선정에 있어서도 위법함이 없다고 할 것이다. 또한 이 사건과 접하고 있는 ○○동 ○○-○○번지, ○○동 ○○-○○번지, ○○동 ○○-○○번지 역시 용도지역, 지목, 이용상황이 이 사건 토지와 동일하고, 도로접면의 경우 세로(가) 또는 세각(가)로 같거나 유사한바, 그 비교표준지 역시 이 사건 비교표준지로 정하여 개별공시지가를 산정하였는바, 인근 토지에 비해 개별공시지가가 과도하게 높게 산정되었다는 청구인의 주장은 이유 없다. 따라서 이 사건 처분은 적법·타당하다. 4. 결 론 그렇다면, 청구인의 주장을 인정할 수 없으므로 청구인의 청구를 받아들이지 않기로 하여 주문과 같이 재결한다.