개별공시지가 이의신청 기각결정 취소청구

1. 사건개요 피청구인은 2022. 4. 29. OO시 00필지에 대하여 ‘2022. 1. 1. 기준 개별공시지가 결정·공시’(이하 위 개별공시지가 결정을 ‘이 사건 처분’이라 한다)를 하였다. 청구인은 OO시 OO동 00-a, -b, -c, -d번지 (이하 각‘이 사건 제1토지’, ‘이 사건 제2토지’, ‘이 사건 제3토지’, ‘이 사건 제4토지’라 하고 합하여 ‘이 사건 토지들’이라 한다)의 소유자로, 이 사건 토지들에 대한 개별공시지가가 주위 토지에 비하여 낮은 등 타당하지 아니하다는 이유로 이 사건 처분의 취소를 구하는 이 사건 행정심판을 청구하였다. 2. 당사자 주장 가. 청구인 주장 1) 다음의 사유로 개별공시지가가 현 세태에 맞게 조정되어야 한다. ① 주위 토지 공시지가에 비하여 매우 낮다. ② 도로확장(폭 12m) 개설년도에도 반영이 되어 있지 않다. ③ OO역 역세권이고, OO지구에 근접하여 있으며, OO호수 전망이 가능함에도 위와 같은 위치에 비하여 개별주택가격이 낮다. ④ 폭 12m 도로에 접하여 있다. ⑤ 도로를 개설할 때 도로에 접한 평지로 본다는 OO시 평가사 의견이 있었다. ⑥ 매년 주위 토지에 비해 낮은 상승률이 누적되어 있다. 2) 피청구인은 이 사건 토지들의 평가를 위하여 비교표준지를 선정하였다고 하나, 비교표준지들은 새마을길에 접하여 있고, 비교표준지 중 산은 맹지이다. 이 사건 토지들 중 180평은 경영체 등록하여 경작중으로 비교표준지들은 비교 대상이 아니다. 3) 피청구인은 지형지세를 고지로 구분하였다고 하나, 피청구인은 도로개설 시 도로에 지면이 접하여 있으면 평지로 보고 감정평가를 하여 왔고, 재산세팀 담당공무원은 완경사로 보고 있는데, 지적과 부동산관리팀에서 공시지가 수정이 이루어져야 개별주택가격이 상승한다고 한다. 4) 피청구인은 지리적 위치의 반영이 어렵다고 하나, 토지를 평가할 때 역세권, OO지구, OO호수, 편의시설·조망권과 같은 특성을 적용하는 것은 너무나 당연하다. 5) 피청구인은 비교표준지를 엉뚱한 곳으로 선정하고, 지형지세, 위치, 도로를 절하하여 공시지가를 책정하였기에 반드시 공시지가 상승이 있어야 하며, 주변 토지에 비해 현격히 낮은 지가는 고쳐져야 한다. 피청구인의 답변은 비교표준지의 공시지가가 표시되어 있지 않아 포괄적·편의주의적이며, 개별공시지가는 표준지가 아니기에 주변과 상이해야 한다. 나. 피청구인 주장 1) 주위 토지 대비, 지가가 현저히 낮게 책정되어 있다는 주장에 대하여 이 사건 토지는 OO시 서남쪽 끝에 위치하여 있으며, 동쪽으로 OO 저수지와 남쪽으로는 OO동 농지로 이어져 있다. 청구인이 제시한 주위 토지들은 그 기준이 추상적이고 불분명하여 비교하기가 어려우며, 지리적으로 가까운 토지들과 비교하더라도 개별공시지가에 영향을 주는 토지들의 특성이 다양하고, 비교표준지가 각각 다르므로 그 자체로 비교하는 것은 옳지 않다. 지가란 토지의 지역성에 따른 그 지역의 가격수준이 대상 토지의 개별요인에 따라 개별화·구체화되어 결정되며, 공간적으로 인접한 토지라도 주변 여건과 개별토지의 물리적 조건(도로조건 등)에 따라 입지성과 가격수준이 다르게 형성되기도 하는데, 지리적인 위치 등의 이유로 주위 토지들과 단순 비교하는 것은 무리가 있다. 2) 역세권, OO호수 전망, 개발지의 반영 및 토지 특성의 도로, 지형지세 등이 미반영 되었다는 주장에 대하여 국토교통부 「2022년도 적용 개별공시지가 조사·산정 지침」에 따르면 비교표준지는 조사대상토지와 동일 용도지역 안에 있는 유사가격권의 표준지 중에서 토지이용상황이 동일한 표준지를 선정하여야 한다. 이 사건 토지들과 피청구인이 선정한 표준지들의 토지이용상황 등을 비교하여보면 비교표준지의 선정이 모두 적정했음을 알 수 있다. 또한 청구인이 주장한 도로 확장 역시, 이미 모든 토지들이 중로한면으로 적용되어 있으며, 지형지세(고저)도 개별공시지가 산정지침 상 간선도로 또는 주위의 지형지세보다 높고 경사도가 15°이하인 지대의 토지는 완경사로 구분하고 있으므로, 주위 지형지세보다 높은 곳에 위치한 청구인의 토지를 완경사로 보는 것은 적정하다고 할 수 있다. 그리고 청구인이 주장한 역세권과 OO호수 전망, 개발지의 반영 등은 보상평가 등의 기준이 될 수는 있으나, 개별공시지가를 산정하는 토지특성 조사항목에는 포함되지 않는다. 각종 조세와 부담금을 부과하는 기준으로서 정책적 값을 찾는 개별공시지가와 연동하기는 무리가 있다. 3) 감정평가사 검증 내역에 대하여 「부동산가격공시 등에 관한 법률」(이하 ‘부동산공시법’이라 한다)에 의거, 개별공시지가를 결정하기 위해 토지소유자의 의견을 들어야 하며, 의견이 있는 경우 감정평가업자의 재검증 후 위원회의 심의를 거치도록 되어 있다. 또한 결정·공시 후 이의신청이 있는 경우에도 감정평가업자의 재검증을 거쳐 위원회의 심의를 받도록 되어 있다. 이 사건 토지에 2022년 검증 담당평가사는 아래와 같다. - 2022년 1월 1일 산정 검증 담당평가사 (주)OO감정평가법인 정OO - 2022년 1월 1일 의견제출 검증 담당평가사 (주)OO감정평가법인 정OO - 2022년 1월 1일 이의신청 검증 담당평가사 (주)□□감정평가법인 박OO 위와 같이 이 사건 토지는 두 명의 감정평가사가 세 번의 검증을 통해 적합하게 선정되었음을 확인하였다. 4) 이 사건 처분은 부동산공시법 등 관계 법령에서 정한 요건에 따라 적법하게 이루어진 것으로서 청구인의 주장은 이유가 없으므로 기각되어야 한다. 3. 이 사건 처분의 위법·부당 여부 가. 관계법령 【부동산 가격공시에 관한 법률】 제9조(표준지공시지가의 효력) 표준지공시지가는 토지시장에 지가정보를 제공하고 일반적인 토지거래의 지표가 되며, 국가ㆍ지방자치단체 등이 그 업무와 관련하여 지가를 산정하거나 감정평가법인등이 개별적으로 토지를 감정평가하는 경우에 기준이 된다. <개정 2020. 4. 7.> 제10조(개별공시지가의 결정ㆍ공시 등) ① 시장ㆍ군수 또는 구청장은 국세ㆍ지방세 등 각종 세금의 부과, 그 밖의 다른 법령에서 정하는 목적을 위한 지가산정에 사용되도록 하기 위하여 제25조에 따른 시ㆍ군ㆍ구부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 매년 공시지가의 공시기준일 현재 관할 구역 안의 개별토지의 단위면적당 가격(이하 “개별공시지가”라 한다)을 결정ㆍ공시하고, 이를 관계 행정기관 등에 제공하여야 한다. ④ 시장ㆍ군수 또는 구청장이 개별공시지가를 결정ㆍ공시하는 경우에는 해당 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 토지가격비준표를 사용하여 지가를 산정하되, 해당 토지의 가격과 표준지공시지가가 균형을 유지하도록 하여야 한다. ⑤ 시장ㆍ군수 또는 구청장은 개별공시지가를 결정ㆍ공시하기 위하여 개별토지의 가격을 산정할 때에는 그 타당성에 대하여 감정평가법인등의 검증을 받고 토지소유자, 그 밖의 이해관계인의 의견을 들어야 한다. 다만, 시장ㆍ군수 또는 구청장은 감정평가법인등의 검증이 필요 없다고 인정되는 때에는 지가의 변동상황 등 대통령령으로 정하는 사항을 고려하여 감정평가법인등의 검증을 생략할 수 있다. <개정 2020. 4. 7.> ⑧ 제1항부터 제7항까지에서 규정한 것 외에 개별공시지가의 산정, 검증 및 결정, 공시기준일, 공시의 시기, 조사ㆍ산정의 기준, 이해관계인의 의견청취, 감정평가법인등의 지정 및 공시절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. <개정 2020. 4. 7.> 제11조(개별공시지가에 대한 이의신청) ① 개별공시지가에 이의가 있는 자는 그 결정ㆍ공시일부터 30일 이내에 서면으로 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 이의를 신청할 수 있다. ② 시장ㆍ군수 또는 구청장은 제1항에 따라 이의신청 기간이 만료된 날부터 30일 이내에 이의신청을 심사하여 그 결과를 신청인에게 서면으로 통지하여야 한다. 이 경우 시장ㆍ군수 또는 구청장은 이의신청의 내용이 타당하다고 인정될 때에는 제10조에 따라 해당 개별공시지가를 조정하여 다시 결정ㆍ공시하여야 한다. ③ 제1항 및 제2항에서 규정한 것 외에 이의신청 및 처리절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 【부동산 가격공시에 관한 법률 시행령】 제17조(개별공시지가 조사ㆍ산정의 기준) ① 국토교통부장관은 법 제10조제4항에 따른 개별공시지가 조사ㆍ산정의 기준을 정하여 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 통보하여야 하며, 시장ㆍ군수 또는 구청장은 그 기준에 따라 개별공시지가를 조사ㆍ산정하여야 한다. ② 제1항에 따른 기준에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다. <개정 2020. 10. 8.> 1. 지가형성에 영향을 미치는 토지 특성조사에 관한 사항 2. 개별공시지가의 산정기준이 되는 표준지(이하 “비교표준지”라 한다)의 선정에 관한 사항 3. 법 제3조제8항에 따른 토지가격비준표(이하 “토지가격비준표”라 한다)의 사용에 관한 사항 4. 그 밖에 개별공시지가의 조사ㆍ산정에 필요한 사항 제18조(개별공시지가의 검증) ① 시장ㆍ군수 또는 구청장은 법 제10조제5항 본문에 따라 개별토지가격의 타당성에 대한 검증을 의뢰하는 경우에는 같은 조 제4항에 따라 산정한 전체 개별토지가격에 대한 지가현황도면 및 지가조사자료를 제공하여야 한다. ② 법 제10조제5항 본문에 따라 검증을 의뢰받은 감정평가법인등은 다음 각 호의 사항을 검토ㆍ확인하고 의견을 제시해야 한다. <개정 2020. 10. 8.> 1. 비교표준지 선정의 적정성에 관한 사항 2. 개별토지 가격 산정의 적정성에 관한 사항 3. 산정한 개별토지가격과 표준지공시지가의 균형 유지에 관한 사항 4. 산정한 개별토지가격과 인근토지의 지가와의 균형 유지에 관한 사항 5. 표준주택가격, 개별주택가격, 비주거용 표준부동산가격 및 비주거용 개별부동산가격 산정 시 고려된 토지 특성과 일치하는지 여부 6. 개별토지가격 산정 시 적용된 용도지역, 토지이용상황 등 주요 특성이 공부(公簿)와 일치하는지 여부 7. 그 밖에 시장ㆍ군수 또는 구청장이 검토를 의뢰한 사항 ④ 제1항부터 제3항까지에서 규정한 사항 외에 개별토지 가격의 검증에 필요한 세부적인 사항은 국토교통부장관이 정한다. 이 경우 검증의 생략에 대해서는 관계 중앙행정기관의 장과 미리 협의하여야 한다. 제19조(개별토지 소유자 등의 의견청취) ① 시장ㆍ군수 또는 구청장은 법 제10조제5항에 따라 개별토지의 가격 산정에 관하여 토지소유자 및 그 밖의 이해관계인(이하 “개별토지소유자등”이라 한다)의 의견을 들으려는 경우에는 개별토지가격 열람부를 갖추어 놓고 해당 시ㆍ군 또는 구(자치구를 말한다. 이하 같다)의 게시판 또는 인터넷 홈페이지에 다음 각 호의 사항을 20일 이상 게시하여 개별토지소유자등이 개별토지가격을 열람할 수 있도록 하여야 한다. 1. 열람기간 및 열람장소 2. 의견제출기간 및 의견제출방법 ② 제1항에 따라 열람한 개별토지가격에 의견이 있는 개별토지소유자등은 의견제출기간에 해당 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 의견을 제출할 수 있다. ③ 시장ㆍ군수 또는 구청장은 제2항에 따라 의견을 제출받은 경우에는 의견제출기간 만료일부터 30일 이내에 심사하여 그 결과를 의견제출인에게 통지하여야 한다. ④ 시장ㆍ군수 또는 구청장은 제3항에 따라 심사를 할 때에는 현지조사와 검증을 할 수 있다. 제21조(개별공시지가의 결정 및 공시) ① 시장ㆍ군수 또는 구청장은 매년 5월 31일까지 개별공시지가를 결정ㆍ공시하여야 한다. 다만, 제16조제2항제1호의 경우에는 그 해 10월 31일까지, 같은 항 제2호의 경우에는 다음 해 5월 31일까지 결정ㆍ공시하여야 한다. ② 시장ㆍ군수 또는 구청장은 제1항에 따라 개별공시지가를 공시할 때에는 다음 각 호의 사항을 해당 시ㆍ군 또는 구의 게시판 또는 인터넷 홈페이지에 게시하여야 한다. 1. 조사기준일, 공시필지의 수 및 개별공시지가의 열람방법 등 개별공시지가의 결정에 관한 사항 2. 이의신청의 기간ㆍ절차 및 방법 ③ 개별공시지가 및 이의신청기간 등의 통지에 관하여는 제4조제2항 및 제3항을 준용한다. 제22조(개별공시지가에 대한 이의신청) ① 법 제11조제1항에 따라 개별공시지가에 대하여 이의신청을 하려는 자는 이의신청서에 이의신청 사유를 증명하는 서류를 첨부하여 해당 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 제출하여야 한다. ② 시장ㆍ군수 또는 구청장은 제1항에 따라 제출된 이의신청을 심사하기 위하여 필요할 때에는 감정평가법인등에게 검증을 의뢰할 수 있다. <개정 2020. 10. 8.> 【2022년도 적용 개별공시지가 조사·산정지침】(국토교통부 2021. 10.) II. 토지특성조사 3. 토지특성 항목별 조사요령 ⑥ 용도지역 ㉮ 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제36조·제79조 및 같은 법 시행령 제30조의 규정에 의한 용도지역을 2개까지 기재한다. ㉯ 한 필지에 하나의 용도지역이 지정된 경우 - 지정된 용도지역과 개발제한구역을 조사하여 해당번호를 기재한다. - 개발제한구역은 용도지역이 아니나 그 규제내용이 엄격하므로 용도지역으로 분류한다. ⑭ 토지이용상황 토지이용상황 구분 <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=158830681"></img> ⑮ 지형지세 : 고저 ㉮ 토지의 고저는 간선도로 또는 주위의 지형지세를 기준으로 조사하되, 해당 토지가 속한 지대의 경사도(측량자료 또는 수치지형도 등 기준)를 고려할 수 있다. ※ 간선도로가 주위의 지형지세보다 현저히 높거나 낮아 간선도로를 기준으로하는 것이 부적절한 경우나 간선도로가 원거리에 있어 고저비교가 적절하지 않은 경우에는 주위의 지형지세를 기준으로 조사함 지형지세 구분 <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=158830679"></img> ※ 간선도로라 함은 국도·지방도 및 대중교통수단이 통과하는 현행 도로를 말하며 대중교통수단이 1일 1～2회 통과하는 도로는 간선도로에서 제외함 (18) 도로조건 : 도로접면 ㉮ 조사대상필지가 어떤 도로에 몇 면이 접해 있는지 등 도로와의 관계를 조사하여 기재하되 각지 또는 2면 이상에 접한 경우에는 넓은 도로를 기준으로 기재함을 원칙으로 한다. 다만, 넓은 도로가 주된 역할을 하지 못하는 경우에는 주된 역할을 하는 도로를 기준으로 기재한다. ㉰ 도로의 분류기준 o 인도를 포함한 도로의 폭을 기준으로 하되 비탈면(법면)은 제외한다. 도로접면 구분 <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=158830677"></img> III. 비교표준지 선정 3. 비교표준지 선정기준 <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=158830675"></img> 가. 조사대상 토지가 일반토지인 경우 1) 일반적 기준 비교표준지는 조사대상 토지와 동일 용도지역 안에 있는 유사가격권의 표준지 중에서 토지이용상황(주용도 포함)이 동일한 표준지를 선정한다. ※ 토지이용상황 주용도는 주거용, 상업·업무용, 주상복합용, 공업용, 전, 답, 임야 등토지이용상황의 대분류를 의미함 ※ 표준지가 둘 이상의 용도지역으로 구분·지정된 경우 원칙적으로 표준지의 주된 용도지역(용도지역1)을 기준으로 조사대상 토지와 동일 용도지역 여부를 판단함 2) 세부기준 ① 인근에 동일한 토지이용상황(주용도 포함)의 표준지가 없거나, 토지이용상황에 따라 표준지를 선정하여 인접토지와 가격불균형이 발생하는 경우 도로접면이 유사한 표준지를 선정할 수 있다. ② 일반적 기준을 충족하는 표준지가 2개 이상인 경우, 가격형성요인이 유사한 표준지 중 가급적 지리적으로 근접한 표준지를 선정한다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=158830673"></img> 나. 판 단 1) 인정사실 이 사건 청구서, 답변서, 국토교통부 공시 OO시 OO동 표준지공시지가, 이 사건 토지들 각 토지특성 조사결과, 이 사건 토지들 현장사진·등고선 지도, 2022. 4. 29. OO시 공고 제00호, 청구외 주식회사 OO감정평가법인 개별공시지가(이의신청) 검정결과보고서 및 2022. 6. 28.자 이의신청 처리결과 통지서 등에 의하면 다음과 같은 사실을 인정할 수 있다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=158830685"></img> 가) 이 사건 토지들은 서로 접하여 있는 대지, 전, 토지임야로서, 이 사건 토지들의 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」상 지역·지구 등은 다음과 같다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=158830683"></img> 나) 기준일 2022. 1. 1. OO시 OO동 표준지 중 용도지역이 제1종일반주거지역이면서, 토지이용상황이 단독주택용지인 곳은 다음과 같다. * 이 사건 제1토지의 비교표준지 다) 이 사건 제1토지부터 위 나)항 각 표준지와의 거리는 다음과 같다(소수 둘째자리 반올림. 이하 같음) <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=158830691"></img> * 이 사건 제1토지의 비교표준지 라) 위 OO동 표준지 중 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」상 개발제한구역이며, 토지이용상황이 전인 곳은 다음과 같다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=158830693"></img> * 이 사건 제2토지, 제3토지의 비교표준지 <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=158830697"></img> 마) 이 사건 제2토지부터 위 라)항 각 표준지와의 거리는 다음과 같다. * 이 사건 제2토지, 제3토지의 비교표준지 바) 이 사건 제3토지부터 OO동 h번지까지 거리는 약 156.6m, OO동 l번지까지 거리는 약 177.5m이며, 이 사건 제3토지와 그 외 나머지 표준지 간 각 거리는 위 마)항 표 기재 각 거리와 유사하다. 사) 위 OO동 표준지 중 용도지역이 개발제한구역이며, 이용상황이 임야인 곳은 다음과 같다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=158830695"></img> * 이 사건 제4토지의 비교표준지 아) 이 사건 제4토지로부터 위 사)항 각 표준지까지 거리는 다음과 같다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=158830689"></img> * 이 사건 제4토지의 비교표준지 자) 피청구인은 2022. 4. 29. OO시 00필지에 대한 ‘2022. 1. 1. 기준 개별공시지가 결정·공시’를 공고하였다. 차) 청구인은 2022. 5. 6. 이 사건 처분에 대하여 이의신청을 하였고, 이에 피청구인은 감정평가법인의 검증을 거쳐, 이 사건 처분에 따른 이 사건 토지들에 대한 각 개별공시지가 결정이 적정하다는 결과보고서를 받아 2022. 6. 28. 청구인에게 같은 내용으로 이의신청 처리결과를 통지하였다. 카) 이 사건 토지들의 각 이 사건 처분 결정지가, 이용상황, 용도지역, 도로교통 <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=158830687"></img> 사항은 다음과 같다. 타) 이 사건 도로에 접한 도로는 이 사건 토지들 기준 동북방향으로부터 이 사건 주택까지 완만한 경사도의 오르막길이다. 파) 국토교통부 ‘2022년도 적용 개별공시지가 조사·산정지침’에 따른 토지이용상황 조사요령에 따르면, 임야는 조림, 자연림, 토지임야, 목장용지, 임야 기타로 구분되고, 이중 자연림과 토지임야는 개별공시지가 산정에 있어 같은 비율로 비교된다(비준표 토지이용상황 가격배율 1.0). 2) 부동산공시법 제10조제1항, 제4항, 제5항, 제8항 및 같은 법 시행령 제17조에 따르면, 시장·군수 또는 구청장은 부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 매년 공시지가의 공시기준일 현재 관할 구역 안의 개별토지의 단위면적당 가격을 결정·공시하여야 하고, 이때 해당 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 토지가격비준표를 사용하여 지가를 산정하되, 해당 토지의 가격과 표준지공시지가가 균형을 유지하도록 하여야 하며, 검증이 필요없다고 인정되는 때를 제외하고는 감정평가법인등의 검증을 받고 토지소유자, 그 밖의 이해관계인의 의견을 들어야 한다. 또한 이때 시장·군수 또는 구청장은 국토교통부장관이 통보하는 개별공시지가 조사·산정의 기준에 따라 개별공시지가를 조사·산정하여야 한다. 국토교통부 ‘2022년도 적용 개별공시지가 조사·산정지침’에 따르면, 토지특성 조사 시 ① 지형지세: 고저 항목에 대하여는 간선도로 또는 주위의 지형지세를 기준으로 조사하되, 해당 토지가 속한 지대의 경사도(측량자료 또는 수치지형도 등 기준)를 고려할 수 있고, 이때 간선도로 또는 주위의 지형지세와 높이가 비슷하거나 경사도가 미미한 토지를 ‘평지’로, 간선도로 또는 주위의 지형지세보다 높고 경사도가 15°이하인 지대의 토지를 ‘완경사’로 기재한다. ② 토지특성 중 도로조건: 도로접면 항목에 관하여는 조사대상필지가 인도를 포함한 도로의 폭을 기준으로 분류한 도로 중 어떤 도로에 몇 면이 접해 있는지 등 도로와의 관계를 조사하여 기재한다. 이때 폭 12m 이상 25m 미만 도로에 한면이 접하고 있는 토지는 ‘중로한면’으로 기재한다. ③ 또한 지가결정을 위한 비교표준지를 선정할 때에는 조사대상 토지와 동일 용도지역 안에 있는 유사가격권의 표준지 중에서 토지이용상황이 동일한 표준지를 선정하고, 인근에 동일한 토지이용상황의 표준지가 없거나, 토지이용상황에 따라 표준지를 선정하여 인접토지와 가격 불균형이 발생하는 경우 도로접면이 유사한 표준지를 선정할 수 있으며, 일반적 기준을 충족하는 표준지가 2개 이상인 경우, 가격형성요인이 유사한 표준지 중 가급적 지리적으로 근접한 표준지를 선정한다. 3) 부동산공시법 제11조에 따른 개별공시지가 이의신청은 행정청으로 하여금 개별공시지가가 부당하게 산정된 경우 이를 스스로 시정하도록 하는 절차로서, 이의신청을 받아들여 개별공시지가를 조정하는 것을 내용으로 하는 결정은 새로운 처분으로 볼 수 있으나, 이와 달리 이의신청을 받아들이지 아니하는 내용의 결정은 사실상 종전의 개별공시지가 결정처분을 유지하는 것에 불과하여 청구인의 권리·의무에 새로운 변동을 초래하는 것이 아니므로 행정심판의 대상이 되는 행정처분이라 볼 수 없다. 청구인은 이 사건 심판청구로 피청구인의 개별공시지가 이의신청 기각결정의 취소를 구하고 있으나 그러한 심판청구에는 이 사건 처분인 개별공시지가 결정처분의 취소를 구하는 취지가 포함되어 있다고 선해할 수 있다 할 것이므로, 이하 이를 전제로 이 사건 관련 법령의 규정 및 이 사건 기록에 의해 인정되는 다음의 사정에 의하면 이 사건 처분이 재량권의 일탈 또는 남용에 해당한다고 보기 어렵다. 가) 2022년도 개별공시지가 조사산정지침 상 비교표준지 선정기준에 따르면, 비교표준지는 조사대상 토지와 ① 동일 용도지역 안에 있는 ② 유사가격권의 표준지 중에서 ③ 토지이용상황이 동일한 표준지를 선정하도록 정하고 있다. 나) 이 사건 제1토지, 제2토지, 제3토지의 각 비교표준지는 각 토지와 이용상황, 용도지역, 도로교통이 동일하고, 가장 근거리(이 사건 제1토지, 제2토지)에 있거나 비교적 근거리(이 사건 제3토지)에 있는 토지이다. 다) 이 사건 제4토지는 폭 12m ~ 15m인 도로에 접하고 있고, 이 사건 제4토지의 비교표준지는 맹지여서 위 양 토지의 도로교통이 다르기는 하지만, 이 사건 제4토지의 비교표준지는 이 사건 제4토지와 지목, 용도지역, 고저, 형상이 동일하고, 가장 근거리에 있는 임야이며, 지목이 임야인 인근 토지 중 가장 공시지가가 높고, 이용상황이 이 사건 제4토지와 유사하다. 라) 개별토지가격은 토지특성조사 항목에 따라 결정되는데, 청구인이 이 사건 각 토지의 개별토지가격에 반영되어야 한다고 주장하는 OO역세권, OO호수, 편의시설·조망권 등의 특성은 토지의 개별토지가격을 결정하는 요인이 아니다. 4. 결 론 그렇다면, 청구인의 주장을 인정할 수 없으므로 청구인의 청구를 받아들이지 않기로 하여 주문과 같이 재결한다.