개별공시지가 이의신청 기각결정 취소청구

1. 사건개요 청구인은 ○○시 ○○동 산○○-○○번지 및 같은 동 산 ○○-○○번지 토지(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)를 소유한 자이다. 피청구인은 2021. 5. 31. 이 사건 토지에 대하여 2021. 1. 1. 기준 개별공시지가를 결정·공시(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)하였고, 청구인은 같은 해 6. 28. 이 사건 토지의 개별공시지가에 대한 이의신청을 하였다. 피청구인은 위 이의신청에 대하여 감정평가업자의 검증 및 ○○시 부동산가격공시위원회의 심의를 거친 결과, 2021. 7. 29. 청구인에게 이의신청 기각결정을 하였다. 2. 당사자 주장 요지 가. 청구인 주장 1) 사실관계 이 사건 토지의 현황은 다음과 같다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159024673"></img> 2) 비교표준지 선정원칙 위배 이 사건 토지의 2021. 이전 비교표준지는 ‘경기도 ○○시 ○○동 산○○○번지’였다. 이때 이 사건 토지의 연도별 개별공시지가는 안정적으로 유지되어 왔다. 그러나 2021. 개별공시지가를 산정하면서 피청구인은 아무런 설시 없이 이 사건 토지의 비교표준지를 ‘같은 동 ○○-○번지’로 교체하였다. 피청구인이 이 사건 비교표준지는 지목이 ‘임야’이지만 갑 제3호증에서와 같이 ‘토임’인 현황토지이다. ‘토임’인 토지는 갑 제4호증과 같이 「2021년도 적용 개별공시지가 조사·산정지침(이하 ‘이 사건 지침’이라 한다)」의 토지이용상황을 ‘토지임야’로 기재하고 전산코드는 730번이 되어야 한다. 그러나 이 사건 토지의 2021년도 개별공시지가 토지특성조사에서는 이 사건 비교표준지의 토지특성을 전산코드 720번으로 조사하였다. 그렇다면, 이 사건 비교표준지는 이 사건 토지와 토지이용상황이 완전히 상이한 곳으로 비교표준지 선정에 오류가 있다. 아울러, 그동안 2000. ~ 2020.까지 안정적으로 개별공시지가를 산정한 당초의 비교표준지를 교체한 구체적인 타당성이 인정되지 않는다. 3) 토지의 지형지세 등 오류 가) 지형지세 중 고저 오류 이 사건 비교표준지의 토지특성자료의 지형지세 중 ‘고저’는 갑 제6호증에서와 같이 ‘완경사’로 조사하고 이 사건 토지는 ‘급경사’로 조사하였다. 그러나 한국임업진흥원에서 조사한 이 사건 비교표준지의 경사도는 갑 제7호증에서 보는 바와 같이 15 ~ 20도로 조사되었다. 그렇다면 비교표준지의 고저는 이 사건 지침에서 정하고 있는 급경사지에 해당된다. 나) 토지이용상황 미반영 오류 이 사건 토지는 국가에서 형질변경하여 예비군훈련장의 직접부지로 사용하고 있으며, 예비군훈련장으로 연결되는 도로와 접면하고 있으나, 피청구인은 이 사건 토지의 도로조건을 맹지로 조사하고 있고 이 사건 토지를 현실이용상황에 맞게 잡종지로 개별공시지가를 산정하지 않은 오류가 있다. 4) 보충서면 이 사건 비교표준지의 토지이용상황은 ‘토지임야’이고 이 사건 토지의 토지이용상황은 ‘잡종지’로 상호 간 토지이용상황이 완전히 상이한 곳이므로 토지이용상황이 유사하다는 답변은 맞지 않는다. 한편, 비교표준지가 이 사건 토지와 지근거리에 위치할 필요는 없다. 당연히 ○○구 ○○동에 있는 토지이용상황이 유사한 비교표준지를 선정하여야 한다. 아울러 개별공시지가는 안정적인 지가추세를 유지하여야 하나, 안정적인 개별공시지가를 관리되던 곳을 2021년 개별공시지가를 산정하면서 갑자기 전년 대비 84.7% 수준으로 하락조정한 것은 지가관리 측면에서 오류가 있는 것이다. 피청구인은 이 사건 토지는 예비군 훈련장 인근에 있다는 이유로 예비군 훈련장으로 토지이용상황을 조사하는 것은 부당하다고 답변하고 있으나, 이 사건 토지는 국방부에서 점유하여 예비군 훈련장 등으로 직접 사용하고 있는 부지이다. 이 사건 토지는 국방부에서 점유하고 있음에 따라 갑 제6호증과 같이 2020. 10. 30. 국방부 특별배상심의회에서 배상결정을 한 토지이다. 한편, 한국임업진흥원에서 조사한 이 사건 비교표준지의 경사도는 15~20도로 조사되었으며, 이는 이 사건 지침에서 정하고 있는 급경사지에 해당된다. 이 사건 비교표준지와 이 사건 토지의 고저부분을 달리한 것은 오류에 해당된다. 나. 피청구인 주장 1) 개별공시지가의 산정 및 결정은「부동산 가격공시에 관한 법률(이하 ‘부동산공시법’이라 한다)」및 국토교통부의 이 사건 지침에 따라 해당 토지와 유사한 이용가치를 지니는 비교표준지를 선정하고, 비교표준지와 개별토지의 특성차이에 따른 토지가격비준표상의 가격배율을 산출하여 이를 비교표준지 공시지가에 곱하여 개별공시지가를 산정하며, 산정된 지가에 대하여 감정평가업자가 가격의 타당성 여부를 검증한 후 ○○시 부동산가격공시위원회 심의를 거쳐 최종적으로 개별공시지가를 결정·공시한다. 2) 이 사건 비교표준지는 보전녹지지역 내 가격 층화 등의 사유로 2021년 결정·공시된 신규 비교표준지이다. 위 비교표준지는 국토교통부 장관이 부동산공시법에 따라 감정펑가법인이 조사·산정 후 중앙부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 ○○,○○○원/㎡으로 적법하게 결정·공시되었다. 3) 비교표준지 선정기준은 조사대상 토지와 동일 용도지역 안에 있는 유사가격권의 표준지 중에서 토지이용상황(주용도 포함)이 동일한 표준지를 선정한다. 4) 이 사건 토지는 이 사건 비교표준지와 용도지역 및 토지이용상황이 동일하고, 기존 비교표준지(○○동 산○○○번지)보다 근거리에 위치하여 가격 형성요인이 유사하므로(을 제1호증) 이 사건 지침에 따라 개별공시지가를 각 ○○,○○○원/㎡으로 결정·공시(을 제2호증)하였다. 5) 이 사건 토지 현장(을 제3호증)은 나무들이 숲을 이루고 있고 예비군 훈련장 인근에 있다는 이유로 예비군 훈련장으로 토지이용상황을 조사하는 것은 부당하며, 이 사건 토지의 토지특성을 자연림(전산코드 720), 맹지(전산코드 12)로 (○○동 산○○-○○ 외 1필지) 토지이용상황에 맞게 개별공시지가를 산정한 것은 적법하다. 6) 피청구인의 이의신청한 사항에 대하여는 면밀하게 감정평가업자의 검증(을 제4호증)을 거쳐 2021. 7. 20. ○○시 부동산가격공시위원회의 심의 결과, 이 사건 토지의 결정 개별공시지가는 적정하다고 결정되어 청구인에게 이의신청을 기각한다는 통지를 하였다. 7) 보충서면 이 사건 비교표준지인 ○○동 ○○-○번지의 토지특성(토지이용상황 및 고저 등)은 국토교통부에서 「부동산 가격공시에 관한 법률」 제3조 규정에 따라 조사하여 결정·공시된 사항으로 이 사건 토지의 비교표준지 선정은 근거리에 위치한 표준지를 선정한 것이 아닌, 이 사건 지침에 따라 가격형성요인(지역요인 및 개별요인)에 적합한 비교표준지를 선정하였으며, 이 사건 토지와 2021년 신설된 비교표준지(○○동 ○○-○번지)는 같은 맹산 자락에 위치하고 있고, 가격형성요인이 능선에 위치한 전년도 비교표준지(○○동 산○○○번지)보다 유사하여 사건 토지의 비교표준지로 적법하게 선정하였다. 이 사건 토지의 토지이용상황에 관하여 청구인이 제출한 갑 제6호증 및 현장확인을 통해 사건 토지가 예비군 훈련장의 외각 경계선 안쪽에 위치한 직접 부지로서 사용되었음을 확인하였으나, 이 사건 지침에 따라 예비군 훈련장으로의 이용은 국방부에 의한 일시적인 이용상황이므로, 토지대장상 지목 및 과거 토지이용상황을 고려하여 자연림으로 조사하는 것이 적법하다. 개별공시지가 산정은 국토교통부에서 매년 변동되는 가격형성요인을 반영하여 결정한 표준지가와 표준지-개별토지 간 토지특성 차이에 따른 가격 배율을 곱하여 산정하는 것으로, 청구인이 주장한 소관청에서 개별공시지가를 관리·조정한다는 주장과 지가 추세를 유지해야 한다는 주장은 부당하다. 3. 이 사건 처분의 위법·부당 여부 가. 관계법령 【부동산 가격공시에 관한 법률】 제10조(개별공시지가의 결정ㆍ공시 등) ① 시장ㆍ군수 또는 구청장은 국세ㆍ지방세 등 각종 세금의 부과, 그 밖의 다른 법령에서 정하는 목적을 위한 지가산정에 사용되도록 하기 위하여 제25조에 따른 시ㆍ군ㆍ구부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 매년 공시지가의 공시기준일 현재 관할 구역 안의 개별토지의 단위면적당 가격(이하 “개별공시지가”라 한다)을 결정ㆍ공시하고, 이를 관계 행정기관 등에 제공하여야 한다. ④ 시장ㆍ군수 또는 구청장이 개별공시지가를 결정ㆍ공시하는 경우에는 해당 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 토지가격비준표를 사용하여 지가를 산정하되, 해당 토지의 가격과 표준지공시지가가 균형을 유지하도록 하여야 한다. ⑤ 시장ㆍ군수 또는 구청장은 개별공시지가를 결정ㆍ공시하기 위하여 개별토지의 가격을 산정할 때에는 그 타당성에 대하여 감정평가법인등의 검증을 받고 토지소유자, 그 밖의 이해관계인의 의견을 들어야 한다. 다만, 시장ㆍ군수 또는 구청장은 감정평가법인등의 검증이 필요 없다고 인정되는 때에는 지가의 변동상황 등 대통령령으로 정하는 사항을 고려하여 감정평가법인등의 검증을 생략할 수 있다. ⑥ 시장ㆍ군수 또는 구청장이 제5항에 따른 검증을 받으려는 때에는 해당 지역의 표준지의 공시지가를 조사ㆍ평가한 감정평가법인등 또는 대통령령으로 정하는 감정평가실적 등이 우수한 감정평가법인등에 의뢰하여야 한다. ⑧ 제1항부터 제7항까지에서 규정한 것 외에 개별공시지가의 산정, 검증 및 결정, 공시기준일, 공시의 시기, 조사ㆍ산정의 기준, 이해관계인의 의견청취, 감정평가법인등의 지정 및 공시절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제11조(개별공시지가에 대한 이의신청) ① 개별공시지가에 이의가 있는 자는 그 결정ㆍ공시일부터 30일 이내에 서면으로 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 이의를 신청할 수 있다. ② 시장ㆍ군수 또는 구청장은 제1항에 따라 이의신청 기간이 만료된 날부터 30일 이내에 이의신청을 심사하여 그 결과를 신청인에게 서면으로 통지하여야 한다. 이 경우 시장ㆍ군수 또는 구청장은 이의신청의 내용이 타당하다고 인정될 때에는 제10조에 따라 해당 개별공시지가를 조정하여 다시 결정ㆍ공시하여야 한다. ③ 제1항 및 제2항에서 규정한 것 외에 이의신청 및 처리절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제25조(시ㆍ군ㆍ구부동산가격공시위원회) ① 다음 각 호의 사항을 심의하기 위하여 시장ㆍ군수 또는 구청장 소속으로 시ㆍ군ㆍ구부동산가격공시위원회를 둔다. 1. 제10조에 따른 개별공시지가의 결정에 관한 사항 2. 제11조에 따른 개별공시지가에 대한 이의신청에 관한 사항 【부동산 가격공시에 관한 법률 시행령】 제17조(개별공시지가 조사ㆍ산정의 기준) ① 국토교통부장관은 법 제10조제4항에 따른 개별공시지가 조사ㆍ산정의 기준을 정하여 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 통보하여야 하며, 시장ㆍ군수 또는 구청장은 그 기준에 따라 개별공시지가를 조사ㆍ산정하여야 한다. ② 제1항에 따른 기준에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다. 1. 지가형성에 영향을 미치는 토지 특성조사에 관한 사항 2. 개별공시지가의 산정기준이 되는 표준지(이하 “비교표준지”라 한다)의 선정에 관한 사항 3. 법 제3조제8항에 따른 토지가격비준표(이하 “토지가격비준표”라 한다)의 사용에 관한 사항 4. 그 밖에 개별공시지가의 조사ㆍ산정에 필요한 사항 제21조(개별공시지가의 결정 및 공시) ① 시장ㆍ군수 또는 구청장은 매년 5월 31일까지 개별공시지가를 결정ㆍ공시하여야 한다. 다만, 제16조제2항제1호의 경우에는 그 해 10월 31일까지, 같은 항 제2호의 경우에는 다음 해 5월 31일까지 결정ㆍ공시하여야 한다. ② 시장ㆍ군수 또는 구청장은 제1항에 따라 개별공시지가를 공시할 때에는 다음 각 호의 사항을 해당 시ㆍ군 또는 구의 게시판 또는 인터넷 홈페이지에 게시하여야 한다. 1. 조사기준일, 공시필지의 수 및 개별공시지가의 열람방법 등 개별공시지가의 결정에 관한 사항 2. 이의신청의 기간ㆍ절차 및 방법 제22조(개별공시지가에 대한 이의신청) ① 법 제11조제1항에 따라 개별공시지가에 대하여 이의신청을 하려는 자는 이의신청서에 이의신청 사유를 증명하는 서류를 첨부하여 해당 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 제출하여야 한다. ② 시장ㆍ군수 또는 구청장은 제1항에 따라 제출된 이의신청을 심사하기 위하여 필요할 때에는 감정평가법인등에게 검증을 의뢰할 수 있다. 【2021년도 적용 개별공시지가 조사·산정지침】 Ⅱ. 토지특성 조사 3. 토지특성 항목별 조사요령 ⑭ 토지이용상황 ㉮ 토지의 실제이용상황 및 주위의 주된 토지이용상황을 기준으로 조사하여 해당번호를 기재하되, 일시적인 이용상황은 고려하지 아니한다. ㉯ 일시적인 이용상황이란 관계법령에 따라 국가나 지방자치단체의 계획이나 명령 등으로 해당 토지를 본래의 용도로 이용하는 것이 일시적으로 금지되거나 제한되어 다른 용도로 이용하고 있거나 해당 토지의 주위환경 등으로 보아 현재의 이용이 임시적인 것으로 인정되는 이용을 말한다. ㉰ 토지이용상황을 판단하기 어려운 경우에는 재산세과세대장상에 등재된 내용을 참조할 수 있으며, 지상건축물의 규모와 용도는 「건축법 시행령」 별표1(용도별 건축물의 종류) 및 「주택법 시행령」을 참조하여 결정한다. ㉱ 한 필지가 둘 이상의 용도로 이용되는 경우에는 용도별 면적과 토지의 효용가치를 고려하여 주된 용도를 기재하되, 주된 용도와 부수적인 용도를 구분하기 어려운 경우에는 지가가 더 높게 형성되는 용도를 주된 용도로 본다. ㉸ 토지이용상황의 구분은 다음과 같다. 토지이용상황 구분 <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159024671"></img> ⑮ 지형지세 : 고저 ㉮ 토지의 고저는 간선도로 또는 주위의 지형지세를 기준으로 조사하되, 해당 토지가 속한 지대의 경사도(측량자료 또는 수치지형도 등 기준)를 고려할 수 있다. ※ 간선도로가 주위의 지형지세보다 현저히 높거나 낮아 간선도로를 기준으로 하는 것이 부적절한 경우나 간선도로가 원거리에 있어 고저비교가 적절하지 않은 경우에는 주위의 지형지세를 기준으로 조사함 ㉯ 일단지로 조사된 토지는 일단지 전체의 고저를 기준으로 토지특성을 조사하여 기재한다. 지형지세 구분 <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159024681"></img> ※ 간선도로라 함은 「도로법」에 의한 국도·지방도·시도·군도를 말함 (단, 대중교통수단이 1일 1~2회 통과하는 도로는 제외) (18) 도로조건 : 도로접면 ㉮ 조사대상필지가 어떤 도로에 몇 면이 접해 있는지 등 도로와의 관계를 조사하여 기재하되 각지 또는 2면 이상에 접한 경우에는 넓은 도로를 기준으로 기재함을 원칙으로 한다. 다만, 넓은 도로가 주된 역할을 하지 못하는 경우에는 주된 역할을 하는 도로를 기준으로 기재한다. ㉯ 일단지로 조사된 토지는 일단지 전체의 형상을 기준으로 도로접면을 조사하여 기재한다. Ⅲ. 비교표준지 선정 3. 비교표준지 선정기준 가. 조사대상 토지가 일반토지인 경우 1) 일반적기준 비교표준지는 조사대상 토지와 동일 용도지역 안에 있는 유사가격권의 표준지 중에서 토지이용상황(주용도 포함)이 동일한 표준지를 선정해야한다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159024679"></img> ※ 토지이용상황 주용도는 주거용, 상업·업무용, 주상복합용, 공업용, 전, 답, 임야 등 토지이용상황의 대분류를 의미함 ※ 표준지가 둘 이상의 용도지역으로 구분·지정된 경우 원칙적으로 표준지의 주된 용도지역(용도지역1)을 기준으로 조사대상 토지와 동일 용도지역 여부를 판단함 2) 세부기준 ① 인근에 동일한 토지이용상황(주용도 포함)의 표준지가 없거나, 토지이용상황에 따라 표준지를 선정하여 인접토지와 가격불균형이 발생하는 경우 도로접면이 유사한 표준지를 선정할 수 있다. ② 일반적 기준을 충족하는 표준지가 2개 이상인 경우, 가격형성요인이 유사한 표준지 중 가급적 지리적으로 근접한 표준지를 선정한다. ③ 동일한 용도지역의 표준지가 유사가격권 내 없거나 먼 거리에 위치하여 비교표준지로 선정하는 것이 불합리한 경우, 토지이용상황이 동일한 인근의 표준지로서 용도지역 대분류가 동일한 표준지를 선정할 수 있다.(주거지역, 관리지역에 한함) ④ 개별지가 둘 이상의 용도지역으로 구분된 경우, - 둘 이상 용도지역으로 구분된 표준지로서 용도지역이 개별지 각각의 용도지역과 모두 동일하며, 일반적 기준을 충족하는 표준지가 존재할 경우 해당 표준지 하나만 비교표준지로 선정하고, - 적용 가능한 둘 이상 용도지역으로 구분된 표준지가 존재하지 않는 경우 일반적 기준에 따라 용도지역별로 각각의 비교표준지를 선정한다. Ⅳ. 토지가격비준표 활용 2. 개별공시지가의 산정방법 가. 산정절차 1) 개별공시지가는 비교방식에 의하여 산정된다. 즉, 가격을 알고 있는 표준지를 기준으로 지가를 산정하고자 하는 토지의 가격을 산정하는 방식이다. 2) 비교방식에 의한 토지의 가격산정 절차는 ㉮ 산정의 기준이 되는 토지(비교표준지)를 선택하고, ㉯ 비교표준지와 산정대상필지의 토지특성을 비교하여 서로 다른 특성을 찾아낸 다음 ㉰ 서로 다른 토지특성에 대한 가격배율을 토지가격비준표에서 추출한 후 ㉱ 비교표준지 가격(공시지가)에 가격배율을 곱하여 개별공시지가를 산정한다. 3. 토지특성 항목별 적용방법 바. 토지이용상황 <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159024675"></img> ○ 임야 - 토지임야는 가급적 농경지나 취락지 주변에 있는 임야표준지를 비교표준지로 선정하여 동일 가격배율을 적용한다. - 조림, 자연림, 토지임야, 목장용지, 임야기타(관공서, 교육시설, 종교시설, 농협·수협·축협창고 등)로 조사된 토지는 임야와 동일한 가격배율을 적용한다. 나. 판 단 1) 인정사실 이 사건 청구서 및 답변서, 2021년도 개별공시지가 토지특성조사표 등에 의하면 다음과 같은 사실이 인정된다. 가) 청구인은 ○○시 ○○동 산○○-○○번지 및 같은 동 산○○-○○번지의 토지를 소유한 자이다. 나) 피청구인은 2021. 5. 31. 이 사건 토지의 2021. 1. 1. 기준 개별공시지가를 ○○,○○○원/㎡로 각 산정하여 결정·공시하였으며 세부내역은 아래와 같다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159024677"></img> 다) 청구인은 2021. 6. 28. 위 나)항의 개별공시지가에 대하여 이의신청하였고, 피청구인은 2021. 7. 29. 이 사건 토지에 관한 결정지가의 적정여부 등을 감정평가업자의 검증을 거쳐 ○○시 부동산가격공시위원회 심의 후 기각 결정하였다. 라) 우리 위원회에서 이 사건 토지에 대한 현장 방문 결과, 이 사건 토지는 사람 및 차량의 통행이 불가능한 임야이며, 육군 제○○○○부대 ○대대장이 이 사건 토지 일부를 위 부대의 울타리가 점유하고 있음을 확인하였다. 2) 개별공시지가 이의신청 기각결정은 기존 개별공시지가결정처분의 유지를 전제로 한 것에 불과하여 그 자체로 청구인의 권리·의무에 새로운 변동을 초래하는 것은 아니지만 청구인의 심판청구 기회를 보장하기 위해 이를 종전처분의 취소를 구하는 취지가 포함되어 있다고 선해하여 이를 전제로 이 사건 처분의 위법·부당 여부를 살펴본다. 먼저, 청구인은 이 사건 토지의 비교표준지가 잘못 선정되었으므로 이 사건 처분이 위법·부당하다고 주장한다. 개별공시지가 결정의 적법 여부가 다투어지는 경우 그 개별공시지가 결정이 적법하다는 입증책임은 행정청인 피청구인에게 있다고 할 것이나, 행정청으로서는 그 가격 결정시 비교표준지의 선정이나 토지특성의 조사·비교, 가격 조정률의 가감적용 등에 관하여 관련 법규가 정한 절차 및 기준에 따라 이루어진 것임을 입증하는 정도로 족하고, 이러한 절차 및 기준에 따라 결정되었다고 하더라도 개별공시지가가 인근 토지의 개별공시지가 등에 비하여 현저하게 불합리하다는 점에 대하여는 그 개별공시지가를 다투는 측에게 입증의 필요가 있다고 할 것이다(대법원 1996. 7. 30. 선고 93누17133 판결, 대법원 1995. 3. 28. 선고 94누12920 판결 참조). 또한, 비교표준지는 대상 토지와 이용상황이 가장 유사한 표준지 즉, 용도지역, 지목, 토지용도(실제용도), 주위환경, 위치, 기타 자연적·사회적 조건이 가장 유사한 인근지역 소재 표준지를 선정하여야 한다(대법원 2009. 11. 12. 선고 2009두13771 판결). 부동산공시법 시행령 제17조 제1항의 위임을 받아 국토교통부장관이 정한 이 사건 지침에 따르면 비교표준지 선정의 일반기준은 조사대상 토지와 동일 용도지역 안에 있는 유사가격권의 표준지 중에서 토지이용상황(주용도 포함)이 동일한 표준지를 선정한다. 또한 일반적 기준을 충족하는 표준지가 2개 이상인 경우, 가격형성요인이 유사한 표준지 중 가급적 지리적으로 근접한 표준지를 선정하도록 규정하고 있다. 비교표준지 선정에 있어 피청구인의 재량권이 인정되고, 피청구인이 부동산공시법령 및 국토교통부의 관련 지침과 훈령에서 정하고 있는 방법과 절차에 따라 가격균형을 고려하여 이 사건 토지의 비교표준지를 선정하고 이에 대해 감정평가법인을 통해 그 적정성을 검증받았으며, 감정인의 감정 결과는 감정방법 등이 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 등의 현저한 잘못이 없는 한 이를 존중하여야 하는바(대법원 2009. 7. 9. 선고 2006다67602 판결), 이 사건 토지와 비교표준지는 용도지역(보전녹지지역), 지목(임야), 토지이용상황(자연림) 등이 동일하며, 이 사건 비교표준지는 가격형성요인이 유사한 표준지 중 이 사건 토지와 지리적으로 근접한 점 등을 종합적으로 고려하면 피청구인의 비교표준지 선정이 현저히 잘못되었다고 할 수는 없다. 다음으로 청구인은 이 사건 비교표준지로 선정된 표준지의 토지 고저 조사·평가에 오류가 있다고 주장하므로 살펴본다. 청구인은 표준지의 조사·산정이 잘못되었으므로 해당 표준지 공시지가 산정에 위법성이 있다고 주장하는 것인데, 대법원은 표준지로 선정된 토지의 공시지가에 불복하기 위하여는 구 지가공시및토지평가에관한법률(1995. 12. 29. 법률 제5108호로 개정되기 전의 것) 제8조 제1항 소정의 이의절차를 거쳐 처분청을 상대로 그 공시지가결정의 취소를 구하는 행정소송을 제기하여야 하는 것이고, 그러한 절차를 밟지 아니한 채 개별토지 가격결정의 효력을 다투는 소송에서 그 개별토지 가격산정의 기초가 된 표준지 공시지가의 위법성을 다툴 수 없다(대법원 1998. 3. 24. 선고 96누6851 판결)고 판시하고 있는바, 행정심판의 경우도 달리 볼 것은 아니다. 그러므로 개별공시지가의 위법성을 다투는 이 사건 취소심판에서 표준지의 공시지가의 위법성을 다툴 수 없을뿐더러, 표준지 조사·산정이 위법하다는 청구인의 주장은 받아들일 수 없다. 청구인은 이 사건 토지가 예비군훈련장의 직접부지로 사용되고 있으며, 예비군훈련장으로 연결되는 도로와 접면하고 있음에도 불구하고 피청구인이 이 사건 토지의 도로접면을 맹지로 조사하여 위법하며 사건 토지의 현실이용상황에 맞게 잡종지로 개별공시지가를 산정하여야 함을 주장하므로 살펴본다. 이 사건 지침에 따르면, 일단지로 조사된 토지는 일단지 전체의 형상을 기준으로 도로접면을 조사하여 기재하도록 되어있으며, 대법원은 개별공시지가를 결정함에 있어 여러 필지의 토지가 일단을 이루어 용도상 불가분의 관계에 있는 경우에는 특별한 사정이 없는 한 그 일단의 토지 전체를 1필지로 보고 토지특성을 조사하여 그 전체에 대하여 단일한 가격으로 평가함이 상당하다 할 것이고, 여기에서 ‘용도상 불가분의 관계에 있는 경우’라 함은, 일단의 토지로 이용되고 있는 상황이 사회적ㆍ경제적ㆍ행정적 측면에서 합리적이고 당해 토지의 가치형성 측면에서도 타당하다고 인정되는 관계에 있는 경우를 말한다(대법원 2001. 7. 27.. 선고 99두8824 판결 등 참조)고 판시한바, 위 지침에서 말하는 일단지란 일단의 토지로 이용되고 있는 상황이 사회적·경제적·행정적 측면에서 합리적이고 토지의 가치 형성적 측면에서도 타당하다고 인정되는 관계에 있는 경우를 의미한다고 볼 수 있다. 또한, 이 사건 토지의 토지특성조사표를 살펴보면 이 사건 토지의 이용상황은 자연림(자연상태의 임야)으로 확인된다. 청구인은 이 사건 토지가 예비군훈련장으로 이용되므로 잡종지로 조사되어야 한다고 주장하고 있는데, 여기에서 청구인이 주장하는 잡종지는 이 사건 지침의 토지이용상황 구분표에 따른 임야기타[주변의 토지이용상황이 임야로서 관공서, 교육시설(학교, 공공도서관, 전시관 등), 종교시설, 농협·수협·축협 창고 등으로 이용되고 있는 토지]를 의미하는 것으로 이해된다. 우리 위원회 확인 결과, 육군 제○○○○부대 ○대대의 울타리가 이 사건 토지 일부를 점유하고 있으나, 청구인이 제출한 자료와 이 사건 토지에 위 부대의 울타리가 설치되었다는 사실만으로는 이 사건 토지가 예비군훈련장과 일단지를 구성한다거나 이 사건 토지가 향후 지속적으로 예비군훈련장으로 이용될 것이라고 단정하기 어렵다. 이 사건 토지와 예비군훈련장을 사회적·경제적·행정적 측면에서 일단지라고 입증하기 어려운 점, 이 사건 토지는 도로에 접하여 있지 않은 자연상태의 임야로 보이므로 이 사건 토지의 이용상황을 자연림으로 조사한 피청구인의 판단에 위법성이 없는 점, 비록 피청구인이 이 사건 토지의 실제이용상황을 임야기타가 아닌 자연림이라 판단하였을지라 하더라도 이 사건 지침에 따르면 자연림과 임야기타로 조사된 토지는 임야와 동일한 가격배율이 적용되므로 이 사건 토지의 개별공시지가가 잘못 산정되었다고 볼 수 없는 점 등을 종합하여 판단건대, 청구인의 위 주장 모두 이유 없다. 마지막으로, 청구인은 개별공시지가는 안정적인 지가추세를 유지하여야 하나 전년 대비 이 사건 토지의 개별공시지가가 하락한 오류가 있다고 주장한다. 일반적으로 행정상의 법률관계에 있어서 행정청의 행위에 대하여 신뢰보호의 원칙이 적용되기 위하여는, 첫째 행정청이 개인에 대하여 신뢰의 대상이 되는 공적인 견해표명을 하여야 하고, 둘째 행정청의 견해표명이 정당하다고 신뢰한 데에 대하여 그 개인에게 귀책사유가 없어야 하며, 셋째 그 개인이 그 견해표명을 신뢰하고 이에 상응하는 어떠한 행위를 하였어야 하고, 넷째 행정청이 그 견해표명에 반하는 처분을 함으로써 그 견해표명을 신뢰한 개인의 이익이 침해되는 결과가 초래되어야 하며, 마지막으로 위 견해표명에 따른 행정처분을 할 경우 이로 인하여 공익 또는 제3자의 정당한 이익을 현저히 해할 우려가 있는 경우가 아니어야 하는데(대법원 2002. 11. 8. 선고 2001두1512 판결 참조), 개별공시지가가 안정적으로 유지되어온 사실만으로 피청구인이 청구인에게 추후에도 개별공시지가가 안정적으로 유지될 것이라는 견해표명을 하였다고 인정하기 어려우므로 청구인에게는 보호될 신뢰의 대상이 존재하지 않아 피청구인의 판단이 신뢰보호의 원칙의 위반하여 부당하다고 볼 수 없다. 3. 결 론 그렇다면, 청구인의 주장을 인정할 수 없으므로 청구인의 청구를 받아들이지 않기로 하여 주문과 같이 재결한다.