개별공시지가 이의신청 기각결정 취소청구 등

1. 사건개요 청구인은 경기도 ○○시 ○○읍 ○○리 ○○○번지 토지(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)의 소유자인데, 피청구인은 2023. 4. 28. 「부동산 가격공시에 관한 법률」(이하 ‘부동산공시법’이라 한다) 제10조에 따라 이 사건 토지의 2023. 1. 1. 기준 개별공시지가를 ㎡당 228,600원으로 결정·공시하였다. 청구인은 2023. 5. 8. 피청구인에게 이 사건 토지의 2023. 1. 1. 기준 개별공시지가에 대하여 이의신청을 하였고, 피청구인은 ○○시 부동산가격공시위원회 심의 절차를 거쳐 같은 해 6. 23. 청구인에게 이의신청 기각 결정을 통지(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)하였다. 2. 이 사건 처분의 위법·부당여부 가. 관계법령 【부동산 가격공시에 관한 법률】 제10조(개별공시지가의 결정ㆍ공시 등) ① 시장ㆍ군수 또는 구청장은 국세ㆍ지방세 등 각종 세금의 부과, 그 밖의 다른 법령에서 정하는 목적을 위한 지가산정에 사용되도록 하기 위하여 제25조에 따른 시ㆍ군ㆍ구부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 매년 공시지가의 공시기준일 현재 관할 구역 안의 개별토지의 단위면적당 가격(이하 “개별공시지가”라 한다)을 결정ㆍ공시하고, 이를 관계 행정기관 등에 제공하여야 한다. ② ~ ③ (생략) ④ 시장ㆍ군수 또는 구청장이 개별공시지가를 결정ㆍ공시하는 경우에는 해당 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 토지가격비준표를 사용하여 지가를 산정하되, 해당 토지의 가격과 표준지공시지가가 균형을 유지하도록 하여야 한다. ⑤ 시장ㆍ군수 또는 구청장은 개별공시지가를 결정ㆍ공시하기 위하여 개별토지의 가격을 산정할 때에는 그 타당성에 대하여 감정평가법인등의 검증을 받고 토지소유자, 그 밖의 이해관계인의 의견을 들어야 한다. 다만, 시장ㆍ군수 또는 구청장은 감정평가법인등의 검증이 필요 없다고 인정되는 때에는 지가의 변동상황 등 대통령령으로 정하는 사항을 고려하여 감정평가법인등의 검증을 생략할 수 있다. ⑥ 시장ㆍ군수 또는 구청장이 제5항에 따른 검증을 받으려는 때에는 해당 지역의 표준지의 공시지가를 조사ㆍ평가한 감정평가법인등 또는 대통령령으로 정하는 감정평가실적 등이 우수한 감정평가법인등에 의뢰하여야 한다. ⑦ (생략) ⑧ 제1항부터 제7항까지에서 규정한 것 외에 개별공시지가의 산정, 검증 및 결정, 공시기준일, 공시의 시기, 조사ㆍ산정의 기준, 이해관계인의 의견청취, 감정평가법인등의 지정 및 공시절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제11조(개별공시지가에 대한 이의신청) ① 개별공시지가에 이의가 있는 자는 그 결정ㆍ공시일부터 30일 이내에 서면으로 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 이의를 신청할 수 있다. ② 시장ㆍ군수 또는 구청장은 제1항에 따라 이의신청 기간이 만료된 날부터 30일 이내에 이의신청을 심사하여 그 결과를 신청인에게 서면으로 통지하여야 한다. 이 경우 시장ㆍ군수 또는 구청장은 이의신청의 내용이 타당하다고 인정될 때에는 제10조에 따라 해당 개별공시지가를 조정하여 다시 결정ㆍ공시하여야 한다. ③ 제1항 및 제2항에서 규정한 것 외에 이의신청 및 처리절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제25조(시ㆍ군ㆍ구부동산가격공시위원회) ① 다음 각 호의 사항을 심의하기 위하여 시장ㆍ군수 또는 구청장 소속으로 시ㆍ군ㆍ구부동산가격공시위원회를 둔다. 1. 제10조에 따른 개별공시지가의 결정에 관한 사항 2. 제11조에 따른 개별공시지가에 대한 이의신청에 관한 사항 【부동산 가격공시에 관한 법률 시행령】 제17조(개별공시지가 조사ㆍ산정의 기준) ① 국토교통부장관은 법 제10조제4항에 따른 개별공시지가 조사ㆍ산정의 기준을 정하여 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 통보하여야 하며, 시장ㆍ군수 또는 구청장은 그 기준에 따라 개별공시지가를 조사ㆍ산정하여야 한다. ② 제1항에 따른 기준에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다. 1. 지가형성에 영향을 미치는 토지 특성조사에 관한 사항 2. 개별공시지가의 산정기준이 되는 표준지(이하 “비교표준지”라 한다)의 선정에 관한 사항 3. 법 제3조제8항에 따른 토지가격비준표(이하 “토지가격비준표”라 한다)의 사용에 관한 사항 4. 그 밖에 개별공시지가의 조사ㆍ산정에 필요한 사항 제21조(개별공시지가의 결정 및 공시) ① 시장ㆍ군수 또는 구청장은 매년 5월 31일까지 개별공시지가를 결정ㆍ공시하여야 한다. 다만, 제16조제2항제1호의 경우에는 그 해 10월 31일까지, 같은 항 제2호의 경우에는 다음 해 5월 31일까지 결정ㆍ공시하여야 한다. ② 시장ㆍ군수 또는 구청장은 제1항에 따라 개별공시지가를 공시할 때에는 다음 각 호의 사항을 해당 시ㆍ군 또는 구의 게시판 또는 인터넷 홈페이지에 게시하여야 한다. 1. 조사기준일, 공시필지의 수 및 개별공시지가의 열람방법 등 개별공시지가의 결정에 관한 사항 2. 이의신청의 기간ㆍ절차 및 방법 ③ 개별공시지가 및 이의신청기간 등의 통지에 관하여는 제4조제2항 및 제3항을 준용한다. 제22조(개별공시지가에 대한 이의신청) ① 법 제11조제1항에 따라 개별공시지가에 대하여 이의신청을 하려는 자는 이의신청서에 이의신청 사유를 증명하는 서류를 첨부하여 해당 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 제출하여야 한다. ② 시장ㆍ군수 또는 구청장은 제1항에 따라 제출된 이의신청을 심사하기 위하여 필요할 때에는 감정평가법인등에게 검증을 의뢰할 수 있다. 【2023년도 적용 개별공시지가 조사·산정 지침】 Ⅱ. 토지특성 조사 2. 토지특성 조사방법 가. 토지특성 조사는 매년 1월 1일(공시기준일) 현재를 기준으로 하고, 분할·합병 등 토지는 매년 7월 1일을 기준으로 조사한다. 조사자는 토지이용계획 확인서, 지적(임야)도, 토지(임야)대장, 건축물대장 등 각종 공부 및 지가 현황도면(해당 연도의 산정지가, 전년도의 개별공시지가 및 해당 연도의 표준지공시지가가 필지별로 기재된 도면을 말한다), 공간영상 등 자료를 철저히 확인하고, 필요한 경우 현장확인 등을 통해 토지특성을 정확하게 조사하여야 한다. 3. 토지특성 항목별 조사요령 ⑭ 토지이용상황 ㉮ 토지의 실제이용상황 및 주위의 주된 토지이용상황을 기준으로 조사하여 해당번호를 기재하되, 일시적인 이용상황은 고려하지 아니한다. ㉸ 토지이용상황의 구분은 다음과 같다. 토지이용상황 구분 <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=158828413"></img> (18) 도로조건 : 도로접면 ㉮ 조사대상필지가 어떤 도로에 몇 면이 접해 있는지 등 도로와의 관계를 조사하여 기재하되 각지 또는 2면 이상에 접한 경우에는 넓은 도로를 기준으로 기재함을 원칙으로 한다. 다만, 넓은 도로가 주된 역할을 하지 못하는 경우에는 주된 역할을 하는 도로를 기준으로 기재한다. ㉰ 도로의 분류 ○ 토지특성조사표상 조사항목 및 그 내용은 다음과 같다. 도로접면 구분 <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=158828415"></img> Ⅲ. 비교표준지 선정 3. 비교표준지 선정기준 가. 조사대상 토지가 일반토지인 경우 1) 일반적 기준 비교표준지는 조사대상 토지와 동일 용도지역 안에 있는 유사가격권의 표준지 중에서 토지이용상황(주용도 포함)이 동일한 표준지를 선정한다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=158828417"></img> ※ 토지이용상황 주용도는 주거용, 상업·업무용, 주상복합용, 공업용, 전, 답, 임야 등 토지이용상황의 대분류를 의미함 ※ 표준지가 둘 이상의 용도지역으로 구분·지정된 경우 원칙적으로 표준지의 주된 용도지역(용도지역1)을 기준으로 조사대상 토지와 동일 용도지역 여부를 판단함 2) 세부 기준 ① 인근에 동일한 토지이용상황(주용도 포함)의 표준지가 없거나, 토지이용상황에 따라 표준지를 선정하여 인접토지와 가격불균형이 발생하는 경우 도로접면이 유사한 표준지를 선정할 수 있다. ② 일반적 기준을 충족하는 표준지가 2개 이상인 경우, 가격형성요인이 유사한 표준지 중 가급적 지리적으로 근접한 표준지를 선정한다. ③ 동일한 용도지역의 표준지가 유사가격권 내 없거나 먼 거리에 위치하여 비교표준지로 선정하는 것이 불합리한 경우, 토지이용상황이 동일한 인근의 표준지로서 용도지역 대분류가 동일한 표준지를 선정할 수 있다.(주거지역, 관리지역에 한함) ※ (예시) 전용주거지역, 일반주거지역, 준주거지역 등과 같이 가격수준이 유사한 용도지역 내 표준지를 선정하는 것이 원칙이나, 준주거지역 내 표준지가 부재하거나 선정이 불합리한 경우 가격수준이 유사한 3종일반주거지역의 표준지를 활용할 수 있음 ※ (예시) 보전관리지역 표준지가 없는 경우, 계획관리 또는 생산관리지역 내 표준지를 선정할 수 있으나, 용도지역별 가격배율로 인해 왜곡된 지가가 산정될 수 있으므로 가급적 동일 용도지역의 표준지를 선정 【지방세법】 제10조(과세표준의 기준) 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. 다만, 연부로 취득하는 경우 취득세의 과세표준은 연부금액(매회 사실상 지급되는 금액을 말하며, 취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함한다. 이하 이 장에서 같다)으로 한다. 제10조의6(취득으로 보는 경우의 과세표준) ① 다음 각 호의 경우 취득 당시가액은 그 변경으로 증가한 가액에 해당하는 사실상취득가격으로 한다. 1. 토지의 지목을 사실상 변경한 경우 【지방세법 시행령】 제18조의6(취득으로 보는 경우의 과세표준) 법 제10조의6제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로서 사실상취득가격을 확인할 수 없는 경우의 취득당시가액은 다음 각 호의 구분에 따른 가액으로 한다. 1. 법 제10조의6제1항제1호의 경우: 토지의 지목이 사실상 변경된 때를 기준으로 가목의 가액에서 나목의 가액을 뺀 가액 가. 지목변경 이후의 토지에 대한 시가표준액(해당 토지에 대한 개별공시지가의 공시기준일이 지목변경으로 인한 취득일 전인 경우에는 인근 유사토지의 가액을 기준으로 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 국토교통부장관이 제공한 토지가격비준표를 사용하여 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 산정한 가액을 말한다) 나. 지목변경 전의 토지에 대한 시가표준액(지목변경으로 인한 취득일 현재 해당 토지의 변경 전 지목에 대한 개별공시지가를 말한다. 다만, 변경 전 지목에 대한 개별공시지가가 없는 경우에는 인근 유사토지의 가액을 기준으로 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 국토교통부장관이 제공한 토지가격비준표를 사용하여 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 산정한 가액을 말한다) 나. 판 단 1) 인정사실 이 사건 청구서 및 답변서, 토지대장, 등기사항전부증명서, 취득세 납부확인서, 2023. 1. 1. 기준 개별공시지가 결정·공시문, 이의신청서, 이 사건 처분서 등에 의하면 다음과 같은 사실이 인정된다. 가) 청구인은 2012. 2. 23. 경기도 ○○시 ○○읍 ○○리 ○○○번지 토지에 대하여 소유권이전등기를 마친 자이다. 나) 이 사건 토지의 지목은 2012. 8. 20. ‘답’에서 ‘전’으로, 2021. 4. 16. ‘전’에서 ‘과수원’으로 변경되었다. 다) 청구인은 2021. 6. 4. 이 사건 토지에 대한 취득세 1,165,200원을 납부하였다. 라) 피청구인은 2023. 4. 28. 부동산공시법 제10조에 따라 이 사건 토지의 2023. 1. 1. 기준 개별공시지가를 ㎡당 228,600원으로 결정·공시하였다. 마) 청구인은 2023. 5. 8. 피청구인에게 이 사건 토지의 2023. 1. 1. 기준 개별공시지가에 대하여 이의신청을 하였다. 바) 피청구인은 2023. 6. 20. ○○시 부동산가격공시위원회 심의 절차를 거쳐 같은 해 6. 23. 청구인에게 이의신청 기각 결정을 통지하였다. 2) 이 사건 처분의 적법 여부 청구인은 이 사건 토지의 지목 변경으로 취득세를 납부하였으므로 개별공시지가는 상향 조정되어야 하고, 인근 토지와 비교할 때 개별공시지가는 270,000원/㎡이 타당하며, 부동산가격공시위원회 심의가 요식행위로 이루어져 그 결과를 받아들이기 어렵다고 주장한다. 가) 지목 변경으로 취득세를 추가 납부하였으므로 개별공시지가도 상향 조정되어야 한다는 주장에 관하여 지방세법 제10조와 제10조의6 및 같은 법 시행령 제18조의6에 따르면, 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 하고, 토지의 지목을 사실상 변경한 경우 취득 당시가액은 그 변경으로 증가한 가액에 해당하는 사실상취득가격으로 하며, 사실상취득가격을 확인할 수 없는 경우의 취득당시가액은 ‘지목변경 이후의 토지에 대한 시가표준액’에서 ‘지목변경 전의 토지에 대한 시가표준액’을 뺀 가액으로 한다. 기록에 의하면, 이 사건 토지의 지목은 2012. 8. 20. ‘전’으로 변경됨에 따라 피청구인은 이 사건 토지의 2012. 1. 1. 기준 개별공시지가를 상향 조정하고 토지이용상황을 ‘전’으로 산정해온 것으로 보인다. 이후 이 사건 토지의 지목은 2021. 4. 16. ‘과수원’으로 변경되었으나, 개별공시지가 조사·산정 지침상 ‘전(510)’과 ‘과수원(520)’의 토지이용상황은 모두 ‘전’으로 구분되어 토지가격비준표상 가격배율에 차이가 없는바, 청구인이 2021. 6. 22. 납부한 취득세는 지목 변경에 따른 것이 아닌 연도별 지가상승분에 따른 것으로 볼 수 있다. 따라서 지목 변경에 따라 개별공시지가가 상향 조정되어야 한다는 청구인의 주장은 이유 없다. 나) 인근 토지와 비교할 때 이 사건 토지의 개별공시지가는 270,000원/㎡이 타당하다는 주장에 관하여 기록에 의하면, 이 사건 토지와 ○○리 ○○○-○번지 토지의 표준지는 같은 리 ○○○번지 토지로 동일하나, 위 두 토지의 개별공시지가의 차이는 토지이용상황 및 도로접면에서 비롯된 것으로 보인다. 즉 이 사건 토지의 토지이용상황과 도로접면은 각각 ‘과수원(520)’과 ‘세로한면(가)(08)’인 반면, ○○리 ○○○-○번지 토지의 토지이용상황과 도로접면은 각각 ‘답(601)’과 ‘광대로한면(01)’으로 토지가격비준표상 가격배율에 차이가 있다. 개별토지가격이 현저하게 불합리한 것인지 여부는 그 가격으로 결정하게 된 경위, 개별토지가격을 결정함에 있어서 토지특성이 동일 또는 유사한 인근 토지들에 대하여 적용된 가감조정비율, 표준지 및 토지특성이 동일 또는 유사한 인근 토지들의 지가상승률, 당해 토지에 대한 기준연도를 전후한 개별토지가격의 증감 등 여러 사정을 종합적으로 참작하여 판단하여야 할 것이고(대법원 1997. 10. 24. 선고 96누18298 판결 등 참조), 당해 토지의 개별토지가격이 인근토지의 개별토지가격 등에 비추어 현저하게 부당하다는 점에 대하여는 이를 다투는 자에게 그 입증의 필요가 있다(대법원 1995. 3. 28. 선고 94누12920 판결 등 참조). 피청구인은 「2023년도 적용 개별공시지가 조사·산정 지침」에 의거 비교표준지 선정 및 토지특성조사 등 적정한 절차를 거쳐서 개별공시지가를 산정한 것으로 보이는바, 청구인의 이 부분 주장은 위에서 살펴본 것처럼 이유 없고, 달리 이 사건 처분이 위법·부당하다고 인정할 사정도 없다. 다) ○○시 부동산가격공시위원회 심의결과를 받아들이기 어렵다는 주장에 관하여 부동산공시법 제11조 및 제25조에 따르면, 개별공시지가에 이의가 있는 자는 그 결정·공시일로부터 30일 이내에 서면으로 시장·군수 또는 구청장에게 이의를 신청할 수 있고, 개별공시지가에 대한 이의신청에 관한 사항을 심의하기 위하여 시장·군수 또는 구청장 소속으로 시·군·구부동산가격공시위원회를 둔다. 기록에 의하면, 피청구인은 청구인의 개별공시지가에 대한 이의신청을 심의하기 위하여 부동산공시법 시행령 제22조에 따라 감정평가사에게 검증을 의뢰하여 그 적정성을 검증 받았으며 부동산공시법 제25조에 따른 부동산가격공시위원회 심의를 거쳐 이 사건 처분을 한바, 부동산가격공시위원회 심의결과가 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 등의 현저한 잘못이 있다고 보이지 않는 이상 이 사건 처분의 재량권을 일탈·남용하였다고 인정하기 어려우며 이에 반하는 청구인의 주장은 이유 없다. 3. 결 론 그렇다면, 청구인의 주장을 인정할 수 없으므로 청구인의 청구를 받아들이지 않기로 하여 주문과 같이 재결한다.