개별공시지가 이의신청 기각결정 취소청구 등

1. 사건개요 청구인은 ○○시 ○○동 ○○○-○ ~ ○번지 및 같은 동 ○○○-○, ○, ○, ○번지(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)를 소유한 법인이다. 피청구인은 2021. 5. 31. 이 사건 토지에 대하여 2021. 1. 1. 기준 개별공시지가를 결정·공시(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)하였고, 피청구인은 같은 해 6. 22. 개별공시지가에 대한 이의신청을 하였다. 피청구인은 위 이의신청에 대하여 감정평가업자의 검증 및 ○○시 부동산가격공시위원회의 심의를 거친 결과, 2021. 7. 23. 청구인에게 이의신청 기각결정을 하였다. 2. 당사자 주장 요지 가. 청구인 주장 1) 상기 토지는 구 상권으로 주변이 활성화되지 못하여 점점 낙후되어 가고 있어 상가의 경영이 매우 어려운 상태이다. 또한 코로나19 영향으로 공실이 지속적으로 증가하고 있으며, 입점한 업체는 영업부진을 호소하며 임대료 인하요청이 쇄도하고 있어 임대료를 10~100% 감면하는 실정이다. 이러한 사정이 소폭 반영되어 2020. 공시지가는 2.34% 인하되었으나 2021.에는 5.27% 인상되어 개별공시지가 이의신청서를 피청구인에게 접수하게 되었다. 2021. 7. 23. 개별공시지가 이의신청에 대한 처리결과 통지는 당사의 의견이 반영되지 않고 기각결정 통지를 받았다. 어려운 경제여건에도 임차인의 거센 요구에 임대료를 인하해주며 경영을 하여야 하는 기업의 어려움은 고려하지 않고 기계적으로 공시지가를 인상하는 현 정부의 영혼 없는 정책에 답답한 심정이다. 따라서 어려운 경제 여건에도 상생의 여건을 만들어가는 기업의 고충을 감안하여 2021. 토지분 재산세 50% 감면을 요청하는 바이다. 2) 보충서면 물론 적법한 절차에 따라 결정한 사항이라 하여도 2020년부터 시작된 코로나로 인하여 어려워진 민간 경제 여건은 전혀 반영하지 않고 정부에서 공시지가만 인상하여 서민 경제가 심각하게 타격을 받고 있으며 천정부지로 오르는 부동산 문제로 온 국민이 아파하고 힘들어하고 있다. 더욱이 코로나는 종식을 기대하기도 어려워지고 오미크론의 강타로 더욱 경제는 어려워지고 있다. 고시된 종부세로 인하여 시름이 깊어가고 있는 현실이다. 1997년 IMF와 같은 어려운 시기에는 공시지가를 인하하여 어려운 국민의 시름을 달래준 과거 정부가 있었다. 백성을 긍휼히 여기는 정책으로 코로나로 아파하고 힘들어하는 소상공인의 시림을 덜어주기를 바란다. 법과 절차에도 눈물이 있다. 천편일률적인 공시지가 인상은 지양되어야 하며 모든 과세의 근거는 주민으로부터 나오게 된다. 과세의 근원이 되는 경제의 주체들의 어려운 점을 전혀 감안하지 않고 정해진 법과 원칙만으로는 백성의 아픔과 고통을 어루만질 수 없으리라 사료된다. 위의 사정을 감안하여 기각된 공시지가 결정을 철회하여 주고 조정하여 주기 바란다. 나. 피청구인 주장 1) 개별공시지가는 국토교통부장관이 매년 공시하는 표준지공시지가를 기준으로 시장·군수·구청장이 조사한 개별토지의 특성과 비교표준지의 특성을 비교하여 산정한 후 감정평가사의 검증과 ○○시 부동산가격공시위원회 심의 등 절차를 거쳐 ○○시장이 결정·공시하는 단위면적당 가격(원/㎡)이다. 2) 토지특성조사는 개별토지의 특성과 비교표준지의 토지특성과의 비교를 통하여 가격배율을 도출하고 개별공시지가를 산정하는 기초자료로 그 의의가 있고, 이 사건 토지의 특성은 「부동산가격공시에 관한 법률 시행령」 제17조에 의거한 2021년 적용 「개별공시지가 조사·산정지침」을 기준으로 조사하였다. 3) 「2021년도 적용 개별공시지가 조사·산정지침」에 따르면 비교표준지 선정의 일반적인 기준은 조사대상 토지와 동일 용도지역 안에 있는 유사가격권 표준지 중에서 조사대상 토지와 토지이용상황이 동일한 표준지를 선정하는 것이다. 4) ○○시 ○○동 ○○○-○번지(○,○○○.○㎡)는 토지이용상황이 상업용으로 조사되어 같은 용도지역 안에 있는 유사가격권의 표준지 중에서 토지이용사항이 동일한 같은 동 ○○○-○○번지(○○○.○㎡)를 비교표준지로 사용하여 가격배율이 1.069으로 개별공시지가가 ○,○○○,○○○원/㎡의 결정은 인근지가와 균형을 이루고 있다. 5) ○○시 ○○동 ○○○-○번지(○○○.○㎡), 같은 동 ○○○-○번지(○○○.○㎡), 같은 동 ○○○-○번지(○○○.○㎡)는 일단지로 토지이용상황은 웨딩홀 시설 주차창으로 조사되어 같은 용도지역 안에 있는 유사가격권의 표준지 중에서 토지이용현황이 동일한 같은 동 ○○○-○번지를 비교표준지로 사용하여 토지특성이 적정하며 가격배율이 0.790으로 개별공시지가 ○,○○○,○○○원/㎡은 인근지가와 균형을 이루고 있다. 6) ○○시 ○○동 ○○○-○번지(○,○○○.○㎡), ○○○-○번지(○○.○㎡), ○○○-○번지(○○○.○㎡), ○○○-○번지(○○.○㎡), ○○○-○번지(○○○.○㎡), ○○○-○번지(○○○.○㎡)는 일단지로 토지이용상황은 웨딩홀로 조사되어 같은 용도지역 안에 있는 유사가격권의 표준지 중에서 토지이용현황이 동일한 같은 동 171-16번지를 비교표준지로 사용하여 가격배율 0.930으로 개별공시지가 ○,○○○,○○○원/㎡은 인근지가와 균형을 이루고 있다. 7) 따라서 청구인은 이 사건 토지에 대하여 경제 여건도 고려하지 않고 기계적으로 공시지가를 인상하였다고 주장하나, 이는 해당 표준지와 본 건 토지 및 인근 토지 모두가 동일한 조건으로 표준지 가격에 이러한 조건이 이미 반영되어 인근지가와 균형을 이루고 있고 담당 감정평가사의 검증과 ○○시 부동산가격공시위원회의 심의를 통해 적법한 절차를 거쳐 결정·공시된 사항이다. 8) 위에서 살펴본 바와 같이, 피신청인의 개별공시지가 이의신청에 따른 기각처분은 관계 법령이 정하는 절차와 방법에 따라 적정하게 결정된 사항으로, 청구인의 주장은 마땅히 기각되어야 할 것이다. 3. 이 사건 처분의 위법·부당 여부 가. 관계법령 【부동산 가격공시에 관한 법률】 제10조(개별공시지가의 결정ㆍ공시 등) ① 시장ㆍ군수 또는 구청장은 국세ㆍ지방세 등 각종 세금의 부과, 그 밖의 다른 법령에서 정하는 목적을 위한 지가산정에 사용되도록 하기 위하여 제25조에 따른 시ㆍ군ㆍ구부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 매년 공시지가의 공시기준일 현재 관할 구역 안의 개별토지의 단위면적당 가격(이하 “개별공시지가”라 한다)을 결정ㆍ공시하고, 이를 관계 행정기관 등에 제공하여야 한다. ④ 시장ㆍ군수 또는 구청장이 개별공시지가를 결정ㆍ공시하는 경우에는 해당 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 토지가격비준표를 사용하여 지가를 산정하되, 해당 토지의 가격과 표준지공시지가가 균형을 유지하도록 하여야 한다. ⑤ 시장ㆍ군수 또는 구청장은 개별공시지가를 결정ㆍ공시하기 위하여 개별토지의 가격을 산정할 때에는 그 타당성에 대하여 감정평가법인등의 검증을 받고 토지소유자, 그 밖의 이해관계인의 의견을 들어야 한다. 다만, 시장ㆍ군수 또는 구청장은 감정평가법인등의 검증이 필요 없다고 인정되는 때에는 지가의 변동상황 등 대통령령으로 정하는 사항을 고려하여 감정평가법인등의 검증을 생략할 수 있다. ⑥ 시장ㆍ군수 또는 구청장이 제5항에 따른 검증을 받으려는 때에는 해당 지역의 표준지의 공시지가를 조사ㆍ평가한 감정평가법인등 또는 대통령령으로 정하는 감정평가실적 등이 우수한 감정평가법인등에 의뢰하여야 한다. ⑧ 제1항부터 제7항까지에서 규정한 것 외에 개별공시지가의 산정, 검증 및 결정, 공시기준일, 공시의 시기, 조사ㆍ산정의 기준, 이해관계인의 의견청취, 감정평가법인등의 지정 및 공시절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제11조(개별공시지가에 대한 이의신청) ① 개별공시지가에 이의가 있는 자는 그 결정ㆍ공시일부터 30일 이내에 서면으로 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 이의를 신청할 수 있다. ② 시장ㆍ군수 또는 구청장은 제1항에 따라 이의신청 기간이 만료된 날부터 30일 이내에 이의신청을 심사하여 그 결과를 신청인에게 서면으로 통지하여야 한다. 이 경우 시장ㆍ군수 또는 구청장은 이의신청의 내용이 타당하다고 인정될 때에는 제10조에 따라 해당 개별공시지가를 조정하여 다시 결정ㆍ공시하여야 한다. ③ 제1항 및 제2항에서 규정한 것 외에 이의신청 및 처리절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제25조(시ㆍ군ㆍ구부동산가격공시위원회) ① 다음 각 호의 사항을 심의하기 위하여 시장ㆍ군수 또는 구청장 소속으로 시ㆍ군ㆍ구부동산가격공시위원회를 둔다. 1. 제10조에 따른 개별공시지가의 결정에 관한 사항 2. 제11조에 따른 개별공시지가에 대한 이의신청에 관한 사항 【부동산 가격공시에 관한 법률 시행령】 제17조(개별공시지가 조사ㆍ산정의 기준) ① 국토교통부장관은 법 제10조제4항에 따른 개별공시지가 조사ㆍ산정의 기준을 정하여 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 통보하여야 하며, 시장ㆍ군수 또는 구청장은 그 기준에 따라 개별공시지가를 조사ㆍ산정하여야 한다. ② 제1항에 따른 기준에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다. 1. 지가형성에 영향을 미치는 토지 특성조사에 관한 사항 2. 개별공시지가의 산정기준이 되는 표준지(이하 “비교표준지”라 한다)의 선정에 관한 사항 3. 법 제3조제8항에 따른 토지가격비준표(이하 “토지가격비준표”라 한다)의 사용에 관한 사항 4. 그 밖에 개별공시지가의 조사ㆍ산정에 필요한 사항 제21조(개별공시지가의 결정 및 공시) ① 시장ㆍ군수 또는 구청장은 매년 5월 31일까지 개별공시지가를 결정ㆍ공시하여야 한다. 다만, 제16조제2항제1호의 경우에는 그 해 10월 31일까지, 같은 항 제2호의 경우에는 다음 해 5월 31일까지 결정ㆍ공시하여야 한다. ② 시장ㆍ군수 또는 구청장은 제1항에 따라 개별공시지가를 공시할 때에는 다음 각 호의 사항을 해당 시ㆍ군 또는 구의 게시판 또는 인터넷 홈페이지에 게시하여야 한다. 1. 조사기준일, 공시필지의 수 및 개별공시지가의 열람방법 등 개별공시지가의 결정에 관한 사항 2. 이의신청의 기간ㆍ절차 및 방법 제22조(개별공시지가에 대한 이의신청) ① 법 제11조제1항에 따라 개별공시지가에 대하여 이의신청을 하려는 자는 이의신청서에 이의신청 사유를 증명하는 서류를 첨부하여 해당 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 제출하여야 한다. ② 시장ㆍ군수 또는 구청장은 제1항에 따라 제출된 이의신청을 심사하기 위하여 필요할 때에는 감정평가법인등에게 검증을 의뢰할 수 있다. 【2021년도 적용 개별공시지가 조사·산정지침】 Ⅱ. 토지특성 조사 3. 토지특성 항목별 조사요령 ⑭ 토지이용상황 ㉮ 토지의 실제이용상황 및 주위의 주된 토지이용상황을 기준으로 조사하여 해당번호를 기재하되, 일시적인 이용상황은 고려하지 아니한다. ㉯ 일시적인 이용상황이란 관계법령에 따라 국가나 지방자치단체의 계획이나 명령 등으로 해당 토지를 본래의 용도로 이용하는 것이 일시적으로 금지되거나 제한ㄷ죄어 다른 용도로 이용하고 있거나 해당 토지의 주위환경 등으로 보아 현재의 이용이 임시적인 것으로 인정되는 이용을 말한다. ㉰ 토지이용상황을 판단하기 어려운 경우에는 재산세과세대장상에 등재된 내용을 참조할 수 있으며, 지상건축물의 규모와 용도는 「건축법 시행령」 별표1(용도별 건축물의 종류) 및 「주택법 시행령」을 참조하여 결정한다. ㉱ 한 필지가 둘 이상의 용도로 이용되는 경우에는 용도별 면적과 토지의 효용가치를 고려하여 주된 용도를 기재하되, 주된 용도와 부수적인 용도를 구분하기 어려운 경우에는 지가가 더 높게 형성되는 용도를 주된 용도로 본다. Ⅲ. 비교표준지 선정 3. 비교표준지 선정기준 가. 조사대상 토지가 일반토지인 경우 1) 일반적기준 비교표준지는 조사대상 토지와 동일 용도지역 안에 있는 유사가격권의 표준지 중에서 토지이용상황(주용도 포함)이 동일한 표준지를 선정해야한다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159025791"></img> ※ 토지이용상황 주용도는 주거용, 상업·업무용, 주상복합용, 공업용, 전, 답, 임야 등 토지이용상황의 대분류를 의미함 ※ 표준지가 둘 이상의 용도지역으로 구분·지정된 경우 원칙적으로 표준지의 주된 용도지역(용도지역1)을 기준으로 조사대상 토지와 동일 용도지역 여부를 판단함 2) 세부기준 ① 인근에 동일한 토지이용상황(주용도 포함)의 표준지가 없거나, 토지이용상황에 따라 표준지를 선정하여 인접토지와 가격불균형이 발생하는 경우 도로접면이 유사한 표준지를 선정할 수 있다. ② 일반적 기준을 충족하는 표준지가 2개 이상인 경우, 가격형성요인이 유사한 표준지 중 가급적 지리적으로 근접한 표준지를 선정한다. ③ 동일한 용도지역의 표준지가 유사가격권 내 없거나 먼 거리에 위치하여 비교표준지로 선정하는 것이 불합리한 경우, 토지이용상황이 동일한 인근의 표준지로서 용도지역 대분류가 동일한 표준지를 선정할 수 있다.(주거지역, 관리지역에 한함) ④ 개별지가 둘 이상의 용도지역으로 구분된 경우, - 둘 이상 용도지역으로 구분된 표준지로서 용도지역이 개별지 각각의 용도지역과 모두 동일하며, 일반적 기준을 충족하는 표준지가 존재할 경우 해당 표준지 하나만 비교표준지로 선정하고, - 적용 가능한 둘 이상 용도지역으로 구분된 표준지가 존재하지 않는 경우 일반적 기준에 따라 용도지역별로 각각의 비교표준지를 선정한다. Ⅳ. 토지가격비준표 활용 2. 개별공시지가의 산정방법 가. 산정절차 1) 개별공시지가는 비교방식에 의하여 산정된다. 즉, 가격을 알고 있는 표준지를 기준으로 지가를 산정하고자 하는 토지의 가격을 산정하는 방식이다. 2) 비교방식에 의한 토지의 가격산정 절차는 ㉮ 산정의 기준이 되는 토지(비교표준지)를 선택하고, ㉯ 비교표준지와 산정대상필지의 토지특성을 비교하여 서로 다른 특성을 찾아낸 다음 ㉰ 서로 다른 토지특성에 대한 가격배율을 토지가격비준표에서 추출한 후 ㉱ 비교표준지 가격(공시지가)에 가격배율을 곱하여 개별공시지가를 산정한다. 【행정심판법】 제3조(행정심판의 대상) ① 행정청의 처분 또는 부작위에 대하여는 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우 외에는 이 법에 따라 행정심판을 청구할 수 있다. 【지방세기본법】 제1조(목적) 이 법은 지방세에 관한 기본적이고 공통적인 사항과 납세자의 권리ㆍ의무 및 권리구제에 관한 사항 등을 규정함으로써 지방세에 관한 법률관계를 명확하게 하고, 공정한 과세를 추구하며, 지방자치단체 주민이 납세의무를 원활히 이행하도록 함을 목적으로 한다. 제89조(청구대상) ① 이 법 또는 지방세관계법에 따른 처분으로서 위법ㆍ부당한 처분을 받았거나 필요한 처분을 받지 못하여 권리 또는 이익을 침해당한 자는 이 장에 따른 이의신청 또는 심판청구를 할 수 있다. 제90조(이의신청) 이의신청을 하려면 그 처분이 있은 것을 안 날(처분의 통지를 받았을 때에는 그 통지를 받은 날)부터 90일 이내에 대통령령으로 정하는 바에 따라 불복의 사유를 적어 특별시세ㆍ광역시세ㆍ도세[도세 중 소방분 지역자원시설세 및 시ㆍ군세에 부가하여 징수하는 지방교육세와 특별시세ㆍ광역시세 중 특별시분 재산세, 소방분 지역자원시설세 및 구세(군세 및 특별시분 재산세를 포함한다)에 부가하여 징수하는 지방교육세는 제외한다]의 경우에는 시ㆍ도지사에게, 특별자치시세ㆍ특별자치도세의 경우에는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사에게, 시ㆍ군ㆍ구세[도세 중 소방분 지역자원시설세 및 시ㆍ군세에 부가하여 징수하는 지방교육세와 특별시세ㆍ광역시세 중 특별시분 재산세, 소방분 지역자원시설세 및 구세(군세 및 특별시분 재산세를 포함한다)에 부가하여 징수하는 지방교육세를 포함한다]의 경우에는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 이의신청을 하여야 한다. 제91조(심판청구) ① 이의신청을 거친 후에 심판청구를 할 때에는 이의신청에 대한 결정 통지를 받은 날부터 90일 이내에 조세심판원장에게 심판청구를 하여야 한다. ② 제96조에 따른 결정기간에 이의신청에 대한 결정 통지를 받지 못한 경우에는 제1항에도 불구하고 결정 통지를 받기 전이라도 그 결정기간이 지난 날부터 심판청구를 할 수 있다. ③ 이의신청을 거치지 아니하고 바로 심판청구를 할 때에는 그 처분이 있은 것을 안 날(처분의 통지를 받았을 때에는 통지받은 날)부터 90일 이내에 조세심판원장에게 심판청구를 하여야 한다. 나. 판 단 1) 인정사실 이 사건 청구서 및 답변서, 2021년도 개별공시지가 토지특성조사표 등에 의하면 다음과 같은 사실이 인정된다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159025793"></img> 가) 청구인은 이 사건 토지를 소유한 법인이다. 나) 피청구인은 2021. 5. 31. 이 사건 토지에 대하여 2021. 1. 1. 기준 개별공시지가를 아래와 같이 결정·공시하였다. 다) 청구인은 2021. 6. 22. 개별공시지가에 대한 이의신청을 하였고, 피청구인은 위 이의신청에 대하여 감정평가업자의 검증 및 ○○시 부동산가격공시위원회의 심의를 거친 결과, 2021. 7. 23. 청구인에게 이의신청 기각결정을 하였다. 라) 이 사건 토지의 최근 3년간 개별공시지가는 아래와 같다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159025787"></img> 마) 한편, 이 사건 토지의 최근 3년간 비교표준지가는 아래와 같다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159025789"></img> 2) 먼저, 이 사건 청구 중 재산세 감면요청 청구의 적법여부에 대하여 살펴본다. 「행정심판법」 제3조 제1항에서는 행정청의 처분 또는 부작위에 대하여 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우에는 그 절차에 따르도록 규정하고 있고, 지방세관계법에 따른 처분에 대해서는 「지방세기본법」 제91조에서 조세심판원장에게 조세심판을 청구를 하여야 한다고 규정하고 있다. 따라서 재산세 감면청구는 「행정심판법」 제3조 제1항의 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우에 해당하므로 행정심판의 대상이 아니라고 할 것인바, 이 부분 심판청구는 부적법하다. 3) 다음으로, 개별공시지가 이의신청 기각결정의 취소를 구하는 부분에 관하여 살펴본다. 개별공시지가 이의신청 기각결정은 기존 개별공시지가결정처분의 유지를 전제로 한 것에 불과하여 그 자체로 청구인의 권리·의무에 새로운 변동을 초래하는 것은 아니지만 청구인의 심판청구 기회를 보장하기 위해 이를 종전처분의 취소를 구하는 취지가 포함되어 있다고 선해하여, 이를 전제로 이 사건 처분의 위법·부당 여부를 살펴본다. 청구인은 개별공시지가를 산정함에 있어 토지 소유자의 경제적 여건을 고려하여야 한다고 주장하나, 개별공시지가는 「부동산가격공시에 관한 법률」 제10조 및 같은 법 시행령 제17조 및 제18조, 「개별공시지가 조사·산정지침」에 따라 개별토지와 비교표준지 토지특성 차이에 따른 가격배율에 의해 산정되는 가격으로, 비교표준지는 대상토지와 용도지역, 지목, 토지용도(실제용도), 주위환경, 위치, 기타 자연적ㆍ사회적 조건이 가장 유사한 인근지역 소재 표준지 중에서 선정하여야 한다(대법원 1998. 12. 8. 선고 97누6636 판결 참조). 따라서 개별공시지가를 산정함에 있어 각 부동산의 소유자의 경제적 여건을 고려하지 않았다고 하여 개별공시지가가 위법하다고 볼 수는 없다. 또한 피청구인은 위 지침에 따라 용도지역(일반상업지역), 이용상황[상업용, 상업기타(주차장)], 고저(평지) 등 토지특성조사 후 그에 따라 비교표준지를 선정하고 가격배율을 적용하여 이 사건 토지에 대한 개별공시지가를 산정하였는바, 이는 관련법령에 따라 적정하게 산정된 것으로 판단된다. 따라서 이 사건 토지에 대한 2021. 1. 1. 기준 개별공시지가 결정은 적법·타당하다. 3. 결 론 그렇다면, 이 사건 청구 중 재산세 감면을 청구하는 부분은 부적법하여 각하하고, 피청구인이 2021. 7. 23. 청구인에게 한 별지 목록 토지에 대한 개별공시지가 결정의 취소를 구하는 부분은 청구인의 주장을 인정할 수 없으므로 기각하기로 하여 주문과 같이 재결한다.