건축법위반 시정명령처분 취소청구

1. 사건개요 청구인들은 ○○시 ○○구 ○동 000-0번지 건축물(이하 ‘이 사건 건축물’이라 한다)의 공동소유자로, 피청구인은 이 사건 건축물의 제2종근린생활시설인 부분이 주택으로 무단 용도변경되었다는 사유로 청구인들에 대하여 처분의 사전통지를 한 후 2018. 6. 28. 시정명령처분을 하였다. 2. 당사자 주장 요지 가. 청구인 주장 1) 청구인들은 이 사건 건축물을 1, 2종 근린생활시설에서 주택으로 무단용도변경하지 않았고, 이 사건 건축물은 이전부터 다가구주택으로 이용되어 왔다. 청구인들은 이 사건 건축물과 대지를 ○○지방법원 0000○○00000호 임의경매사건에서 2017. 10. 16. 매각결정을 받아 2017. 11. 22. 낙찰대금을 납부하였고 청구인 ○○○이 4/5, 청구인 ○○○이 1/5 공유지분을 두고 소유권이전등기를 마쳤다. 청구인들이 낙찰받은 경매 집행법원에서는 이 사건 건축물의 매각조건 공고에 “이용상태 0층 : 음식점, 0층·0층 : 사무실, 0층-0층 : 현황 주거용(각층 5가구)”라고 기재하였고, 경매사건 감정서에는 이 사건 건물이 다가구주택으로 기재되어 있으며 0층부터 0층까지는 다가구주택으로 감정평가를 하였고 이 사건 건물에는 주거용 임차인들이 거주하고 있다. 청구인들은 경매법원의 위 매각조건(이용현황)을 믿고 그 매각조건(이용현황)대로 이용할 수 있는 것이라 알고 낙찰을 받았으며, 청구인들은 이 사건 건물의 사용·수익성을 감안하여 응찰금액을 제시하였다. 이 사건 건물은 2013년에도 다가구주택으로 매각조건이 감정되었다. 2) 그럼에도 불구하고 피청구인은 청구인이 이 사건 건축물을 무단 용도변경한 것처럼 시정명령을 하였으므로 부당하고, 이 사건 건물에 청구인들의 경매 낙찰 이전부터 15가구 이상의 임차인들이 거주를 하고 있어 시정이 불가능하다. 【보충서면】 3) 위 경매절차의 집행법원에서 경매실시를 위한 절차 공고 내용 어디에도 용도 외 사용으로 인한 낙찰자 불이익 감수 조항은 없다. 4) 위 경매절차 감정평가서 상 ‘경매 참여시 참고하라’는 취지는 아마도 경매 응찰 시 이 사건 건물의 공부상 용도가 근린생활시설임을 인지할 수 있도록 하는 문구일 뿐 실제 주거용으로 사용되고 있는 위반건축물이라는 표시도, 주거용으로 계속 사용할 수 없다는 문구도 아니다. 그런데도 피청구인은 이 문구가 마치 낙찰자가 모든 불이익을 감수하여야 하는 취지의 문구인 것처럼 왜곡하고 있다. 5) 만일 청구인들이 피청구인의 주장대로 주거용으로 이용되고 있는 건물 부분에 대한 행정조치의 모든 불이익을 감수하여야 한다면, 청구인들은 이 사건 건물을 낙찰받을 이유가 전혀 없었다. 경매절차 상 감정평가액 산정 시 지상 0층부터 0층까지에 대하여 주거용으로 산정하여 경매 최저가격이 산정된 것인데 이를 근린생활시설로 평가하였다면 경매 최저가격의 절반에 미치지 못하는 금액으로 경매가격이 책정되었을 것이고, 현재까지도 0층과 0층 근린생활시설은 공실임이 이를 방증한다. 6) 청구인들은 법원 경매절차를 통해 이 사건 건축물을 주거용으로 낙찰받았으므로 피청구인은 마땅히 이 사건 건축물을 실제 이용현황인 주거용으로 용도변경하여 주어야 하는데도 청구인들에게 시정명령처분을 한 것은 부당하므로 이 사건 처분은 취소되어야 한다. 나. 피청구인 주장 1) 이 사건 건축물은 ○○시 ○동에 지상○층 연면적 0000㎡, 제2종근린생활시설 및 다가구주택의 용도로 2004. 7. 21. 건축허가를 득하여 2007. 12. 31. 사용승인을 받았으며 청구인들은 2017. 11. 22. 이 사건 건축물에 대하여 소유권이전등기를 하였다. 피청구인은 이 사건 건축물의 제2종근린생활시설 부분인 지상 0층부터 지상 0층까지가 주택으로 무단 용도변경되어 사용 중임을 확인하고 건축법 제79조에 따라 그 소유주인 청구인들에게 2018. 6. 15. 사전통지를 한 후 2018. 6. 28. 건축법 위반에 따른 시정명령, 2018. 9. 11. 건축법 위반에 따른 시정명령 촉구를 하였다. 2) 이 사건 건축물은 지상 0층부터 지상 0층까지 제2종 근린생활시설이고, 청구인들이 제출한 감정평가서 내 감정평가요항표에 지상 0층에서 지상 0층까지 용도가 건축물대장 상 근린생활시설이므로 경매 시 참고하라고 기재되어 있다. 3. 이 사건 처분의 위법·부당 여부 가. 관계법령 【건축법】 제19조(용도변경) ① 건축물의 용도변경은 변경하려는 용도의 건축기준에 맞게 하여야 한다. ② 제22조에 따라 사용승인을 받은 건축물의 용도를 변경하려는 자는 다음 각 호의 구분에 따라 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받거나 신고를 하여야 한다. 1. 허가 대상: 제4항 각 호의 어느 하나에 해당하는 시설군(施設群)에 속하는 건축물의 용도를 상위군(제4항 각 호의 번호가 용도변경하려는 건축물이 속하는 시설군보다 작은 시설군을 말한다)에 해당하는 용도로 변경하는 경우 2. 신고 대상: 제4항 각 호의 어느 하나에 해당하는 시설군에 속하는 건축물의 용도를 하위군(제4항 각 호의 번호가 용도변경하려는 건축물이 속하는 시설군보다 큰 시설군을 말한다)에 해당하는 용도로 변경하는 경우 ③ 제4항에 따른 시설군 중 같은 시설군 안에서 용도를 변경하려는 자는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 건축물대장 기재내용의 변경을 신청하여야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 변경의 경우에는 그러하지 아니하다. ④ 시설군은 다음 각 호와 같고 각 시설군에 속하는 건축물의 세부 용도는 대통령령으로 정한다. 7. 근린생활시설군 8. 주거업무시설군 제79조(위반 건축물 등에 대한 조치 등) ① 허가권자는 대지나 건축물이 이 법 또는 이 법에 따른 명령이나 처분에 위반되면 이 법에 따른 허가 또는 승인을 취소하거나 그 건축물의 건축주ㆍ공사시공자ㆍ현장관리인ㆍ소유자ㆍ관리자 또는 점유자(이하 "건축주등"이라 한다)에게 공사의 중지를 명하거나 상당한 기간을 정하여 그 건축물의 철거ㆍ개축ㆍ증축ㆍ수선ㆍ용도변경ㆍ사용금지ㆍ사용제한, 그 밖에 필요한 조치를 명할 수 있다. 【건축법 시행령】 제14조(용도변경) ⑤ 법 제19조제4항 각 호의 시설군에 속하는 건축물의 용도는 다음 각 호와 같다. 7. 근린생활시설군 가. 제1종 근린생활시설 나. 제2종 근린생활시설(다중생활시설은 제외한다) 8. 주거업무시설군 나. 공동주택 나. 판 단 1) 인정사실 이 사건 청구서 및 답변서, 이 사건 처분서 등의 기재에 의하면 다음과 같은 사실이 인정된다. 가) 청구인들은 ○○시 ○○구 ○동 000-0번지 지상 ○층의 이 사건 건축물에 대하여 2017. 11. 22. 소유권이전등기를 마쳤다. 나) 이 사건 건축물의 용도는 건축물대장 상 지상 0층부터 0층까지는 제2종근린생활시설, 지상 0층은 다가구주택으로 되어 있다. 다) 청구인들이 이 사건 건축물을 낙찰받을 당시 경매사건의 감정평가서(○○○ 감정평가사무소)에는 아래와 같이 기재되어 있다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159271731"></img> 라) 피청구인은 이 사건 건축물의 지상 0층부터 지상 0층까지가 다가구주택으로 용도변경되어 이용되고 있음을 확인하고 2018. 6. 15. 사전통지 후 2018. 6. 28. 건축법 위반에 따른 시정명령, 2018. 9. 11. 시정명령 촉구를 하였다. 2) 건축법 제19조에 따르면 사용승인을 받은 건축물의 용도를 변경하려는 자는 시장·군수의 허가를 받거나 신고를 하여야 한다. 같은 법 제79조에 의하면 허가권자는 대지나 건축물이 건축법 또는 건축법에 따른 명령·처분에 위반될 경우 건축법에 따른 허가·승인을 취소하거나 그 건축물의 소유자 등에게 상당한 기간을 정하여 그 건축물에 대하여 필요한 조치를 명할 수 있다. 3) 청구인들은 이 사건 건축물의 지상 0층부터 0층을 다가구주택으로 감정한 감정평가서와 법원의 매각조건(이용현황)을 믿고 경매 낙찰을 받은 것이므로, 이전부터 무단용도변경되어 사용되었던 건물에 대하여 청구인들에게 시정명령을 한 것은 부당하다고 주장한다. 청구인들이 제출한 증빙자료에 의하면, 청구인들이 이 사건 건축물에 대하여 응찰할 당시 이 사건 건축물 감정평가서(○○○감정평가사무소)의 건물 감정평가요항표에는 이 건축물 지상 0층 ~ 0층의 이용상태를 기재하면서 공부상 근린생활시설이라고 명시하고 있고 그 외 기타 참고사항으로 용도와 현황이 다르다는 사실을 참고하라는 취지가 기록되어 있다. 따라서 자기의 책임 없는 사유로 이 사건 건축물이 무단용도변경 건축물임을 모르고 소유권을 취득하였다는 청구인들의 주장은 이유가 없다. 또한 위법한 건축물에 대한 시정명령은 행위의 주체가 아니라 건축물의 위법한 상태에 관하여 발하여지는 것이므로 이 사건 건축물이 무단으로 용도변경되어 사용되고 있다는 사유로 같은 법 제79조에 따라 현 소유주에게 시정을 명령한 피청구인의 처분은 적법하고, 청구인들의 주장은 이유가 없다. 4. 결 론 그렇다면, 청구인들의 주장을 인정할 수 없으므로 청구인들의 주장을 받아들이지 않기로 하여 주문과 같이 재결한다. <별지> 청구인 목록 1. ○○○ ○○도 ○○시 ○○구 ○○○로 000(○○○마을○○단지아파트) 0000동 0000호 2. ○○○ ○○도 ○○시 ○○구 ○○○로 000(○○마을○○단지아파트) 0000동 0000호