건축법위반 시정명령처분 취소청구

1. 사건개요 청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ****-*번지 ○○타운*** ***호(이하 ‘이 사건 건축물’이라 한다)의 소유자이고, 청구 외 안주희는 이 사건 건축물에서 ‘○○필라테스’라는 필라테스학원을 운영하는 임차인이다. 피청구인은 이 사건 건축물에 대한 민원을 접수하고 현장을 확인한 결과, 업무시설(오피스텔)인 이 사건 건축물이 제2종 근린생활시설(필라테스학원)로 무단 용도변경된 사항을 확인하고, 2019. 11. 26. 처분 사전통지 후, 같은 해 12. 24. 청구인에게 「건축법」 제19조를 위반하였다는 사유로 같은 법 제79조에 의거 시정명령처분(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)을 하였다. 2. 당사자 주장 가. 청구인 주장 1) 처분의 경위 청구인은 ○○시 ○○구 ○○로 ***, ***호(이하 ‘이 사건 건축물’이라 한다)의 소유자이고, 청구인의 임차인 안○○는 이 사건 건축물에서 ‘○○필라테스’라는 상호로 필라테스학원을 운영하는 자이다. 피청구인은 2019. 11. 25. 청구인에게 이 사건 건축물이 「건축법」 제19조를 위반{업무시설(오피스텔)을 제2종 근생(필라테스)으로 무단 용도변경하여 사용}하였다는 사유로 현장조사를 실시하였고, 같은 해 12. 24. 이에 대한 시정명령처분을 하였다. 2) 처분의 부당성(또는 위법성) 가) 청구인의 임차인은 이 사건 건축물에서 2017년 11월경부터 현재까지 개인 필라테스 수업을 목적으로 필라테스학원을 운영 중이며, 현재 전국적으로 임차인과 동일하게 업무시설(오피스텔)에서 별도의 인허가 또는 제재 없이 사업자등록증(업태 : 서비스) 개설 후 1 : 1 필라테스 강습이 행해지고 있으며, 오피스텔 필라테스에 대한 포털사이트 검색 시 무수히 많은 광고 또한 발견할 수 있다. 나) 「체육시설의 설치ㆍ이용에 관한 법률 시행령」 제2조(체육시설의 종류) [별표 1]에 따르면 필라테스의 경우 체육시설의 종류에 포함되지 않으며, 국민권익위원회 국민신문고에서 필라테스업에 관한 민원 질의에 대해 문화체육관광부 답변에서도 필라테스를 체육시설로 보지 않고 있다. 다) 위 내용에도 불구하고 피청구인은 청구인의 업무를 「건축법 시행령」 제3조의5(용도별 건축물의 종류) [별표 1] 4. 제2종 근린생활시설 파목에 명시된 체육시설 등의 한 형태로 간주하여, 업무시설(오피스텔)에서는 임차인과 같은 형태의 업무는 불가하다는 사유로 제2종 근린생활시설(필라테스)로 용도변경하도록 시정명령처분한 것이다. 라) 「건축법 시행령」 제3조의5(용도별 건축물의 종류) [별표 1] 14. 업무시설 나목 2) 오피스텔을 보면, “업무를 주로 하며, 분양하거나 임대하는 구획 중 일부 구획에서 숙식을 할 수 있도록 한 건물로서 국토교통부장관이 고시하는 기준에 적합한 것을 말한다.”라고 명시되어 있다. 마) 임차인이 운영하고 있는 필라테스 개인강습은 일반인을 대상으로 서비스 업무를 주로 하며, 업무시간 외 일부 구획에서 숙식을 할 수 있는 업종이라 사료되며, 「건축법 시행령」에서 명시하는 내용에 위배되지 않는다고 판단된다. 3) 결론 임차인이 운영하는 필라테스학원은 체육시설이 아니며, 대상 건축물과 같은 시설이 이미 전국적으로 행해지고 있으므로, 이에 「건축법」에 저촉되지 않는다고 판단하고 있다. 그러나 피청구인이 사실을 잘못 판단하여 청구인에게 이 사건 처분을 한다면, 임차인은 그간 많은 비용과 시간을 들인 영업장의 막대한 경제적 손실로 회복 불가능한 피해를 입게 될 것이다. 따라서 피청구인이 청구인에게 한 시정명령처분은 마땅히 취소되어야 할 것이다. 나. 피청구인 주장 1) 처분의 경위 해당 건축물은 ○○시 ○○구 ○○동 ****-*번지상 집합건축물로 전체 규모(지상 10층, 연면적 24,884.78㎡) 중 1층에서 3층까지는 근린생활시설, 4층부터 10층까지는 업무시설(오피스텔) 용도 건축물로 청구인의 건축물은 4층 438호로서 청구인은 건축물대장 상에 2017. 2. 8. 소유권이 이전되어 있으며, 현재까지 소유권 변동은 없다. 피청구인은 이 사건 건축물에 대하여 업무시설(오피스텔)을 제2종 근린생활시설(필라테스)로 무단 용도변경하여 「건축법」을 위반하여 사용 중에 있음을 확인하였다. 이와 관련하여, 「건축법」 제79조(위반 건축물 등에 대한 조치) 규정에 따라 건축물 소유자인 청구인에게 2019. 11. 14. 「건축법」 위반사항에 따른 조사 협조 요청 안내(의견제출서 포함) 및 같은 해 11. 26. 「건축법」 위반사항에 따른 시정명령 사전통지(의견제출서 포함), 같은 해 12. 24. 「건축법」 위반사항에 따른 시정명령 공문을 발송한 바 있다. 그러나 시정명령을 통보하였음에도 불구하고 청구인은 위반사항을 시정하지 않고. 2020. 1. 21. 행정심판 청구서를 경기도행정심판위원회에 제출(접수)하였다. 2) 이 사건 처분의 적법성 가) 청구인은 「체육시설의 설치·이용에 관한 법률 시행령」 제2조(체육시설의 종류) 별표 1에 따른 체육시설 종류에 이 사건 건물인 제2종 근린생활시설(필라테스)이 포함되지 않고 있는데, 피청구인이 제2종 근린생활시설(필라테스)로 사용하는 것으로 보아 「건축법」 제79조(위반건축물 등에 대한 조치)로 시정명령할 수 없다고 주장하고 있는바, 주민의 체육 활동을 위한 시설 모두가 「체육시설의 설치·이용에 관한 법률 시행령」 제2조(체육시설의 종류) 별표 1의 체육시설은 아니며, 청구인의 주장은 터무니없는 주장이다. 나) “건축물의 용도”란 건축물의 종류를 유사한 구조, 이용 목적 및 형태별로 묶어 분류한 것을 말하며, 이 사건의 건축물은 건축물대장 상 업무시설(오피스텔)로 기재되어 있는 용도이며, 사용 용도는 제2종 근린생활시설(필라테스)로 「건축법」을 위반하여 사용하고 있어 피청구인의 시정명령은 적법한 처분이다. 이 사건 건축물의 사용 용도는 제2종 근린생활시설(필라테스)로 「건축법」을 위반하여 사용하고 있으며, 업무시설(오피스텔)과는 「건축법 시행령」 [별표 1] 기준을 보면 명백하게 다른 용도이다. 다) 「건축법」 제2조제1항제3호는 건축물의 용도를 “건축물의 종류를 유사한 구조·이용목적 및 형태별로 묶어 분류한 것”으로 정의하고, 같은 조 제2항, 같은 법 시행령 제3조의5 별표 1은 건축물의 용도를 시설군으로 구분하고 각 용도에 속하는 건축물의 종류를 규정하고 있다. 또한, 「건축법」 제19조제1항은 건축물의 용도변경은 변경하고자 하는 용도의 건축기준에 적합하게 하여야 한다고 규정하고, 같은 조 제2항은 용도를 변경하고자 하는 자로 하여금, 용도를 변경하고자 하는 시설군에 따라 허가를 받거나 신고를 하도록 규정하고 있는바, 청구인의 이 사건 건축물은 업무시설(오피스텔)을 제2종 근린생활시설(필라테스)로 용도변경하는 것은 상위 시설군으로 용도를 변경하고자 하는 경우로 피청구인의 허가를 받아야 함에도 불구하고 청구인은 허가 없이 사용하는 이 사건의 건축물에 대하여 피청구인이 「건축법」 제79조(위반 건축물 등에 대한 조치)에 따라 시정명령처분을 하였으며, 또한 청구인이 이 사건 건축물의 사용 용도를 제2종 근린생활시설(필라테스)로 위반하여 사용한다고 볼 수 없다며 「건축법」에 저촉이 없어 시정명령이 취소되어야 한다고 주장하는 것은 억지에 불과하며, 피청구인이 청구인의 이 사건 건축물에 대하여 「건축법」 위반사항에 따른 시정명령 처분은 적법한 것이다. 3) 결론 이 사건 건축물은 업무시설(오피스텔)임에도 불구하고 건축물의 사용 용도가 제2종 근린생활시설(필라테스)로 불법 용도변경된 것으로 명백하게 다른 용도이므로 「건축법」을 위반하여 사용하고 있는 이 사건 건축물에 대하여 청구인이 「건축법」 위반사항에 따른 시정명령 처분에 대한 부당함을 주장하며 피청구인의 행정행위에 불복하는 처분 취소를 요구하는 행정심판 청구는 마땅히 기각되어야 한다. 3. 이 사건 처분의 위법·부당 여부 가. 관계법령 【건축법 】 제2조(정의) ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 3. "건축물의 용도"란 건축물의 종류를 유사한 구조, 이용 목적 및 형태별로 묶어 분류한 것을 말한다. ② 건축물의 용도는 다음과 같이 구분하되, 각 용도에 속하는 건축물의 세부 용도는 대통령령으로 정한다. 4. 제2종 근린생활시설 14. 업무시설 제19조(용도변경) ① 건축물의 용도변경은 변경하려는 용도의 건축기준에 맞게 하여야 한다. ② 제22조에 따라 사용승인을 받은 건축물의 용도를 변경하려는 자는 다음 각 호의 구분에 따라 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받거나 신고를 하여야 한다. 1. 허가 대상: 제4항 각 호의 어느 하나에 해당하는 시설군(施設群)에 속하는 건축물의 용도를 상위군(제4항 각 호의 번호가 용도변경하려는 건축물이 속하는 시설군보다 작은 시설군을 말한다)에 해당하는 용도로 변경하는 경우 2. 신고 대상: 제4항 각 호의 어느 하나에 해당하는 시설군에 속하는 건축물의 용도를 하위군(제4항 각 호의 번호가 용도변경하려는 건축물이 속하는 시설군보다 큰 시설군을 말한다)에 해당하는 용도로 변경하는 경우 ③ 제4항에 따른 시설군 중 같은 시설군 안에서 용도를 변경하려는 자는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 건축물대장 기재내용의 변경을 신청하여야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 변경의 경우에는 그러하지 아니하다. ④ 시설군은 다음 각 호와 같고 각 시설군에 속하는 건축물의 세부 용도는 대통령령으로 정한다. 제79조(위반 건축물 등에 대한 조치 등) ① 허가권자는 대지나 건축물이 이 법 또는 이 법에 따른 명령이나 처분에 위반되면 이 법에 따른 허가 또는 승인을 취소하거나 그 건축물의 건축주ㆍ공사시공자ㆍ현장관리인ㆍ소유자ㆍ관리자 또는 점유자(이하 "건축주등"이라 한다)에게 공사의 중지를 명하거나 상당한 기간을 정하여 그 건축물의 철거ㆍ개축ㆍ증축ㆍ수선ㆍ용도변경ㆍ사용금지ㆍ사용제한, 그 밖에 필요한 조치를 명할 수 있다. ② 허가권자는 제1항에 따라 허가나 승인이 취소된 건축물 또는 제1항에 따른 시정명령을 받고 이행하지 아니한 건축물에 대하여는 다른 법령에 따른 영업이나 그 밖의 행위를 허가ㆍ면허ㆍ인가ㆍ등록ㆍ지정 등을 하지 아니하도록 요청할 수 있다. 다만, 허가권자가 기간을 정하여 그 사용 또는 영업, 그 밖의 행위를 허용한 주택과 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. ③ 제2항에 따른 요청을 받은 자는 특별한 이유가 없으면 요청에 따라야 한다. ④ 허가권자는 제1항에 따른 시정명령을 하는 경우 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 건축물대장에 위반내용을 적어야 한다. 【건축법 시행령】 제3조의5(용도별 건축물의 종류) 법 제2조제2항 각 호의 용도에 속하는 건축물의 종류는 별표 1과 같다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159023845"></img> 나. 판 단 1) 인정사실 이 사건 청구서 및 답변서, 처분 사전통지서, 이 사건 처분서 등에 의하면 다음과 같은 사실이 인정된다. 가) 청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ****-*번지 ○○타운*** ***호의 소유자이고, 청구 외 안○○는 이 사건 건축물에서 ‘○○필라테스’라는 필라테스학원을 운영하는 임차인이다. 나) 피청구인은 이 사건 건축물에 대한 민원을 접수하고 2019. 11. 25. 현장을 확인한 결과, 업무시설(오피스텔)인 이 사건 건축물이 제2종 근린생활시설(필라테스학원)로 무단 용도변경된 사항을 확인하였다. 다) 이에 피청구인은 2019. 11. 26. 청구인에게 「건축법」 제19조를 위반하였다는 사유로 시정명령 사전통지를 하였고, 같은 해 12. 24. 청구인에게 같은 법 제79조에 의거 이 사건 처분을 하였다. 【위반현황】 <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159023847"></img> 2) 「건축법」 제19조에 의하면 사용승인을 받은 건축물의 용도를 변경하려는 자는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장·군수 등의 허가를 받거나 신고를 하여야 하며, 같은 법 제79조에 의하면 허가권자는 대지나 건축물이 이 법 또는 이 법에 따른 명령이나 처분에 위반되면 이 법에 따른 허가 또는 승인을 취소하거나 그 건축물의 건축주·공사시공자·현장관리인·소유자·관리자 또는 점유자에게 공사의 중지를 명하거나 상당한 기간을 정하여 그 건축물의 철거·개축·증축·수선·용도변경·사용금지·사용제한, 그 밖에 필요한 조치를 명할 수 있다. 3) 청구인은 이 사건 건축물에서 임차인이 운영하고 있는 필라테스학원은 체육시설이 아니며, 업무시설인 오피스텔에서 서비스업으로 사업자등록을 하고 일반인을 대상으로 하는 필라테스 강습은 서비스 업무에 해당하므로 피청구인의 이 사건 처분은 위법하다고 주장한다. 살피건대, 「건축법」 제2조 및 같은 법 시행령 제3조의5 [별표 1]에 의하면 건축물의 용도는 건축물의 종류를 유사한 구조, 이용 목적 및 형태별로 묶어 분류한 것으로, [별표 1]에 명시되지 않은 용도에 대하여는 해당 시설의 구조, 이용목적 및 형태 등을 종합적으로 검토하여 가장 유사한 용도로 분류하여야 하며, 영업의 허가나 신고 여부만으로는 판단할 수 없다 할 것이다. 이 사건 건축물에 대해 살펴보면, 건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 용도가 분류되어 있고, 「건축법 시행령」 제3조의5 [별표 1]에 의하면 오피스텔은 업무를 주로 하며, 분양하거나 임대하는 구획 중 일부 구획에서 숙식을 할 수 있도록 한 건축물이라는 점에 비추어 볼 때, 이 사건 건축물에 기구를 설치하여 필라테스학원으로 이용하는 것은 업무의 용도로 보기 어렵고, 제2종 근린생활시설의 체력단련장 등으로 보는 것이 타당해 보이므로 「건축법」 제19조에 따른 용도변경의 절차를 이행하여야 할 것이다. 따라서 피청구인의 청구인에 대한 이 사건 처분은 위법·부당하다고 보기 어렵다. 4. 결 론 그렇다면, 청구인의 주장을 인정할 수 없으므로 청구인의 청구를 받아들이지 않기로 하여 주문과 같이 재결한다.