개별공시지가 이의신청 기각 통지 취소 등 청구

1. 사건개요 청구인은 ○○군 ○○면 ○○리 ○○○-○○번지(임야, 3,580㎡, 이하 ‘이 사건 토지’라 한다)의 소유자이다. 피청구인은 2023. 4. 28. 「부동산 가격공시에 관한 법률」(이하 ‘부동산공시법’이라 한다) 제10조 및 같은 법 시행령 제21조에 따라 이 사건 토지의 2023. 1. 1.기준 개별공시지가를 ○원/㎡으로 산정하여 결정·공시(○○군 공고 제2023-○○○호) 하였다. 청구인은 2023. 5. 16. 피청구인에게 이 사건 토지의 공시지가가 인근 하천의 공시지가보다 너무 가격이 낮다는 내용으로 이의신청을 하였고, 피청구인은 이 사건 토지에 관한 결정지가의 적정 여부 등을 ○○감정평가법인(주)의 검증을 거쳐 ○○군 부동산가격공시위원회의 심의 후 2023. 6. 26. 청구인에게 이의신청 기각 결정 통지를 하였다. 2. 이 사건 처분의 위법·부당 여부 가. 관계법령 【부동산 가격공시에 관한 법률】 제10조(개별공시지가의 결정ㆍ공시 등) ① 시장ㆍ군수 또는 구청장은 국세ㆍ지방세 등 각종 세금의 부과, 그 밖의 다른 법령에서 정하는 목적을 위한 지가산정에 사용되도록 하기 위하여 제25조에 따른 시ㆍ군ㆍ구부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 매년 공시지가의 공시기준일 현재 관할 구역 안의 개별토지의 단위면적당 가격(이하 “개별공시지가”라 한다)을 결정ㆍ공시하고, 이를 관계 행정기관 등에 제공하여야 한다. ④ 시장ㆍ군수 또는 구청장이 개별공시지가를 결정ㆍ공시하는 경우에는 해당 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 토지가격비준표를 사용하여 지가를 산정하되, 해당 토지의 가격과 표준지공시지가가 균형을 유지하도록 하여야 한다. ⑤ 시장ㆍ군수 또는 구청장은 개별공시지가를 결정ㆍ공시하기 위하여 개별토지의 가격을 산정할 때에는 그 타당성에 대하여 감정평가법인등의 검증을 받고 토지소유자, 그 밖의 이해관계인의 의견을 들어야 한다. 다만, 시장ㆍ군수 또는 구청장은 감정평가법인등의 검증이 필요 없다고 인정되는 때에는 지가의 변동상황 등 대통령령으로 정하는 사항을 고려하여 감정평가법인등의 검증을 생략할 수 있다. <개정 2020. 4. 7.> ⑥ 시장ㆍ군수 또는 구청장이 제5항에 따른 검증을 받으려는 때에는 해당 지역의 표준지의 공시지가를 조사ㆍ평가한 감정평가법인등 또는 대통령령으로 정하는 감정평가실적 등이 우수한 감정평가법인등에 의뢰하여야 한다. <개정 2020. 4. 7.> ⑦ 국토교통부장관은 지가공시 행정의 합리적인 발전을 도모하고 표준지공시지가와 개별공시지가와의 균형유지 등 적정한 지가형성을 위하여 필요하다고 인정하는 경우에는 개별공시지가의 결정ㆍ공시 등에 관하여 시장ㆍ군수 또는 구청장을 지도ㆍ감독할 수 있다. ⑧ 제1항부터 제7항까지에서 규정한 것 외에 개별공시지가의 산정, 검증 및 결정, 공시기준일, 공시의 시기, 조사ㆍ산정의 기준, 이해관계인의 의견청취, 감정평가법인등의 지정 및 공시절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. <개정 2020. 4. 7.> 제11조(개별공시지가에 대한 이의신청) ① 개별공시지가에 이의가 있는 자는 그 결정ㆍ공시일부터 30일 이내에 서면으로 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 이의를 신청할 수 있다. ② 시장ㆍ군수 또는 구청장은 제1항에 따라 이의신청 기간이 만료된 날부터 30일 이내에 이의신청을 심사하여 그 결과를 신청인에게 서면으로 통지하여야 한다. 이 경우 시장ㆍ군수 또는 구청장은 이의신청의 내용이 타당하다고 인정될 때에는 제10조에 따라 해당 개별공시지가를 조정하여 다시 결정ㆍ공시하여야 한다. ③ 제1항 및 제2항에서 규정한 것 외에 이의신청 및 처리절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제12조(개별공시지가의 정정) 시장ㆍ군수 또는 구청장은 개별공시지가에 틀린 계산, 오기, 표준지 선정의 착오, 그 밖에 대통령령으로 정하는 명백한 오류가 있음을 발견한 때에는 지체 없이 이를 정정하여야 한다. 【부동산 가격공시에 관한 법률 시행령】 제21조(개별공시지가의 결정 및 공시) ① 시장ㆍ군수 또는 구청장은 매년 5월 31일까지 개별공시지가를 결정ㆍ공시하여야 한다. 다만, 제16조제2항제1호의 경우에는 그 해 10월 31일까지, 같은 항 제2호의 경우에는 다음 해 5월 31일까지 결정ㆍ공시하여야 한다. ② 시장ㆍ군수 또는 구청장은 제1항에 따라 개별공시지가를 공시할 때에는 다음 각 호의 사항을 해당 시ㆍ군 또는 구의 게시판 또는 인터넷 홈페이지에 게시하여야 한다. 1. 조사기준일, 공시필지의 수 및 개별공시지가의 열람방법 등 개별공시지가의 결정에 관한 사항 2. 이의신청의 기간ㆍ절차 및 방법 ③ 개별공시지가 및 이의신청기간 등의 통지에 관하여는 제4조제2항 및 제3항을 준용한다. 제22조(개별공시지가에 대한 이의신청) ① 법 제11조제1항에 따라 개별공시지가에 대하여 이의신청을 하려는 자는 이의신청서에 이의신청 사유를 증명하는 서류를 첨부하여 해당 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 제출하여야 한다. ② 시장ㆍ군수 또는 구청장은 제1항에 따라 제출된 이의신청을 심사하기 위하여 필요할 때에는 감정평가법인등에게 검증을 의뢰할 수 있다. <개정 2020. 10. 8.> 【2023년도 적용 개별공시지가 조사·산정지침】 Ⅰ. 개별공시지가 조사계획 2. 조사계획 사. 지가조사 및 결정 3) 지가조사 및 산정 ○ 개별공시지가는 다음과 같은 절차로 산정한다. - 산정의 기준이 되는 토지 즉, 비교표준지를 선택하고, - 비교표준지와 산정대상필지의 특성을 비교하여 서로 다른 특성을 찾아낸 다음 - 서로 다른 토지특성에 대한 가격배율을 토지가격비준표에서 추출한 후 - 비교표준지 가격(공시지가)에 가격 배율을 곱하여 산정 Ⅱ. 토지특성 조사 3. 토지특성 항목별 조사요령 ⑥ 용도지역 ㉰ 한 필지가 둘 이상의 용도지역으로 구분·지정되어 있는 경우 - 둘 이상의 용도지역간 가격이 유사할 때에는 면적이 넓은 용도지역 순으로 기재하며, - 둘 이상의 용도지역간 가격 격차가 클 때에는 각각의 용도지역별 토지가격(각 용도지역별 면적×각 용도지역별 단가)을 비교하여, 토지가격이 높은 순으로 기재하되 각각의 용도지역별 면적을 기재한다. - 토지특성은 구분 지정된 용도지역별 면적크기에 관계없이 단일필지로 보고 조사한다. Ⅲ. 비교표준지 선정 1. 비교표준지의 의의 가. 표준지는 행정구역(시·군·구)단위별로 용도지역, 지목, 토지이용 상황, 토지의 공적규제정도와 가격수준 등을 고려하여 선정된 전국 56만 필지의 대표성이 있는 토지로서 조사대상 필지수와 비율은 약 1 : 63이나 도시지역의 상업지역에서는 밀도가 보다 높고 농촌지역은 밀도가 낮다. 나. 비교표준지란 개별공시지가를 산정하고자 하는 필지주변의 여러 표준지 중에서 직접 비교의 기준이 되는 표준지(행정구역 경계지역에서는 인접지역 비교표준지 선정가능)로서 해당필지와 토지특성비교를 통하여 비준율을 적용하게 되는 표준지를 말한다. 3. 비교표준지 선정기준 나. 조사대상 토지가 “특수토지”, “공공용지 등”, “기타”의 경우 ② 조사대상필지가 ‘공공용지 등’인 경우에는 용도지역을 고려하여 인근지역의 주된 토지이용상황과 지가수준을 대표하는 표준지 중에서 선정한다. Ⅳ. 토지가격비준표 활용 3. 토지특성 항목별 적용방법 바. 토지이용상황 ○ 공공용지 등 - 현황이 공공시설용지(도로, 공원, 하천 등)는 인근지역의 주된 토지용도와 지가수준을 대표하는(중간수준의 지가) 표준지를 비교표준지로 선정하여, ‘공공용지 등’의 배율표에서 해당시설의 가격배율만을 적용한다. 【행정심판법】 제5조(행정심판의 종류) 행정심판의 종류는 다음 각 호와 같다. 1. 취소심판: 행정청의 위법 또는 부당한 처분을 취소하거나 변경하는 행정심판 2. 무효등확인심판: 행정청의 처분의 효력 유무 또는 존재 여부를 확인하는 행정심판 3. 의무이행심판: 당사자의 신청에 대한 행정청의 위법 또는 부당한 거부처분이나 부작위에 대하여 일정한 처분을 하도록 하는 행정심판 제13조(청구인 적격) ① 취소심판은 처분의 취소 또는 변경을 구할 법률상 이익이 있는 자가 청구할 수 있다. 처분의 효과가 기간의 경과, 처분의 집행, 그 밖의 사유로 소멸된 뒤에도 그 처분의 취소로 회복되는 법률상 이익이 있는 자의 경우에도 또한 같다. ② 무효등확인심판은 처분의 효력 유무 또는 존재 여부의 확인을 구할 법률상 이익이 있는 자가 청구할 수 있다. ③ 의무이행심판은 처분을 신청한 자로서 행정청의 거부처분 또는 부작위에 대하여 일정한 처분을 구할 법률상 이익이 있는 자가 청구할 수 있다. 나. 판 단 1) 인정사실 이 사건 등기사항전부증명서, 개별공시지가 결정·공시 공고문, 토지특성조사표, ○○감정평가법인(주) 이의신청지가 검증 결과보고서, 청구서, 답변서 및 이 사건 처분서 등에 의하면 다음과 같은 사실이 인정된다. 가) 청구인은 ○○군 ○○면 ○○리 ○○○-○○번지(임야, 3,580㎡)의 소유자이다. 나) 피청구인은 2023. 4. 28. 부동산공시법 제10조 및 같은 법 시행령 제21조에 따라 이 사건 토지의 2023. 1. 1.기준 개별공시지가를 다음과 같이 산정하여 결정·공시(○○군 공고 제2023-○○○호) 하였다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=158829131"></img> 다) 청구인은 2023. 5. 16. 피청구인에게 이 사건 토지의 공시지가가 인근 하천의 공시지가보다 너무 가격이 낮다는 내용으로 이의신청을 하였고, 피청구인은 이 사건 토지에 관한 결정지가의 적정 여부 등을 ○○감정평가법인(주)의 검증을 거쳐 ○○군 부동산가격공시위원회의 심의 후 2023. 6. 26. 청구인에게 이의신청 기각 결정 통지를 하였다. 2) 관련 법령 부동산공시법에 따르면 시장ㆍ군수 또는 구청장은 국세ㆍ지방세 등 각종 세금의 부과, 그 밖의 다른 법령에서 정하는 목적을 위한 지가산정에 사용되도록 하기 위하여 제25조에 따른 시ㆍ군ㆍ구부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 매년 공시지가의 공시기준일 현재 관할 구역 안의 개별토지의 단위면적당 가격(이하 “개별공시지가”라 한다)을 결정ㆍ공시하고, 이를 관계 행정기관 등에 제공하여야 한다(제10조 제1항). 시장ㆍ군수 또는 구청장이 개별공시지가를 결정ㆍ공시하는 경우에는 해당 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 토지가격비준표를 사용하여 지가를 산정하되, 해당 토지의 가격과 표준지공시지가가 균형을 유지하도록 하여야 한다(제10조 제4항)고 규정하고 있다. 3) 판단 가) 이 사건 개별공시지가 산정을 취소해야 한다는 청구취지에 대하여 「2023년도 적용 개별공시지가 조사·산정 지침」에 따르면 개별공시지가는 산정의 기준이 되는 비교표준지를 선택하고 비교표준지와 산정대상필지의 특성을 비교하여 서로 다른 특성을 찾아낸 다음 서로 다른 특성에 대한 가격배율을 토지가격비준표에서 추출한 후 비교표준지 가격(공시지가)에 가격 배율을 곱하여 산정하도록 규정되어 있으며, 표준지란 행정구역 단위별로 용도지역, 지목, 토지이용 상황, 토지의 공적규제정도와 가격수준 등을 고려하여 선정된 전국 56만 필지의 대표성이 있는 토지를 말하는데, 개별공시지가 산정 시 선택하는 비교표준지는 여러 표준지 중에서 해당 필지와 직접 비교가 되는 표준지로서 해당 조사대상 토지가 ‘공공용지 등’에 해당할 경우 용도지역을 고려하여 인근 지역의 주된 토지이용상황과 지가수준을 대표하는 표준지 중에서 선정하도록 규정되어 있으며 토지이용상황이 하천 등일 경우 ‘공공용지 등’으로 구분한다. 살피건대, 청구인은 이 사건 토지에 대한 비교표준지를 이 사건 토지와 가까운 곳으로 선정해야 함에도 이 사건 토지와 멀리 떨어진 토지를 비교표준지로 선정한 것은 잘못되었다고 주장하고 있으나, 위 지침에 따르면 조사대상 토지가 ‘공공용지 등’에 해당할 경우 비교표준지는 전국 56만 필지의 대표성이 있는 토지로 선정된 표준지 중 용도지역을 고려하여 인근 지역의 주된 토지이용상황과 지가수준을 대표하는 표준지 중에서 선정하도록 규정되어 있는데, 청구인이 주장하는 비교표준지로 삼아야 한다는 토지는 표준지 중에는 없을뿐더러 조사대상 토지가 ‘공공용지 등’에 해당할 경우 용도지역을 고려하여 표준지 중 비교표준지를 선정해야 함에 따라 이를 고려하여 비교표준지로 ○○○○-○○번지와 ○○-○번지를 선정한 것이 위법하다거나 잘못된 비교표준지라고 단정할 수 없다. 아울러, 청구인은 이 사건 토지는 개인토지로서 공공용지가 아니라고 주장하고 있으나 이는 해당 토지의 이용상황에 따라 구분하는 것인데, 이 사건 토지의 항공사진을 살펴보면 주된 이용 상황이 하천으로 이용되고 있는 토지로 보이므로 청구인 주장은 이유 없다. 나) 이 사건 토지의 개별공시지가를 ○원/㎡로 산정하라는 청구취지에 대하여 청구인은 이 사건 행정심판의 청구취지 상 이 사건 토지의 개별공시지가를 ○원/㎡로 산정하라고 기재하고 있어 의무이행심판을 함께 청구한 것으로 보이나, 「행정심판법」 제5조 제3호 및 제13조 제3항에 따르면 의무이행심판은 당사자의 신청에 대한 행정청의 위법 또는 부당한 거부처분이나 부작위에 대하여 일정한 처분을 하도록 하는 행정심판으로, “처분을 신청한 자”로서 행정청의 거부처분 또는 부작위에 대하여 일정한 처분을 구할 법률상 이익이 있는 자가 청구할 수 있는 것인데, 여기서 처분이란 특정가격의 개별공시지가 결정을 말하는데, 관련 자료를 살펴보아도 당초 개별공시지가 결정에 대한 이의신청 외에 청구취지 후단 부분, 즉 의무이행청구에 해당하는 특정 처분을 신청하였다는 증빙이 없으므로 청구인을 “처분을 신청한 자”로 볼 수 없는 한편, 개별공시지가 결정의 성격상 토지소유자에게 특정가격의 개별공시지가 결정을 요구할 법규상, 조리상 신청권이 있다고 할 수도 없으므로 이 부분 청구는 부적법하다. 3. 결 론 그렇다면 이 사건 심판 청구 중 이의신청 기각 결정 취소청구 부분은 청구인의 주장을 인정할 수 없으므로 청구인의 청구를 받아들이지 않기로 하고 청구인의 나머지 심판 청구는 심판청구요건을 갖추지 못한 부적법한 청구이므로 이를 각하하기로 하여 주문과 같이 재결한다.