개별주택가격 이의신청 기각결정 취소청구

1. 사건개요 피청구인은 2022. 4. 29. OO시 00호 개별주택에 대하여 ‘2022. 1. 1. 기준 개별주택가격 결정·공시’(이하 위 개별주택가격 결정을‘이 사건 처분’이라 한다)를 하였다. 청구인은 OO시 OO동 00번지 단독주택(이하 ‘이 사건 주택’이라 한다)의 소유자로, 이 사건 주택에 대한 개별주택가격이 인근 개별주택가격에 비하여 매우 낮은 등 타당하지 아니하다는 이유로 이 사건 처분의 취소를 구하는 행정심판을 청구하였다. 2. 당사자 주장 가. 청구인 주장 1) 다음의 사유로 개별주택가격이 현 세태에 맞게 조정되어야 한다. ① 주위 개별주택가격에 비해 이 사건 주택의 개별주택가격이 매우 낮다. ② 도로확장(폭 12m) 개설년도에도 반영이 되어 있지 않다. ③ OO역 역세권이고, OO지구에 근접하여 있으며, OO호수 전망이 가능함에도 위와 같은 위치에 비하여 개별주택가격이 낮다. ④ 폭 12m 도로, 삼거리에 접하여 있다. ⑤ 도로개설 시 주택도로에 접한 평지로 본다는 OO시 평가사 의견이 있었다. ⑥ 매년 주위 주택가격에 비해 낮은 상승률이 누적되어 있다. 2) 피청구인은 개별주택가격 변동률은 주변을 표본으로 삼는다고 주장하나, OO동 xx번지와 yy번지는 현저히 다른 위치에 있다. 이 사건 주택은 OO역, OO시 삼통이 훤하게 보이는 위치에 있고, 주택리모델링을 마쳤다. 3) 피청구인은 지형지세가 고지로 구분이 되어 있다고 주장하나, 피청구인은 도로 개설 시 도로에 지면이 접하여 있으면 평지로 보고 감정평가하여 왔는데, 이 사건 주택은 지면에 접하여 있다. 4) 피청구인은 전망, 조망권 등 위치에 대한 언급이 없다고 주장하나, 피청구인이 선정한 표본주택은 역세권, OO지구, OO호수, 편의시설, 마을 중심로부터 거리가 있는 곳이다. 이 사건 주택의 위치를 평가에 반영하여야 한다. 5) 피청구인은 폭 12m 도로에 대한 평가가 절하되어 있다고 주장하나, 위 도로는 마을의 중심도로로 대중교통 및 통행량이 빈번하다. 6) 표본을 현 위치보다 좋지 않은 곳으로 삼았고 지형지세에 대한 의견이 불분명하여 위치의 중요성, 도로, 이용평가가 절하되었다. 또한 2020년 전부터 낮은 상승률이 누적되어 저평가되었다. 주변 토지 OO동 zz번지 참조가 필요하며 주택표준지와는 다른 것으로 생각된다. 나. 피청구인 주장 1) 청구인이 대지, 제1종일반주거지역, 폭 12m 도로를 접한 삼거리에 있는 주택이라고 주장하는 항목은 개별주택특성 조사 결과 모두 동일하게 조사되었으며, 지형지세(고저) 항목에서는 청구인은 ‘평지’라고 주장하나, 「2022년도 적용 개별주택가격 조사·산정 지침」에 따라 이 사건 주택의 부지를 간선도로 또는 주위의 지형지세보다 높고 경사도가 15°이하인 지대의 토지, ‘완경사’로 보았다. 2) 개별주택가격은 위 지침상 비교방식에 의하여 산정되며, 산정의 기준이 되는 표준주택은 대상주택과 용도지역 안에 있는 유사한 가격권의 표준주택 중에서 조사 대상주택과 건물구조 및 도로접면 등이 가장 유사한 표준주택을 선정한다. 이후 조사 대상주택의 특성을 입력하고 부동산종합공부시스템의 개별주택산정 프로그램 주택가격비준표상의 비준률을 적용하여 자동 산정되는 결과물이다. 3) 「부동산 가격공시에 관한 법률」(이하 ‘부동산공시법’이라 한다) 제17조제5항에 따라 이 사건 주택의 개별주택가격은 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 비교표준주택인 OO동 xx번지 표준주택가격을 기준으로 국토교통부장관이 작성·공급한 주택가격비준표를 사용하여 산정하였다. 이 사건 부동산과 비교표준주택 토지특성을 비교해보면, 공부상 지목(대지), 용도지역(제1종 일반주거지역), 토지용도(주거지대 단독주택), 형상(부정형), 도로접면(중로한면)등이 같고, 고저(0.85), 방위(0.97)등이 차이를 보여 표준주택 기준가액에 총 배율 0.824를 적용하여 00원을 산정하였다. 건물에 대해서는 경과연수에 따른 가격배율(0.1과 0.37)과 구조배율(0.83)등을 적용하여 00원으로 산정한 결과 토지와 건물의 산정가격 합계액 00원이 도출되었다. 4) 이 사건 주택 개별주택가격의 전년도 대비 변동율은 4.4%인데 이 사건 주택을 포함한 주변 개별주택가격 변동률은 다음과 같이 개별주택가격의 전년도 대비 상승률은 5.8%로 이 사건 부동산도 인근 주택과의 가격균형 등 유사한 변동을 보여주고 있다. 5) OO역세권, OO지구 근접, OO호수 전망이 있다는 특성이 실거래 가격에 영향을 미칠 수는 있으나, 개별주택가격은 실거래가액을 반영하여 산정하는 체계가 아니므로 가격을 상승시키는 특성이 있다고 할지라도 그 특성이 가격산정에 반영되는 항목이 아닌 경우 반영이 불가하므로, 이 사건 주택의 특성상 오류 없이 산정한 가격에 대하여 실거래 가격 특성이 반영되어야 한다는 청구인의 주장은 반영할 수 없다. 6) 이 사건 주택의 개별주택가격은 부동산공시법에 따라 산정되었으며, 이 사건 처분은 적법·타당하므로 청구인의 청구를 기각한다는 재결을 구한다. 3. 이 사건 처분의 위법·부당 여부 가. 관계법령 【부동산 가격공시에 관한 법률】 제11조(개별공시지가에 대한 이의신청) ① 개별공시지가에 이의가 있는 자는 그 결정ㆍ공시일부터 30일 이내에 서면으로 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 이의를 신청할 수 있다. ② 시장ㆍ군수 또는 구청장은 제1항에 따라 이의신청 기간이 만료된 날부터 30일 이내에 이의신청을 심사하여 그 결과를 신청인에게 서면으로 통지하여야 한다. 이 경우 시장ㆍ군수 또는 구청장은 이의신청의 내용이 타당하다고 인정될 때에는 제10조에 따라 해당 개별공시지가를 조정하여 다시 결정ㆍ공시하여야 한다. ③ 제1항 및 제2항에서 규정한 것 외에 이의신청 및 처리절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제17조(개별주택가격의 결정ㆍ공시 등) ① 시장ㆍ군수 또는 구청장은 제25조에 따른 시ㆍ군ㆍ구부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 매년 표준주택가격의 공시기준일 현재 관할 구역 안의 개별주택의 가격(이하 “개별주택가격”이라 한다)을 결정ㆍ공시하고, 이를 관계 행정기관 등에 제공하여야 한다. ⑤ 시장ㆍ군수 또는 구청장이 개별주택가격을 결정ㆍ공시하는 경우에는 해당 주택과 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준주택가격을 기준으로 주택가격비준표를 사용하여 가격을 산정하되, 해당 주택의 가격과 표준주택가격이 균형을 유지하도록 하여야 한다. ⑥ 시장ㆍ군수 또는 구청장은 개별주택가격을 결정ㆍ공시하기 위하여 개별주택의 가격을 산정할 때에는 표준주택가격과의 균형 등 그 타당성에 대하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 부동산원의 검증을 받고 토지소유자, 그 밖의 이해관계인의 의견을 들어야 한다. 다만, 시장ㆍ군수 또는 구청장은 부동산원의 검증이 필요 없다고 인정되는 때에는 주택가격의 변동상황 등 대통령령으로 정하는 사항을 고려하여 부동산원의 검증을 생략할 수 있다. <개정 2020. 6. 9.> ⑧ 개별주택가격에 대한 이의신청 및 개별주택가격의 정정에 대하여는 제11조 및 제12조를 각각 준용한다. 이 경우 제11조제2항 후단 중 “제10조”는 “제17조”로 본다. ⑨ 제1항부터 제8항까지에서 규정한 것 외에 개별주택가격의 산정, 검증 및 결정, 공시기준일, 공시의 시기, 조사ㆍ산정의 기준, 이해관계인의 의견청취 및 공시절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제19조(주택가격 공시의 효력) ① 표준주택가격은 국가ㆍ지방자치단체 등이 그 업무와 관련하여 개별주택가격을 산정하는 경우에 그 기준이 된다. 【부동산 가격공시에 관한 법률 시행령】 제19조(개별토지 소유자 등의 의견청취) ① 시장ㆍ군수 또는 구청장은 법 제10조제5항에 따라 개별토지의 가격 산정에 관하여 토지소유자 및 그 밖의 이해관계인(이하 “개별토지소유자등”이라 한다)의 의견을 들으려는 경우에는 개별토지가격 열람부를 갖추어 놓고 해당 시ㆍ군 또는 구(자치구를 말한다. 이하 같다)의 게시판 또는 인터넷 홈페이지에 다음 각 호의 사항을 20일 이상 게시하여 개별토지소유자등이 개별토지가격을 열람할 수 있도록 하여야 한다. 1. 열람기간 및 열람장소 2. 의견제출기간 및 의견제출방법 ② 제1항에 따라 열람한 개별토지가격에 의견이 있는 개별토지소유자등은 의견제출기간에 해당 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 의견을 제출할 수 있다. ③ 시장ㆍ군수 또는 구청장은 제2항에 따라 의견을 제출받은 경우에는 의견제출기간 만료일부터 30일 이내에 심사하여 그 결과를 의견제출인에게 통지하여야 한다. 제22조(개별공시지가에 대한 이의신청) ① 법 제11조제1항에 따라 개별공시지가에 대하여 이의신청을 하려는 자는 이의신청서에 이의신청 사유를 증명하는 서류를 첨부하여 해당 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 제출하여야 한다. ② 시장ㆍ군수 또는 구청장은 제1항에 따라 제출된 이의신청을 심사하기 위하여 필요할 때에는 감정평가법인등에게 검증을 의뢰할 수 있다. <개정 2020. 10. 8.> 제35조(개별주택가격 조사ㆍ산정의 절차) ① 국토교통부장관은 법 제17조제5항에 따른 개별주택가격 조사ㆍ산정의 기준을 정하여 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 통보하여야 하며, 시장ㆍ군수 또는 구청장은 그 기준에 따라 개별주택가격을 조사ㆍ산정하여야 한다. ② 제1항에 따른 기준에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다. 1. 주택가격형성에 영향을 미치는 주택특성 조사에 관한 사항 2. 개별주택가격의 산정기준이 되는 표준주택(이하 “비교표준주택”이라 한다)의 선정에 관한 사항 3. 법 제16조제6항에 따른 주택가격비준표(이하 “주택가격비준표”라 한다)의 사용에 관한 사항 4. 그 밖에 개별주택가격의 조사ㆍ산정에 필요한 사항 제36조(개별주택가격의 검증) ① 시장ㆍ군수 또는 구청장은 법 제17조제6항 본문에 따라 부동산원에 개별주택가격의 타당성에 대한 검증을 의뢰하는 경우에는 같은 조 제1항에 따라 산정한 전체 개별주택가격에 대한 가격현황도면 및 가격조사자료를 제공하여야 한다. <개정 2020. 12. 8.> ④ 제1항부터 제3항까지에서 규정한 사항 외에 개별주택가격의 검증에 필요한 세부적인 사항은 국토교통부장관이 정한다. 이 경우 검증의 생략에 대해서는 관계 중앙행정기관의 장과 미리 협의하여야 한다. 제37조(개별주택 소유자 등의 의견청취) 법 제17조제6항 본문에 따른 의견청취에 관하여는 제19조를 준용한다. 【2022년도 적용 개별주택가격 조사·산정지침】(국토교통부 2021. 10.) II. 주택특성조사 3. 토지특성 조사요령 (12) 지형지세 : 고저 가. 주택부지의 고저는 간선도로 또는 주위의 지형지세를 기준으로 조사하되, 해당 주택부지가 속한 지대의 경사도(측량자료 또는 수치지형도 등 기준)를 고려할 수 있음 간선도로가 주위의 지형지세보다 현저히 높거나 낮아 간선도로를 기준으로 하는 것이 부적절한 경우나 간선도로가 원거리에 있어 고저비교가 적절하지 않은 경우에는 주위의 지형지세를 기준으로 조사함 나. 간선도로라 함은 국도·지방도 및 대중교통수단이 통과하는 현행 도로를 말하며 대중교통수단이 1일 1-2회통과하는도로는간선도로에서제외함 <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=158830271"></img> 지형지세 구분 (15) 도로조건 : 도로접면 가. 주택부지가 어떤 도로에 몇 면이 접해 있는지 등 도로와의 관계를 조사하여 기재하되 각지 또는 2면 이상에 접한 경우에는 넓은 도로를 기준으로 기재함을 원칙으로 함. 다만, 넓은 도로가 주된 역할을 하지 못하는 경우에는 주된 역할을 하는 도로를 기준으로 기재함 다. 도로의 분류기준 - 도로의 분류는 인도를 포함한 도로의 폭을 기준으로 하되 비탈면(법면)부분은 제외함 <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=158830273"></img> 도로접면 구분 III. 비교표준주택 선정 3. 비교표준주택의 선정기준 1) 일반적 기준 ① 도시지역의 비교표준주택은 개별주택과 동일한 용도지역 내 유사한 가격수준의 표준주택 중 도로접면이 동일한 표준주택을 선정하되, 건물구조가 유사한 표준주택을 우선적으로 선정함 ③ 상기기준을 충족하는 표준주택이 다수일때에는 주택특성이 유사하고 가급적 지리적으로 가까운 표준주택을 선정함 ※“유사한 가격수준의 표준주택”이란 개별주택과 지가수준 및 규모가 유사하여 주택가격수준이 유사한 표준주택을 말함 나. 판 단 1) 인정사실 이 사건 청구서, 답변서, 국토교통부 공시 OO시 OO동 표준단독주택가격, 이 사건 주택 특성조사결과, 이 사건 주택 현장사진·등고선 지도 및 이 사건 처분에 관한 OO시 공고 제00호 등에 의하면 다음과 같은 사실을 인정할 수 있다. 가) 이 사건 주택은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역에 위치하고 있다. 나) 국토교통부가 공시한 기준일 2022. 1. 1. OO시 OO동 표준단독주택 11곳 중 이 사건 주택의 개별주택가격 결정을 위하여 선정된 표준단독주택은 OO로 00 소재 주택(이하 ‘이 사건 표준주택’이라 한다)이다. 다) 피청구인은 2022. 4. 29. 이 사건 주택을 포함한 00호를 대상으로 하여 ‘2022년 1월 1일 기준 개별주택가격 결정·공시’를 공고하였다. 라) 청구인은 2022. 5. 6. 이 사건 처분에 대하여 이의신청을 하였고, 이에 피청구인은 부동산가격공시위원회 심의를 거쳐, 이 사건 처분상 이 사건 주택의 개별주택가격이 적정하다는 심의결과를 받아 2022. 6. 23. 청구인에게 같은 내용으로 이의신청 처리결과를 통지하였다. 마) 이 사건 주택과 이 사건 표준주택은 토지용도, 지형지세 중 형상, 접면, 이용상황이 일치하며, ① 지형지세 중 고저 및 방위, ② 기타사항에서 차이를 보인다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=158830267"></img> <이 사건 주택, 이 사건 표준주택 주택특성 현황> 바) 이 사건 주택의 주건물구조는 시멘트벽돌조이며, 가격 수준은 다음과 같다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=158830269"></img> 사) 이 사건 주택부지는 도로에 한 면이 접하여 있고, 접한 도로는 이 사건 주택 기준 동북방향으로부터 이 사건 주택까지 완만한 경사도의 오르막길이다. 아) 이 사건 주택 개별주택가격의 전년 대비 변동률은 약 4.5%이고, 이 사건 주택 및 인근 4개 주택의 개별주택가격 평균의 전년 대비 변동률은 약 5.8%이다. 2) 부동산공시법 제17조제1항, 제5항, 제6항, 제19조 및 같은 법 시행령 제35조에 따르면, 시장·군수 또는 구청장은 부동산가격공시위원회 심의를 거쳐 매년 표준주택가격의 공시기준일 현재 관할 구역 안의 개별주택가격을 결정·공시하여야 하고, 이때 해당 주택과 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준주택가격을 기준으로 주택가격비준표를 사용하여 가격을 산정하되, 해당 주택의 가격과 표준주택가격이 균형을 유지하도록 하여야 하며, 검증이 필요없다고 인정될 때는 제외하고는 부동산원의 감정을 받아야 한다. 또한 이때 시장·군수 또는 구청장은 국토교통부장관이 통보하는 개별주택가격 조사·산정의 기준에 따라 개별주택가격을 조사·산정하여야 한다. 국토교통부‘2022년도 적용 개별주택가격 조사·산정지침’에 따르면, 주택의 토지특성 조사 시 ①‘고저’에 관하여는 원칙적으로 간선도로 또는 주위의 지형지세를 기준으로 조사하되, 해당 주택부지가 속한 지대의 경사도를 고려할 수 있고, 이때 간선도로 또는 주위의 지형지세와 높이가 비슷하거나 경사도가 미미한 토지를 ‘평지’로, 간선도로 또는 주위의 지형지세보다 높고 경사도가 15°이하인 지대의 토지는 ‘완경사지’로 기재한다. ② 토지특성 중 ‘도로접면’에 관하여는 주택부지가 어떤 도로에 몇 면이 접해 있는지 등 도로와의 관계를 조사하여 기재하되 이때 도로의 분류는 인도를 포함한 도로의 폭을 기준으로 하되 비탈면 부분은 제외하고, 폭 12m 이상 25m 미만 도로에 한면이 접하고 있는 토지는 ‘중로한면’으로 기재한다. ③ 또한 도시지역에서 개별주택가격 산정을 위한 ‘비교표준주택’은 개별주택과 동일한 용도지역 내 유사한 가격수준의 표준주택 중 도로접면이 동일한 표준주택을 선정하되, 건물구조가 유사한 표준주택을 우선적으로 하되, 위 기준을 충족하는 표준주택이 다수일 때는 주택특성이 유사하고 가급적 지리적으로 가까운 표준주택을 선정한다. 3) 부동산공시법 제11조, 제17조제8항에 따른 개별주택가격 이의신청은 행정청으로 하여금 개별주택가격이 부당하게 산정된 경우 이를 스스로 시정하도록 하는 절차로서, 이의신청을 받아들여 개별주택가격을 조정하는 것을 내용으로 하는 결정은 새로운 처분으로 볼 수 있으나, 이와 달리 이의신청을 받아들이지 아니하는 내용의 결정은 사실상 종전의 개별주택가격 결정처분을 유지하는 것에 불과하여 청구인의 권리·의무에 새로운 변동을 초래하는 것이 아니므로 행정심판의 대상이 되는 행정처분이라 볼 수 없다. 청구인은 이 사건 심판청구로 피청구인의 개별주택가격 이의신청 기각결정의 취소를 구하고 있으나 그러한 심판청구에는 이 사건 처분인 개별주택가격 결정처분의 취소를 구하는 취지가 포함되어 있다고 선해할 수 있다 할 것이므로, 이하 이를 전제로 이 사건 관련 법령의 규정 및 이 사건 기록에 의해 인정되는 다음의 사정에 의하면 이 사건 처분이 재량권의 일탈 또는 남용에 해당한다고 보기 어렵다. 가) 이 사건 주택에 대한 개별주택가격에는 이 사건 주택이 폭 12m 도로에 접한 삼거리에 있고, 완경사지에 위치하고 있다는 개별주택특성 조사결과가 반영되어 있다. 나) 이 사건 주택과 비교표준주택은 도보로 2분 거리에 있고, 이 사건 주택은 비교표준주택과 지목, 용도, 형상, 접면, 이용상황이 동일하다. 다) 개별주택가격은 선정된 비교표준주택과 주택특성을 비교하여 서로 다른 특성에 대한 가격배율을 주택가격비준표에서 추출하여 비교표준주택의 가격에 가격배율을 곱하여 산정하는 것으로 해당 주택의 실거래가액을 반영하여 산정하는 것이 아니다. 또한 청구인이 이 사건 주택의 개별주택가격에 반영하여야 한다고 주장하는 OO역세권, OO지구 근접, OO호수 전망 등의 특성은 개별주택가격의 결정요인이 아니다. 라) 이 사건 주택의 개별주택가격은 관련 법령에 따라 비교 표준주택 기준가액에 고저, 방위와 경과연수에 따른 가격배율과 구조배율을 적용하여 산정하였다. 마) 이 사건 주택의 개별주택가격의 전년도 대비 변동율은 4.5%이고, 주변 주택 가격변동율은 평균 5.8%이어서 가격변동율 면에서 큰 차이를 보이지 않는다. 4. 결 론 그렇다면, 청구인의 주장을 인정할 수 없으므로 청구인의 청구를 받아들이지 않기로 하여 주문과 같이 재결한다.