건축물 사용승인 취소청구 등

1. 사건개요 청구인은 경기도 ○○시 ○○구 ○○동 ○○-7번지 외 1필지 소재 단독주택(다가구주택) 용도의 건축물(이하 ‘이 사건 건축물’이라 한다)을 공매로 매수한 자로, 2024. 9. 1. 피청구인에게 이 사건 건축물에 관하여 2021. 2. 25.자 단독주택(다가구주택) 용도로 사용승인 후 작성된 일반건축물대장을 폐쇄하고, 최초 건축 허가한 바와 같이 공동주택(다세대주택) 용도로 집합건축물대장을 승인하여 달라는 취지의 민원을 제기하였다. 이에 피청구인은 2024. 9. 12. 청구인에게 이 사건 건축물은 「건축법」 제22조에 따라 2021. 2. 25. 적법하게 사용승인되었으므로 사용승인 취소 사항에 해당하지 않는다는 내용으로 민원 처리결과를 회신(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)하였다. 2. 이 사건 처분의 위법·부당 여부 가. 관계법령 【건축법】 제19조(용도변경) ① 건축물의 용도변경은 변경하려는 용도의 건축기준에 맞게 하여야 한다. ② 제22조에 따라 사용승인을 받은 건축물의 용도를 변경하려는 자는 다음 각 호의 구분에 따라 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받거나 신고를 하여야 한다. <개정 2013. 3. 23., 2014. 1. 14.> 1. 허가 대상: 제4항 각 호의 어느 하나에 해당하는 시설군(施設群)에 속하는 건축물의 용도를 상위군(제4항 각 호의 번호가 용도변경하려는 건축물이 속하는 시설군보다 작은 시설군을 말한다)에 해당하는 용도로 변경하는 경우 2. 신고 대상: 제4항 각 호의 어느 하나에 해당하는 시설군에 속하는 건축물의 용도를 하위군(제4항 각 호의 번호가 용도변경하려는 건축물이 속하는 시설군보다 큰 시설군을 말한다)에 해당하는 용도로 변경하는 경우 ③ 제4항에 따른 시설군 중 같은 시설군 안에서 용도를 변경하려는 자는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 건축물대장 기재내용의 변경을 신청하여야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 변경의 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2013. 3. 23., 2014. 1. 14.> ④ 시설군은 다음 각 호와 같고 각 시설군에 속하는 건축물의 세부 용도는 대통령령으로 정한다. 8. 주거업무시설군 제22조(건축물의 사용승인) ① 건축주가 제11조ㆍ제14조 또는 제20조제1항에 따라 허가를 받았거나 신고를 한 건축물의 건축공사를 완료[하나의 대지에 둘 이상의 건축물을 건축하는 경우 동(棟)별 공사를 완료한 경우를 포함한다]한 후 그 건축물을 사용하려면 제25조제6항에 따라 공사감리자가 작성한 감리완료보고서(같은 조 제1항에 따른 공사감리자를 지정한 경우만 해당된다)와 국토교통부령으로 정하는 공사완료도서를 첨부하여 허가권자에게 사용승인을 신청하여야 한다. <개정 2013. 3. 23., 2016. 2. 3.> ② 허가권자는 제1항에 따른 사용승인신청을 받은 경우 국토교통부령으로 정하는 기간에 다음 각 호의 사항에 대한 검사를 실시하고, 검사에 합격된 건축물에 대하여는 사용승인서를 내주어야 한다. 다만, 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 건축물은 사용승인을 위한 검사를 실시하지 아니하고 사용승인서를 내줄 수 있다. <개정 2013. 3. 23.> 1. 사용승인을 신청한 건축물이 이 법에 따라 허가 또는 신고한 설계도서대로 시공되었는지의 여부 2. 감리완료보고서, 공사완료도서 등의 서류 및 도서가 적합하게 작성되었는지의 여부 제38조(건축물대장) ① 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 건축물의 소유ㆍ이용 및 유지ㆍ관리 상태를 확인하거나 건축정책의 기초 자료로 활용하기 위하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 건축물대장에 건축물과 그 대지의 현황 및 국토교통부령으로 정하는 건축물의 구조내력(構造耐力)에 관한 정보를 적어서 보관하고 이를 지속적으로 정비하여야 한다. <개정 2012. 1. 17., 2014. 1. 14., 2015. 1. 6., 2017. 10. 24.> 1. 제22조제2항에 따라 사용승인서를 내준 경우 ③ 제1항 및 제2항에 따른 건축물대장의 서식, 기재 내용, 기재 절차, 그 밖에 필요한 사항은 국토교통부령으로 정한다. <개정 2013. 3. 23., 2017. 10. 24.> 【건축법 시행령】 제14조(용도변경) ④ 법 제19조제3항 단서에서 “대통령령으로 정하는 변경”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물 상호 간의 용도변경을 말한다. 다만, 별표 1 제3호다목(목욕장만 해당한다)ㆍ라목, 같은 표 제4호가목ㆍ사목ㆍ카목ㆍ파목(골프연습장, 놀이형시설만 해당한다)ㆍ더목ㆍ러목ㆍ머목, 같은 표 제7호다목2), 같은 표 제15호가목(생활숙박시설만 해당한다) 및 같은 표 제16호가목ㆍ나목에 해당하는 용도로 변경하는 경우는 제외한다. <개정 2009. 6. 30., 2009. 7. 16., 2011. 6. 29., 2012. 12. 12., 2014. 3. 24., 2019. 10. 22., 2021. 11. 2., 2024. 2. 13.> 1. 별표 1의 같은 호에 속하는 건축물 상호 간의 용도변경 2. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」이나 그 밖의 관계 법령에서 정하는 용도제한에 적합한 범위에서 제1종 근린생활시설과 제2종 근린생활시설 상호 간의 용도변경 ⑤ 법 제19조제4항 각 호의 시설군에 속하는 건축물의 용도는 다음 각 호와 같다. <개정 2008. 10. 29., 2010. 12. 13., 2011. 6. 29., 2014. 3. 24., 2016. 2. 11., 2017. 2. 3., 2023. 5. 15.> 8. 주거업무시설군 가. 단독주택 나. 공동주택 ⑥ 기존의 건축물 또는 대지가 법령의 제정ㆍ개정이나 제6조의2제1항 각 호의 사유로 법령 등에 부적합하게 된 경우에는 건축조례로 정하는 바에 따라 용도변경을 할 수 있다. <개정 2008. 10. 29.> ⑦ 법 제19조제6항에서 “대통령령으로 정하는 경우”란 1층인 축사를 공장으로 용도변경하는 경우로서 증축ㆍ개축 또는 대수선이 수반되지 아니하고 구조 안전이나 피난 등에 지장이 없는 경우를 말한다. <개정 2008. 10. 29.> <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=158830127"></img> 【건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙】 제4조(건축물대장의 종류) 건축물대장은 건축물의 종류에 따라 다음 각 호와 같이 구분한다. 1. 일반건축물대장 : 일반건축물에 해당하는 건축물 및 대지에 관한 현황을 기재한 건축물대장 2. 집합건축물대장 : 집합건축물에 해당하는 건축물 및 대지에 관한 현황을 기재한 건축물대장 제18조(건축물대장의 표시사항 변경) ①건축물의 소유자는 건축물대장의 기재내용 중 건축물 표시사항을 변경(지번의 변경은 제20조에 따르고, 도로명주소의 변경은 제20조의2에 따른다)하려는 때에는 별지 제15호서식의 건축물표시 변경신청서에 다음 각 호의 서류를 첨부하여 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신청하여야 한다. 다만, 법 제22조제2항에 따라 사용승인된 경우에는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 직권으로 사용승인서에 따라 변경한다. <개정 2009. 1. 20., 2011. 9. 16., 2017. 1. 20.> 1. 건축물현황도(건축물현황도의 내용이 변경된 경우에 한한다) 2. 건축물의 표시에 관한 사항이 변경되었음을 증명하는 서류 ②특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제1항에 따른 건축물표시 변경신청에 의하여 건축물의 표시에 관한 사항을 변경하려는 때에는 신청내용이 건축물 및 대지의 실제현황과 합치되는지 여부를 대조ㆍ확인하여야 한다. <개정 2009. 1. 20., 2017. 1. 20.> 【민원 처리에 관한 법률】 제22조(민원문서의 보완ㆍ취하 등) ① 행정기관의 장은 접수한 민원문서에 보완이 필요한 경우에는 상당한 기간을 정하여 지체 없이 민원인에게 보완을 요구하여야 한다. ② 민원인은 해당 민원의 처리가 종결되기 전에는 그 신청의 내용을 보완하거나 변경 또는 취하할 수 있다. 다만, 다른 법률에 특별한 규정이 있거나 그 민원의 성질상 보완ㆍ변경 또는 취하할 수 없는 경우에는 그러하지 아니하다. ③ 제1항에 따른 민원문서의 보완 절차 및 방법 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 【민원 처리에 관한 법률】 제24조(민원문서의 보완 절차 및 방법 등) ① 행정기관의 장은 법 제22조제1항에 따라 민원인에게 민원문서의 보완을 요구하는 경우에는 문서 또는 구술 등으로 하되, 민원인이 특별히 요청한 경우에는 문서로 하여야 한다. ② 행정기관의 장은 제1항에 따라 보완 요구를 받은 민원인이 보완 요구를 받은 기간 내에 보완을 할 수 없음을 이유로 보완에 필요한 기간을 분명하게 밝혀 기간 연장을 요청하는 경우에는 이를 고려하여 다시 보완기간을 정하여야 한다. 이 경우 민원인의 기간 연장 요청은 2회로 한정한다. ③ 행정기관의 장은 민원인이 법 제22조제1항에 따라 정한 보완기간또는 이 조 제2항 전단에 따라 다시 정한 보완기간 내에 민원문서를 보완하지 아니한 경우에는 10일 이내의 기간을 정하여 다시 보완을 요구할 수 있다. ④ 제2항 및 제3항에 따른 민원문서의 보완에 필요한 기간의 계산방법에 관하여는 「민법」 제156조, 제157조 및 제159조부터 제161조까지의 규정을 준용한다. 나. 판 단 1) 인정사실 이 사건 청구서 및 답변서, 건물등기사항전부증명서, 민원신청서, 매각결정통지서, 건축(변경)허가서, 사용승인 신청서, 사용승인서, 이 사건 처분서 등에 의하면 다음과 같은 사실이 인정된다. 가) 청구인은 이 사건 건축물을 공매로 매수한 자이다. 나) 청구인은 2024. 9. 1. 피청구인에게 이 사건 건축물에 관하여 2021. 2. 25.자 단독주택(다가구주택) 용도로 사용승인되어 작성된 일반건축물대장을 폐쇄하고, 최초 건축 허가한 바와 같이 공동주택(다세대주택) 용도로 집합건축물대장을 승인하여 달라는 취지의 민원을 제기하였다. 다) 피청구인은 2024. 9. 12. 청구인에게 이 사건 건축물은 「건축법」 제22조에 따라 건축주 멘○○○○가 허가를 받은 건축물의 공사를 완료한 후 사용승인 신청(2021. 1. 18.)하였으며, 허가권자가 사용승인 관련 제출 자료를 검사 검토한 후 적법하게 사용승인 처리(2021. 2. 25.)한 사항으로 사용승인 취소 사항에 해당하지 않는다는 내용으로 이 사건 처분을 하였다. 라) 이 사건 건축물의 건축 허가일은 2013. 10. 22.이고, 2020. 12. 31. 공동주택(다세대주택)에서 단독주택(다가구주택)으로 건축(용도)변경 허가되었으며, 사용승인일은 2021. 2. 25.로, 일반건축물대장에 기재된 층별 건축물 현황은 아래와 같다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=158830125"></img> 2) 이 사건 처분의 적법 여부 청구인은 이 사건 건축물을 공매로 매수한 자로 2021. 2. 25. 자 단독주택(다가구주택)용도로 사용승인 후 작성된 일반건축물대장을 폐쇄하고 최초 건축허가의 공동주택(다세대주택)용도로 집합건축물대장을 승인하여 줄 것을 요구하며, 그 근거로 소유권보존등기말소등기절차이행등 소송을 들고 있다. 사실관계를 살펴보면 멘○○○○는 2013. 10. 22. 경기도 ○○시 ○○구 ○○동 ○○○-3 전 709㎡에 관하여, A, B, C동의 다세대주택 3동을 신축하는 건축허가를 득하였다가, 2019. 4. 30. 위 토지를 분할하여 같은 동 ○○○-3번지 전 158㎡(A동), 같은 동 ○○○-6번지 전 159㎡(B동), 같은 동 ○○○-7번지 전 159㎡(C동)으로 하였고, 2020. 12. 31. 단독주택(다가구주택)으로건축 변경허가를 득하였으며 그에 따라 2021. 2. 25. 단독주택(다가구주택)으로 사용승인도 이루어졌다. 이러한 최초 건축허가 시의 토지가 분할되고 건축허가 사항도 변경되었는데, 최초 건축허가대로 건축 중이었던 2019. 1.경 청구외 김○○가 처분금지가처분신청에 따라 가처분결정의 집행을 위한 등기촉탁으로 이 사건 건축물에 대하여 최초 건축허가 시의 건축물 용도였던 공동주택(다세대주택)으로 소유권보존등기가 이루어졌던 것이며, 사용승인 이후 2021. 3.경 청구인이 멘○○○○의 채권자로서 강제경매개시결정을 신청하고 해당 강제경매개시결정에 따라 사용승인이 된 이후의 이 사건 건축물에 등기촉탁으로 소유권보존등기가 이루어지게 된 것이다. 이에 위 판결의 내용은 후행으로 이루어진 청구인의 강제경매개시결정에 따른 등기촉탁에 의해 소유권보존등기가 경료된 것은 동일한 부동산에 이루어진 중복등기로서 말소하라는 것이다. 청구인은 이 사건 건축물의 건축물대장도 위 판결에 따라 일치하여야 하므로 사용승인된 단독주택(다가구주택)이 아닌 최초 허가 시의 공동주택(다세대주택)으로 변경되어야 한다고 주장한다. 결국, 이 사건 건축물은 최초 건축허가 이후 변경된 건축허가 이전인 2019. 1.경 청구외 김○○가 처분금지가처분결정을 받아 신축 중인 건축물에 가처분결정의 집행을 위한 등기경료를 위해 등기촉탁이 이루어지면서 최초 건축허가 용도인 공동주택(다세대주택)으로 소유권보존등기가 이루어진 사유로 등기와 건축물 대장상의 차이가 발생하게 된 것이다. 그러나, 피청구인은 최초 건축허가 이후 2020. 12. 7. 멘○○○○가 이 사건 건축물의 용도를 다세대주택에서 다가구주택으로 건축변경허가신청을 하자 같은 해 12. 31. 이를 허가하였고, 멘○○○○는 건축 완료 후 2021. 1. 18. 피청구인에게 「건축법」 제22조제1항에 따라 단독주택(다가구주택)으로 사용승인을 신청하였다. 이에 피청구인이 2021. 2. 25. 멘○○○○에게 같은 법 제22조제2항에 따라 단독주택(다가구주택)으로 사용승인하고 같은 법 제38조제1항제1호에 따라 사용승인한 바와 같이 이 사건 건축물의 건축물대장을 작성·관리하고 있는 것으로 확인되므로, 피청구인의 위 사용승인에 하자가 있다는 점에 관하여 입증이 없는 한 청구인의 주장은 이유 없고, 이 사건 건축물에 관한 등기와 건축물대장의 불일치는 등기의 변경으로 시정되어야 할 것이다. 3. 결 론 그렇다면, 청구인의 주장을 모두 인정할 수 없으므로 청구인의 청구를 모두 받아들이지 않기로 하여 주문과 같이 재결한다.